1. Fastighetsrätt och praxis — praxisfrågor
Vilket av följande är det BÄSTA rådet om var svar kan avslöja information om det befintliga bygglovet för bingohallen?
S. Endast sökningen efter lokala markavgifter (LLC1) kommer att avslöja något om bygglov.
B. Endast förfrågningar från den lokala myndigheten på blankett CON29 kommer att avslöja planeringsinformation.
C. Endast säljarens (CPSE) förfrågningar före kontrakt kommer att behandla planeringsfrågor.
D. Planeringsinformation kan inte erhållas genom sökning; köparen ska ansöka direkt till planeringsportalen.
E. Svar på CON29-förfrågningar från den lokala myndigheten, förfrågningar före kontrakt från säljaren (CPSE) och, i förekommande fall, LLC1 kan var och en avslöja information om bygglovet.
Answer & explanation
Alternativ E är korrekt. Överföringssökningar överlappar ofta varandra, och information om ett befintligt bygglov kan dyka upp från mer än en källa. Standard CON29-förfrågningar från den lokala myndigheten frågar specifikt om bygglov, bygglovstillstånd och planeringsupprätthållande/stoppmeddelanden; CPSE:s förfrågningar före kontraktet från säljaren ber säljaren att tillhandahålla kopior av tillstånd och samtycken relaterade till fastigheten; och LLC1-registret över lokala markavgifter registrerar vissa planeringsavgifter (till exempel villkorade byggtillstånd och trädbevarandeorder). En kompetent advokat skulle inte förlita sig på en enda sökning. Alternativ A, B och C är var och en felaktig eftersom de hävdar att endast en sökning är relevant, vilket underskattar den överlappande täckningen. Alternativ D är fel: de lokala myndigheternas sökningar är precis hur planeringsinformation erhålls i en överlåtelsetransaktion, så det är inte sant att ingen sökning avslöjar det.
Vilket av följande anger bäst när advokaten kan agera för båda parter?
A. Advokaten får agera för båda endast om det inte finns någon intressekonflikt mellan dem och ingen betydande risk för att en sådan konflikt uppstår.
B. Advokaten kan alltid agera för båda parter i en överlåtelsetransaktion förutsatt att var och en ger skriftligt medgivande.
C. Advokaten kan agera för båda eftersom säljaren vill ta ut moms medan köparen inte vill betala den.
D. Advokaten kan agera för båda eftersom säljaren genomför ett avtalslopp med flera köpare.
E. Advokaten kan agera för båda eftersom säljaren ger köparen ett åtagande om ledig besittning.
Answer & explanation
Alternativ A är korrekt. Paragraf 6.2 i Vägverkets uppförandekod förbjuder en advokat att agera där det finns en intressekonflikt eller en betydande risk för en sådan, med begränsade undantag. I en överlåtelsetransaktion mellan köpare och säljare står parternas intressen vanligtvis i konflikt (mest uppenbart över pris och villkor), så att agera för båda är i allmänhet otillåtet. Det kan vara möjligt endast när det verkligen inte finns någon konflikt och ingen betydande risk för en sådan, till exempel när egendom går i gåva eller överförs mellan närstående eller närstående personer. Alternativ B är fel eftersom samtycke ensamt inte kan bota en faktisk konflikt på motsatta sidor av en transaktion; Undantagen för "väsentligt gemensamt intresse" och "konkurrerande för samma mål" är snäva och täcker i allmänhet inte vanliga köp-/säljareaffärer. Alternativen C, D och E beskriver var och en omständighet som, om något, ökar snarare än tar bort risken för konflikt (olika momspositioner, ett avtalslopp som utsätter köparen för risker och ett åtagande), så ingen av dem motiverar att agera för båda parter.
A. Hyresvärden kan vägra samtycke, men hyresgästen kan ändå kunna utföra arbetet med det lagstadgade förbättringsförfarandet om domstolen är övertygad om att arbetena kvalificerar sig.
B. Hyresvärden kan absolut förhindra arbetet, eftersom avtalet om strukturella förändringar är absolut och ingen lag kan åsidosätta det.
C. Hyresvärden kan inte vägra, eftersom stadgan innebär i avtalet om strukturella förändringar ett villkor att samtycke inte orimligt får undanhållas.
D. Hyresvärden måste samtycka, eftersom hyresgästen annars kan utföra arbetena och automatiskt kräva ersättning från hyresvärden vid löptidens utgång.
E. Hyresvärden kan kräva att arbetena utförs av hyresvärden i utbyte mot en höjning av årshyran.
Answer & explanation
Korrekt: A. De föreslagna arbetena (borttagning av butiksfronten, förstoring av öppningen, installation av dubbelvikbara dörrar) är externa och strukturella, så de faller inom det absoluta avtalet mot externa/strukturella förändringar – det finns inget samtyckeförbehåll och den underförstådda termen "att inte orimligt undanhållas" gäller inte för ett absolut förbund. Men även när ett förbund är absolut, kan en hyresgäst som vill göra en "förbättring" lämna besked enligt Landlord and Tenant Act 1927 s.3; hyresvärden kan invända, och rätten kan då auktorisera arbetena, om den finner att de ökar innehavets uthyrningsvärde, är rimliga och lämpliga för dess karaktär och inte förringar värdet av annan egendom hos hyresvärden. Så vägran är tillåten men är inte nödvändigtvis slutet på saken. B har fel: s.3-proceduren kan åsidosätta även ett absolut förbund. C har fel: den underförstådda termen "orimligt undanhållen" (Landlord and Tenant Act 1927 s.19(2)) gäller endast när avtalet är kvalificerat (samtycke krävs); det omvandlar inte ett absolut förbund till ett kvalificerat. D har fel: ersättning för förbättringar enligt 1927 års lag (s.1) är inte automatisk och omfattas av det lagstadgade förfarandet och villkoren. E har fel: det finns ingen sådan rätt för hyresvärden att befalla arbetena mot en hyreshöjning.
