1. Vlastnícke právo a prax — praktické otázky
Ktorá z nasledujúcich rád je NAJLEPŠIA o tom, kde môžu odpovede odhaliť informácie o existujúcom stavebnom povolení na bingo?
Odpoveď: Iba vyhľadávanie miestnych pozemkových poplatkov (LLC1) odhalí čokoľvek o povolení na plánovanie.
B. Informácie o plánovaní odhalia iba otázky miestneho úradu na formulári CON29.
C. Záležitosti plánovania sa budú zaoberať iba predzmluvnými otázkami predajcu (CPSE).
D. Informácie o plánovaní nemožno získať vyhľadávaním; kupujúci sa musí obrátiť priamo na plánovací portál.
E. Odpovede na otázky CON29 miestneho orgánu, predzmluvné otázky predajcu (CPSE) a prípadne LLC1 môžu odhaliť informácie o stavebnom povolení.
Answer & explanation
Možnosť E je správna. Prevodové vyhľadávania sa často prekrývajú a informácie o existujúcom plánovacom povolení sa môžu objaviť z viacerých zdrojov. Štandardné otázky CON29 miestneho úradu sa konkrétne pýtajú na stavebné povolenia, súhlasy so stavebnými predpismi a presadzovanie plánovania/oznámenia o zastavení; predzmluvné otázky predávajúceho CPSE žiadajú predávajúceho o poskytnutie kópií povolení a súhlasov týkajúcich sa nehnuteľnosti; a v registri miestnych pozemkových poplatkov LLC1 sa zaznamenávajú určité poplatky za plánovanie (napríklad podmienečné stavebné povolenia a príkazy na ochranu stromov). Kompetentný právnik by sa nespoliehal na jedno vyhľadávanie. Možnosti A, B a C sú nesprávne, pretože tvrdia, že relevantné je len jedno vyhľadávanie, čo podceňuje prekrývajúce sa pokrytie. Možnosť D je nesprávna: vyhľadávanie miestnych orgánov je presne to, ako sa získavajú informácie o plánovaní pri transakcii prevodu, takže nie je pravda, že ich žiadne vyhľadávanie neodhalí.
Ktorá z nasledujúcich možností je najvhodnejšia, keď môže právny zástupca konať za obe strany?
A. Právny zástupca môže konať za oboch len vtedy, ak medzi nimi neexistuje konflikt záujmov a neexistuje žiadne významné riziko vzniku takéhoto konfliktu.
B. Právny zástupca môže v prevodnej transakcii vždy konať za obe strany za predpokladu, že každá z nich dá písomný súhlas.
C. Právny zástupca môže konať za oboch, pretože predávajúci si želá účtovať DPH, zatiaľ čo kupujúci si ju neželá zaplatiť.
D. Právny zástupca môže konať za oboch, pretože predávajúci vedie zmluvné preteky s niekoľkými kupujúcimi.
E. Právny zástupca môže konať za oboch, pretože predávajúci dáva kupujúcemu záväzok, že uvoľní majetok.
Answer & explanation
Možnosť A je správna. Odsek 6.2 Etického kódexu SRA zakazuje právnemu zástupcovi konať, ak existuje konflikt záujmov alebo existuje významné riziko konfliktu záujmov, s výhradou obmedzených výnimiek. Pri transakcii prevodu medzi kupujúcim a predávajúcim sú záujmy zmluvných strán zvyčajne v konflikte (najsamozrejmejšie ohľadom ceny a podmienok), takže konať za obe strany je vo všeobecnosti neprípustné. Môže to byť možné len vtedy, ak skutočne neexistuje žiadny konflikt a žiadne významné riziko, napríklad ak sa majetok daruje alebo prevádza medzi blízkymi alebo spriaznenými osobami. Možnosť B je nesprávna, pretože súhlas samotný nemôže vyriešiť skutočný konflikt na protiľahlých stranách transakcie; výnimky „podstatný spoločný záujem“ a „súťaženie o rovnaký cieľ“ sú úzke a vo všeobecnosti sa nevzťahujú na bežné obchody medzi kupujúcim a predávajúcim. Každá z možností C, D a E popisuje okolnosť, ktorá, ak vôbec niečo, riziko konfliktu skôr zvyšuje ako odstraňuje (rozdielna pozícia DPH, zmluvné preteky vystavujúce kupujúceho riziku a poskytnutie záväzku), takže žiadna z nich neoprávňuje konať za obe strany.
Odpoveď: Prenajímateľ môže odmietnuť súhlas, ale nájomca môže napriek tomu byť schopný vykonať práce s použitím zákonného postupu vylepšenia, ak súd uzná, že práce spĺňajú podmienky.
B. Prenajímateľ môže úplne zabrániť prácam, pretože zmluva o stavebných zmenách je absolútna a žiadny zákon ju nemôže prepísať.
C. Prenajímateľ nemôže odmietnuť, pretože zo zákona vyplýva do zmluvy o stavebných úpravách podmienka, že súhlas nesmie byť bezdôvodne odoprený.
D. Prenajímateľ musí súhlasiť, pretože v opačnom prípade môže nájomca vykonať práce a po uplynutí lehoty si od prenajímateľa automaticky nárokovať náhradu.
E. Prenajímateľ môže trvať na tom, aby práce vykonal prenajímateľ výmenou za zvýšenie ročného nájomného.
Answer & explanation
Správne: A. Navrhované práce (odstránenie priečelia obchodu, zväčšenie otvoru, inštalácia dvojito skladacích dverí) sú vonkajšie a štrukturálne, takže spadajú pod absolútnu dohodu o vonkajších/konštrukčných úpravách – neexistuje žiadna podmienka súhlasu a implicitná podmienka „nebezdôvodne odopierať“ sa nevzťahuje na absolútnu zmluvu. Avšak aj keď je zmluva absolútna, nájomca, ktorý si želá vykonať „vylepšenie“, môže podať oznámenie podľa zákona o prenajímateľoch a nájomcoch z roku 1927 s.3; prenajímateľ môže namietať a súd môže povoliť práce, ak je presvedčený, že zvyšujú nájomnú hodnotu podniku, sú primerané a vhodné vzhľadom na jeho charakter a neznižujú hodnotu iného majetku prenajímateľa. Takže odmietnutie je povolené, ale nie je nevyhnutne koncom veci. B sa mýli: postup s.3 môže nahradiť aj absolútnu zmluvu. C sa mýli: implicitný výraz „neprimerane zadržiavaný“ (zákon o prenajímateľoch a nájomcoch z roku 1927 s.19(2)) sa uplatňuje len vtedy, ak je zmluva kvalifikovaná (vyžaduje sa súhlas); nepremieňa absolútnu zmluvu na kvalifikovanú. D sa mýli: kompenzácia za zlepšenia podľa zákona z roku 1927 (s.1) nie je automatická a podlieha zákonnému postupu a podmienkam. E sa mýli: prenajímateľ nemá také právo zabaviť práce výmenou za zvýšenie nájomného.
A. Ak neexistuje konflikt záujmov medzi predávajúcim a kupujúcim a nevznikne žiadne významné riziko, napríklad prevod medzi blízkymi rodinnými príslušníkmi.
