Introduction

1. Kaj je zemljiško pravo? Temeljna načela

Zemljiško pravo je skupek pravnih pravil, ki urejajo lastništvo, uporabo in prenos deležev v zemljišču. Določa, kdo je lastnik zemlje, kakšne pravice ima nad njo, kakšne pravice imajo lahko drugi nad svojo zemljo in kako so te pravice ustvarjene, zaščitene in uveljavljene. Za praktičnega odvetnika je zemljiško pravo temeljnega pomena: skoraj vsaka transakcija, ki vključuje lastnino – nakup stanovanja, poslovni najem, hipoteka ali razvojni projekt – upošteva načela zemljiškega prava.

Angleško zemljiško pravo temelji na več temeljnih načelih, po katerih se razlikuje od prava osebne lastnine in zemljiškega prava v drugih jurisdikcijah. Prva med njimi je nauk o stanovih.

Law of Property Act 1925 ('LPA 1925') je temeljni statut sodobnega angleškega zemljiškega prava. Dramatično je poenostavil sistem pred letom 1926 z zmanjšanjem števila pravnih nepremičnin na dve in števila pravnih deležev na pet kategorij (s.1(2) LPA 1925). Vsi drugi deleži v zemljišču veljajo samo v kapitalu.

Drugo temeljno načelo je razlikovanje med pravnimi in pravičnimi interesi. Pravni interesi 'zavezujejo ves svet' — uveljavljajo se proti vsakomur, ki pozneje pridobi zemljišče, ne glede na to, ali je ta za interes vedel. Nasprotno pa lahko pravične interese izniči kupec, ki pridobi zemljišče brez obvestila o interesu (na neregistriranem zemljišču) ali ne da bi bil interes ustrezno zaščiten v registru (na registriranem zemljišču).

Tretje temeljno načelo je, da zemljiško pravo daje prednost gotovosti in varnosti lastninske pravice. Sistem zemljiške evidence, ki ga ureja Zakon o zemljiški evidenci 2002 ('LRA 2002'), ima za cilj ustvariti celovito in zanesljivo lastninsko evidenco, tako da lahko vsakdo, ki se ukvarja z zemljiško knjigo, iz registra ugotovi, kdo je njen lastnik in kateri interesi jo bremenijo.

1.1.1 Nepremičnine, osebna lastnina in zgodovinsko ozadje

Angleško pravo razvršča premoženje v dve veliki kategoriji: 'nepremičnine' (realty) in 'osebno premoženje' (personalty). Nepremičnina je zgodovinsko gledano zemlja sama in lastniška posest; osebna lastnina je vse ostalo. Zakupnine zavzemajo neroden srednji položaj: so lastninski deleži na zemljišču, vendar so bili zgodovinsko razvrščeni kot 'pravne nepremičnine', ker so bila pravna sredstva po običajnem pravu, ki so bila prvotno na voljo razlaščenemu najemniku, osebne odškodninske tožbe in ne dejanske tožbe, s katerimi bi razlaščeni prosti lastnik lahko sam povrnil zemljo. Razlika je danes pomembna predvsem za zakon o oporokah in upravljanju nepremičnin, kjer je bila stara meja med nepremičnino in osebnostjo postopoma odstranjena z zakonom.

Dva velika vira angleškega prava – običajno pravo in pravičnost – oba prispevata k sodobnemu zemljiškemu pravu. Običajno pravo je skupek pravil, ki so jih razvila kraljeva sodišča od srednjega veka naprej. Equity je skupek pravil, ki jih je razvilo Court of Chancery, da bi dopolnilo in popravilo togost običajnega prava. Zakoni o pravosodju 1873–1875 so združili upravljanje običajnega prava in pravičnosti (tako da isto sodišče zdaj uporablja oboje), vendar temeljno razlikovanje med pravnimi in pravičnimi interesi ostaja osrednjega pomena za sodobno zemljiško pravo. Pravni interes je iztožljiv po običajnem pravu; pravični interes je izvršljiv samo v lastniškem kapitalu in je zato bolj ranljiv za poraz.

