Case Law — FLK2 · Kapitel 1

Property Law and Practice

1. Omfattningen av markägandet (kapitel 2 Freehold transaktioner)

Bernstein of Leigh (Baron) mot Skyviews and General Ltd [1978] QB 479

En markägares rättigheter i luftrummet ovanför marken sträcker sig endast till sådan höjd som är nödvändig för den vanliga användningen och njutningen av marken och byggnaderna på den; rättigheter sträcker sig inte i det oändliga upp till himlen. Flyg överflygning på rimlig höjd för att fotografera var därför inte ett intrång.

Key point
Examens relevans: Definierar den fysiska omfattningen av vad en köpare förvärvar, relevant vid rådgivning om rättigheter över och under ytan i en friköpstransaktion.

2. Inventarier och lösöre (kapitel 2 Freehold transaktioner)

Holland v Hodgson (1872) LR 7 CP 328

Huruvida ett föremål är en inventarie (del av marken) eller en lösöre avgörs av ett tvådelat test: graden av annexering till marken och, ännu viktigare, syftet med annekteringen. Föremål som fästs för bättre njutning av marken tenderar att vara inventarier.

Key point
Tentamens relevans: Grundprovet för att avgöra vilka föremål som automatiskt går till köparen vid försäljning av mark, ofta testade via inventarier/inredningsfrågor.
Elitestone Ltd v Morris [1997] 1 WLR 687

Ett föremål kan vara (a) ett lösöre, (b) ett inventarie eller (c) en del av själva marken. En konstruktion (här en timmerbungalow som vilar på betongblock av sin egen vikt) kan utgöra en del av marken där syftet med att föra in den till platsen uppenbarligen var att skapa en permanent struktur, även utan fysisk anknytning till marken.

Key point
Examens relevans: Visar att syftet med annexering kan göra även en obunden struktur till en del av fastigheten, vilket förfinar analysen av graden/objektet av annexering för föremål som ingår i en försäljning.
Botham v TSB Bank plc (1996) 73 P&CR D1

Genom att tillämpa examensprovet punkt för punkt, ansågs monterade mattor, gardiner och vitvaror vara lösöre (som saknade den beständighet som förväntas av fastigheter), medan köksenheter och badrumsinredningar som kranar var fixturer.

Key point
Provrelevans: Ger den praktiska vägledning för kategori för kategori som advokater använder när de ger råd om vad som stannar kvar med fastigheten och vad säljaren kan ta bort.

3. Formaliteter för köpekontrakt (kapitel 4 kontraktsutbyte)

Firstpost Homes Ltd v Johnson [1995] 1 WLR 1567

Ett kontrakt för försäljning eller disposition av en andel i mark enligt s.2 LP(MP)A 1989 måste innehålla alla överenskomna villkor i ett dokument (eller i varje del där kontrakt utbyts) och måste undertecknas av eller på uppdrag av varje part; ett maskinskrivet namn är inte en signatur för dessa ändamål.

Key point
Tentamens relevans: Anger de strikta formalitetskraven enligt s.2 utan vilka ett markkontrakt är ogiltigt, centralt för rådgivning om kontraktens giltighet och utbyte.
Tootal Clothing Ltd v Guinea Properties Management Ltd (1992) 64 P&CR 452

2 § LP(MP)A 1989 gäller endast för verkställande markkontrakt; det hindrar inte parterna från att ingå ett separat säkerhetsavtal, och när markkontraktet väl har slutförts (här genom beviljande av hyresavtalet) omfattas inte ett tilläggsavtal av §2 och förblir verkställbart.

Key point
Tentamens relevans: Klargör att inte alla relaterat avtal måste uppfylla s.2, viktigt när villkoren delas mellan markkontraktet och ett sidoavtal.

4. Utredning av titel: överordnade intressen (kapitel 4 Utredning av titel)

Williams & Glyn's Bank Ltd mot Boland [1981] AC 487

En persons fördelaktiga intresse av faktisk innehav av registrerad mark kan vara ett överordnat intresse som prioriteras framför ett senare lagfart. "Faktisk ockupation" är en vanlig enkel-engelsk fråga om fakta, som inte kräver att innehavaren är den juridiska ägaren.

Key point
Tentamens relevans: Förklarar varför en köpare eller långivare måste undersöka vem som är i ockupation och inhämta samtycke, en central risk för överlåtelse av äganderättsutredning.

5. Utredning av titel: överdrivet (kapitel 4 Utredning av titel)

City of London Building Society v Flegg [1988] AC 54

När kapitalpengar betalas ut till minst två förvaltare (eller ett trustbolag) överskrids innehavarnas fördelaktiga intressen och överförs till intäkterna från försäljningen; ett intresse som har överskridits kan inte också vara ett överordnat intresse i kraft av faktisk yrke.

Key point
Tentamens relevans: Fastställer tvåförvaltarregeln som långivare och köpare använder för att frigöra sig från förmånsintressen, den praktiska motpolen till Boland.

6. Utredning av titel: faktisk sysselsättning (kapitel 4 Utredning av titel)

Abbey National Building Society v Cann [1991] 1 AC 56

Den faktiska sysselsättningen kräver en viss grad av beständighet och kontinuitet; det relevanta datumet för ett övervägande intresse är färdigställande, inte registrering. Förberedande handlingar som inflyttning av möbler kort före färdigställande innebär inte faktisk inflyttning och på en förvärvsinteckning finns det ingen scintilla temporis som låntagaren innehar avgiftsfritt.