B. Ak existuje konflikt záujmov, ale uplatňuje sa výnimka „v podstate spoločného záujmu“, pretože obe strany chcú, aby sa predaj dokončil.
C. Ak predávajúci zamýšľa účtovať DPH pri predaji a kupujúci namieta proti jej zaplateniu.
D. Ak predávajúci vedie zmluvné preteky medzi konkurenčnými kupujúcimi.
E. Ak bol predávajúci požiadaný, aby poskytol veriteľovi kupujúceho záväzok právneho zástupcu.
Answer & explanation
Správne: A. Právny zástupca môže konať za dve strany len vtedy, ak neexistuje konflikt vlastných záujmov alebo klientov a žiadne významné riziko jedného z nich (Kódex správania pre právnych zástupcov SRA, odsek 6.2). Pri predaji a kúpe sú záujmy strán vo svojej podstate protichodné, takže konať za obe strany je prípustné len v ojedinelých prípadoch, keď v podstate neexistuje skutočný konflikt, napr. dar alebo prevod medzi osobami spriaznenými pokrvne, sobášom, občianskym partnerstvom alebo osobami, ktoré spolu žijú. B sa mýli: výnimka „v podstate spoločný záujem“ sa nevzťahuje na normálny predaj/nákup, pretože jedna strana nakupuje a druhá predáva, pričom im dáva protichodné záujmy napriek tomu, že obe strany chcú dokončenie. C sa mýli: spor o DPH je sám osebe konfliktom, ktorý smeruje od toho, aby konali za oboch. D sa mýli: zmluvné preteky vytvárajú jasný konflikt a zvýšené povinnosti správania; nedovoľuje dvojaké pôsobenie. E sa mýli: poskytnutie záväzku nesúvisí s tým, či medzi kupujúcim a predávajúcim existuje konflikt záujmov.
A. Davisons by mal poskytnúť tri po sebe nasledujúce šesťmesačné nájomné zmluvy, pretože žiadny obchodný prenájom kratší ako 12 mesiacov nemôže nikdy získať istotu držby podľa časti II zákona o prenajímateľoch a nájomcoch z roku 1954.
B. Davisons môže poskytnúť 18-mesačný prenájom na dobu určitú, ale aby sa zaistilo, že nebude mať istotu držby, musí požiadať súd o príkaz vylučujúci časť II zákona o prenajímateľoch a nájomcoch z roku 1954.
C. Davisons môže poskytnúť 18-mesačný prenájom na dobu určitú, ale aby sa ubezpečil, že to neprináša istotu držby, musí Mortenovi doručiť predpísané varovné oznámenie a získať Mortenovo podpísané vyhlásenie pred dokončením prenájmu, takže časť II zákona o prenajímateľoch a nájomcoch z roku 1954 je vylúčená.
D. Davisons môže poskytnúť 18-mesačný prenájom na dobu určitú a spoľahnúť sa na klauzulu prenajímateľa, ktorá je uplatniteľná po 12 mesiacoch, čo samo osebe zabráni Mortenovi získať istotu držby.
E. Davisons nemôže zákonne poskytnúť žiadnu nájomnú zmluvu, ktorá vylučuje časť II zákona o prenajímateľoch a nájomcoch z roku 1954, pretože ochranu nemožno za žiadnych okolností uzavrieť.
Answer & explanation
Možnosť C je správna. Zabezpečenie držby podľa časti II zákona o prenajímateľovi a nájomcovi z roku 1954 môže byť vylúčené („zmluvne uzatvorené“) pre obchodný prenájom na dobu určitú pomocou postupu zavedeného nariadením o regulačnej reforme (Business Tenancies) (Anglicko a Wales) z roku 2003. Prenajímateľ musí nájomcovi doručiť varovné upozornenie na predpísanom formulári, ak je vyhlásenie doručené, a nájomca musí urobiť aspoň 14 dní pred doručením vyhlásenia. nájomná zmluva, inak čestné vyhlásenie), ktorým sa uznáva strata ochrany, s odkazom na oznámenie a vyhlásenie potvrdené alebo obsiahnuté v nájomnej zmluve. Možnosť A je nesprávna: nájom na dobu určitú nepresahujúcu šesť mesiacov je mimo časti II, ale výnimka sa stráca, ak existuje ustanovenie o predĺžení/obnovení alebo keď nájomca (s predchodcami v tom istom podniku) vykonáva zamestnanie dlhšie ako 12 mesiacov (článok 43 ods. 3); tri po sebe nasledujúce šesťmesačné prenájmy by to porušili. Možnosť B je nesprávna: od 1. júna 2004 sa na uzavretie zmluvy nevyžaduje ŽIADNY súdny príkaz – to je samotná zmena vykonaná nariadením z roku 2003. Možnosť D je nesprávna: doložka o prerušení prenajímateľa nevylučuje zákon; nájom by bol stále chránený a prenajímateľ by ho mohol ukončiť len zo zákonného dôvodu podľa § 30, takže samotná klauzula o prerušení neruší istotu držby. Možnosť E je nesprávna: Ochrana podľa časti II môže byť platne uzavretá mimo zákonného postupu.
A. Či je vecné bremeno zapísané na základe vlastníctva pozemku, či je primerané na zamýšľané použitie kupujúceho, kto je zodpovedný za jeho údržbu a či je trasa prevzatou verejnou cestou.
B. Či je vecné bremeno u susedov obľúbené, ako ľahko sa používa, kto ho poisťuje a či je dobre osvetlené.
C. Či vecné bremeno vzniklo listinou, či má z neho osobný prospech predávajúci, či ho môže predávajúci odstrániť a či je uvedené v nájomnej zmluve.
D. Či je vecné bremeno na pozemku viditeľné, či je evidované ako miestny pozemok, či z neho predávajúci platí obecnú daň a či je oplotené.
E. Či je vecné bremeno zapísané vo vlastnom vlastníctve kupujúceho, či je výlučné pre kupujúceho, aká populárna je trasa a či je v dobrej lokalite.
Answer & explanation
Možnosť A je správna. Ak má nehnuteľnosť VÝHODU práva prechodu, právny zástupca kupujúceho by mal v podstate skontrolovať: (1) registráciu bremena – či je bremeno vecného bremena zaznamenané v služobnom (susedskom) vlastníctve, takže právo zaväzuje nástupcov a nie je len osobné/hrozí strate; (2) primeranosť – či je udelené právo dostatočné na zamýšľané použitie kupujúceho (napr. prístup do dielne pre vozidlá, nielen pre chodcov); (3) údržba – kto je zodpovedný za údržbu a opravu trasy a či musí prispieť kupujúci; a (4) prijatie – či je trasa v skutočnosti verejne schválenou a udržiavanou diaľnicou (v takom prípade odpadnú obavy týkajúce sa súkromného vecného bremena). Možnosti B, D a E uvádzajú irelevantné alebo vymyslené kritériá (obľúbenosť, osvetlenie, poistenie, exkluzivita, lokalita, obecná daň), z ktorých žiadne nie sú uznanými šekmi na prevod v prospech vecného bremena. Variant C mätie analýzu: relevantným zápisom je bremeno k služobnému pozemku, právo na to, aby bol platným zákonným vecným bremenom prislúchajúcim k nehnuteľnosti, musí mať v prospech POZEMOK (nie predávajúci osobne), a to nie sú štyri štandardné problémy.