1.1.2 Oprema in premičnine

Oddelek 205(1)(ix) LPA 1925 opredeljuje 'zemljišče' tako, da vključuje zgradbe in dele zgradb, rudnike in minerale ter vse deleže v zemljiščih. Po pravilu quicquid plantatur solo, solo cedit ('karkoli je pritrjeno na zemljo, postane del zemlje') postanejo predmeti, ki so zadostno pripojeni k zemljišču, del zemlje — so fikse. Napeljave preidejo z zemljiščem na prodajo ali hipoteko pod s.62 LPA 1925; premičnine ne in jih je treba izrecno prenesti.

Vodilni sodobni test je dvostopenjski test, ki ga je ponovno predstavila lordska zbornica v Elitestone Ltd proti Morrisu [1997] 1 WLR 687, ki temelji na sodbi Blackburn J v zadevi Holland proti Hodgsonu (1872) LR 7 CP 328.

(1) Stopnja pripojitve. Kako trdno je predmet pritrjen? Predmet, ki s svojo lastno težo počiva na zemljišču, je prima facie premičnina; predmet, ki je fizično pritrjen (npr. privit, pritrjen z vijaki, cementiran), je prima facie stalnica. Domnevo je mogoče ovreči.

(2) Namen priključitve. Zakaj je bil element priložen? Če je bil pritrjen, da bi predmet omogočil boljšo uporabo kot gibični predmet (npr. tapiserija, pribita na steno, da bi ga razstavili), ostane gibični predmet; če je bil pritrjen za trajno izboljšanje zemljišča (npr. integrirana kuhinja), je stalni element. Sodobna avtoriteta obravnava test namena kot odločilen: Berkley proti Poulettu [1977] 1 EGLR 86. Pritožbeno sodišče je preizkus uporabilo za 109 predmetov v stanovanjskem stanovanju v Botham proti TSB Bank plc (1997) 73 P & CR D1, pri čemer je menilo, da so vgradne kuhinjske enote in kopalniška oprema napeljave.

1.1.3 Dve pravni lastnini in pet pravnih interesov

Razdelek 1 LPA 1925 je ključni kamen zakonodajne sheme iz leta 1925. Razdelek 1(1) je zmanjšal število pravnih nepremičnin na dve: (a) pristojbina za preprosto absolutno posest (prosta lastnina) in (b) absolutna doba let (zakupna pravica).

Razdelek 1(2) navaja pet kategorij pravnih obresti: (i) služnosti, pravice ali privilegiji na ali nad zemljiščem za obresti, ki so enakovredne nepremičnini v prosti absolutni posesti ali absolutni rok let; (ii) najemnine v posesti, ki izhaja iz zemlje; (iii) stroški zaradi zakonite hipoteke; (iv) kakršne koli druge podobne obremenitve na zemljišču, ki ni ustvarjena z instrumentom; in (v) pravice do vstopa, priložene zakonskemu obdobju let ali zakoniti najemnini. Oddelek 1(3) določa, da vsa druga posestva, deleži in dajatve na ali nad zemljiščem veljajo kot pravični deleži.

Pomen s.1 je globok. Zakon pred letom 1926 je priznaval številna pravna premoženja (rep honorarjev, dosmrtno premoženje, osnovno nadomestilo itd.) in osupljivo raznolikost pravnih interesov. Zakonodaja iz leta 1925 je poenostavila okvir za zmanjšanje bremena prenosa: kupec lastništva ali zakupa je lahko prepričan, da ga lahko zavezuje le majhen in opredeljen seznam pravnih interesov 'za ves svet', medtem ko vse ostalo (možnosti, omejevalne zaveze, nepremičninske pogodbe, dosmrtni deleži v skladih, koristni deleži v okviru posledičnih ali konstruktivnih skrbniški skladi in tako naprej) začel veljati v lastniškem kapitalu in zahteval svoje lastne zaščitne mehanizme.

2. Viri angleškega zemljiškega prava

Angleško zemljiško pravo temelji na bogati zakoni, sodni praksi in doktrini pravičnosti. Glavni zakonski viri, na katere boste naleteli v tej knjigi, so navedeni spodaj.