A. Där det inte finns någon intressekonflikt mellan säljare och köpare och ingen betydande risk för att en sådan uppstår, till exempel en överlåtelse mellan nära familjemedlemmar.
B. Där det finns en intressekonflikt men undantaget "väsentligen gemensamt intresse" gäller, eftersom båda parter vill att försäljningen ska slutföras.
C. Där säljaren avser att ta ut moms på försäljningen och köparen motsätter sig att betala den.
D. Där säljaren genomför ett avtalslopp mellan konkurrerande köpare.
E. Där säljaren har ombetts att ge ett advokatlöfte till köparens långivare.
Answer & explanation
Korrekt: A. En advokat får agera för två parter endast när det inte finns någon egenintresse eller klientkonflikt och ingen betydande risk för en (SRA Code of Conduct for Solicitors paragraf 6.2). Vid en försäljning och köp är parternas intressen i sig motstridiga, så att agera för båda är tillåtet endast i sällsynta fall där det i sak inte finns någon egentlig konflikt, t.ex. en gåva eller en överlåtelse mellan parter som är närstående genom blod, äktenskap, partnerskap eller som lever tillsammans. B har fel: undantaget "väsentligen gemensamt intresse" gäller inte för en normal försäljning/köp, eftersom den ena parten köper och den andra säljer, vilket ger dem motsatta intressen trots att båda vill fullfölja. C har fel: en tvist om moms är i sig en konflikt som pekar bort från att agera för båda. D har fel: en kontraktstävling skapar en tydlig konflikt och ökade uppförandeplikter; det tillåter inte dubbelverkande. E har fel: ett åtagande har inget samband med om det föreligger en intressekonflikt mellan köpare och säljare.
A. Davisons bör bevilja tre på varandra följande sexmånaders hyresavtal, eftersom ingen affärshyresperiod på under 12 månader någonsin kan ge besittningsskydd enligt del II av Landlord and Tenant Act 1954.
B. Davisons kan bevilja ett 18-månaders hyresavtal på viss tid, men för att säkerställa att det inte ger besittningsskydd måste domstolen ansöka om ett beslut som exkluderar Del II av Landlord and Tenant Act 1954.
C. Davisons kan bevilja ett 18-månaders hyresavtal på viss tid men, för att vara säker på att det inte ger besittningsskydd, måste han delge Morten det föreskrivna varningsmeddelandet och skaffa Mortens undertecknade deklaration innan hyresavtalet slutförs, så att del II av Landlord and Tenant Act 1954 utesluts.
D. Davisons kan bevilja ett 18-månaders hyresavtal på viss tid och förlita sig på en hyresvärds uppehållsklausul som kan utnyttjas efter 12 månader, vilket i sig kommer att förhindra att Morten skaffar sig besittningsskydd.
E. Davisons kan inte lagligen bevilja något hyresavtal som utesluter del II av Landlord and Tenant Act 1954, eftersom skyddet inte kan kontrakteras under några omständigheter.
Answer & explanation
Alternativ C är korrekt. besittningsskydd enligt del II av Landlord and Tenant Act 1954 kan uteslutas ('kontrakteras ut') för ett tidsbestämt företagshyresavtal med det förfarande som infördes genom Regulatory Reform (Business Tenancies) (England and Wales) Order 2003. Hyresvärden måste skicka en varning i föreskrivet formulär till hyresgästen och måste göra en deklaration till hyresgästen (' förklaring om uppsägningen delges minst 14 dagar före hyresavtalet, annars lagstadgad förklaring) med erkännande av skyddsbortfallet, med hänvisning till uppsägningen och förklaringen påtecknad eller intagen i hyresavtalet. Alternativ A är fel: en hyresförhållande för en viss period som inte överstiger sex månader ligger utanför del II, men undantaget går förlorat om det finns möjlighet till förlängning/förnyelse eller när hyresgästen (med föregångare i samma verksamhet) har varit i bruk i mer än 12 månader (s.43(3)); tre på varandra följande sexmånaders hyresavtal skulle bryta mot detta. Alternativ B är fel: sedan den 1 juni 2004 krävs inget domstolsbeslut för att kontraktera ut - det är själva ändringen som gjordes av 2003 års förordning. Alternativ D är fel: en hyresvärds avbrottsklausul utesluter inte lagen; hyresrätten skulle fortfarande vara skyddad och hyresvärden skulle bara kunna avsluta den på en lagstadgad grund enligt s.30, så en pausklausul ensam motverkar inte besittningsskyddet. Alternativ E är fel: Del II-skydd kan giltigt kontrakteras från att använda det lagstadgade förfarandet.
A. Huruvida servitutet är inskrivet mot tjänstejordens äganderätt, om det är lämpligt för köparens avsedda användning, vem som ansvarar för att underhålla det och om sträckan är en antagen allmän landsväg.
B. Om servitutet är populärt bland grannar, hur lätt det är att använda, vem som försäkrar det och om det är väl upplyst.
C. Om servitutet har tillkommit genom handling, om det gynnar säljaren personligen, om det kan tas bort av säljaren och om det nämns i hyresavtalet.
D. Om servitutet är synligt på marken, om det är registrerat som lokal markavgift, om säljaren betalar kommunalskatt på det och om det är inhägnat.
E. Om servitutet är registrerat mot köparens egen titel, om det är exklusivt för köparen, hur populär sträckan är och om den ligger på ett bra läge.