Odpoveď: Nie je potrebné nič robiť, pretože vlastníctvo, na ktoré sa poskytuje nájom, je už zaregistrované.
B. Nájom musí byť vecne zaregistrovaný s vlastným titulom, pretože sa poskytuje na dobu dlhšiu ako sedem rokov; musí požiadať nájomca.
C. Nie je potrebné nič robiť, pretože nájomná zmluva je uzavretá na dobu kratšiu ako 21 rokov, a teda nadobúda účinnosť ako prvoradý záujem.
D. Prenajímateľ musí požiadať o registráciu nájomnej zmluvy, pretože prenajímateľ si ponecháva reverziu.
E. Nájomná zmluva musí byť zaznamenaná len proti vlastníckemu právu; nevyžaduje vlastný registrovaný titul.
Answer & explanation
Poskytnutie nájmu na dobu dlhšiu ako sedem rokov zo zapísanej nehnuteľnosti je povinne registrovateľnou dispozíciou podľa článku 27 ods. až do dokončenia registrácie nefunguje podľa zákona (§ 27 ods. 1). Žiadateľom o zápis dispozície je disponent, teda nájomca. Možnosť B je preto správna. Možnosť A je nesprávna: spúšťačom je dĺžka obdobia, nie to, či je už vlastníctvo zaregistrované. Možnosť C je nesprávna: príslušný prah je sedem rokov, nie 21; nájom na viac ako sedem rokov nemôže nadobudnúť účinnosť iba ako nadradený záujem podľa prílohy 3 (tie chránia krátke prenájmy na sedem rokov alebo menej). Možnosť D je nesprávna: o registráciu žiada nájomca (neprenajímateľ), nie prenajímateľ. Možnosť E je nesprávna: prenájom na viac ako sedem rokov si vyžaduje vlastný registrovaný titul (a register zapíše aj výpoveď voči vlastníckemu právu prenajímateľa), nie obyčajnú výpoveď namiesto registrácie.
A. Kupujúci bude viazaný obmedzujúcimi ustanoveniami uvedenými v chýbajúcom prepravnom doklade, aj keď ich presné podmienky nemožno vyčítať z registra.
B. Kupujúci nebude viazaný zmluvami, pretože ich podmienky nie je možné zistiť z registra.
C. Kupujúci bude viazaný všetkými záväzkami akéhokoľvek druhu, ktoré sa týkajú nehnuteľnosti, bez ohľadu na to, či sú uvedené v registri alebo nie.
D. Kupujúci bude viazaný len vtedy, ak boli zmluvy v ceníku uvedené v ceníku.
E. Žiadne z vyššie uvedeného; zmluvy nadobúdajú účinnosť ako nadradené záujmy bez ohľadu na zápis v registri.
Answer & explanation
Obmedzujúce zmluvy sú chránené zápisom oznámenia do registra poplatkov a kupujúci preberá záujmy chránené takýmto oznámením (ss.29-32 Land Registration Act 2002). Záznam 2 výslovne odkazuje na obmedzujúce zmluvy v preprave z roku 1999, takže sú chránené a zaväzujú kupujúceho bez ohľadu na to, že register nemá žiadnu kópiu a znenie nie je reprodukované; kupujúci je v súlade so zmluvami a mal by žiadať listinu/odškodnenie. Možnosť A je správna. Možnosť B je nesprávna: kupujúci je viazaný z dôvodu zaznamenaného záznamu, aj keď presné podmienky nie sú dostupné v registri. Možnosť C je nesprávna: kupujúci zapísanej pôdy je viazaný iba záujmami, ktoré sú riadne chránené (alebo nadradené), a nie každým „záväzkom akéhokoľvek druhu“. Možnosť D je nesprávna: ochrana vyplýva z oznámenia odkazujúceho na zmluvy; zmluvy nemusia byť uvedené v plnom rozsahu, aby boli záväzné. Možnosť E je nesprávna: obmedzujúce zmluvy sú chránené upozornením, nie ako prvoradé záujmy, a tu ide o operatívnu ochranu.
A. Vyšetrovanie miestneho úradu (CON29).
B. Vyhľadávanie miestnych pozemkových poplatkov (LLC1).
C. Nepovinné otázky miestneho úradu (CON29O).
D. Úradné kópie registra získané z katastra HM.
E. Prioritné vyhľadávanie OS1 v katastri nehnuteľností.
Answer & explanation
To, či je cesta susediaca s nehnuteľnosťou diaľnicou udržiavanou na verejné náklady (prijatá podľa § 36 zákona o diaľniciach z roku 1980), je odhalená štandardnými otázkami miestneho úradu, CON29, takže A je správne. B sa mýli: LLC1 odhaľuje registrované miestne poplatky za pozemky (napr. finančné poplatky, príkazy na ochranu stromov, obmedzenia plánovania), nie stav osvojenia ciest. C je nesprávne, pretože CON29O obsahuje voliteľné otázky (napr. návrhy ciest, verejné cesty, plynovody) vybrané pre konkrétne transakcie; základné informácie o cestnej premávke sú v štandardnom CON29, nie v voliteľnej súprave. D je nesprávne: Úradné kópie katastra nehnuteľností uvádzajú registrovaný titul (vlastníctvo, poplatky, práva), nie to, či sú cesty verejne udržiavateľné. E sa mýli: OS1 je prioritné vyhľadávanie registrovaného pozemku pred dokončením na ochranu žiadosti kupujúceho; nedáva žiadne informácie o prijatí diaľnice.
A. Nahláste triedu vlastníctva klientovi, skontrolujte požiadavky hypotekárneho veriteľa, zvážte poistenie zodpovednosti za vlastníctvo a poraďte sa s ním a zvážte, či by sa titul nedal upgradovať na absolútny.
B. Informujte klienta, ale nepodnikajte žiadne ďalšie kroky, pretože kataster nehnuteľností HM plne ručí za každý zapísaný titul a zaplatí náhradu za všetky nedostatky.
C. Ubezpečte klienta, že vlastnícky titul nevyvoláva žiadne obavy, pretože takéto tituly sú bežné a rovnako dobré ako absolútny titul.
D. Informujte klienta, aby okamžite odstúpil, pretože vlastnícky titul je chybná trieda, ktorú nemožno nikdy bezpečne akceptovať.
E. Pokračujte ako obvykle bez uvedenia druhu vlastníctva, pretože druh vlastníctva je internou záležitosťou katastra nehnuteľností, ktorá nemá pre kupujúceho žiadny význam.