1.2.1 Zakon o lastninskem pravu iz leta 1925 (LPA iz leta 1925)

LPA 1925 je temelj sodobnega zemljiškega prava. Ključne določbe vključujejo: s.1 (pravno premoženje in deleži); s.2 (preseganje); s.27 (zahteva za listino); s.36 (razveza skupnih najemnih razmerij); s.52 (zahteva za prenos z listino); s.53 (formalnosti za pravične interese); s.54(2) (izjema pri kratkih najemih); s.62 (splošne besede, ki se nanašajo na prevozna sredstva); s.78 (korist zavez, ki potekajo z deželo); s.101 (pooblastila hipotekarnega upnika); in s.146 (izguba najemnin).

1.2.2 Zakon o zemljiški registraciji iz leta 2002 (LRA 2002)

LRA 2002 ureja sistem registriranih zemljišč v Angliji in Walesu. Nadomestil je zakon o zemljiški registraciji iz leta 1925 in uvedel posodobljen okvir za zemljiško knjigo. Ključne določbe vključujejo: s.4 (sprožilni dogodki za prvo registracijo); s.23 (pooblastila lastnika); s.27 (odločbe o vpisu); s.29 (učinek registracije na prednost); ss.32–36 (obvestila); s.40 (omejitve); Sch 1 in Sch 3 (prevladujoči interesi); in Sch 6 (neprimerna posest).

1.2.3 Zakon o zemljiških skladih in imenovanju skrbnikov iz leta 1996 (TLATA 1996)

TLATA 1996 ureja zemljiške sklade, vključno z implicitnimi skladi, ki nastanejo v situacijah solastnine. 14. in 15. člen sta za ZKV še posebej pomembna: zagotavljata mehanizem za reševanje sporov med solastniki o zasedbi in prodaji solastniškega zemljišča.

1.2.4 Zakon o lastninskem pravu (razne določbe) iz leta 1989 (LP(MP)A 1989)

Razdelek 1 določa sodobne zahteve za veljavno listino (podpisano, overjeno, izročeno). Oddelek 2 zahteva, da so pogodbe o prodaji ali drugem razpolaganju z deležem v zemljišču pisne, podpisane s strani obeh strank in vključujejo vse pogoje.

1.2.5 Zakon o najemodajalcu in najemniku (pakte) iz leta 1995 (LTCA 1995)

LTCA 1995 je reformiral pravila, ki urejajo sprejem najemnih zavez za najeme, podeljene 1. januarja 1996 ali pozneje ('nove najemne pogodbe'). Po zakonu iz leta 1995 vse zaveze (razen osebnih zavez) samodejno preidejo ob dodelitvi in odhajajoči najemnik je oproščen odgovornosti.

1.2.6 Nedavni zakonodajni razvoj

Dva pomembna dela nedavne zakonodaje spadata v izpitno obdobje SQE1 (prekinitev: 13. marec 2026).

Zakon o pravicah najemnikov iz leta 2025 je prejel kraljevo privolitev 27. oktobra 2025. Odpravlja zagotovljena kratkotrajna najemna razmerja (AST) in „brezkrivdne“ izselitve iz oddelka 21 v skladu s stanovanjskim zakonom iz leta 1988, s čimer pretvori vsa kratkoročna stanovanjska najemna razmerja v enoten sistem zagotovljenih občasnih najemnih razmerij. Vsebinske določbe najemne reforme se uveljavijo s podzakonskim aktom; ključne določbe v 1. poglavju 1. dela (konec AST in oddelek 21) so začele veljati 1. maja 2026. Ker je zakon prejel kraljevo privolitev do presečnega datuma SQE1, ga je mogoče preučiti v sprejeti obliki za SQE1. Podrobno ga preučujemo v 11. in 14. poglavju.

Leasehold and Freehold Reform Act 2024 je prejel kraljevo privolitev 24. maja 2024. Oddelek 27, ki je odstranil dveletno kvalificirano obdobje za zahtevke za pridobitev franšize in podaljšanje najema, je začel veljati 31. januarja 2025. Določbe, ki se nanašajo na upravljavsko pravico (povečanje nerezidenčne meje s 25 % na 50 %) so stopile v veljavo 3.3.2025.

