1. Uvod
Dobrodošli v uvodnem poglavju Property Practice, ki je prilagojeno za pripravo na Solicitors Qualifying Examination (SQE). Namen tega tečaja je opremiti vas z znanjem in veščinami, potrebnimi za kompetentno delovanje kot novo usposobljeni odvetnik na področju lastninskega prava.
Nepremičninska praksa je eden od predmetov delujočega pravnega znanja (FLK), ocenjen v SQE1. Sodi poleg drugih praktičnih predmetov in se preverja z vprašanji z enim najboljšim odgovorom (SBAQ), postavljenimi v realističnih scenarijih strank. To poglavje predstavlja kaj SRA pričakuje, da boste sposobni narediti, temeljna področja znanja, ki jih tečaj pokriva, in interdisciplinarni način, na katerega vas izpit preverja.
SQE ne nagrajuje samo pomnjenja. Preizkuša, ali lahko uporabite pravila lastninskega prava za strankin položaj. To uvodno poglavje določa obseg tega, kar morate obvladati, tako da se lahko vsako naslednje poglavje umesti v splošni okvir nepremičninske transakcije in ciljev ocenjevanja SRA.
2. Cilji ocenjevanja SRA
Regulativni organ za odvetnike (SRA) zahteva, da kandidati dokažejo sposobnost učinkovite uporabe temeljnih pravnih načel in pravil v realističnih in etičnih scenarijih, ki temeljijo na strankah. Spodnji cilji ocenjevanja opredeljujejo celoten obseg tega, kar se preučuje pri nepremičninski praksi.
1.1.1 Podrobni cilji ocenjevanja
Freehold in Leasehold Transactions — razumejte ključne elemente transakcij s stanovanjskimi in poslovnimi nepremičninami, bodisi freehold ali leasehold.
Preiskava lastninskih pravic — obvladajte tehnike za preiskavo registriranih in neregistriranih lastninskih pravic, vključno z analizo vnosov v Zemljiško knjigo in izvajanjem lastništva iz naslova lastninske pravice.
Predpogodbena iskanja in poizvedbe — spoznajte razpon, namen in rezultate predpogodbenih iskanj in poizvedb ter ugotovite, kdo je odgovoren za njihovo izvajanje.
Napredovanje k izmenjavi pogodb — seznanite se s koraki, ki vodijo do izmenjave pogodb, vključno s standardnimi pogoji prodaje in posebnimi pogoji.
Koraki pred dokončanjem — razumejte formalnosti, ki vodijo do zaključka, kot je obrazec prenosne pogodbe in iskanje pred dokončanjem.
Dokončanje in naknadno dokončanje — spoznajte metode in učinke dokončanja ter zahtevane nadaljnje korake.
Komercialni najem — razumejte podelitev in dodelitev komercialnih najemov in podnajemov, vključno s ključnimi najemnimi zavezami in pravnimi sredstvi za njihovo kršitev.
Varnost posesti — spoznajte Zakon o najemodajalcih in najemnikih iz leta 1954, ki se osredotoča na varnost posesti po II. delu zakona.
Obdavčenje — pridobite znanje o obdavčitvi nepremičninskih transakcij, vključno z Zemljiškim davkom (SDLT), Davkom na promet z zemljišči (LTT), Davkom na dodano vrednost (DDV) in Davkom na kapitalski dobiček (CGT).
Profesionalno vedenje — upoštevajte Načela SRA in Kodeks ravnanja, s čimer izkazujete poštenost in poštenost v vseh poslih.
{"headers": ["Assessment goal", "Core theme", "Key references"], "rows": [["Freehold & leasehold Transactions", "Residential and commercial; freehold and leasehold", "—"], ["Preiskava lastninske pravice", "Registrirana in neregistrirana lastninska pravica; epitom lastninske pravice", "Zemljiška knjiga; Zakon o zemljiški registraciji 2002"], ["Predpogodbena iskanja", "Obseg, namen, rezultati", "—"], ["Izmenjava pogodb", "Standardni pogoji prodaje"], "Predajna pogodba; iskanja pred izpolnitvijo", "—"], ["Zaključek in poizvedbe po zaključku", "Metode in učinki; nadaljnji koraki", "Komercialni najem", "Dodelitev sredstev; pravna sredstva za kršitev", "Varnost posesti", "Zakon o najemodajalcu in najemniku iz leta 1954, II. del"], "Obdavčitev", "SDLT, LTT, DDV, CGT", "—"], ["Professional conduct", "Honesty and integrity", "SRA Principles; SRA Code of Conduct"]]}
3. Osnovna področja znanja
Tečaj se bo poglobil v temeljna področja pravo in prakso nepremičninskega prava o lastništvu in zakupu. Spodnji seznam ni izčrpen, vendar zajema glavne teme, ki jih boste preučevali in o katerih boste morda izpitni.
Finance — viri financiranja in vrste hipotek.