Answer & explanation
Vlastnícke právo je udelené, ak majiteľ nemôže predložiť listinný dôkaz o vlastníckom práve alebo nárokoch prostredníctvom nepriaznivého vlastníctva; štátna záruka sa nevzťahuje na žiadny majetok, právo alebo úrok, ktoré existujú alebo môžu vzniknúť pred prvou registráciou. V prípade akéhokoľvek titulu, ktorý nie je absolútny, by mal právny zástupca kupujúceho: oznámiť to klientovi; ak existuje hypotéka, skontrolujte požiadavky veriteľa (a ak konáte aj za veriteľa, uistite sa, že je o tom informovaný veriteľ – ak sa tak nestane, dôjde ku konfliktu); zvážiť a poradiť v súvislosti s poistením zodpovednosti za škodu; a zvážiť možnosť povýšenia na absolútny titul (napr. ak sa dajú nájsť chýbajúce listiny alebo uplynie potrebné obdobie). A to uvádza správne. B je nesprávne, pretože záruka za vlastnícke právo je obmedzená, nie úplná, takže spoliehanie sa na automatickú kompenzáciu je nesprávne. C sa mýli: nie je to „tak dobré ako“ absolútny názov a nemožno ho jednoducho odmietnuť. D je nesprávne, pretože stiahnutie nie je nevyhnutnou reakciou; riziko je často zvládnuteľné poistením a schválením veriteľa. E je nesprávne, pretože trieda názvu je jednoznačne relevantná a musí byť oznámená a adresovaná.
A. CRAR je k dispozícii iba vtedy, ak nájomná zmluva obsahuje výslovnú klauzulu, ktorá prenajímateľovi umožňuje zhabať a predať tovar nájomcu; bez takejto doložky nemožno použiť CRAR.
B. CRAR možno použiť len vtedy, ak je nájomná zmluva uzatvorená písomne a čisté nezaplatené hlavné nájomné je aspoň predpísané minimum (sedemdňové nájomné); pred prevzatím kontroly nad tovarom musí exekútor oznámiť nájomcovi aspoň sedem jasných dní vopred a musí uplynúť ďalšie oznámenie a minimálna lehota, kým bude možné tovar predať.
C. Pani Verma môže dať pokyn exekútorovi, aby okamžite zabavil tovar v momente nezaplatenia akéhokoľvek nájomného a môže ho ihneď predať bez toho, aby o tom nájomcu informoval.
D. Pani Verma musí počkať na minimálnu nedoplatkovú lehotu a podať výpoveď, ale po uplynutí výpovednej lehoty môže tovar zabaviť a predať v ten istý deň bez ďalšieho oznámenia o predaji.
E. CRAR sa vzťahuje na akúkoľvek sumu splatnú na základe lízingu, vrátane servisného poplatku, poistného nájomného a úrokov, a pani Verma môže osobne vkladať a odoberať tovar bez použitia certifikovaného exekútora.
Answer & explanation
CRAR (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, Part 3, and the Takeing Control of Goods Regulations 2013) sa vzťahuje len na obchodné priestory prenajaté na základe písomnej prenájmu a iba na čisté nezaplatené „nájomné“ (istina, bez DPH, úrok, servisný poplatok a poistné). Čistý nájom musí zostať minimálne sedem dní. Certifikovaný exekútor musí doručiť oznámenie o výkone najmenej sedem dní pred vstupom, aby prevzal kontrolu nad tovarom; po prevzatí tovaru musí agent oznámiť nájomcovi ďalšiu minimálnu výpoveď (najmenej sedem dní) pred predajom tovaru. Možnosť B presne vystihuje tieto požiadavky. A je nesprávne: CRAR je zákonný svojpomocný prostriedok nápravy, ktorý nezávisí od výslovnej doložky o prepadnutí/tiesni v nájomnej zmluve. C sa mýli: existuje hranica minimálneho nedoplatku a povinné oznámenie o vymáhaní a tovar nemožno predať bez požadovaného oznámenia. D je nesprávne: pred predajom sa vyžaduje samostatné oznámenie o plánovanom predaji a ďalšia minimálna lehota; predaj v ten istý deň nie je povolený. E sa mýli: CRAR sa obmedzuje na hlavné nájomné (nie poplatok za službu, poistné alebo úrok) a musí ho vykonať certifikovaný exekútor, nie prenajímateľ osobne.
A. Na oddelení pozemkových poplatkov vykonajte iba konkurzné vyhľadávanie (vyhľadanie v registri pozemkových záložných práv podľa mena pána Chena) a uveďte príslušné okresy, v ktorých žil.
B. Požiadajte pána Chena, aby podpísal osobný záväzok potvrdzujúci, že sa nedostal do úpadku a že sa nevybavuje žiadna petícia.
C. Vykonajte vyhľadávanie miestnych pozemkových poplatkov podľa adresy kupovanej nehnuteľnosti.
D. Vykonajte vyhľadávanie indexovej mapy v katastri nehnuteľností podľa názvu nehnuteľnosti.
E. Nepodnikajte žiadne kroky, pretože neexistujú spoľahlivé prostriedky na kontrolu stavu bankrotu jednotlivca pred dokončením.
Answer & explanation
Konkurzné príkazy podané proti jednotlivcom a nevybavené návrhy na vyhlásenie konkurzu sa registrujú na oddelení pozemkových poplatkov (Centrálny register pozemkových poplatkov) a odhalia sa pri vyhľadávaní mena jednotlivca (formulár K16, ktorý sa týka iba konkurzu), pričom sa uvedú príslušné okresy, v ktorých má osoba bydlisko. Toto je štandardný krok pred dokončením, ktorý právny zástupca veriteľa podnikne, aby potvrdil, že dlžník nie je v úpadku a že sa nevybavuje žiadna žiadosť, takže možnosť A je správna. B je nesprávne: záväzok dlžníka nie je nezávislým overením a nespĺňa pokyn veriteľa na kontrolu verejného registra. C sa mýli: vyhľadávanie miestnych pozemkových poplatkov odhalí záležitosti týkajúce sa pozemkov zaregistrovaných na miestnom úrade (napr. poplatky za plánovanie), nie bankrot jednotlivca. D je nesprávne: vyhľadávanie na indexovej mape identifikuje, či je pozemok zaregistrovaný a jeho číslo vlastníctva; nehovorí nič o bankrote dlžníka. E sa mýli, pretože existuje spoľahlivá kontrola, konkrétne konkurzné vyhľadávanie na meno na oddelení pozemkových poplatkov.
Odpoveď: Firma nikdy nemôže pri obchodnej transakcii konať za kupujúceho aj veriteľa, pretože takéto transakcie vždy zahŕňajú konflikt záujmov.
B. Firma môže byť schopná konať za oboch, za predpokladu, že hypotéka je poskytnutá za štandardných podmienok a firma je presvedčená, že neexistuje žiadny konflikt záujmov alebo významné riziko jedného z nich.
C. Firma môže konať za obe strany len vtedy, ak záležitosť považuje za rezidenčnú transakciu a podmienky veriteľa sú štandardné.
D. Firma nemôže konať za oboch, pretože medzi kupujúcim a veriteľom neexistuje v podstate spoločný záujem.
E. Firma môže konať za oboch, pretože konanie za dlžníka a veriteľa pri komerčnej hypotéke nenesie žiadne riziko konfliktu.