3. Zemljevid teme: Kako se zemljiško pravo ujema

Učni načrt SRA FLK2 za zemljiško pravo je organiziran v pet med seboj povezanih področij. Razumevanje, kako so ta področja med seboj povezana, je bistvenega pomena za reševanje vprašanj scenarija SQE1, ki pogosto zahtevajo, da črpate iz načel iz več kot enega področja hkrati.

4. Ocena SQE1 FLK2

V tem razdelku so razloženi cilji ocenjevanja, oblika dokumenta SQE1 FLK2 in sistematični pristop za reševanje vprašanj scenarija zemljiškega prava.

1.4.1 Cilji ocenjevanja

SRA od kandidatov zahteva, da ustrezno in učinkovito uporabljajo ustrezna temeljna pravna načela in pravila, na ravni kompetentnega novokvalificiranega odvetnika v praksi, za realistične težave in situacije, ki temeljijo na stranki in etiko na naslednjih področjih: (1) registrirana in neregistrirana zemljišča; (2) lastniška in zakupna posestva ter pravni in pravični deleži v zemljišču; (3) lastnik in najemnik; in (4) solastnina**.

Kandidati morajo dokazati svojo sposobnost delovanja pošteno in pošteno ter v skladu s Standardi in predpisi SRA, Načeli SRA in Kodeksom ravnanja za odvetnike.

1.4.2 Oblika: posamezna vprašanja z najboljšim odgovorom

SQE1 FLK2 je zaprta knjiga, računalniško ocenjevanje, sestavljeno iz 180 vprašanj z enim najboljšim odgovorom (SBAQ) za vse predmete FLK2. Vsako vprašanje predstavlja scenarij, običajno z vidika odvetnika, ki svetuje stranki, ki mu sledi osnova vprašanja in pet možnosti odgovora (A–E). Izbrati morate edini najboljši odgovor. Ni ni negativne oznake.

1.4.3 Kako pristopiti k vprašanjem scenarija zemljiškega prava FLK2

Ko se soočite s SBAQ zemljiškega prava, uporabite naslednji sistematični pristop.

1. korak: Ugotovite vrsto nepremičnine in stanje registracije. Ali je zemljišče vpisano ali nevpisano? Ali so obresti freehide ali leasehold? To določa, kateri pravni okvir se uporablja.

2. korak: Identificirajte pravno težavo. Kaj je v resnici vprašanje? Ali gre za ustvarjanje interesa, njegovo zaščito, njegovo izvršljivost proti tretji osebi ali pravno sredstvo za kršitev?

Korak 3: Uporabite ustrezno pravilo. Navedite pravni test ali zakonsko določilo, ga uporabite za dejstva in pridite do zaključka.

Korak 4: Izločite napačne možnosti. Tudi če niste prepričani o pravilnem odgovoru, lahko pogosto izločite dve ali tri možnosti, ki so očitno napačne, in tako izboljšate svoje možnosti, da izberete najboljši odgovor.

5. Vloga odvetnika v zemljiškem pravu

Delo odvetnika na področju zemljiškega prava obsega svetovalne, transakcijske in reševanje sporov funkcije, vse pa temeljijo na skladnosti in poklicni etiki.

Svetovalna vloga: Odvetniki svetujejo strankam o pridobitvi, prodaji in upravljanju deležev v zemljiščih. To vključuje razlago posledic različnih oblik lastništva (freehold proti leasehold, joint tenancy v tenancy skupni), učinek pravic tretjih oseb (služnosti, zaveze, hipoteke) in korake, potrebne za zaščito interesov stranke.

Transakcijska vloga: Odvetniki upravljajo postopek prenosa — pripravljajo pogodbe, izvajajo preiskave naslovov, postavljajo poizvedbe, pripravljajo prenose in najeme ter zagotavljajo, da so vsi interesi ustrezno registrirani. Ukvarjajo se tudi s hipotekarnimi posli, pri čemer delujejo v imenu posojilodajalca in posojilojemalca, kjer je to primerno.

Vloga reševanja sporov: Odvetniki zastopajo stranke v sporih glede mej, služnosti, zavez, solastnine in zadev med najemodajalcem in najemnikom. To lahko vključuje pogajanja, mediacijo, sodne postopke (npr. po TLATA 1996 s.14) ali sodne spore.