Key point
Tentamens relevans: Fastställer tidpunkten för ockupation och bekräftar en förvärvsinteckningstagares prioritet, nyckeln när man ger långivare råd om titel och innehavare.

7. Hyreskontrakt eller licens (kapitel 6 Ett hyresavtals struktur och innehåll)

Street mot Mountford [1985] AC 809

Ett avtal som ger exklusiv besittning av lokaler under en tidsperiod till hyra skapar en hyresrätt oavsett vilken märkning parterna ger den; innehållet i arrangemanget, inte dess beskrivning, avgör om det är ett hyresavtal eller en licens.

Key point
Examens relevans: Den ledande myndigheten som skiljer hyresavtal från licenser, avgör om innehavare åtnjuter arrenderätt och lagstadgat skydd.

8. Löptid (kapitel 6 Struktur och innehåll i ett hyresavtal)

Lace v Chantler [1944] KB 368

Ett hyresavtal måste ha en viss eller fastställbar maximal löptid; ett villkor som beviljats ​​"för krigets varaktighet" var ogiltigt på grund av osäkerhet eftersom dess maximala längd inte kunde fastställas när arrendet trädde i kraft.

Key point
Examens relevans: Fastställer giltighetstid som ett väsentligt krav för ett giltigt hyresavtal, en återkommande SQE1-hyresgiltighetstid.
Prudential Assurance Co Ltd mot London Residuary Body [1992] 2 AC 386

En period som inte är för en viss eller fastställbar maximal varaktighet kan inte vara ett giltigt hyresavtal; ett avtal om att hyra ut mark tills det behövs för vägbreddning var ogiltigt på grund av osäkerhet, även om innehav och betalning av hyra skapade en underförstådd årlig periodisk hyresrätt.

Key point
Tentamens relevans: Bekräftar och tillämpar löptidsregeln för visstid och visar hur ett ogiltiga bidrag kan ge upphov till en underförstådd periodisk hyresrätt.
Berrisford v Mexfield Housing Co-operative Ltd [2011] UKSC 52

En överenskommelse som beviljar ockupation för en osäker period till en individ, där parterna avsett yrke på livstid, träder i kraft enligt s.149(6) LPA 1925 som en 90-årsperiod som kan fastställas vid dödsfall, så regeln om giltighetstid motverkade inte arrangemanget.

Key point
Examens relevans: Visar den moderna lagstadgade vägen genom vilken en annars osäker period för en individ kan sparas som ett 90-årigt hyresavtal, vilket förfinar säkerhetsregeln.

9. Uppsägning av ett hyresavtal (9 kap. Uppsägning av ett hyresavtal)

Hammersmith och Fulham London Borough Council v Monk [1992] 1 AC 478

En periodisk hyresförhållande som innehas av gemensamma hyresgäster kan upphöra genom ett uppsägningsmeddelande från någon av de gemensamma hyresgästerna, utan medgivande av de andra, i avsaknad av motstridiga avtalsbestämmelser.

Key point
Tentamens relevans: Styr hur gemensamma periodiska hyreskontrakt giltigt bestäms, en praktisk punkt vid rådgivning om upphörande av hyresavtal och besittning.

10. Arrendeavtal: tyst njutning (kapitel 8 Arrendeavtal och rättsmedel)

Southwark London Borough Council v Mills [2001] 1 AC 1

Avtalet om tyst njutning är framtidsutsikter och ålägger inte hyresvärden att avhjälpa defekter (såsom otillräcklig ljudisolering) som existerade vid tidpunkten för beviljandet; ordinarie användning av lokalen av andra hyresgäster bryter inte mot avtalet.

Key point
Tentamens relevans: Definierar omfattningen och gränserna för hyresvärdens förbund för tyst njutning när hyresgäster klagar på störningar.

11. Restriktiva förbund som påverkar äganderätten (kapitel 4 Undersökning av äganderätten)

Tulk v Moxhay (1848) 2 Ph 774, 41 ER 1143

Belastningen av ett restriktivt (negativt) förbund kan löpa med egendomsjord i eget kapital och binda en efterträdare som tar med varsel, förutsatt att avtalet är negativt, var avsett att löpa med och gynna dominerande mark, och berör och berör den marken; åtgärden är ett föreläggande.

Key point
Examens relevans: Grundläggande auktoritet för när restriktiva förbund binder senare ägare, väsentligt när man utreder och ger råd om äganderättsbördor.

12. Positiva förbund som påverkar titeln (kapitel 4 Undersökning av titeln)

Rhone v Stephens [1994] 2 AC 310

Bördan av ett positivt förbund löper inte med egendomsjord enligt sedvanerätt eller i eget kapital; en efterträdare i äganderätten kan inte tvingas att utföra en positiv förpliktelse (såsom att hålla ett tak i reparation) som en föregångare ingått.

Key point
Examens relevans: Bekräftar att positiva avtal inte binder efterträdare, vilket förklarar varför mekanismer som skadeersättningskedjor eller fastighetshyror behövs vid överlåtelse.