1. Stvarno pravo in praksa — vprašanja za prakso
Kateri od naslednjih nasvetov je NAJBOLJŠI glede tega, kje lahko odgovori razkrijejo informacije o obstoječem gradbenem dovoljenju za bingo dvorano?
A. Samo iskanje po lokalnih zemljiških pristojbinah (LLC1) bo razkrilo karkoli o gradbenem dovoljenju.
B. Samo poizvedbe lokalnih organov na obrazcu CON29 bodo razkrile informacije o načrtovanju.
C. Samo predpogodbene poizvedbe prodajalca (CPSE) bodo obravnavale zadeve načrtovanja.
D. Podatkov o načrtovanju ni mogoče pridobiti z iskanjem; kupec se mora prijaviti neposredno na portal za načrtovanje.
E. Odgovori na poizvedbe lokalnega organa CON29, predpogodbene poizvedbe prodajalca (CPSE) in, kjer je ustrezno, LLC1 lahko razkrijejo informacije o dovoljenju za načrtovanje.
Answer & explanation
Možnost E je pravilna. Prenosna iskanja se pogosto prekrivajo in informacije o obstoječem dovoljenju za gradnjo se lahko pojavijo iz več kot enega vira. Standardne poizvedbe lokalnih organov CON29 posebej sprašujejo o dovoljenjih za načrtovanje, soglasjih za gradbene predpise in obvestilih o izvršitvi/ustavitvi načrtovanja; predpogodbene poizvedbe CPSE od prodajalca zahtevajo, da prodajalec zagotovi kopije dovoljenj in soglasij v zvezi z nepremičnino; in register lokalnih zemljiških dajatev LLC1 beleži določene dajatve za načrtovanje (na primer pogojna dovoljenja za načrtovanje in odredbe za ohranitev dreves). Pristojni odvetnik se ne bi zanašal na eno samo preiskavo. Možnosti A, B in C so napačne, ker trdijo, da je relevantno le eno iskanje, kar podcenjuje prekrivajočo se pokritost. Možnost D je napačna: poizvedbe lokalnih organov so natanko način, kako se informacije o načrtovanju pridobijo v transakciji prenosa, zato ni res, da jih nobeno iskanje ne razkrije.
Kateri od naslednjih primerov je najboljši, ko lahko odvetnik deluje v imenu obeh strank?
A. Odvetnik lahko zastopa oba le, če med njima ni navzkrižja interesov in ni pomembnega tveganja, da bi prišlo do takšnega navzkrižja.
B. Odvetnik lahko vedno deluje v imenu obeh strank v transakciji prenosa, če vsaka da pisno soglasje.
C. Odvetnik lahko deluje za oba, ker želi prodajalec zaračunati DDV, medtem ko ga kupec ne želi plačati.
D. Odvetnik lahko deluje za oba, ker prodajalec vodi tekmo za pogodbe z več kupci.
E. Odvetnik lahko deluje za oba, ker prodajalec daje kupcu zavezo glede prazne posesti.
Answer & explanation
Možnost A je pravilna. Odstavek 6.2 kodeksa ravnanja SRA odvetniku prepoveduje ukrepanje v primeru navzkrižja interesov ali velikega tveganja za navzkrižje interesov, z omejenimi izjemami. V transakciji prenosa med kupcem in prodajalcem si interesi strank običajno nasprotujejo (najbolj očitno glede cene in pogojev), zato je delovanje v imenu obeh na splošno nedopustno. Mogoče je le, če resnično ni nobenega konflikta in ni pomembnega tveganja, da bi prišlo do konflikta, na primer, ko se premoženje podarja ali prenaša med tesno povezanimi ali povezanimi osebami. Možnost B je napačna, ker samo soglasje ne more rešiti dejanskega konflikta na nasprotujočih si straneh transakcije; izjemi „znaten skupni interes“ in „tekmovanje za isti cilj“ sta ozki in na splošno ne zajemata običajnih kupčevo-prodajalnih poslov. Vsaka od možnosti C, D in E opisuje okoliščino, ki tveganje navzkrižja, če sploh kaj, poveča, namesto da ga odpravi (različni položaji glede DDV, pogodbena tekma, ki kupca izpostavlja tveganju, in prevzem obveznosti), tako da nobena od njih ne upravičuje ukrepanja v imenu obeh strani.
A. Najemodajalec lahko zavrne soglasje, vendar lahko najemnik kljub temu izvede dela po zakonsko predpisanem postopku izboljšav, če je sodišče prepričano, da dela izpolnjujejo pogoje.
B. Najemodajalec lahko absolutno prepreči dela, ker je zaveza o strukturnih spremembah absolutna in je noben zakon ne more razveljaviti.
C. Najemodajalec ne more zavrniti, ker statut v zavezo o strukturnih spremembah implicira pogoj, da se soglasje ne sme nerazumno zavrniti.
D. Najemodajalec mora soglašati, ker sicer lahko najemnik izvede dela in ob koncu obdobja od najemodajalca samodejno zahteva odškodnino.
E. Najemodajalec lahko vztraja, da dela izvede najemodajalec v zameno za povišanje letne najemnine.
Answer & explanation
Pravilno: A. Predlagana dela (odstranitev izložbenega prostora, povečanje odprtine, namestitev dvojno zložljivih vrat) so zunanja in konstrukcijska, zato spadajo v absolutno zavezo proti zunanjim/strukturnim spremembam – ni pogoja soglasja in implicitni izraz „ne sme biti nerazumno zadržan“ ne velja za absolutno zavezo. Tudi če je zaveza absolutna, lahko najemnik, ki želi narediti 'izboljšanje', odda obvestilo v skladu z Zakonom o najemodajalcu in najemniku iz leta 1927, oddelek 3; najemodajalec lahko nasprotuje, sodišče pa lahko nato dovoli dela, če se prepriča, da dodajajo najemno vrednost posestva, so razumna in ustrezajo njegovemu značaju ter ne zmanjšujejo vrednosti drugega premoženja najemodajalca. Zavrnitev je torej dovoljena, vendar ni nujno konec zadeve. B je napačen: postopek s.3 lahko preglasi celo absolutno zavezo. C je napačen: implicitni izraz "nerazumno zadržan" (Zakon o najemodajalcih in najemnikih iz leta 1927, oddelek 19(2)) velja le, če je zaveza kvalificirana (potrebno je soglasje); ne spremeni absolutne zaveze v kvalificirano. D je napačen: nadomestilo za izboljšave po zakonu iz leta 1927 (s.1) ni samodejno in je predmet zakonskega postopka in pogojev. E je narobe: najemodajalec nima take pravice, da poveljuje dela v zameno za povišanje najemnine.