Answer & explanation
Týmto sa testujú pravidlá o konflikte záujmov v odseku 6.2 Kódexu správania právnych zástupcov SRA, ktoré sa uplatňujú pri konaní za dlžníka a veriteľa. Východiskovým bodom je, že právny zástupca nesmie konať v prípade konfliktu alebo významného rizika konfliktu medzi dvoma klientmi. Ak je však hypotéka za štandardných podmienok („štandardná hypotéka“), záujmy dlžníka a veriteľa sú zvyčajne zosúladené a firma sa môže rozhodnúť, že nedochádza ku konfliktu, a konať za oboch. Týka sa to obchodných aj rezidenčných transakcií. Možnosť B to vystihuje správne. Možnosť A je nesprávna: neexistuje všeobecný zákaz obchodných transakcií; testom je, či konflikt existuje alebo je pravdepodobný. Možnosť C je nesprávna, pretože transakcia je komerčná, nie obytná a analýza nezávisí od jej prehodnotenia. Možnosť D je nesprávna: relevantnou bránou je absencia konfliktu pri štandardnej hypotéke, nie výnimka „v podstate spoločný záujem“ (ktorá je samostatnou časťou odseku 6.2 písm. a) av každom prípade tu spoločný záujem existuje). Možnosť E je nesprávna, pretože nadhodnocuje pozíciu; neštandardná alebo špeciálne dohodnutá komerčná hypotéka môže ľahko vyvolať konflikt, takže firma musí posúdiť každý prípad, a nie niesť žiadne riziko.
A. 14 dní
B. 21 dní
C. 30 pracovných dní
D. 30 kalendárnych dní
E. 2 mesiace
Answer & explanation
Týmto sa testuje predkompletné vyhľadávanie v registri podľa Katastrálneho poriadku z roku 2003. Úradné vyhľadávanie s prioritou zapísaného titulu (Formulár OS1 alebo OS2 sčasti) udeľuje prednostné obdobie 30 pracovných (pracovných) dní odo dňa výsledku vyhľadávania (r.131 Katastrálny poriadok 2003). Za predpokladu, že žiadosť kupujúceho (a veriteľa) o registráciu dispozície bude doručená do katastra nehnuteľností v rámci tohto prioritného obdobia, má prednosť pred akýmkoľvek zápisom vykonaným v registri po dátume osvedčenia o rešerši, čím sa chráni pred „medzerou v registri“. Možnosť C je správna. Možnosť A (14 dní), možnosť B (21 dní) a možnosť E (2 mesiace) sú jednoducho nesprávne obdobia. Možnosť D (30 kalendárnych dní) je bežnou pascou: lehota je 30 pracovných dní, nie kalendárnych dní, čo je v praxi podstatne dlhšie, takže D je nesprávne.
A. 10 693,61 GBP vrátane ročného nájomného, DPH, úroku z omeškania, poplatku za službu a DPH z poplatku za službu.
B. 9 618,41 £ vrátane ročného nájomného, DPH z ročného nájomného a úrokov z omeškania.
C. 11 038,61 £ vrátane ročného nájomného, poplatku za služby, poistného nájomného a DPH a úrokov zo všetkých týchto poplatkov.
D. 8 000,00 GBP, vrátane ročného nájmu, pretože DPH a úroky nie je možné vrátiť podľa CRAR.
E. 8 018,41 GBP, vrátane ročného nájmu a len úroku z omeškania, pretože DPH sa podľa CRAR nikdy nevráti.
Answer & explanation
CRAR (príloha 12 k zákonu o tribunáloch, súdoch a vymáhaní z roku 2007 s predpismi o prevzatí kontroly tovaru) povoľuje vrátenie iba hlavného (čistého) nájomného splatného za vlastníctvo a používanie priestorov spolu s DPH a úrokmi z tohto nájomného. Čiastky vyhradené ako „nájomné“ v lízingu, ale ktoré sú v podstate poplatkom za služby, nájomné za poistenie alebo iné vedľajšie poplatky, NIE sú vymáhateľné prostredníctvom CRAR, akokoľvek ich lízing označuje. V tomto prípade je návratnou sumou ročné nájomné (8 000 £) plus DPH vo výške 20 % (1 600 £) plus úrok z omeškania z ročného nájmu (18,41 £), čo predstavuje 9 618,41 £. B je správne. A je nesprávne, pretože poplatok za službu (a DPH z neho) nie je možné vrátiť podľa CRAR. C je nesprávne z rovnakého dôvodu a preto, že je vylúčené aj poistné nájomné. D nesprávne vylučuje DPH a úroky, ktoré CRAR umožňuje z hlavného nájomného. E nesprávne uvádza, že DPH sa nikdy nedá vrátiť – DPH z hlavného nájomného je možné vrátiť, ak sa prenajímateľ rozhodol zdaňovať.
A. Ako výhodní spoloční nájomcovia tak, že právo pozostalosti funguje a pozostalý si pri prvom úmrtí automaticky vezme celok.
B. Ako výhodní nájomcovia spoločne rovnakým dielom tak, že každý podiel môže byť ponechaný závetom.
C. Ako obyčajní držitelia licencie veriteľa bez výhodného úroku až do splatenia hypotéky.
D. Ako zákonní a spravodliví spoluvlastníci bez toho, aby sa špecifikovala forma výhodnej držby, pričom to bude implicitné neskôr.
E. Ako akcionári špeciálnej účelovej spoločnosti, ktorá má právny a výhodný titul.
Answer & explanation
Ak manželský pár prispieva rovným dielom na kúpu svojho manželského domu a chce, aby sa pozostalý automaticky ujal prvej smrti, štandardnou radou je výhodný SPOLOČNÝ NÁJOM. Pri spoločnom nájme držia spoluvlastníci celý majetok spolu a pozostalostné právo (jus accrescendi) prechádza na pozostalého automaticky smrťou mimo závetu. Možnosť A je správna. Možnosť B (spoločný nájom) je nesprávna ako všeobecná rada: vytvára odlišné, vymysliteľné podiely bez pozostalosti, čo je vhodné tam, kde strany prispievajú nerovnomerne alebo chcú svoj podiel opustiť vôľou, nie typický manželský pár s rovnakým podielom, ktorý sa usiluje o pozostalosť. Možnosť C je nesprávna: hypotéka neobmedzuje dlžníkov na držiteľov licencie; vlastnia právny a skutočný majetok podliehajúci záložnému právu veriteľa. Možnosť D je nesprávna a neodpovedá: otázka sa konkrétne pýta na formu VÝHODNEJ držby a TR1 vyžaduje výslovné vyhlásenie o spôsobe držby spravodlivého podielu. Možnosť E je nesprávna: štruktúra spoločnosti SPV sa používa na komerčné/investičné účely, nie na kúpu rodinného domu.