Answer & explanation
Alternativ A är korrekt. Där en fastighet har FÖRDELEN av en ledningsrätt, bör en köpares advokat kontrollera, i sak: (1) registrering av bördan - att servitutets börda noteras mot den tjänande (angränsande) titeln, så att rätten binder efterträdare och inte bara är personlig/risk att gå förlorad; (2) tillräcklighet - om den beviljade rätten är tillräcklig för köparens avsedda användning (t.ex. fordonstillträde för verkstaden, inte bara för fotgängare); (3) underhåll - vem som är skyldig att underhålla och reparera rutten, och om köparen måste bidra; och (4) antagande - huruvida rutten i själva verket är en allmänt antagen och underhållen motorväg (i vilket fall privata servitutsproblem försvinner). Alternativ B, D och E listar irrelevanta eller påhittade kriterier (popularitet, belysning, försäkring, exklusivitet, plats, kommunalskatt), varav inget är de erkända överlåtelsecheckarna till förmån för ett servitut. Alternativ C förvirrar analysen: den relevanta registreringen är av bördan mot den tjänande marken, rätten måste gynna MARKEN (inte säljaren personligen) att vara ett giltigt juridiskt servitut som hör till fastigheten, och detta är inte de fyra standardfrågorna.
S. Ingenting behöver göras, eftersom den fribostad från vilken arrendet upplåts redan är registrerad.
B. Hyresavtalet måste i sak registreras med egen titel, eftersom det beviljas för en löptid på mer än sju år; hyresgästen ska ansöka.
C. Ingenting behöver göras, eftersom hyresavtalet är på kortare tid än 21 år och därmed träder i kraft som ett övervägande intresse.
D. Hyresvärden måste ansöka om att få registrera hyreskontraktet, eftersom hyresvärden behåller återgången.
E. Hyresavtalet måste endast noteras mot egendomen; det kräver ingen egen registrerad titel.
Answer & explanation
Beviljandet av ett arrendeavtal för en period på mer än sju år av en registrerad egendom är en tvångsregistreringsbar disposition enligt s.27(2)(b)(i) Land Registration Act 2002. En nioårig löptid överstiger sju år, så arrendet måste i sak registreras med sin egen titel; tills registreringen är slutförd fungerar den inte enligt lag (s.27(1)). Den som ansöker om registrering av ett förfogande är disponenten, det vill säga hyresgästen. Alternativ B är därför korrekt. Alternativ A är fel: triggern är längden på löptiden, inte om friinnehavet redan är registrerat. Alternativ C är fel: den relevanta tröskeln är sju år, inte 21; ett hyresavtal på mer än sju år kan inte träda i kraft endast som ett överordnat intresse enligt schema 3 (de skyddar korta hyresavtal på sju år eller mindre). Alternativ D är fel: det är hyresgästen (den disponerade), inte hyresvärden, som ansöker om registrering. Alternativ E är fel: ett hyresavtal på mer än sju år kräver en egen registrerad titel (och registret kommer också att skriva in en anmälan mot hyresvärdens egendom), inte bara ett meddelande i stället för registrering.
A. Köparen kommer att vara bunden av de restriktiva avtal som avses i den saknade överlåtelsen, även om deras exakta villkor inte kan läsas från registret.
B. Köparen är inte bunden av avtalet, eftersom deras villkor inte kan utläsas från registret.
C. Köparen kommer att vara bunden av alla förbund av något slag som hänför sig till fastigheten, vare sig de är antecknade i registret eller inte.
D. Köparen är endast bunden om villkoren har angetts i sin helhet i avgiftsregistret.
E. Inget av ovanstående; villkoren träder i kraft som överordnade intressen oavsett registeranteckning.
Answer & explanation
Restriktiva avtal skyddas genom att ett meddelande registreras i avgiftsregistret, och en köpare tar hänsyn till intressen som skyddas av ett sådant meddelande (ss.29-32 Land Registration Act 2002). Post 2 hänvisar uttryckligen till restriktiva överenskommelser i 1999 års överlåtelse, så de är skyddade och binder köparen trots att registret inte har någon kopia och ordalydelsen inte återges; köparen är fixerad med förbunden och bör söka handlingen/en gottgörelse. Alternativ A är korrekt. Alternativ B är fel: köparen är bunden på grund av den noterade registreringen även om de exakta villkoren inte finns tillgängliga i registret. Alternativ C är fel: en köpare av registrerad mark är endast bunden av intressen som är vederbörligen skyddade (eller åsidosättande), inte av varje förbund "av något slag". Alternativ D är fel: skydd uppstår från meddelandet som hänvisar till förbunden; förbunden behöver inte anges i sin helhet för att binda. Alternativ E är fel: restriktiva avtal skyddas av meddelande, inte som överordnade intressen, och posten här är det operativa skyddet.
A. Den lokala myndighetens förfrågningar (CON29).
B. Den lokala markavgiftssökningen (LLC1).
C. Den lokala myndighetens frivilliga förfrågningar (CON29O).
D. De officiella kopiorna av registret som erhållits från HM Land Registry.
E. En OS1-prioritetssökning vid HM Land Registry.
Answer & explanation
Huruvida en väg som gränsar till fastigheten är en motorväg som kan underhållas på offentlig bekostnad (antagen enligt s.36 Highways Act 1980) avslöjas av standardförfrågningarna från den lokala myndigheten, CON29, så A är korrekt. B har fel: LLC1 avslöjar registrerade lokala markavgifter (t.ex. ekonomiska avgifter, trädbevarandeorder, planeringsrestriktioner), inte vägarnas adoptionsstatus. C har fel eftersom CON29O innehåller valfria förfrågningar (t.ex. vägförslag, allmänna vägar, gasledningar) valda för särskilda transaktioner; den grundläggande väginformationen finns i standarden CON29, inte den valfria uppsättningen. D har fel: officiella kopior från HM Land Registry visar den registrerade titeln (äganderätt, avgifter, rättigheter), inte om vägar är offentligt underhållbara. E har fel: en OS1 är en prioriterad sökning av registrerad mark innan slutförandet skyddar köparens ansökan; den ger ingen information om motorvägsantagande.