A. Kjer ni navzkrižja interesov med prodajalcem in kupcem in ni pomembnega tveganja, da bi do njega prišlo, na primer prenos med ožjimi družinskimi člani.
B. Kjer obstaja navzkrižje interesov, vendar velja izjema „precej skupnega interesa“, ker obe strani želita, da se prodaja zaključi.
C. Kadar prodajalec namerava obračunati DDV na prodajo in kupec nasprotuje njegovemu plačilu.
D. Kadar prodajalec izvaja pogodbeno tekmo med konkurenčnimi kupci.
E. Kadar je bil prodajalec zaprošen, da da odvetniško zavezo kupčevemu posojilodajalcu.
Answer & explanation
Pravilno: A. Odvetnik lahko deluje v imenu dveh strank le, če ni konflikta lastnih interesov ali strank in ni pomembnega tveganja za nastanek enega (kodeks ravnanja za odvetnike SRA, odstavek 6.2). Pri nakupu in prodaji so si interesi strank sami po sebi nasprotni, zato je nastopanje v imenu obeh dopustno le v redkih primerih, ko vsebinsko ne gre za pravi konflikt, npr. darilo ali prenos med osebami, ki so v krvnem, zakonskem, partnerskem sorodstvu ali živijo skupaj. B je napačen: izjema „precej skupnega interesa“ ne velja za običajno prodajo/nakup, ker ena stran kupuje in druga prodaja, kar jima daje nasprotne interese, čeprav obe želita dokončanje. C se moti: spor glede DDV je sam po sebi konflikt, ki kaže stran od delovanja v korist obeh. D je napačen: pogodbena tekma ustvarja jasen konflikt in povečane dolžnosti obnašanja; ne dovoljuje dvojnega delovanja. E je napačen: prevzem obveznosti ni povezan s tem, ali obstaja navzkrižje interesov med kupcem in prodajalcem.
A. Davisons bi moral odobriti tri zaporedne šestmesečne najemne pogodbe, ker noben poslovni najem, krajši od 12 mesecev, nikoli ne more pridobiti varnosti posesti v skladu z delom II Zakona o najemodajalcih in najemnikih iz leta 1954.
B. Davisons lahko odobri 18-mesečni najem za določen čas, vendar mora za zagotovitev, da ne pritegne varnosti posesti, na sodišču zaprositi za odredbo, ki izključuje del II Zakona o najemodajalcih in najemnikih iz leta 1954.
C. Davisons lahko odobri 18-mesečni najem za določen čas, vendar mora, da se prepriča, da ne prinaša varnosti posesti, Mortenu vročiti predpisano opozorilo in pridobiti Mortenovo podpisano izjavo, preden je najem sklenjen, tako da je del II Zakona o najemodajalcu in najemniku iz leta 1954 izključen.
D. Davisons lahko odobri 18-mesečni najem za določen čas in se zanese na najemodajalčevo klavzulo o odstopu, ki jo je mogoče uveljaviti po 12 mesecih, kar bo samo po sebi preprečilo, da bi Morten pridobil varnost posesti.
E. Davisons ne more zakonito podeliti najema, ki izključuje del II zakona o najemodajalcih in najemnikih iz leta 1954, ker zaščite ni mogoče skleniti v nobenem primeru.
Answer & explanation
Možnost C je pravilna. Varnost posesti v skladu z delom II zakona o najemodajalcih in najemnikih iz leta 1954 je mogoče izključiti ('skleniti pogodbo') za poslovni najem za določen čas po postopku, uvedenem z Uredbo o regulativni reformi (poslovni najem) (Anglija in Wales) iz leta 2003. Najemodajalec mora najemniku vročiti opozorilo v predpisani obliki, najemnik pa mora dati izjavo ('preprosto' izjava, če je obvestilo vročeno vsaj 14 dni pred najemom, v nasprotnem primeru zakonska izjava), ki potrjuje izgubo zaščite, s sklicevanjem na obvestilo in izjavo, potrjeno ali vsebovano v najemni pogodbi. Možnost A je napačna: najem za obdobje, ki zagotovo ne presega šestih mesecev, je izven dela II, vendar se oprostitev izgubi, če obstaja določba o podaljšanju/podaljšanju ali če je najemnik (s predhodniki v istem podjetju) zaposlen več kot 12 mesecev (s.43(3)); trije zaporedni šestmesečni najemi bi to kršili. Možnost B je napačna: od 1. junija 2004 za zunanje pogodbe ni potreben NOBEEN sodni nalog – to je prav ta sprememba, ki jo je naredil ukaz iz leta 2003. Možnost D je napačna: klavzula najemodajalca o odstopu ne izključuje zakona; najem bi bil še vedno zaščiten in najemodajalec bi ga lahko prekinil le na zakonski podlagi v skladu s členom 30, tako da samo klavzula o prekinitvi ne izniči varnosti posesti. Možnost E je napačna: zaščito po delu II je mogoče veljavno skleniti izven uporabe zakonskega postopka.
A. Ali je služnost vpisana proti lastninski pravici služečega zemljišča, ali je primerna za kupčev namen, kdo je odgovoren za njeno vzdrževanje in ali je pot sprejeta javna cesta.
B. Ali je služnost priljubljena pri sosedih, kako enostavna je za uporabo, kdo jo zavaruje in ali je dobro osvetljena.
C. Ali je bila služnost ustanovljena z listino, ali koristi prodajalcu osebno, ali jo lahko prodajalec odstrani in ali je omenjena v najemni pogodbi.
D. Ali je služnost vidna na terenu, ali je registrirana kot lokalna zemljiška dajatev, ali prodajalec zanjo plača občinski davek in ali je ograjena.
E. Ali je služnost registrirana v lastništvu kupca, ali je izključna za kupca, kako priljubljena je pot in ali je na dobri lokaciji.
Answer & explanation
Možnost A je pravilna. Kadar ima nepremičnina PREDNOST pravice do poti, bi moral odvetnik kupca v bistvu preveriti: (1) registracijo bremena – ali je breme služnosti označeno proti služečemu (sosednjemu) naslovu, tako da pravica zavezuje naslednike in ni zgolj osebna/v nevarnosti izgube; (2) ustreznost – ali pravica, kot je bila podeljena, zadostuje za kupčevo nameravano uporabo (npr. dostop z vozilom do delavnice, ne le pešci); (3) vzdrževanje - kdo je dolžan vzdrževati in popravljati pot in ali mora prispevati kupec; in (4) posvojitev – ali je pot dejansko javno sprejeta in vzdrževana avtocesta (v tem primeru pomisleki glede zasebne služnosti odpadejo). Možnosti B, D in E navajajo nepomembna ali izmišljena merila (priljubljenost, osvetlitev, zavarovanje, ekskluzivnost, lokacija, občinski davek), od katerih nobeno ni priznano preverjanje prenosa v korist služnosti. Možnost C povzroča zmedo pri analizi: ustrezna registracija je breme za služeče zemljišče, pravica mora koristiti ZEMLJIŠČU (ne prodajalcu osebno), da je veljavna pravna služnost, ki pripada nepremičnini, in to niso štiri standardna vprašanja.