Zastopanje posojilodajalca — zahteve posojilodajalca, kjer odvetnik nastopa na strani posojilodajalca.
Pogodbe — priprava in izmenjava pogodb.
Formalnosti pred dokončanjem — potrebni koraki med zamenjavo in dokončanjem.
Odloženo dokončanje — pravna sredstva, ki so na voljo, kadar je dokončanje odloženo.
Najemi — struktura in vsebina najema.
Postopek zakupa — postopkovni koraki za podelitev, dodelitev in odpoved zakupa.
Varnost posesti — varnost posesti po poslovnem najemu.
Načrtovanje — temeljna načela pravo načrtovanja v Angliji in Walesu.
Obdavčitev — davčni vidiki v zvezi z lastnino.
Pomaga si predstavljati ta ključna področja vzdolž časovnice transakcije: finance in zahteve posojilodajalca → priprava in izmenjava pogodb → formalnosti pred dokončanjem → dokončanje (z pravnimi sredstvi, če pride do zamude). Najemi, varnost posesti, načrtovanje in obdavčenje nato prekrijejo to hrbtenico. Če posamezno temo preslikate na časovnico, je krmarjenje po vprašanjih scenarijev veliko lažje.
4. Interdisciplinarni pristop
Od kandidatov se pričakuje povezovanje znanja z različnih področij prava in prakse. Vprašanja lahko temeljijo na poljubni kombinaciji predmetnih področij, ki jih lahko srečate v praktiki iz resničnega sveta.
SQE namenoma odraža resničnost, da zadeva ene same stranke le redko lepo sodi v eno temo. Lastninska transakcija lahko hkrati vključuje zemljiško pravo, sklade, pogodbo, oporoke in upravljanje nepremičnin, poslovno pravo in poklicno vedenje. Zato morate biti pripravljeni združiti nepremičninsko prakso z drugimi delujočimi predmeti pravnega znanja, ko odgovarjate na vprašanja scenarijev.
Do konca tega tečaja bi morali biti dobro pripravljeni, da se samozavestno lotite izpita SQE, oboroženi s temeljitim razumevanjem zapletenosti nepremičninske prakse v Angliji in Walesu.
5. Praksa MCQ – pet vprašanj v slogu SQE
Vsako od naslednjih petih vprašanj odraža slog, dolžino in težavnost vprašanj z enim najboljšim odgovorom SQE1 FLK2 o obsegu in strukturi nepremičninske prakse. Vsako vprašanje poskusite zaprto knjigo, zapišite svoj odgovor, nato pa se obrnite na ključ za odgovor, ki pojasnjuje, zakaj je posamezna možnost pravilna ali nepravilna.
A. Kandidati morajo na pamet recitirati celotno besedilo Standardnih prodajnih pogojev in Zakona o najemodajalcu in najemniku iz leta 1954.
B. Kandidati morajo učinkovito uporabljati temeljna pravna načela in pravila v realističnih in etičnih scenarijih, ki temeljijo na strankah.
C. Kandidati morajo izkazati samo akademsko razumevanje zgodovine zemljiškega prava.
D. Kandidati morajo pred ocenjevanjem opraviti pravo prenosno transakcijo pod nadzorom.
E. Kandidati morajo biti sposobni prepoznati ustrezen zakon, vendar ga ni treba uporabiti za kakršna koli dejstva.
Answer & explanation
B je pravilno – SRA zahteva, da kandidati dokažejo sposobnost učinkovite uporabe temeljnih pravnih načel in pravil v realističnih in etičnih scenarijih, ki temeljijo na strankah.
A je napačen — SQE ne zahteva dobesednega navajanja statuta ali standardnih pogojev; testira aplikacijo.
C je napačen - zgolj akademsko ali zgodovinsko razumevanje ni zahteva za ocenjevanje.
D je napačen — dokončanje prave transakcije ni predpogoj za oceno SQE1.
E je napačen - zgolj navedba statuta ne zadošča; kandidat jo mora prijaviti. (Glejte razdelek 1.1.)
A. Stamp Duty Land Tax (SDLT), ker SDLT velja po celotnem Združenem kraljestvu.
B. Davek na zemljiške transakcije (LTT), ker je nepremičnina v Walesu.
C. Davek na kapitalski dobiček (CGT), ker stranka pridobi delež v zemljišču.
D. Davek na dodano vrednost (DDV), ki vedno nadomesti SDLT na poslovnih nepremičninah.
E. Za poslovne nepremičnine v Walesu se davek na transakcije z zemljišči ne uporablja.
Answer & explanation
B je pravilno — za zemljišča v Walesu je ustrezni davek na transakcije z zemljišči Davek na transakcije z zemljišči (LTT). Cilji ocenjevanja SRA izrecno navajajo SDLT, LTT, DDV in CGT kot davke, pomembne za nepremičninske transakcije.