A. Rapportera titelklassen till kunden, kontrollera hypotekslångivarens krav, överväga och ge råd om titelskadeförsäkring och överväg om titeln kan uppgraderas till absolut.
B. Informera kunden men vidta inga ytterligare åtgärder, eftersom HM Land Registry till fullo garanterar varje registrerad titel och kommer att betala ersättning för eventuella defekter.
C. Försäkra kunden att äganderätten inte ger upphov till några problem eftersom sådana titlar är vanliga och så gott som absoluta äganderätter.
D. Rekommendera klienten att dra sig tillbaka omedelbart, eftersom äganderätten är en defekt klass som aldrig säkert kan accepteras.
E. Fortsätt som vanligt utan att nämna ägandeklassen, eftersom ägandeklassen är en intern fastighetsregistreringsfråga som saknar relevans för köparen.
Answer & explanation
Äganderätt beviljas när innehavaren inte kan framlägga bevis på äganderätt eller anspråk genom negativt innehav; den statliga garantin täcker inte någon kvarlåtenskap, rättighet eller ränta som består eller kan uppstå före första registreringen. För varje äganderätt som inte är absolut, bör köparens advokat: rapportera det till klienten; om det finns en inteckning, kontrollera långivarens krav (och, om du också agerar för långivaren, se till att långivaren får besked - i annat fall finns det en konflikt); överväga och ge råd om äganderättsförsäkring; och överväga möjligheten att uppgradera till absolut äganderätt (t.ex. om saknade handlingar kan hittas eller om den erforderliga perioden går ut). A anger detta korrekt. B har fel eftersom garantin för äganderätt är begränsad, inte full, så beroendet av automatisk kompensation är felplacerad. C har fel: det är inte "lika bra som" en absolut titel och kan inte bara strykas åt sidan. D har fel eftersom tillbakadragande inte är det oundvikliga svaret; risken är ofta hanterbar med försäkrings- och långivares godkännande. E har fel eftersom titelklassen är helt klart relevant och måste rapporteras och åtgärdas.
A. CRAR är endast tillgänglig om hyresavtalet innehåller en uttrycklig klausul som tillåter hyresvärden att beslagta och sälja hyresgästens varor; utan en sådan klausul kan CRAR inte användas.
B. CRAR får endast användas om hyresavtalet är skriftligt och den obetalda nettohyran är minst den föreskrivna minimihyran (sju dagars hyra); en kronofogde ska ge hyresgästen minst sju dagars varsel om verkställighet innan godset övertas och ytterligare en uppsägningstid och minsta tid ska gå innan godset får säljas.
C. Verma kan instruera en kronofogde om att ta varorna i beslag omedelbart i det ögonblick eventuell hyra inte är betald, och kan sälja dem omedelbart utan föregående meddelande till hyresgästen.
D. Verma måste invänta minsta dröjsmålsperiod och lämna ett meddelande, men när uppsägningstiden löper ut kan hon beslagta och sälja varorna samma dag utan ytterligare meddelande om försäljning.
E. CRAR gäller för alla belopp som ska betalas enligt leasingavtalet, inklusive serviceavgift, försäkringshyra och ränta, och Ms Verma kan personligen gå in och ta bort varor utan att använda en certifierad verkställande ombud.
Answer & explanation
CRAR (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, Part 3, and the Taking Control of Goods Regulations 2013) gäller endast för kommersiella lokaler som hyrs ut under ett skriftligt hyresavtal och endast för obetald nettohyra (huvudhyra, exklusive moms, ränta, serviceavgift och försäkringshyra). Minst sju dagars nettohyra måste vara utestående. En certifierad exekutionstjänsteman måste delge ett verkställighetsmeddelande med minst sju hela dagar innan han går in för att ta kontroll över varor; efter att godset har tagits i kontroll måste ombudet ge hyresgästen ytterligare ett minsta varsel (minst sju hela dagar) innan varan får säljas. Alternativ B fångar dessa krav exakt. A är fel: CRAR är ett lagstadgat självhjälpsmedel som inte är beroende av en uttrycklig förverkande/nödsklausul i hyresavtalet. C har fel: det finns en lägsta dröjsmålsgräns och ett obligatoriskt verkställighetsbesked, och varor kan inte säljas utan den nödvändiga förvarningen. D har fel: ett separat meddelande om avsedd försäljning och ytterligare en minimiperiod krävs före försäljning; försäljning samma dag är inte tillåten. E har fel: CRAR är begränsat till huvudhyran (inte serviceavgift, försäkringshyra eller ränta) och måste utföras av en certifierad verkställighetsombud, inte av hyresvärden personligen.
A. Gör en sökning endast för konkurs (en sökning i Land Charge Register mot Mr Chens namn) på Land Charges Department, och specificera de relevanta länen där han har bott.
B. Be Mr Chen att underteckna ett personligt åtagande som bekräftar att han inte har gjorts i konkurs och att ingen framställning är under behandling.
C. Genomför en lokal markavgiftssökning mot adressen till den fastighet som köps.
D. Genomför en indexkartasökning hos HM fastighetsregistret mot fastighetens titel.
E. Vidta inga åtgärder, eftersom det inte finns något tillförlitligt sätt att kontrollera en individs konkursstatus innan slutförandet.