A. Nič ni treba storiti, ker je lastništvo, ki ga daje v zakup, že registrirano.
B. Najemna pogodba mora biti vsebinsko registrirana z lastnim naslovom, ker je podeljena za obdobje, daljše od sedmih let; prijaviti se mora najemnik.
C. Nič ni treba storiti, ker je najem sklenjen za manj kot 21 let in tako začne veljati kot prevladujoča obrest.
D. Najemodajalec mora zaprositi za registracijo najemne pogodbe, ker najemodajalec obdrži razveljavitev.
E. Zakup je treba navesti le pri lastninskem lastništvu; ne potrebuje lastnega registriranega naslova.
Answer & explanation
Oddaja zakupa za obdobje več kot sedem let iz vpisanega premoženja je obvezno vknjiženo razpolaganje v skladu s členom 27(2)(b)(i) Zakona o zemljiški knjigi iz leta 2002. Devetletno obdobje presega sedem let, zato mora biti najem dejansko registriran z lastnim naslovom; dokler registracija ni zaključena, ne deluje po zakonu (s.27(1)). Vlagatelj za vpis razpolaganja je razpolagalec, to je najemnik. Možnost B je torej pravilna. Možnost A je napačna: sprožilec je dolžina obdobja, ne pa to, ali je lastništvo že registrirano. Možnost C je napačna: ustrezni prag je sedem let in ne 21 let; najem, daljši od sedmih let, ne more veljati le kot prevladujoč interes v skladu s Prilogo 3 (ti ščitijo kratke najeme sedem let ali manj). Možnost D je napačna: za registracijo se prijavi najemnik (odtujitelj), ne najemodajalec. Možnost E je napačna: najem za več kot sedem let zahteva lastno registrirano lastninsko pravico (in register bo vnesel tudi opombo proti lastništvu najemodajalca), ne zgolj obvestilo namesto registracije.
A. Kupca zavezujejo omejevalne pogodbe, navedene v manjkajočem prenosu, čeprav njihovih natančnih pogojev ni mogoče prebrati iz registra.
B. Kupca zaveze ne zavezujejo, ker njihovih pogojev ni mogoče razbrati iz registra.
C. Kupca zavezujejo vse zaveze katere koli vrste v zvezi z nepremičnino, ne glede na to, ali so navedene v registru ali ne.
D. Kupec bo zavezan le, če so bile zaveze v celoti navedene v registru stroškov.
E. Nič od naštetega; zaveze veljajo kot prevladujoči interesi ne glede na vpis v register.
Answer & explanation
Omejevalne pogodbe so zaščitene z vpisom obvestila v register dajatev, kupec pa upošteva interese, zaščitene s takim obvestilom (čl. 29–32 Zakona o zemljiški registraciji iz leta 2002). Vnos 2 se izrecno nanaša na omejevalne zaveze v prenosu iz leta 1999, tako da so zaščitene in zavezujejo kupca, ne glede na to, da register nima kopije in besedilo ni reproducirano; kupec je vezan na zaveze in bi moral zahtevati listino/odškodnino. Možnost A je pravilna. Varianta B je napačna: kupec je vezan zaradi zapisanega vpisa, čeprav natančni pogoji niso razpoložljivi v registru. Možnost C je napačna: kupca registriranega zemljišča zavezujejo le ustrezno zaščiteni (ali prevladujoči) interesi, ne pa vsaka „kakršna koli“ zaveza. Možnost D je napačna: zaščita izhaja iz obvestila, ki se nanaša na zaveze; ni treba, da so zaveze navedene v celoti, da bi zavezovale. Možnost E je napačna: omejevalne pogodbe so zaščitene z obvestilom, ne kot prevladujoči interesi, in tukaj je vnos operativna zaščita.
A. Poizvedbe lokalnih organov (CON29).
B. Iskanje lokalnih zemljiških pristojbin (LLC1).
C. Neobvezne poizvedbe lokalne oblasti (CON29O).
D. Uradne kopije registra, pridobljene iz zemljiške knjige HM.
E. Prednostno iskanje OS1 v zemljiški knjigi HM.
Answer & explanation
Ali je cesta, ki meji na nepremičnino, avtocesta, ki jo je mogoče vzdrževati na javne stroške (sprejeto v skladu s členom 36 Zakona o avtocestah iz leta 1980), se razkrije s standardnimi poizvedbami lokalnih organov, CON29, tako da je A pravilno. B je napačen: LLC1 razkriva registrirane lokalne zemljiške dajatve (npr. finančne dajatve, odredbe o ohranitvi dreves, omejitve načrtovanja), ne pa statusa posvojitve cest. C je napačen, ker CON29O vsebuje neobvezne poizvedbe (npr. predloge cest, javnih poti, plinovodov), izbrane za določene transakcije; osnovne prevzete informacije o cestah so v standardu CON29, ne v izbirnem kompletu. D je napačen: Uradne kopije HM zemljiške knjige prikazujejo registrirani naslov (lastništvo, dajatve, pravice), ne pa tega, ali so ceste javno vzdrževane. E je napačen: OS1 je prednostna preiskava registriranega zemljišča pred dokončanjem, ki ščiti vlogo kupca; ne daje nobenih informacij o prevzemu avtoceste.
A. Stranki sporočite razred lastninske pravice, preverite zahteve hipotekarnega posojilodajalca, preučite in svetujte o zavarovanju odškodnine lastninske pravice ter razmislite, ali bi se lastninska pravica lahko nadgradila na absolutno.
B. Obvestite stranko, vendar ne storite več, ker HM Land Registry v celoti jamči za vsako vpisano lastninsko pravico in bo plačal odškodnino za vsako napako.
C. Pomirite stranko, da posestni naslov ne povzroča pomislekov, ker so takšni naslovi običajni in enako dobri kot absolutni naslov.
D. Svetujte stranki, naj nemudoma odstopi, ker je posestni naslov pomanjkljiv razred, ki ga nikoli ni mogoče varno sprejeti.
E. Nadaljujte kot običajno brez omembe razreda naslova, saj je razred naslova notranja zemljiškoknjižna zadeva, ki za kupca ni pomembna.