Skladnost in etika: Odvetniki morajo ravnati v skladu s Standardi in predpisi SRA, vključno z dolžnostjo delovanja z integriteto (5. načelo), dolžnostjo delovanja v najboljšem interesu stranke (7. načelo) ter obveznostjo prepoznavanje in obvladovanje navzkrižij interesov.

6. Kako uporabljati to knjigo

Ta knjiga je organizirana v šest enot in petnajst poglavij po učnem načrtu zemljiškega prava SRA FLK2. Vsako poglavje vsebuje naslednje komponente.

Vsebina: Jasna razlaga pravnih načel, podprta z zakonskimi referencami in sodno prakso.

Polja s KLJUČNIMI IZRAZI: Definicije bistvene terminologije so označene za hitro uporabo.

Okviri NAMIGOV ZA IZPIT SQE: Praktične smernice o kako bodo teme verjetno testirane in pogostih pasteh, ki se jim je treba izogniti.

Okviri NASVETOV ZA OCENJEVANJE SQE: Širši strateški nasveti o tehniki opravljanja izpita.

Tabela s ključnimi opombami: Strukturiran povzetek ključnih elementov, konceptov in avtoritet poglavja.

Opombe glede revizije: Pet širokih vprašanj in odgovorov za samotestiranje.

Vaja MCQ: Pet vprašanj z enim najboljšim odgovorom v slogu SQE1, s ključem za podrobne odgovore.

Priporočamo, da preberete poglavja po vrstnem redu, saj kasnejša poglavja temeljijo na prej predstavljenih konceptih. Ko dokončate vsa poglavja, uporabite Poglavje 15 (Strategija ponavljanja in izpita), da vadite vprašanja z mešanimi temami in utrdite svoje razumevanje.

7. Ključne opombe (povzetek poglavja)

Naslednja tabela povzetkov združuje ključne postavke, koncepte in avtoritete, predstavljene v tem poglavju. Obravnavajte ga kot kontrolni seznam revizij — morali bi imeti možnost definirati vsako vrstico po spominu in citirati ustrezno določbo.

{"headers": ["Key Item", "Concept", "Cases / References"], "rows": [["Land (definition)", "Vključuje zgradbe, napeljave, rudnike in minerale ter netelesne dediščine (npr. služnosti)", "s.205(1)(ix) LPA 1925"], [»Pravna posest«, »Samo dve: pristojbina, ki je enostavna absolutna v posesti (freehold) in absolutna dolgoletna pristojbina (leasehold)«, »s.1(1) LPA 1925«], [»Pravni interesi«, »Pet kategorij: služnosti, najemnine, dajatve na podlagi zakonite hipoteke, vse druge podobne dajatve na zemljišču, ki niso nastale z instrumentom, in pravice vnos", "s.1(2) LPA 1925"], ["Pravični interesi", "Vsi interesi, ki se ne štejejo za pravno premoženje ali pravni interesi, začnejo veljati samo v kapitalu", "s.1(3) LPA 1925"], ["Registrirano zemljišče", "Naslov, za katerega jamči država; register, ki ga vodi HM Land Register", "Neregistrirano zemljišče", "Lastništvo, dokazano z lastninskimi listinami ali doktrino obvestila", "Solastništvo", "Skupni najem (z preživelim) oz. skupni najem (z ločenimi deleži)", "LPA 1925 ss.1(6), 36"], ["TLATA 1996", "Upravlja zaklade za zemljišča; s.14 vloge za sodišče; s.15 merila", "TLATA 1996"], ["Formalnosti (pogodbe)", "Pogodbe o prodaji/odtujitvi zemljišče mora biti v pisni obliki, podpisano s strani obeh strank, ki vključuje vse pogoje", "s.2 LP(MP)A 1989"], ["Formalnosti (popisi)", "Pistine morajo biti podpisane, overjene in dostavljene", "s.1 LP(MP)A 1989"], ["Zakon o pravicah najemnikov 2025", "Odpravlja ASTs in oddelek 21 brez krivdnih izselitev; vsi stanovanjski najemi postanejo periodični", "LFRA 2024", "Odstrani 2-letno kvalificirano obdobje za pridobitev franšize (oddelek 27); poveča nestanovanjsko omejitev na 50 %", "LFRA 2024"]]}

8. Revizijske opombe

Pet širokih vprašanj in odgovorov za samotestiranje. Preden preberete opombo o modelu, poskusite vsako po spominu, nato pa preverite, ali lahko reproducirate zakonske reference in avtoritete.