Answer & explanation
Konkursbeslut som görs mot enskilda och pågående konkursansökningar registreras hos Land Charges Department (Central Land Charges Registry) och avslöjas genom en sökning mot individens namn (en blankett K16-konkurssökning endast), med angivande av de relevanta länen där personen har varit bosatt. Detta är standardsteget innan en långivares advokat tar för att bekräfta att låntagaren inte är i konkurs och att ingen ansökan är under behandling, så alternativ A är korrekt. B har fel: ett åtagande från låntagaren är inte oberoende verifikation och uppfyller inte långivarens instruktion att kontrollera det offentliga registret. C har fel: en sökning av lokala markavgifter avslöjar saker som påverkar den mark som är registrerad hos den lokala myndigheten (t.ex. planeringsavgifter), inte en individs konkurs. D är fel: en indexkartasökning identifierar om marken är registrerad och dess titelnummer; det står inget om låntagarens konkurs. E har fel eftersom det finns en tillförlitlig kontroll, nämligen konkurssökningen mot namnet på Markavgiftsavdelningen.
S. Företaget kan aldrig agera för både köpare och långivare i en kommersiell transaktion, eftersom sådana transaktioner alltid innebär en intressekonflikt.
B. Företaget kanske kan agera för båda, förutsatt att bolånet är på standardvillkor och företaget är övertygat om att det inte finns någon intressekonflikt eller betydande risk för en.
C. Företaget får agera för båda endast om det behandlar ärendet som en bostadstransaktion och långivarens villkor är standard.
D. Företaget kan inte agera för båda eftersom det inte finns något väsentligt gemensamt intresse mellan köpare och långivare.
E. Företaget kan agera för båda eftersom att agera för låntagare och långivare på ett kommersiellt bolån inte medför någon risk för konflikt.
Answer & explanation
Detta testar reglerna om intressekonflikter i paragraf 6.2 i SRA:s uppförandekod för advokater som tillämpas på att agera för låntagare och långivare. Utgångspunkten är att en advokat inte får agera där det finns en konflikt, eller betydande risk för konflikt, mellan två klienter. Däremot när ett bolån är på standardvillkor (en "standardinteckning"), är låntagarens och långivarens intressen vanligtvis förenade och ett företag kan besluta att det inte finns någon konflikt och agera för båda. Detta gäller såväl kommersiella som bostadsaffärer. Alternativ B fångar detta korrekt. Alternativ A är fel: det finns inget generellt förbud för kommersiella affärer; testet är om en konflikt existerar eller är sannolik. Alternativ C är fel eftersom transaktionen är kommersiell, inte bostadsrätt, och analysen är inte beroende av att den återkaraktäriseras. Alternativ D är fel: den relevanta inkörsporten är frånvaron av konflikt om ett standardbolån, inte undantaget "väsentligen gemensamt intresse" (vilket är en distinkt punkt 6.2(a), och i alla händelser finns det ett gemensamt intresse här). Alternativ E är fel eftersom det överdriver positionen; en icke-standardiserad eller särskilt förhandlad kommersiell inteckning kan lätt skapa en konflikt, så företaget måste bedöma varje fall snarare än att ta någon risk.
A. 14 dagar
B. 21 dagar
C. 30 arbetsdagar
D. 30 kalenderdagar
E. 2 månader
Answer & explanation
Detta testar förhandssökningen av registret enligt fastighetsregistreringsreglerna 2003. En officiell sökning med prioritet av en registrerad titel (formulär OS1, eller OS2 för en del) ger en prioritetsperiod på 30 arbetsdagar från datumet för sökresultatet (r.131 Land Registration Rules 2003). Förutsatt att köparens (och långivarens) ansökan om att registrera dispositionen inkommit till fastighetsregistret inom den prioritetsperioden, har den företräde framför varje anteckning som görs i registret efter datum för sökintyget, vilket skyddar mot "registreringsluckan". Alternativ C är korrekt. Alternativ A (14 dagar), Alternativ B (21 dagar) och Alternativ E (2 månader) är helt enkelt felaktiga perioder. Alternativ D (30 kalenderdagar) är den vanliga fällan: perioden är 30 arbetsdagar, inte kalenderdagar, vilket i praktiken är väsentligt längre, så D har fel.
A. £10 693,61, bestående av årshyran, moms, dröjsmålsränta, serviceavgiften och moms på serviceavgiften.
B. £9 618,41, bestående av årshyran, momsen på årshyran och dröjsmålsräntan.
C. £11 038,61, bestående av årshyran, serviceavgiften, försäkringshyran och moms och ränta på dem alla.
D. £8 000,00, som endast omfattar den årliga hyran, eftersom moms och ränta inte kan återkrävas enligt CRAR.
E. £8 018,41, som endast omfattar årshyran och dröjsmålsräntan, eftersom moms aldrig kan återvinnas enligt CRAR.
Answer & explanation
CRAR (Schedule 12 till Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, med Taking Control of Goods Regulations) tillåter endast återvinning av den huvudsakliga (rena) hyran som ska betalas för innehav och användning av lokalerna, tillsammans med eventuell moms och ränta på denna hyra. Summor som reserverats som "hyra" i leasingavtalet men som ingår i tjänsteavgift, försäkringshyra eller andra tilläggsavgifter kan INTE återvinnas genom CRAR, men leasingavtalet märks dem. Här är det återvinningsbara beloppet årshyran (£8 000) plus moms på 20 % (£1 600) plus dröjsmålsräntan på årshyran (£18,41), vilket ger £9 618,41. B har rätt. A är fel eftersom serviceavgift (och moms på den) inte kan återvinnas enligt CRAR. C har fel av samma anledning och för att även försäkringshyra är undantaget. D exkluderar felaktigt moms och ränta, vilket CRAR tillåter på huvudhyran. E anger felaktigt att moms aldrig är återvinningsbar - moms på huvudhyran är återvinningsbar där hyresvärden har valt att beskatta.
A. Som förmånliga samhyresgäster, så att efterlevanderätten fungerar och den efterlevande automatiskt tar helheten vid första dödsfallet.