Answer & explanation
Posestna lastnina se podeli, kadar imetnik ne more predložiti dokumentarnega dokaza o lastninski pravici ali terjatvah zaradi posesti; državno jamstvo ne krije nobenih nepremičnin, pravic ali interesov, ki obstajajo ali bi lahko nastali pred prvo registracijo. Za vsak naslov, ki ni absoluten, mora odvetnik kupca: o tem poročati stranki; če obstaja hipoteka, preverite zahteve posojilodajalca (in, če delujete tudi v imenu posojilodajalca, zagotovite, da je posojilodajalec obveščen – v nasprotnem primeru pride do spora); razmisliti in svetovati o zavarovanju lastninske škode; in razmislite o možnosti nadgradnje v absolutni naslov (npr. če je mogoče najti manjkajoče listine ali poteče zahtevano obdobje). A to navaja pravilno. B nima prav, ker je jamstvo za posestno pravico omejeno, ne popolno, zato je zanašanje na samodejno nadomestilo neupravičeno. C je napačen: ni 'tako dober kot' absolutni naslov in ga ni mogoče kar tako zavreči. D je napačen, ker umik ni neizogiben odziv; tveganje je pogosto obvladljivo z odobritvijo zavarovanja in posojilodajalca. E je napačen, ker je razred naslova očitno pomemben in ga je treba prijaviti in obravnavati.
A. CRAR je na voljo samo, če najem vsebuje izrecno klavzulo, ki najemodajalcu dovoljuje, da zaseže in proda najemnikovo blago; brez take klavzule CRAR ni mogoče uporabiti.
B. CRAR se lahko uporablja samo, če je najemna pogodba pisna in je neto neplačana glavnica najemnine vsaj predpisan minimum (sedemdnevna najemnina); izvršitelj mora najemnika vsaj sedem jasnih dni obvestiti o izvršbi, preden prevzame nadzor nad blagom, in mora preteči dodatno obvestilo in minimalno obdobje, preden se lahko blago proda.
C. Gospa Verma lahko izvršitelju naroči, naj takoj zaseže blago v trenutku, ko najemnina ni plačana, in ga lahko takoj proda brez obvestila najemniku.
D. Gospa Verma mora počakati na minimalno zamudno obdobje in vročiti odpoved, ko pa odpovedni rok poteče, lahko zaseže in proda blago še isti dan brez nadaljnjega obvestila o prodaji.
E. CRAR velja za kateri koli znesek, dolgovan po najemni pogodbi, vključno s stroški storitve, zavarovalnino in obrestmi, gospa Verma pa lahko osebno vstopi in odstrani blago brez uporabe pooblaščenega izvršitelja.
Answer & explanation
CRAR (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, Part 3, and the Taking Control of Goods Regulations 2013) velja samo za poslovne prostore, oddane v pisni najem, in samo za neto neplačano „najemnino“ (glavna najemnina, brez DDV, obresti, stroškov storitev in zavarovalnine). Neporavnana mora biti najmanj sedemdnevna neto najemnina. Pooblaščeni izvršitelj mora vročiti obvestilo o izvršbi vsaj sedem jasnih dni pred vstopom, da prevzame nadzor nad blagom; potem ko je blago prevzeto v nadzor, mora zastopnik najemnika obvestiti najmanj (vsaj sedem jasnih dni), preden se lahko blago proda. Možnost B natančno zajema te zahteve. A je napačen: CRAR je zakonsko predpisano pravno sredstvo za samopomoč, ki ni odvisno od izrecne klavzule o zasegu/škodi v najemu. C je napačen: obstaja minimalni prag zaostalih plačil in obvezno obvestilo o izvršbi, blaga pa ni mogoče prodati brez zahtevanega obvestila. D je napačen: pred prodajo sta potrebna ločeno obvestilo o nameravani prodaji in nadaljnje minimalno obdobje; prodaja na isti dan ni dovoljena. E je napačen: CRAR je omejen na glavno najemnino (ne na stroške storitve, zavarovalnino ali obresti) in ga mora izvesti pooblaščeni izvršitelj, ne najemodajalec osebno.
A. Na oddelku za zemljiške dajatve izvedite samo stečajno preiskavo (iskanje v registru zemljiških dajatev glede na ime gospoda Chena) in navedite ustrezne okraje, v katerih je živel.
B. Prosite gospoda Chena, naj podpiše osebno izjavo, ki potrjuje, da ni bankrotiral in da ni nobene peticije v teku.
C. Izvedite iskanje lokalnih zemljiških pristojbin glede na naslov nepremičnine, ki jo kupujete.
D. Izvedite iskanje po indeksnem zemljevidu v zemljiški knjigi HM glede naslova nepremičnine.
E. Ne ukrepajte, ker ni zanesljivega načina za preverjanje stečajnega statusa posameznika pred zaključkom.
Answer & explanation
Stečajni nalogi, izdani zoper posameznike, in nerešene prošnje za stečaj se registrirajo pri oddelku za zemljiške dajatve (centralni register zemljiških dajatev) in se razkrijejo z iskanjem po imenu posameznika (obrazec K16 samo za iskanje v stečaju), pri čemer se navedejo zadevna okrožja, v katerih je oseba prebivala. To je standardni korak pred dokončanjem, ki ga opravi odvetnik posojilodajalca, da potrdi, da posojilojemalec ni bankrotiral in da ni v teku nobena peticija, zato je možnost A pravilna. B je napačen: zaveza posojilojemalca ni neodvisno preverjanje in ne izpolnjuje posojilodajalčevih navodil za preverjanje javnega registra. C je napačen: iskanje lokalnih zemljiških dajatev razkrije zadeve, ki vplivajo na zemljišče, registrirano pri lokalnih organih (npr. dajatve za načrtovanje), ne pa bankrota posameznika. D je napačen: iskanje po indeksnem zemljevidu ugotovi, ali je zemljišče registrirano in njegovo naslovno številko; nič ne pove o bankrotu posojilojemalca. E je napačen, ker obstaja zanesljivo preverjanje, in sicer stečajno iskanje zoper ime na oddelku za zemljiške dajatve.
O. Podjetje nikoli ne more delovati v imenu kupca in posojilodajalca v komercialni transakciji, ker takšne transakcije vedno vključujejo navzkrižje interesov.
B. Podjetje bo morda lahko delovalo v imenu obeh, pod pogojem, da je hipoteka pod standardnimi pogoji in je podjetje prepričano, da ni navzkrižja interesov ali pomembnega tveganja.
C. Podjetje lahko deluje za oba le, če zadevo obravnava kot stanovanjsko transakcijo in so posojilodajalčevi pogoji standardni.
D. Podjetje ne more delovati za oba, ker med kupcem in posojilodajalcem ni skupnega interesa.
E. Podjetje lahko deluje v imenu obeh, ker nastopanje v imenu posojilojemalca in posojilodajalca pri komercialni hipoteki ne prinaša tveganja konflikta.