Q1 Kateri sta dve pravni posesti na zemljiščih, ki ju priznava angleško pravo, in kje sta opredeljeni?

Opomba: Dve pravni posesti sta pristojbina v absolutni posesti (freehold) in absolutna doba let (leasehold). Opredeljeni so v oddelku 1(1) zakona o lastnini iz leta 1925. Vsa druga premoženja (kot so dosmrtna premoženja ali repi honorarjev) so bila ukinjena kot pravna premoženja z zakonodajo iz leta 1925 in lahko zdaj obstajajo le v lastništvu.

V2 Kakšna je temeljna razlika med vpisanim in nevpisanim zemljiščem?

Opomba: V vpisanih zemljiščih se lastništvo dokazuje z registrom, ki ga vodi HM Land Registry; register je dokončen (odvisen od prevladujočih interesov) in država jamči za njegovo točnost. Na neregistriranem zemljišču se lastništvo dokazuje z neprekinjeno verigo lastninskih listin, ki sega vsaj 15 let nazaj do dobrega korena lastninske pravice, interesi tretjih oseb pa so zaščiteni bodisi z vknjižbo kot dajatev za zemljišča v skladu z Zakonom o zemljiških dajatvah iz leta 1972 bodisi z doktrino pravičnega obvestila.

V3 Zakaj je razlikovanje med pravnimi in pravičnimi interesi pomembno?

Opomba: Pravni interesi 'zavezujejo ves svet' — iztožljivi so proti kateremu koli poznejšemu pridobitelju zemljišča, ne glede na obvestilo. Pravični interesi so bolj krhki: na neregistriranih zemljiščih jih lahko porazi dobronamerni kupec za vrednost pravnega premoženja brez obvestila; na registriranih zemljiščih jih je treba zaščititi z vpisom obvestila ali omejitve v register ali pa lahko izgubijo prednost pred registriranim razpolaganjem za dragocenost (s.29 LRA 2002). Izjema so prevladujoči interesi, ki zavezujejo ne glede na registracijo.

V4 Navedite tri ključne zakone, ki jih mora odvetnik poznati za zemljiško pravo SQE1.

Opomba: Trije najpomembnejši zakoni so: (1) Zakon o lastninskem pravu iz leta 1925, ki vzpostavlja okvir pravnega premoženja in interesov, formalnosti ter ključnih mehanizmov, kot sta prekoračitev in ločitev; (2) Zakon o zemljiški registraciji iz leta 2002, ki ureja sistem registriranih zemljišč, vključno z vknjižbenimi razpolaganji, obvestili, omejitvami, prevladujočimi interesi in posestjo; in (3) Zakon o zemljiških skladih in imenovanju skrbnikov iz leta 1996, ki ureja zemljiške sklade in zagotavlja mehanizem za reševanje sporov glede solastnine.

Q5 Katere nove zakonodaje morajo biti kandidati pozorni na izpit SQE1?

Opomba: Kandidati se morajo zavedati dveh nedavnih zakonov: Zakon o pravicah najemnikov iz leta 2025 (kraljeva privolitev 27. oktober 2025), ki odpravlja zagotovljena kratkotrajna najemna razmerja in oddelek 21 izselitve brez krivde, s čimer se vsa stanovanjska najema spremenijo v občasna najemnine; in Leasehold and Freehold Reform Act 2024 (Kraljevo soglasje 24. maj 2024), ki je odstranil dveletno kvalificirano obdobje za terjatve za pridobitev franšiznih pravic (s.27, v veljavi 31. januarja 2025) in zvišal nerezidenčno mejo za terjatve do pravice do upravljanja na 50 % (velja 3. marca 2025). Oba akta sta v okviru SQE1 presečnega datuma 13. marca 2026.