B. Som förmånliga hyresgäster gemensamt i lika delar, så att varje andel kan lämnas genom testamente.
C. Som enbart licenstagare till långivaren, utan förmånlig ränta förrän inteckningen är inlöst.
D. Som lagliga och rättvisa delägare utan att ange formen för det fördelaktiga innehavet, lämnar det att antydas senare.
E. Som aktieägare i ett specialföretag som innehar den juridiska och förmånliga titeln.
Answer & explanation
Där ett gift par bidrar lika mycket till köpet av sin äktenskapsbostad och vill att den efterlevande ska ta automatiskt vid första dödsfallet, är standardråden en fördelaktig SAMMANDRAG. I ett samarbetsförhållande håller delägarna samman hela det förmånliga godset och efterlevanderätten (jus accrescendi) övergår automatiskt till den efterlevande vid dödsfallet, utanför testamentet. Alternativ A är korrekt. Alternativ B (gemensamt hyresrätt) är fel som det allmänna rådet här: det skapar distinkta, tänkbara andelar utan efterlevande, vilket är lämpligt där parter bidrar ojämlikt eller vill lämna sin andel genom testamente, inte det typiska äkta paret med lika bidrag som söker efterlevande. Alternativ C är fel: en inteckning minskar inte låntagarna till licenstagare; de innehar den juridiska och förmånliga egendomen som är föremål för långivarens avgift. Alternativ D är fel och svarar inte: frågan frågar specifikt om formen av BENEFICIAL-innehav, och TR1 kräver en uttrycklig förklaring om hur det skäliga intresset hålls. Alternativ E är fel: en SPV-bolagsstruktur används för kommersiella/investeringsändamål, inte för köp av en familjebostad.
S. Lita på bankens bolånevärdering, eftersom banken inte lånar ut om inte fastigheten är sund.
B. Beställ en egen grundläggande värderingsrapport för att bekräfta marknadsvärdet.
C. Beställ en fullständig strukturell (byggnads)undersökning, med tanke på fastighetens ålder och konstruktion.
D. Beställ en bostadsköparrapport, vilket är den mest grundliga undersökning som finns.
E. Ingen undersökning är nödvändig, eftersom säljaren är skyldig att avslöja alla fysiska defekter.
Answer & explanation
C är korrekt. Den mest detaljerade undersökningen är den fullständiga strukturella (byggnads)undersökningen, som rekommenderas för äldre fastigheter, de med ovanlig konstruktion eller de i dåligt skick. En bondgård byggd 1875 faller helt klart i denna kategori, så en fullständig strukturell undersökning är det lämpliga rådet trots dess högre kostnad. A är fel: en bolånevärdering utförs endast för långivarens fördel, för att bekräfta att egendomen är tillräcklig säkerhet; det är inte en undersökning av skick och köparen kan inte lita på den. B har fel: en köparens egen grundläggande värderingsrapport bekräftar bara marknadsvärdet och avslöjar lite om skicket - otillräckligt för en viktoriansk fastighet. D har fel: en bostadsköparrapport är mellanliggande i detalj och är olämplig för äldre eller icke-standardiserade fastigheter; det är inte den mest grundliga undersökningen. E har fel: med begränsade undantag gäller principen om varningsförbehåll för fastighetens fysiska skick — säljaren är inte skyldig att avslöja fysiska defekter, vilket är just därför som köparen måste besiktiga.
A. Att undersöka säljarens titel för första gången, vilket annars görs först efter färdigställande.
B. Att avslöja eventuella ändringar i registret sedan de officiella kopiorna erhölls före utbytet och att ge en prioritetsperiod för registrering av köpare och långivare.
C. Att för första gången bekräfta att säljaren är registrerad innehavare av fastigheten.
D. För att få en prioritetsperiod som endast skyddar långivarens avgift, inte köparens överföring.
E. För att uppfylla kravet att köparens advokat rapporterar resultatet till HM Revenue & Customs för SDLT-ändamål.
Answer & explanation
B har rätt. Äganderätten utreds, och säljaren bekräftas som registrerad innehavare, innan byte av kontrakt. Den officiella OS1-sökningen har ett dubbelt syfte: (i) att avslöja om några uppgifter har gjorts i registret sedan datumet för de officiella kopiorna som användes för att undersöka titeln före kontraktet; och (ii) för att erhålla en prioritetsperiod (30 arbetsdagar från datumet för sökresultatet) inom vilken köparen måste lämna in ansökan om registrering och skydda den ansökan mot eventuella mellanliggande poster. Om sökningen görs i långivarens namn sträcker sig skyddet för prioritetsperioden till köparens överlåtelse samt långivarens avgift. A och C har fel: undersökning av titel och bekräftelse av den registrerade innehavaren görs före utbyte, inte genom förhandssökning. D har fel: en sökning i långivarens namn skyddar både köpare och långivare, inte långivaren ensam. E har fel: OS1 är en fastighetsregistrets prioritetssökning; SDLT-rapportering och betalning till HMRC är ett separat steg efter slutförandet via en SDLT-retur, inte relaterat till syftet med OS1.
A. Som intressent, hålla depositionen tills den är färdig.
B. Som ombud för köparen.
C. Som ombud för säljarens fastighetsmäklare.
D. Som ombud för säljaren.
E. Som antingen ombud för säljaren eller som intressent, efter advokatens val.
Answer & explanation
Korrekt: D. Där depositionen innehas av säljarens advokat som OMBUD FÖR SÄLJAREN, kan den släppas till säljaren så snart kontrakt byts ut, så att säljaren kan använda den omedelbart (här för att betala personliga skulder). A är fel: en intressent innehar pengarna på båda parters vägnar och måste behålla dem tills de är färdiga (standardförsäljningsvillkoren), vilket skulle motverka säljarens önskan att använda dem nu. B har fel: innehav som ombud för köparen skulle innebära att köparens sida kontrollerar pengarna - de skulle inte lämnas ut till säljaren och köparens advokat, inte säljarens, skulle hålla dem. C har fel: fastighetsmäklaren har ingen rätt till depositionen, så den innehas aldrig som mäklare för mäklaren. E har fel: endast kapaciteten "ombud för säljaren" garanterar omedelbar användning; att erbjuda "antingen ... eller intressent" gör det inte, eftersom intressentdelen skulle förhindra omedelbar frigivning, så E är inte det enskilt bästa svaret.