Answer & explanation
To preizkuša pravila o navzkrižju interesov v odstavku 6.2 Kodeksa ravnanja za odvetnike SRA, ki se uporabljajo za zastopanje posojilojemalca in posojilodajalca. Izhodišče je, da odvetnik ne sme delovati tam, kjer obstaja konflikt ali velika nevarnost konflikta med dvema strankama. Če pa je hipoteka pod standardnimi pogoji („standardna hipoteka“), so interesi posojilojemalca in posojilodajalca običajno usklajeni in podjetje se lahko odloči, da ni spora, in ukrepa v imenu obeh. To velja tako za komercialne kot stanovanjske transakcije. Možnost B to pravilno zajame. Možnost A je napačna: za komercialne posle ni splošne prepovedi; preizkus je, ali konflikt obstaja ali je verjeten. Možnost C je napačna, ker je transakcija komercialna, ne stanovanjska, in analiza ni odvisna od njene ponovne opredelitve. Možnost D je napačna: ustrezen prehod je odsotnost navzkrižja pri standardni hipoteki, ne pa izjema „precej skupnega interesa“ (ki je poseben člen odstavka 6.2(a) in v vsakem primeru skupni interes tukaj obstaja). Možnost E je napačna, ker precenjuje položaj; nestandardna ali posebej izpogajana komercialna hipoteka lahko zlahka povzroči konflikt, zato mora podjetje oceniti vsak primer, namesto da bi prevzelo tveganje.
A. 14 dni
B. 21 dni
C. 30 delovnih dni
D. 30 koledarskih dni
E. 2 meseca
Answer & explanation
To preizkusi iskanje pred zaključkom registra v skladu s Pravili zemljiške knjige 2003. Uradno iskanje s prednostjo registriranega naslova (obrazec OS1 ali delno OS2) dodeli prednostno obdobje 30 delovnih (delovnih) dni od datuma rezultata iskanja (r.131 Pravila zemljiške knjige 2003). Če zemljiška knjiga prejme vlogo kupca (in posojilodajalca) za vpis razpolaganja v tem prednostnem obdobju, ima prednost pred vsemi vpisi v register po datumu potrdila o iskanju, kar ščiti pred „vrzeljo v vpisu“. Možnost C je pravilna. Možnost A (14 dni), možnost B (21 dni) in možnost E (2 meseca) so preprosto nepravilna obdobja. Možnost D (30 koledarskih dni) je pogosta past: obdobje je 30 delovnih dni, ne koledarskih dni, ki je v praksi materialno daljše, zato je D napačen.
A. 10.693,61 GBP, ki vključuje letno najemnino, DDV, zamudne obresti, stroške storitev in DDV na stroške storitev.
B. 9.618,41 GBP, ki vključuje letno najemnino, DDV na letno najemnino in zamudne obresti.
C. 11.038,61 GBP, ki vključuje letno najemnino, stroške storitev, zavarovalnino in DDV ter obresti na vse skupaj.
D. 8.000,00 £, kar vključuje samo letno najemnino, ker DDV in obresti ni mogoče povrniti po CRAR.
E. 8.018,41 GBP, ki vključuje samo letno najemnino in zamudne obresti, ker DDV po CRAR ni nikoli povrnjen.
Answer & explanation
CRAR (Dodatek 12 k Zakonu o sodiščih, sodiščih in izvrševanju iz leta 2007, s predpisi o prevzemu nadzora nad blagom) dovoljuje izterjavo samo glavne (čiste) najemnine, ki se plača za posest in uporabo prostorov, skupaj z morebitnim DDV in obrestmi na to najemnino. Zneski, rezervirani kot "najemnina" v najemni pogodbi, ki pa so v bistvu stroški storitve, zavarovalna najemnina ali drugi dodatni stroški, NISO izterljivi prek CRAR, ne glede na to, ali so v najemni pogodbi označeni. Tu je izterljivi znesek letna najemnina (8000 GBP) plus 20-odstotni DDV (1600 GBP) plus zamudne obresti na letno najemnino (18,41 GBP), kar pomeni 9618,41 GBP. B je pravilen. A je napačen, ker zaračunanih storitev (in DDV nanje) ni mogoče povrniti v skladu z CRAR. C je napačen iz istega razloga in ker je izključena tudi zavarovalna najemnina. D napačno izključuje DDV in obresti, ki jih CRAR dovoljuje za glavno najemnino. E napačno navaja, da DDV ni nikoli povrnjen - DDV na glavno najemnino je povrnjen, če se je najemodajalec odločil za obdavčitev.
A. Kot upravičeni skupni najemniki, tako da pravica do preživetja deluje in preživeli ob prvi smrti samodejno prevzame celotno.
B. Kot skupna upravičena najemnika v enakih deležih, tako da je vsak delež mogoče zapustiti z oporoko.
C. Kot zgolj imetniki licence posojilodajalca, brez upravičenih obresti, dokler se hipoteka ne odkupi.
D. Kot zakoniti in pravični solastniki, ne da bi navedli obliko dejanskega deleža, ki bi jo lahko nakazali pozneje.
E. Kot delničarji podjetja za posebne namene, ki ima pravni in upravičeni naslov.
Answer & explanation
Kadar zakonski par enako prispeva k nakupu svojega zakonskega stanovanja in želi, da preživeli samodejno prevzame prvo smrt, je standardni nasvet ugodno SKUPNO NAJEMSTVO. Pri skupnem najemu imajo solastniki celotno beneficiarno zapuščino skupaj in preživninska pravica (jus accrescendi) preide celota samodejno ob smrti, mimo oporoke, na preživelega. Možnost A je pravilna. Možnost B (skupni najem) je napačna kot splošni nasvet tukaj: ustvarja ločene deleže, ki jih je mogoče zamisliti, brez preživetja, kar je primerno, kadar stranke prispevajo neenakomerno ali želijo zapustiti svoj delež z oporoko, ne pa tipičen zakonski par z enakimi prispevki, ki išče preživetje. Možnost C je napačna: hipoteka posojilojemalcev ne zmanjša na pridobitelje licence; imajo v lasti pravno in koristno premoženje, ki je predmet posojilodajalčevih stroškov. Možnost D je napačna in neodzivna: vprašanje natančno sprašuje o obliki UGODNEGA deleža, TR1 pa zahteva izrecno izjavo o tem, kako se vodi pravični delež. Možnost E je napačna: struktura podjetja SPV se uporablja za komercialne/naložbene namene, ne za nakup družinske hiše.