A. Spoľahnite sa na hypotekárne ocenenie banky, pretože banka nepožičia, pokiaľ nehnuteľnosť nie je v poriadku.
B. Zadá vlastnú správu o ocenení na potvrdenie trhovej hodnoty.
C. Zadajte úplný stavebný (stavebný) prieskum vzhľadom na vek a konštrukciu nehnuteľnosti.
D. Vypracovanie správy o kupujúcich domov, čo je najdôkladnejší dostupný prieskum.
E. Nie je potrebný žiadny prieskum, pretože predávajúci je povinný zverejniť všetky fyzické chyby.
Answer & explanation
C je správne. Najpodrobnejším prieskumom je úplný stavebný (stavebný) prieskum, ktorý sa odporúča pre staršie nehnuteľnosti, neštandardné stavby alebo v zlom stave. Farma postavená v roku 1875 jednoznačne spadá do tejto kategórie, takže úplný štrukturálny prieskum je vhodnou radou bez ohľadu na jeho vyššie náklady. A je nesprávne: hypotekárne ocenenie sa vykonáva len v prospech veriteľa, aby sa potvrdilo, že nehnuteľnosť je primeraná; nejde o prieskum stavu a kupujúci sa naň nemôže spoľahnúť. B sa mýli: vlastná základná hodnotiaca správa kupujúceho iba potvrdzuje trhovú hodnotu a prezrádza len málo o stave – neadekvátne pre viktoriánsku nehnuteľnosť. D sa mýli: správa o majiteľovi nehnuteľností je v detailoch stredne pokročilá a nie je vhodná pre staršie alebo neštandardné nehnuteľnosti; nie je to najdôkladnejší prieskum. E sa mýli: s obmedzenými výnimkami sa na fyzický stav majetku vzťahuje zásada varovania – predávajúci nie je povinný zverejniť fyzické chyby, a preto musí kupujúci vykonať prieskum.
Odpoveď: Prvýkrát preskúmať vlastníctvo predávajúceho, čo sa inak robí až po dokončení.
B. Odhaliť akékoľvek zmeny v registri od získania oficiálnych kópií pred výmenou a poskytnúť prednostné obdobie na registráciu kupujúceho a veriteľa.
C. Prvýkrát potvrdiť, že predávajúci je registrovaným vlastníkom nehnuteľnosti.
D. Získať prioritné obdobie, ktoré chráni iba poplatok veriteľa, nie prevod kupujúceho.
E. Splniť požiadavku, aby právny zástupca kupujúceho oznámil výsledok HM Revenue & Customs na účely SDLT.
Answer & explanation
B je správne. Pred výmenou zmlúv sa prešetruje vlastníctvo a predávajúci sa potvrdí ako registrovaný majiteľ. Oficiálne vyhľadávanie OS1 má dvojaký účel: (i) odhaliť, či boli v registri urobené nejaké záznamy od dátumu oficiálnych kópií použitých na prešetrenie predzmluvného titulu; a (ii) získať prednostnú lehotu (30 pracovných dní od dátumu výsledku vyhľadávania), v rámci ktorej musí kupujúci podať žiadosť o registráciu, pričom túto žiadosť ochráni pred akýmkoľvek intervenčným zápisom. Ak sa vyhľadávanie vykonáva v mene veriteľa, ochrana prednostného obdobia sa vzťahuje aj na prevod kupujúceho, ako aj na poplatok veriteľa. A a C sú nesprávne: skúmanie titulu a potvrdenie registrovaného majiteľa sa vykonáva pred výmenou, nie predvyplnením vyhľadávania. D sa mýli: vyhľadávanie v mene veriteľa chráni kupujúceho aj veriteľa, nie samotného veriteľa. E sa mýli: OS1 je prioritné vyhľadávanie v katastri nehnuteľností; Hlásenie SDLT a platba HMRC je samostatný krok po dokončení prostredníctvom vrátenia SDLT, ktorý nesúvisí s účelom OS1.
A. Ako zainteresovaná strana držíte zálohu až do dokončenia.
B. Ako zástupca kupujúceho.
C. Ako zástupca realitnej kancelárie predávajúceho.
D. Ako zástupca predávajúceho.
E. Buď ako zástupca predávajúceho alebo ako zainteresovaná strana, podľa voľby právneho zástupcu.
Answer & explanation
Správne: D. Ak zálohu drží právny zástupca predávajúceho ako AGENT PRE PREDÁVAJÚCEHO, môže byť predávajúcemu uvoľnená hneď po výmene zmlúv, aby ju predávajúci mohol okamžite použiť (tu na zaplatenie osobných pohľadávok). A je nesprávne: zainteresovaná strana drží peniaze v mene oboch strán a musí si ich ponechať až do dokončenia (štandardné podmienky predaja), čo by zmarilo želanie predajcu použiť ich teraz. B je nesprávne: držanie ako zástupca kupujúceho by znamenalo, že peniaze kontroluje strana kupujúceho – neboli by uvoľnené predávajúcemu a držal by ich právny zástupca kupujúceho, nie predávajúci. C sa mýli: realitný maklér nemá nárok na zálohu, takže sa nikdy nepovažuje za agenta realitnej kancelárie. E sa mýli: iba kapacita „agenta pre predajcu“ zaručuje okamžité použitie; ponuka „buď... alebo zainteresovaná strana“ nie, pretože zainteresovaná strana by zabránila okamžitému uvoľneniu, takže E nie je jediná najlepšia odpoveď.
A. Trvajte na dodaní overenej kópie úmrtného listu pána Adeyemiho po dokončení.
B. Požiadajte pani Adeyemi, aby vymenovala druhého správcu, ktorý sa pripojí k prevodu, aby sa prevýšili všetky výhodné záujmy.
C. Požadovať od osobných zástupcov pána Adeyemiho, aby vykonali písomný súhlas s jeho podielom pre pani Adeyemi.
D. Skontrolujte, či nebolo schválené žiadne memorandum o odstupnom o udelení zastupovania zo strany pána Adeyemiho.
E. Vyžadovať zadanie obmedzenia formulára A pred vyplnením na ochranu kupujúceho.
Answer & explanation
Neexistencia akéhokoľvek obmedzenia v registri vlastníctva hovorí kupujúcemu, že spoluvlastníci mali podiel na výhodách ako spoloční nájomcovia (ak by mali spoločný nájomník, objavilo by sa obmedzenie vo forme A, ktoré by vyžadovalo, aby druhý správca prekročil). Po smrti spoločného nájomcu, ktorý je oprávneným, prejde záujem zosnulého automaticky na pozostalého pozostalým a pozostalý je držiteľom právneho aj prospešného titulu bez akejkoľvek dôvery. Kupujúci teda preberá dobré vlastnícke právo len od pozostalého a jediným potrebným dôkazom je dôkaz, že spoluvlastník skutočne zomrel: teda možnosť A je správna (overená kópia úmrtného listu). Možnosť B je nesprávna, pretože bez obmedzenia formulára A nie je potrebné presahovať záujem dôvery a druhý správca nie je potrebný. Možnosť C je nesprávna, pretože podiel spoločného nájomcu nemôže prejsť pod závet alebo súhlas osobných zástupcov; prechádza to pozostalosťou, takže PR nemajú čo schváliť. Možnosť D je nesprávna, pretože memorandum o vystúpení je relevantné len vtedy, ak bolo chránené obmedzením v registri; v evidovaných pozemkoch nechránené odstupné nezaväzuje kupujúceho a register tu neuvádza žiadne. Možnosť E je nesprávna, pretože obmedzenie vo forme A by bolo vhodné len vtedy, ak by pozostalý nemal výhradné právo (t. j. spoločný nájom), čo v tomto prípade neplatí; trvať na jednom by bolo nesprávne.