A. Insistera på att en bestyrkt kopia av Mr Adeyemis dödsattest tillhandahålls när det är färdigt.
B. Kräv att Mrs Adeyemi utser en andra förvaltare att delta i överföringen så att eventuella fördelaktiga intressen överskrids.
C. Kräv att Herr Adeyemis personliga representanter utför ett skriftligt samtycke av hans andel till Mrs Adeyemi.
D. Kontrollera att ingen avgångsförklaring godkändes på Herr Adeyemis beviljande av representation.
E. Kräv att en begränsning från Form A anges innan den slutförs för att skydda köparen.
Answer & explanation
Avsaknaden av någon begränsning i ägarregistret talar om för köparen att delägarna hade det fördelaktiga intresset som gemensamma hyresgäster (om de hade hållit som hyresgäster gemensamt skulle en Form A-begränsning dyka upp, vilket kräver att en andra förvaltare överskrider). Vid dödsfall av en förmånlig gemensam hyresgäst övergår den avlidnes intresse automatiskt till den efterlevande genom efterlevande, och den efterlevande innehar både den juridiska och förmånliga titeln fri från något förtroende. Köparen tar därför god äganderätt från den efterlevande ensam, och det enda bevis som behövs är bevis på att delägaren faktiskt har avlidit: därför är alternativ A korrekt (en bestyrkt kopia av dödsattesten). Alternativ B är fel eftersom det, utan formulär A-begränsning, inte finns något förtroendeintresse att överskrida och en andra förvaltare är onödig. Alternativ C är fel eftersom en gemensam hyresgästs andel inte kan passera under testamente eller samtycke av de personliga ombuden; det går förbi överlevande, så PR har inget att godkänna. Alternativ D är fel eftersom en avgångsförklaring endast är aktuell där den har skyddats av en begränsning av registret; i registrerad mark binder ett oskyddat avgångsvederlag inte en köpare, och registret här visar inga. Alternativ E är fel eftersom en begränsning i Form A endast skulle vara lämplig om den efterlevande inte var ensam berättigad (dvs. en gemensam hyresrätt), vilket inte är fallet här; att insistera på en skulle vara missuppfattat.
A. Den tomträttsavgäld som ska betalas enligt hyresavtalet och bevis på att den är betald i dagsläget.
B. Serviceavgiftspositionen, inklusive eventuella efterskott och förväntade stora arbeten.
C. Fastighetsförsäkringsarrangemangen, inklusive vem som försäkrar och det skydd som tillhandahålls.
D. Efterlevnad av villkor i hyresavtalet, inklusive eventuella samtycken som krävs för ändringar.
E. Inget av ovanstående - var och en är en relevant och lämplig hyresrättsförfrågan för en sådan lägenhet.
Answer & explanation
På en hyresrättslägenhet i ett kvarter är vart och ett av de listade ärendena en kärnfråga som en kompetent förmedlare skulle ta upp. Tomträttsavgäld: köparen behöver bekräfta beloppet och att det betalas i dagsläget (ett tydligt sista kvitto) för att undvika att ta över efterskott eller tvister. Serviceavgift: köparen måste kontrollera avgiftsnivån, eventuella efterskott (som kan kopplas till fastigheten) och eventuella kommande större arbeten för vilka en stor räkning kan förfalla. Försäkring: långivare kräver att byggnaden är försäkrad för dess fulla återställningsvärde mot ett omfattande antal faror; hyresavtal av lägenheter kräver vanligtvis att hyresvärden försäkrar, så köparen bör skaffa en kopia av försäkringen. Överenskommelser: köparen behöver bekräftelse på frånvaron av några kända överträdelser (till exempel att eventuella ändringar hade hyresvärdens medgivande) eftersom utestående överträdelser kan leda till förverkande eller åtgärdskostnader. Eftersom vart och ett av alternativen A till D är en äkta och lämplig förfrågan om hyresrätter, är alternativ E ('ingen av ovanstående') det korrekta svaret: det finns inget objekt i listan som bör uteslutas.
A. En hänvisning till det registrerade titelnumret för Birch Cottage.
B. En bestämmelse om att Birch Cottage säljs med vakant besittning.
C. Ett särskilt villkor som fastställer senaste tidpunkt för slutförande av försäljning tidigare än motsvarande tidpunkt för slutförande av köp av Elm House.
D. En bestämmelse om att köparen av Birch Cottage kommer att vara ansvarig för eventuell stämpelskatt som ska betalas.
E. En bestämmelse som identifierar fastigheten genom dess postadress och eventuella rättigheter till förmån för marken.
Answer & explanation
Alternativ D är den bestämmelse som normalt INTE skulle ingå och är därför svaret. SDLT på ett köp är köparens eget ansvar som uppstår genom tillämpning av finanslagen 2003; det ankommer inte på säljaren och behandlas inte i säljarens kontrakt, så att inkludera en sådan klausul är onödigt och olämpligt. Alternativ A är fel (dvs. det SKULLE ingå): ett kontrakt för försäljning av registrerad mark måste alltid identifiera det registrerade ägarnumret så att köparen kan härleda äganderätten. Alternativ B är fel: vakant besittning är standardgrunden för att ett bostadshus säljs. Alternativ C är fel: där försäljningsintäkter finansierar ett kopplat köp, är det förnuftigt och vanligt att sätta in ett särskilt villkor som säkerställer att försäljningen slutförs före, eller senast, köpet, så att medlen finns tillgängliga i kedjan. Alternativ E är fel: att identifiera egendomen och dra nytta av rättigheterna är en normal avtalsmässig detalj.