A. Zanesite se na bančno hipotekarno vrednotenje, saj banka ne bo posojila, če nepremičnina ni zdrava.
B. Naroči lastno osnovno poročilo o vrednotenju, da potrdi tržno vrednost.
C. Naročite popoln strukturni (gradbeni) pregled glede na starost in konstrukcijo nepremičnine.
D. Naročite poročilo o kupcu stanovanj, ki je najbolj temeljita raziskava, ki je na voljo.
E. Pregled ni potreben, ker je prodajalec dolžan razkriti vse fizične napake.
Answer & explanation
C je pravilen. Najbolj natančna raziskava je popolna konstrukcijska (gradbena) raziskava, ki se priporoča za starejše nepremičnine, neobičajne gradnje ali tiste v slabem stanju. Kmečka hiša, zgrajena leta 1875, očitno spada v to kategorijo, zato je popolna strukturna raziskava ustrezen nasvet, ne glede na njene višje stroške. A je napačen: vrednotenje hipoteke se izvede samo v korist posojilodajalca, da se potrdi, da je nepremičnina primerno zavarovana; ne gre za pregled stanja in se kupec nanj ne more zanesti. B je napačen: kupčevo lastno osnovno poročilo o vrednotenju samo potrjuje tržno vrednost in razkriva le malo o stanju – neustrezno za viktorijansko nepremičnino. D je napačen: poročilo o kupcu stanovanj je srednje podrobno in ni primerno za starejše ali nestandardne nepremičnine; to ni najbolj temeljita raziskava. E je napačen: glede na omejene izjeme velja za fizično stanje nepremičnine načelo caveat emptor — prodajalec ni dolžan razkriti fizičnih napak, zato mora kupec pregledati.
A. Za prvo preiskavo naslova prodajalca, kar se sicer izvede šele po zaključku.
B. Razkriti morebitne spremembe v registru, odkar so bile uradne kopije pridobljene pred zamenjavo, in dodeliti prednostno obdobje za registracijo kupca in posojilodajalca.
C. Prvič potrditi, da je prodajalec registrirani lastnik nepremičnine.
D. Za pridobitev prednostnega obdobja, ki ščiti le posojilodajalčeve stroške, ne pa kupčevega prenosa.
E. Za izpolnitev zahteve, da kupčev odvetnik poroča o rezultatu davčni in carinski upravi HM za namene SDLT.
Answer & explanation
B je pravilen. Pred zamenjavo pogodb se preveri lastništvo in potrdi prodajalec kot registrirani lastnik. Uradno iskanje OS1 ima dvojen namen: (i) razkriti, ali so bili v register vneseni kakršni koli vnosi od datuma uradnih kopij, uporabljenih za preiskavo predpogodbe o lastništvu; in (ii) za pridobitev prednostnega obdobja (30 delovnih dni od datuma rezultata iskanja), v katerem mora kupec vložiti vlogo za registracijo, s čimer zaščiti to vlogo pred morebitnimi vmesnimi vnosi. Če je iskanje opravljeno v imenu posojilodajalca, se zaščita prednostnega obdobja razširi na kupčev prenos in posojilodajalčevo bremenitev. A in C sta napačna: preiskava lastninske pravice in potrditev registriranega lastnika se izvedeta pred zamenjavo, ne z iskanjem pred dokončanjem. D je napačen: iskanje v imenu posojilodajalca ščiti tako kupca kot posojilodajalca, ne samo posojilodajalca. E je napačen: OS1 je zemljiškoknjižno prednostno iskanje; Poročanje SDLT in plačilo HMRC je ločen korak po zaključku prek vračila SDLT, ki ni povezan z namenom OS1.
A. Kot deležnik, zadrževanje depozita do zaključka.
B. Kot agent za kupca.
C. Kot zastopnik prodajalčevega nepremičninskega posrednika.
D. Kot agent za prodajalca.
E. Kot zastopnik prodajalca ali kot deležnik, po izbiri odvetnika.
Answer & explanation
Pravilno: D. Če ima depozit prodajalčev odvetnik kot ZASTOPNIK PRODAJALCA, se lahko sprosti prodajalcu takoj, ko se zamenjata pogodbi, tako da ga lahko prodajalec uporabi takoj (tukaj za plačilo osebnih dolgov). A je napačen: zainteresirana stran ima denar v imenu obeh strank in ga mora obdržati do zaključka (privzeti standardni prodajni pogoji), kar bi zavrnilo željo prodajalca, da bi ga zdaj uporabil. B je napačen: imetje kot zastopnik za kupca bi pomenilo, da kupčeva stran nadzoruje denar - ne bi bil izpuščen prodajalcu in bi ga imel kupčev odvetnik, ne prodajalec. C je napačen: nepremičninski posrednik nima pravice do pologa, zato se nikoli ne obravnava kot posrednik nepremičninskega posrednika. E je napačen: le zmogljivost 'agenta za prodajalca' zagotavlja takojšnjo uporabo; ponudba "ali ... ali deležnik" ne, ker bi del deležnika preprečil takojšnjo sprostitev, zato E ni najboljši odgovor.
A. Vztrajajte pri predložitvi overjene kopije mrliškega lista gospoda Adeyemija ob zaključku.
B. Zahtevajte od gospe Adeyemi, da imenuje drugega skrbnika, ki se bo pridružil prenosu, tako da bodo morebitni koristni interesi prekoračeni.
C. Od osebnih zastopnikov g. Adeyemija zahtevajte, da izdajo pisno privolitev njegovega deleža gospe Adeyemi.
D. Preverite, ali na odobritvi zastopanja gospoda Adeyemija ni bil podpisan memorandum o ločitvi.
E. Zahteva, da se omejitev obrazca A vnese pred izpolnitvijo, da se zaščiti kupec.
Answer & explanation
Odsotnost kakršnih koli omejitev v lastniškem registru kupcu pove, da so imeli solastniki upravičeni delež kot skupni najemniki (če bi bili skupni najemniki, bi se pojavila omejitev obrazca A, ki bi zahtevala, da drugi skrbnik preseže). Ob smrti upravičenega skupnega najemnika pokojnikove obresti samodejno preidejo na preživelega po preživetju, preživeli pa ima tako pravni kot upravičeni naslov brez kakršnega koli zaupanja. Kupec torej vzame lastninsko pravico samo od preživelega, edino dokazilo pa je potrebno dokazilo, da je solastnik dejansko umrl: torej je možnost A pravilna (overjena kopija mrliškega lista). Možnost B je napačna, ker brez omejitve obrazca A ni interesov zaupanja, ki bi lahko presegli, in drugi skrbnik je nepotreben. Možnost C je napačna, ker skupni najemniški delež ne more preiti na oporoko ali soglasje osebnih zastopnikov; gre mimo preživetja, tako da PR nimajo kaj privoliti. Možnost D je napačna, ker je memorandum o ločitvi pomemben le, če je zaščiten z omejitvijo v registru; na vpisanem zemljišču nezavarovana izločitev ne zavezuje kupca, v registru pa je ni razvidno. Možnost E je napačna, ker bi bila omejitev obrazca A ustrezna le, če preživeli ne bi bil edini upravičenec (tj. skupno najemništvo), kar v tem primeru ne velja; vztrajati pri enem bi bilo napačno.