A. Nájomné za pozemok splatné na základe nájomnej zmluvy a dôkaz, že je zaplatené aktuálne.
B. Stav servisného poplatku, vrátane všetkých nedoplatkov a všetkých očakávaných veľkých prác.
C. Dojednania o poistení budov vrátane toho, kto poisťuje a poskytnutého krytia.
D. Dodržiavanie zmlúv o prenájme vrátane akýchkoľvek súhlasov potrebných na zmeny.
E. Žiadna z vyššie uvedených možností - každá z nich je relevantná a primeraná požiadavka na prenájom takéhoto bytu.
Answer & explanation
V nájomnom byte v bloku je každá z uvedených záležitostí kľúčovým dotazom, ktorý by vzniesol kompetentný dopravca. Pozemné nájomné: kupujúci musí potvrdiť sumu a to, že je zaplatená aktuálna (jasný posledný doklad), aby sa predišlo prevzatiu nedoplatkov alebo sporom. Poplatok za služby: kupujúci si musí skontrolovať výšku poplatkov, všetky nedoplatky (ktoré môžu byť spojené s nehnuteľnosťou) a všetky budúce veľké práce, za ktoré môže byť splatný veľký účet. Poistenie: veritelia požadujú, aby bola budova poistená na jej plnú hodnotu pre uvedenie do pôvodného stavu proti komplexnému radu nebezpečenstiev; Prenájom bytov zvyčajne vyžaduje, aby sa prenajímateľ poistil, takže kupujúci by mal dostať kópiu poistnej zmluvy. Záväzky: Kupujúci potrebuje potvrdenie, že neexistujú žiadne známe porušenia (napríklad, že akékoľvek zmeny mali súhlas prenajímateľa), pretože nevyriešené porušenia môžu viesť k prepadnutiu alebo nákladom na nápravu. Keďže každá z možností A až D je skutočnou a primeranou otázkou prenájmu, možnosť E („žiadna z vyššie uvedených možností“) je správnou odpoveďou: v zozname nie je žiadna položka, ktorá by mala byť vylúčená.
A. Odkaz na zapísané číslo nehnuteľnosti Brezovej chaty.
B. Ustanovenie, že Birch Cottage sa predáva s voľným majetkom.
C. Osobitná podmienka stanovujúca najneskorší čas na dokončenie predaja skôr ako zodpovedajúci čas na dokončenie kúpy domu Elm House.
D. Ustanovenie, že kupujúci Birch Cottage bude zodpovedný za riadne splatnú kolkovnú daň z pozemkov.
E. Ustanovenie identifikujúce majetok podľa jeho poštovej adresy a akékoľvek práva v prospech pozemku.
Answer & explanation
Možnosť D je ustanovenie, ktoré by za normálnych okolností NEBYLO zahrnuté, a preto je odpoveďou. SDLT pri kúpe je vlastnou zodpovednosťou kupujúceho vyplývajúcou z pôsobenia finančného zákona z roku 2003; nie je záležitosťou predávajúceho a nie je riešená v zmluve predávajúceho, takže uvedenie takejto doložky je zbytočné a nevhodné. Možnosť A je nesprávna (t. j. BY BY BYLA zahrnutá): zmluva o predaji registrovaného pozemku musí vždy uvádzať registrované číslo vlastníctva, aby si kupujúci mohol odvodiť vlastnícke právo. Možnosť B je nesprávna: prázdna nehnuteľnosť je štandardným základom, na ktorom sa predáva obytný dom. Možnosť C je nesprávna: ak výnosy z predaja financujú prepojený nákup, je rozumné a bežné vložiť špeciálnu podmienku, ktorá zabezpečí, že predaj sa dokončí pred nákupom alebo najneskôr po ňom, aby boli prostriedky dostupné v reťazci. Možnosť E je nesprávna: identifikácia majetku a výhod je bežným zmluvným prvkom.
A. Úradné vyhľadávanie zapísaného titulu v katastri nehnuteľností s prioritou (OS1).
B. Iba konkurzné konanie (formulár K16) proti kupujúcemu.
C. Vyhľadávanie miestnych pozemkových poplatkov (LLC1).
D. Centrálne vyhľadávanie v oddelení pozemkových poplatkov (formulár K15).
E. Všetky vyššie uvedené.
Answer & explanation
Možnosť A je správna. V prípade zapísaného titulu je vhodnou predvyplňovacou rešeršou prednostná úradná rešerš katastra (OS1 pre celok alebo OS2 pre časť). Odhaľuje aktuálny register a predovšetkým poskytuje prednostnú lehotu 30 pracovných dní od osvedčenia, počas ktorej je každá žiadosť hľadača o registráciu chránená pred intervenčnými zápismi (zákon o evidencii pozemkov z roku 2002 a pravidlá evidencie pozemkov z roku 2003). Možnosť B je nesprávna: hľadanie konkurzu/úpadku pozemkových poplatkov je relevantné len vtedy, ak existuje individuálny dlžník, ktorého solventnosť musí veriteľ skontrolovať; tu je kupujúcim firma (ktorá by sa preverila prehliadkou firmy, nie konkurzom) a kupuje bez hypotéky. Možnosť C je nesprávna: pred výmenou sa vykoná vyhľadávanie miestnych pozemkových poplatkov ako súčasť predzmluvných dopytov, nie ako vyhľadávanie pred dokončením. Možnosť D je nesprávna: centrálne vyhľadávanie v oddelení pozemkových poplatkov (K15) sa vzťahuje len na neevidované pozemky; tento titul je registrovaný, preto je nevhodný. Možnosť E je nesprávna, pretože B, C a D sa neuplatňujú.
A. Návrh zmluvy dodaný právnym zástupcom predávajúceho.
B. Odvodňovanie a vyhľadávanie vody (CON29DW).
C. Úradné kópie katastra a vyhľadávanie indexových máp.
D. Miestne pátranie zahŕňajúce pátranie miestneho orgánu (CON29) a vyhľadávanie miestnych pozemkových poplatkov (LLC1).
E. Správa o prieskume životného prostredia (kontaminovaná pôda).
Answer & explanation
Správne: Možnosť D. Štandardné otázky miestneho úradu (formulár CON29) zahŕňajú špecifické otázky týkajúce sa cestných plánov – či bol alebo má byť získaný pozemok na výstavbu alebo zlepšenie diaľnice a či existujú návrhy na nové cesty, rozšírenie cesty alebo úpravy v rámci vymedzeného okruhu pozemku. Vyhľadávanie miestnych pozemkových poplatkov (LLC1) odhaľuje registrované poplatky, ako sú plánovanie a vstupy súvisiace s diaľnicami. Takže tu je zodpovedaná obava kupujúceho zo schémy rozšírenia cesty alebo obchvatu. Možnosť A je nesprávna: na základe výhrady predávajúci nemusí uviesť v zmluve známu cestnú schému (nie je to chyba v názve); zmluva nie je na správnom mieste, hoci predajca musí na priamu otázku odpovedať čestne. Možnosť B je nesprávna: kanalizácia a vyhľadávanie vody sa týka iba vodovodov, kanalizácie, kanalizácie a prípojok, nie plánov ciest. Možnosť C je nesprávna: vyhľadávanie indexovej mapy katastra zobrazuje, či je zapísaný názov a číslo vlastníctva, nie návrhy miestnych diaľnic. Možnosť E je nesprávna: environmentálny prieskum sa zaoberá kontamináciou, záplavami a rizikom stability pôdy, nie plánovanými prácami na ceste.