A je napačen — SDLT velja v Angliji (in na Severnem Irskem), ne za pristajanje v Walesu.
C je napačen — CGT se na splošno zaračuna ob odsvojitvi (običajno pri dobičku prodajalca), ne pa kot kupčev davek na transakcijo z zemljiščem ob pridobitvi.
D je napačen — DDV ne 'vedno nadomesti' SDLT/LTT; gre za ločen davek, ki je lahko pomemben za nekatere poslovne nepremičnine in ne izpodriva davka na transakcije z zemljišči.
E je napačen — v Walesu velja davek na transakcije z zemljišči (LTT). (Glejte razdelek 1.1, Cilj obdavčitve.)
A. Dokončanje in naknadno dokončanje, ker registracija sledi zaključku.
B. Predpogodbena iskanja in poizvedbe, ker je epitom oblika iskanja.
C. Preiskava lastninske pravice, vključno s preiskavo neregistrirane lastninske pravice in sklepanjem o lastništvu iz naslova lastninske pravice.
D. Varnost posesti, ker je nepremičnina lahko predmet najema.
E. Profesionalno ravnanje, ker mora odvetnik delovati pošteno.
Answer & explanation
C je pravilen — cilj SRA o preiskavi lastninske pravice izrecno zajema preiskavo tako registriranih kot neregistriranih lastninskih pravic, vključno z izvajanjem lastništva iz naslova lastninske pravice.
A je napačen — dokončanje in naknadno dokončanje zadevata korake po izmenjavi, ne preiskave naslova iz epitoma.
B je napačen — utelešenje lastninske pravice je sveženj dokumentov, ki se uporabljajo za izpeljavo in preiskavo neregistrirane lastninske pravice; ne gre za predpogodbeno iskanje tretje osebe, kot je lokalni organ.
D je napačen — varnost posesti se nanaša na poslovne najeme po LTA 1954, ne na preiskavo lastninske pravice.
E je napačen — čeprav integriteta vedno velja, je najbolj neposredno obravnavan cilj preiskava naslova. (Glejte razdelek 1.1, Cilj preiskave naslova.)
A. Koraki pred dokončanjem po Zakonu o zemljiški registraciji iz leta 2002.
B. Varnost posesti po delu II zakona o najemodajalcih in najemnikih iz leta 1954.
C. Preiskava naslova v skladu s standardnimi prodajnimi pogoji.
D. Obdavčitev po zakonodaji o davku na dodano vrednost.
E. Finance, v skladu s standardnimi zahtevami posojilodajalca.
Answer & explanation
B je pravilen – cilj SRA o varnosti posesti se osredotoča na Zakon o najemodajalcih in najemnikih iz leta 1954 in zlasti na varnost posesti po delu II tega zakona, ki lahko kvalificiranim poslovnim najemnikom daje pravico, da ostanejo v poklicu.
A je napačen — koraki pred dokončanjem zadevajo predajno pogodbo in iskanja pred dokončanjem v transakciji, ne pa pravice najemnika podjetja, da ostane.
C je napačen — lastninska preiskava in standardni prodajni pogoji ne urejajo varnosti posesti.
D je napačen — obdavčitev (DDV) ni relevanten cilj za nadaljevanje najemnega razmerja.
E je napačen — finančne in posojilodajalčeve zahteve niso povezane z najemnikovo zakonsko pravico ostati. (Glejte razdelek 1.1, Cilj varnosti posesti.)
A. Ker SQE sprejema interdisciplinarni pristop: vprašanja lahko temeljijo na kateri koli kombinaciji predmetnih področij, ki jih srečamo v praksi v resničnem svetu.
B. Ker namerava SRA vsako vprašanje preizkusiti samo eno ozko pravilo v izolaciji.
C. Ker nepremičninska praksa nima lastnih pravil in si mora izposojati od drugih predmetov.
D. Ker je kandidatom dovoljeno, da odgovarjajo s temo, ki se jim zdi najlažja.
E. Ker SQE preverja le strokovno vedenje in vse druge predmete obravnava kot ozadje.
Answer & explanation
A je pravilen — od kandidatov se pričakuje, da bodo povezali znanje z različnih področij prava in prakse, vprašanja pa lahko temeljijo na poljubni kombinaciji predmetnih področij, ki jih lahko srečate v praktiki iz resničnega sveta (interdisciplinarni pristop).
B je napačen — SQE namenoma preizkuša težave v kombinaciji, ne vedno ločeno.
C je napačen — Property Practice ima lastno obsežno zbirko pravil; interdisciplinarni pristop odraža, kako se zadeve prekrivajo, ne odsotnosti pravil.
D je napačen — kandidati morajo uporabiti pravilno pravo, ne tistega, ki je najlažji.
E je napačen — poklicno vedenje je en pomemben element, vendar SQE preverja vsa ustrezna predmetna področja. (Glejte razdelek 1.3.)