A. Najemnina za zemljišče, ki se plača po najemni pogodbi, in dokazila, da je plačana do datuma.
B. Položaj zaračunanih storitev, vključno z morebitnimi zaostalimi plačili in pričakovanimi velikimi deli.
C. Dogovori o zavarovanju stavb, vključno s tem, kdo zavaruje in zagotovljenim kritjem.
D. Skladnost z zavezami v najemu, vključno s kakršnimi koli soglasji, potrebnimi za spremembe.
E. Nič od naštetega - vsako je relevantno in primerno povpraševanje o najemu takega stanovanja.
Answer & explanation
Pri najemniškem stanovanju v bloku je vsaka od naštetih zadev ključna poizvedba, ki bi jo postavil pristojni posrednik. Najemnina za zemljišče: kupec mora potrditi znesek in pravočasnost plačila (jasen zadnji račun), da se izogne prevzemu zaostankov ali sporom. Stroški storitve: kupec mora preveriti višino stroškov, morebitne zaostanke (ki so lahko povezani z nepremičnino) in morebitna prihajajoča večja dela, za katera lahko zapade visok račun. Zavarovanje: posojilodajalci zahtevajo, da je stavba zavarovana za njeno celotno vrednost ponovne vzpostavitve pred številnimi nevarnostmi; najem stanovanj običajno zahteva zavarovanje najemodajalca, zato mora kupec pridobiti kopijo police. Zaveze: kupec potrebuje potrditev odsotnosti kakršnih koli znanih kršitev (na primer, da so bile kakršne koli spremembe izvedene s soglasjem najemodajalca), ker lahko neodpravljene kršitve povzročijo zaplembo ali stroške sanacije. Ker je vsaka od možnosti A do D resnična in ustrezna poizvedba o najemu, je možnost E ("nobeden od zgoraj navedenih") pravilen odgovor: na seznamu ni predmeta, ki bi ga bilo treba izključiti.
A. Sklic na registrsko številko naslova Birch Cottage.
B. Določba, da se Birch Cottage prodaja s praznim zemljiščem.
C. Poseben pogoj, ki določa zadnji čas za zaključek prodaje pred ustreznim časom za zaključek nakupa Elm House.
D. Določba, da bo kupec Birch Cottage odgovoren za morebitne pravilno plačane kolkovina na zemljišče.
E. Določba, ki določa lastnino po poštnem naslovu in vseh pravicah, ki koristijo zemljišču.
Answer & explanation
Možnost D je določba, ki običajno NE bi bila vključena in je zato odgovor. SDLT pri nakupu je lastna odgovornost kupca, ki izhaja iz Zakona o financah iz leta 2003; to ne zadeva prodajalca in ni obravnavano v pogodbi prodajalca, zato je vključitev takšne klavzule nepotrebna in neprimerna. Možnost A je napačna (tj. BI bila vključena): pogodba o prodaji registriranega zemljišča mora vedno navajati številko vpisanega naslova, da lahko kupec sklepa o lastništvu. Možnost B je napačna: prazna posest je standardna podlaga za prodajo stanovanjske hiše. Možnost C je napačna: kadar izkupiček od prodaje financira povezan nakup, je smiselno in običajno vstaviti poseben pogoj, ki zagotavlja, da se prodaja zaključi pred nakupom ali najpozneje od njega, tako da so sredstva na voljo v verigi. Možnost E je napačna: opredelitev lastnine in pravic do koristi je običajna pogodbena posebnost.
A. Uradno zemljiškoknjižno iskanje vknjiženega naslova s prednostjo (OS1).
B. Samo stečajna preiskava (obrazec K16) proti kupcu.
C. Iskanje lokalnih zemljiških pristojbin (LLC1).
D. Iskanje centralnega oddelka za zemljiške dajatve (obrazec K15).
E. Vse našteto.
Answer & explanation
Možnost A je pravilna. Za vknjiženo lastninsko pravico je ustrezno iskanje pred dopolnitvijo zemljiškoknjižno službeno iskanje s prednostjo (OS1 za celoto ali OS2 za del). Razkrije posodobljen register in, kar je bistveno, podeljuje prednostno obdobje 30 delovnih dni od potrdila, v katerem je vsaka vloga iskalca za vpis zaščitena pred vmesnimi vpisi (Zakon o zemljiški evidenci iz leta 2002 in Pravilnik o zemljiški evidenci iz leta 2003). Možnost B je napačna: iskanje stečaja/zemljiških dajatev v stečaju je pomembno le, če obstaja posamezni posojilojemalec, katerega plačilno sposobnost mora posojilodajalec preveriti; tu je kupec podjetje (kar bi se preverjalo z iskanjem podjetja, ne stečajem) in kupuje brez hipoteke. Možnost C je napačna: iskanje lokalnih zemljiških pristojbin se izvede pred zamenjavo kot del predpogodbenih poizvedb, ne kot iskanje pred dokončanjem. Možnost D je napačna: centralno iskanje oddelka za zemljiške dajatve (K15) velja samo za neregistrirana zemljišča; ta naslov je registriran, zato je neustrezen. Možnost E je napačna, ker B, C in D ne veljajo.
A. Osnutek pogodbe, ki ga je predložil prodajalčev odvetnik.
B. Drenaža in iskanje vode (CON29DW).
C. Uradne kopije zemljiške knjige in iskanje po indeksu zemljevidov.
D. Lokalno iskanje, ki vključuje poizvedbe lokalnih organov (CON29) in iskanje lokalnih zemljiških dajatev (LLC1).
E. Poročilo o preiskavi okolja (onesnažene zemlje).
Answer & explanation
Pravilno: Možnost D. Standardne poizvedbe lokalnih organov (obrazec CON29) vključujejo posebna vprašanja o načrtih cest – ali je bilo ali bo pridobljeno zemljišče za gradnjo ali izboljšavo avtoceste in ali obstajajo predlogi za nove ceste, razširitev ceste ali spremembe v določenem polmeru nepremičnine. Iskanje lokalnih zemljiških dajatev (LLC1) razkriva registrirane dajatve, kot so vnosi v zvezi z načrtovanjem in avtocestami. Tu je torej odgovor na pomisleke kupca o shemi razširitve ceste ali obvoznice. Možnost A je napačna: v skladu s caveat emptor prodajalcu ni treba prostovoljno navesti znane cestne sheme v pogodbi (to ni napaka v lastninski pravici); pogodba je napačno mesto za iskanje, čeprav mora prodajalec pošteno odgovoriti na neposredno poizvedbo. Možnost B je napačna: iskanje drenaže in vode se ukvarja samo z vodovodi, kanalizacijo, drenažo in povezavami, ne pa s cestnimi načrti. Možnost C je napačna: iskanje po zemljevidu indeksa zemljiške knjige pokaže, ali je lastništvo vpisano in številko naslova, ne pa predlogov lokalnih avtocest. Možnost E je napačna: preiskava okolja obravnava onesnaženje, poplave in tveganje stabilnosti tal, ne pa načrtovanih del na cesti.