9. Praksa MCQ – pet vprašanj v slogu SQE

Vsako od naslednjih petih vprašanj odraža slog, dolžino in težavnost vprašanj z enim najboljšim odgovorom SQE1 FLK2. Preizkusite vsako zaprto knjigo, zapišite svoj odgovor, nato pa se obrnite na ključ za odgovor. Ključ za odgovor pojasnjuje zakaj je vsaka možnost pravilna ali nepravilna — preberite vsako razlago v celoti.

A. Zakupnik ima zemljišče v popolni in trajni lasti, medtem ko ima zakupnik le dovoljenje, da zasede zemljišče.

B. Tako brezplačna lastnina kot zakup sta pravni posesti na zemljišču, ki ju priznava oddelek 1(1) zakona o lastnini iz leta 1925. Brezplačna lastnina je plačilo, ki je preprosto absolutno v posesti, medtem ko je zakup absolutno obdobje let.

C. Zakupnik ima pravno posest, zakupnik pa ima na zemljišču le pravičen delež.

D. Prosto lastništvo traja večno, medtem ko lahko zakup traja največ 99 let.

E. Freehold in leasehold sta obe obliki licence za zasedbo kronskega zemljišča.

A. Služnost ne more obstajati, ker je ni v registru.

B. Služnost je lahko še vedno iztožljiva proti kupcu, če se kvalificira kot prevladujoči interes v skladu s Prilogo 3 Zakona o zemljiški registraciji iz leta 2002.

C. Služnost je samodejno nična, ker je sosed ni uspel vpisati.

D. Kupca zavezuje služnost, ker vsi pravični interesi zavezujejo ves svet.

E. Služnost se lahko uveljavlja le, če sosed pridobi sodni nalog v 12 mesecih od nakupa.

A. Pogodba mora biti sklenjena z listino, ki jo podpišeta obe stranki in mora biti overjena.

B. Pogodba mora biti v pisni obliki, vključevati vse dogovorjene pogoje in mora biti podpisana s strani obeh strank ali v njihovem imenu, v skladu z oddelkom 2 Zakona o lastninskem pravu (razne določbe) iz leta 1989.

C. Pogodba se lahko sklene ustno, če sta navzoči vsaj dve priči.

D. Pogodba mora biti v pisni obliki in podpisana samo s strani prodajalca, saj podpis kupca ni potreben.

E. Pogodba mora biti registrirana v zemljiški knjigi HM, preden postane pravno zavezujoča.

A. Prejšnji lastnik je imel pravico odstraniti kuhinjski otok, ker so vsi kuhinjski predmeti premičnine.

B. Kuhinjski otok bo verjetno stalnica, saj stopnja priključitve (pritrjena na tla, povezana z električno in vodovodno napeljavo) in namen priključitve (trajna izboljšava nepremičnine) kažeta na status stalnice. Prejšnji lastnik ga ni imel pravice odstraniti.

C. Kuhinjski otok je premičnina, ker ga je namestil prejšnji lastnik za lastno uživanje.

D. Prejšnji lastnik je bil upravičen odstraniti kuhinjski otok, ker to v prodajni pogodbi ni bilo posebej omenjeno.

E. Kuhinjski otok samodejno preide na stranko po zaključku, vendar le, če je stranka zanj plačala dodatno nadomestilo.

A. AST bo ostal nespremenjen, ker je bil podeljen pred začetkom veljavnosti zakona iz leta 2025.

B. AST bo samodejno pretvorjen v zagotovljeno periodično najemno razmerje v skladu z zakonom iz leta 2025 in najemodajalec ne bo več mogel uporabiti deložacije brez krivde po razdelku 21 za povrnitev posesti.

C. Lastnik mora na sodišču zaprositi za spremembo AST v novo obliko najema v skladu z zakonom iz leta 2025.

D. Zakon iz leta 2025 se uporablja samo za najemna razmerja, podeljena po 1. maju 2026, in ne vpliva na obstoječe AST.

E. Lastnik lahko še naprej uporablja razdelek 21 o izselitvi brez krivde 12 mesecev po začetku veljavnosti zakona.