Odpoveď: Po predložení úmrtného listu svojej manželky kupujúcemu môže predať ako jediný žijúci vlastník.
B. Musí vymenovať druhého správcu, aby obaja spoločne vykonali zmluvu a previedli, čím sa prekročia spravodlivé záujmy.
C. Skôr ako bude môcť pokračovať, musí získať súdny príkaz povoľujúci predaj.
D. Môže predať sám, pretože ako pozostalému zákonnému vlastníkovi naňho prešli všetky výhody pozostalosti.
E. Predtým, ako bude môcť nehnuteľnosť predať, musí nehnuteľnosť súhlasným spôsobom previesť na seba.
Answer & explanation
Správne: Možnosť B. Obmedzenie je štandardné obmedzenie „Formulára A“, ktoré sa objavuje tam, kde spravodliví vlastníci vystupujú ako spoloční nájomníci. Zabraňuje jedinému pozostalému majiteľovi vystaviť platnú potvrdenku o kapitálových peniazoch, pretože pri spoločnom nájme nedochádza k pozostalému podielu na zisku — podiel zosnulej prechádza pod jej závet (tu na charitu). Na predaj musí pozostalý vymenovať druhého správcu, aby sa kapitál vyplatil (aspoň) dvom správcom, čo presahuje výhodné záujmy (odst. 2 a s. 27 LPA 1925) a spĺňa obmedzenie. Možnosť A je nesprávna: predloženie úmrtného listu stačí len na výhodný spoločný nájom (ak funguje pozostalosť a pozostalý môže predávať sám); tu obmedzenie formulára A ukazuje spoločný nájom. Možnosť C je nesprávna: odkaz obmedzenia na súdny príkaz je alternatívou k presahovaniu, ale bežným a správnym riešením prevodu je vymenovanie druhého správcu, nie súdne spory. Možnosť D je nesprávna: so spoločným nájmom nedochádza k prežitiu výhodného podielu. Možnosť E je nesprávna: súhlas nepomôže – obmedzenie výhradného vlastníka by aj tak zasiahlo a polovičný podiel manželky patrí charite, nie manželovi.
A. Nájomcovi je absolútne zakázané prideľovať len časť priestorov.
B. Pretože zmluva proti postúpeniu celku je kvalifikovaná (postúpenie povolené so súhlasom), z § 19 ods. 1 písm. a) zákona o prenajímateľoch a nájomcoch z roku 1927 vyplýva, že súhlas nesmie byť bezdôvodne odoprený.
C. Nájomca môže prideliť celý priestor, kedykoľvek si to želá, a prenajímateľ nemá právo tomu brániť.
D. Na písomnú žiadosť o súhlas s postúpením celku musí prenajímateľ podľa § 1 zákona o prenajímateľoch a nájomcoch z roku 1988 dať súhlas v primeranej lehote, pokiaľ nie je rozumné odmietnuť, a každé odmietnutie písomne odôvodniť.
E. Nič z vyššie uvedeného.
Answer & explanation
Táto otázka vyžaduje NESPRÁVNE vyhlásenie, čo je C. Zmluva proti postúpeniu celku je kvalifikovanou zmluvou (postúpenie je povolené, ale len so súhlasom prenajímateľa), takže nájomca nemôže postúpiť „kedykoľvek chce“: prenajímateľ môže zákonne odmietnuť, ak je to rozumné. A je správne: pridelenie časti je absolútne zakázané, pretože odsek (2) povoľuje pridelenie iba celku, pričom zákaz pridelenia časti v odseku (1) ponecháva absolútny. B je správne: § 19 ods. 1 písm. a) Zákon o prenajímateľoch a nájomcoch z roku 1927 mení kvalifikovanú zmluvu na plne kvalifikovanú, takže súhlas nemožno bezdôvodne odopierať. D je správne: ak sa vyžaduje súhlas, § 1 zákona o prenajímateľoch a nájomcoch z roku 1988 ukladá prenajímateľovi zákonnú povinnosť vybaviť písomnú žiadosť v primeranej lehote, bezdôvodne neodopierať súhlas a odmietnutie písomne odôvodniť. Keďže C nesprávne uvádza zákon, je to odpoveď.
A. Je to prijateľné, pretože prenajímateľ je oprávnený vytvoriť súkromie zmluvy priamo s postupníkom aj s postupníkom na celé obdobie.
B. Je to neprijateľné, pretože od postupcu nemožno zákonne požadovať, aby dal schválenú záručnú zmluvu na nájomnú zmluvu poskytnutú v roku 1998.
C. Je to prijateľné, pretože prenajímateľ môže požadovať, aby postupca uzavrel schválenú záručnú zmluvu na nájomnú zmluvu poskytnutú v roku 1998.
D. Nie je to prijateľné, pretože priamu zmluvu od postupníka by namiesto toho mal dať postupca.
E. Je to neprijateľné, pretože priamy záväzok postupníka by mal byť vymazaný alebo obmedzený na obdobie, počas ktorého zostáva postupník nájomcom na základe lízingu.
Answer & explanation
Nájom udelený v roku 1998 je „nový nájom“ podľa zákona o prenajímateľovi a nájomcovi (záväzky) z roku 1995. Pri budúcom postúpení nadobúdateľom zákon z roku 1995 automaticky oslobodí postupníka od záväzku nájomcu (s 5). Priama zmluva vyžadujúca od postupníka, aby plnil zmluvy „po zvyšok obdobia“, by sa neprípustne snažila o to, aby bol postupník po tomto automatickom uvoľnení viazaný; každé ustanovenie, ktoré marí vydanie zákona, je neplatné (§ 25). Zmluva sa preto musí vymazať alebo obmedziť na obdobie, počas ktorého je nadobúdateľ skutočne nájomcom, takže možnosť E je správna. Možnosť C správne uvádza, že prenajímateľ môže požadovať od postupcu RZZ na novú nájomnú zmluvu (RVZ výslovne povoľuje s 16), ale nerieši chybu v návrhu, a preto nie je najlepším posúdením; možnosť B je jednoducho nesprávna, pretože AGA od odchádzajúceho nájomcu je presne to, čo zákon umožňuje pre nové nájomné zmluvy. Možnosť A je nesprávna: prenajímateľ nemôže zaviazať nadobúdateľa na celé obdobie vzhľadom na zákonné uvoľnenie. Možnosť D je nesprávna: je vhodné, aby AGA (záruka postupcu) a priamy záväzok (od postupníka) pochádzali od uvedených strán; problémom je trvanie zmluvy nadobúdateľa, nie jej zdroj.