A. Lahko prodaja kot samostojni preživeli podjetnik, ko kupcu predloži mrliški list svoje žene.
B. Imenovati mora drugega skrbnika, tako da oba skupaj izvršita pogodbo in preneseta, s čimer prekoračita pravične interese.
C. Preden lahko nadaljuje, mora pridobiti odredbo sodišča, ki dovoljuje prodajo.
D. Lahko prodaja sam, ker je kot preživeli pravni lastnik celoten upravičeni delež prešel nanj s preživetjem.
E. Nepremičnino mora najprej soglasno prenesti nase, preden jo lahko proda.
Answer & explanation
Pravilno: možnost B. Omejitev je standardna omejitev „obrazca A“, ki se pojavi, kadar so pravični lastniki skupni najemniki. Samostojnemu preživelemu podjetniku onemogoča, da bi dal veljavno potrdilo o kapitalskem denarju, ker na skupnem najemu ni preživetja koristnega deleža — pokojnikov delež preide pod njeno oporoko (tukaj dobrodelni ustanovi). Za prodajo mora preživeli imenovati drugega skrbnika, tako da se glavnica izplača (vsaj) dvema skrbnikoma, kar presega koristne interese (s.2 in s.27 LPA 1925) in izpolnjuje omejitev. Možnost A je napačna: predložitev mrliškega lista zadošča samo za beneficirano skupno najemno razmerje (kjer deluje preživetje in lahko preživljanec prodaja sam); tukaj omejitev obrazca A prikazuje skupni najem. Možnost C je napačna: sklicevanje omejitve na sodno odredbo je alternativa pretiravanju, vendar je običajna, pravilna rešitev prenosa imenovanje drugega skrbnika, ne pa sodni postopek. Možnost D je napačna: pri skupnem najemnem razmerju ni preživetja koristnega deleža. Možnost E je napačna: privolitev ne pomaga - omejitev samostojnega podjetnika bi še vedno veljala, ženin polovični delež pa pripada dobrodelni organizaciji, ne možu.
A. Najemniku je absolutno prepovedano odstopiti samo del prostorov.
B. Ker je zaveza proti dodelitvi celote kvalificirana (odstop dovoljen s soglasjem), člen 19(1)(a) Zakona o najemodajalcih in najemnikih iz leta 1927 pomeni, da soglasja ne smete nerazumno zavrniti.
C. Najemnik lahko odstopi celotne prostore, kadar koli želi, najemodajalec pa mu tega ne more preprečiti.
D. V pisni vlogi za soglasje za dodelitev celotne nepremičnine mora najemodajalec v skladu s členom 1 Zakona o najemodajalcih in najemnikih iz leta 1988 dati soglasje v razumnem času, razen če je zavrnitev razumna, in navesti pisne razloge za vsako zavrnitev.
E. Nič od naštetega.
Answer & explanation
To vprašanje zahteva NAPAČNO izjavo, ki je C. Zaveza proti dodelitvi celote je kvalificirana zaveza (odstop je dovoljen, vendar le s soglasjem najemodajalca), zato najemnik ne more dodeliti, 'kadar koli hoče': najemodajalec lahko zakonito zavrne, če je to razumno. A je pravilen: prenos dela je absolutno prepovedan, ker člen (2) dovoljuje samo prenos celote, prepoved delnega prenosa v členu (1) pa je absolutna. B je pravilen: člen 19(1)(a) Zakon o najemodajalcih in najemnikih iz leta 1927 spremeni kvalificirano zavezo v popolnoma kvalificirano, zato soglasja ni mogoče nerazumno zavrniti. D je pravilno: kadar se zahteva soglasje, člen 1 Zakona o najemodajalcih in najemnikih iz leta 1988 nalaga najemodajalcu zakonsko dolžnost, da obravnava pisno prošnjo v razumnem času, da soglasja ne zadrži neutemeljeno in da navede pisne razloge za zavrnitev. Ker C napačno navaja pravo, je to odgovor.
O. Sprejemljivo je, ker ima najemodajalec pravico skleniti zasebnost pogodbe neposredno z odstopnikom in prevzemnikom za celotno obdobje.
B. Ni sprejemljivo, ker se od odstopnika ne more zakonito zahtevati, da izda pooblaščeno garancijsko pogodbo za najem, odobren leta 1998.
C. Sprejemljivo je, ker lahko najemodajalec od odstopnika zahteva, da sklene pooblaščeno garancijsko pogodbo za najem, odobren leta 1998.
D. Ni sprejemljivo, ker bi neposredno zavezo prejemnika namesto tega dal odstopnik.
E. Ni sprejemljivo, ker bi bilo treba neposredno zavezo prevzemnika črtati ali omejiti na obdobje, v katerem prevzemnik ostane najemnik po najemni pogodbi.
Answer & explanation
Najem, podeljen leta 1998, je "novo najemno razmerje" po Zakonu o najemodajalcu in najemniku (zaveze) iz leta 1995. Pri prihodnji dodelitvi s strani prejemnika bo zakon iz leta 1995 prevzemnika samodejno odvezal od najemniških zavez (s 5). Neposredna zaveza, ki od prejemnika zahteva, da izpolni zaveze „za preostanek roka“, bi nedopustno poskušala ohraniti prejemnika zavezanega po tej samodejni sprostitvi; vsaka določba, ki onemogoča sprostitev zakona, je nična (s 25). Zavezo je zato treba izbrisati ali omejiti na obdobje, ko je prejemnik dejansko najemnik, tako da je možnost E pravilna. Možnost C pravilno navaja, da lahko najemodajalec zahteva AGA od odstopnika za novo najemno pogodbo (AGA je izrecno dovoljen s 16. členom), vendar ne obravnava napake v osnutku in zato ni najboljša ocena; možnost B je preprosto napačna, ker je AGA od odhajajočega najemnika natanko tisto, kar zakon dovoljuje za nove najemne pogodbe. Možnost A je napačna: najemodajalec ne more zavezati prejemnika za celotno obdobje glede na zakonsko odpust. Možnost D je napačna: primerno je, da AGA (odstopnikovo jamstvo) in neposredna zaveza (od prevzemnika) izvirata od navedenih strank; problem je trajanje zaveze prejemnika, ne njen vir.