A. En fastighetsregistrets officiella sökning av den registrerade titeln med prioritet (OS1).
B. Enbart konkurssökning (blankett K16) mot köparen.
C. En lokal markavgiftssökning (LLC1).
D. En central markavgiftsavdelningssökning (blankett K15).
E. Allt ovanstående.
Answer & explanation
Alternativ A är korrekt. För en registrerad titel är den lämpliga sökningen före komplettering en officiell sökning i fastighetsregistret med prioritet (OS1 för hela eller OS2 för en del). Det avslöjar det aktuella registret och, avgörande, ger en prioritetsperiod på 30 arbetsdagar från intyget under vilken varje ansökan från den som söker om att registrera sig är skyddad mot ingripande poster (Land Registration Act 2002 och Land Registration Rules 2003). Alternativ B är fel: en konkurssökning/markavgiftssökning är endast relevant där det finns en enskild låntagare vars solvens en långivare behöver kontrollera; här är köparen ett företag (vilket skulle kontrolleras av en företagssökning, inte en konkurssökning) och köper utan bolån. Alternativ C är fel: en lokal markavgiftssökning utförs före utbyte som en del av förfrågningar före kontrakt, inte som en sökning före slutförande. Alternativ D är fel: en central markavgiftsavdelning (K15) gäller endast oregistrerad mark; denna titel är registrerad, så den är olämplig. Alternativ E är fel eftersom B, C och D inte gäller.
A. Utkastet till kontrakt som tillhandahålls av säljarens advokat.
B. Avlopps- och vattensökningen (CON29DW).
C. Fastighetsregistrets officiella kopior och indexkartasökning.
D. Den lokala sökningen som omfattar förfrågningar från den lokala myndigheten (CON29) och den lokala markavgiftssökningen (LLC1).
E. Miljöundersökningsrapporten (förorenad mark).
Answer & explanation
Korrekt: Alternativ D. Standardförfrågningar från den lokala myndigheten (formulär CON29) inkluderar specifika frågor om vägplaner — om någon mark har anskaffats eller ska förvärvas för motorvägsbyggnation eller förbättring, och om det finns förslag på nya vägar, vägbreddning eller förändringar inom en definierad radie av fastigheten. Den lokala markavgiftssökningen (LLC1) avslöjar registrerade avgifter som planering och motorvägsrelaterade poster. Så här besvaras köparens oro för en vägbreddning eller förbifartsplan. Alternativ A är fel: under förbehållsförbehåll behöver säljaren inte frivilligt ange ett känt vägschema i kontraktet (det är inte ett äganderättsfel); avtalet är fel ställe att leta, även om säljaren måste svara ärligt på en direkt förfrågan. Alternativ B är fel: avlopps- och vattensökningen behandlar endast vattenledningar, avlopp, avlopps- och anslutningsärenden, inte vägplaner. Alternativ C är fel: Sökningen på fastighetsregistrets indexkarta visar om titeln är registrerad och titelnumret, inte lokala vägförslag. Alternativ E är fel: en miljösökning tar upp risk för förorening, översvämning och markstabilitet, inte planerade vägarbeten.
A. Han får sälja som ensam efterlevande ägare när han har visat upp sin hustrus dödsattest till köparen.
B. Han måste utse en andra förvaltare så att de två tillsammans verkställer kontraktet och överlåter, och därmed överskrider de skäliga intressena.
C. Han måste få ett beslut från domstolen som godkänner försäljningen innan han kan fortsätta.
D. Han får sälja ensam eftersom, som efterlevande lagfaren ägare, hela förmånsintresset har övergått till honom genom efterlevande.
E. Han måste först överlåta egendomen till sig själv genom samtycke innan han kan sälja den.
Answer & explanation
Korrekt: Alternativ B. Begränsningen är standardrestriktionen "Form A" som visas där de rättvisa ägarna håller som hyresgäster gemensamt. Det hindrar en ensam efterlevande innehavare från att ge ett giltigt kvitto på kapitalpengar, eftersom det på en gemensam hyresrätt inte finns någon efterlevanderätt av det förmånliga intresset - den avlidnes andel går under hennes testamente (här till välgörenhetsorganisationen). För att sälja måste den efterlevande utse en andra förvaltare så att kapitalpengar betalas ut till (minst) två förvaltare, vilket överskrider de fördelaktiga intressena (s.2 och s.27 LPA 1925) och uppfyller begränsningen. Alternativ A är fel: att uppvisa ett dödsbevis räcker endast för en fördelaktig gemensam hyresrätt (där efterlevande fungerar och den efterlevande kan sälja ensam); här visar Form A-begränsningen en gemensam hyresrätt. Alternativ C är fel: begränsningens hänvisning till ett domstolsbeslut är alternativet till att överskrida, men den vanliga, korrekta överlåtelselösningen är att utse en andra förvaltare, inte att föra rättstvister. Alternativ D är fel: med en gemensam hyresrätt finns ingen efterlevanderätt till förmånsandelen. Alternativ E är fel: ett samtycke hjälper inte — ensamföretagarbegränsningen skulle fortfarande bita, och hustruns halva andel tillhör välgörenhetsorganisationen, inte mannen.
A. Hyresgästen är absolut förbjuden att överlåta endast en del av lokalen.
B. Eftersom avtalet mot att överlåta hela är kvalificerat (överlåtelse tillåten med samtycke), innebär s.19(1)(a) Hyresgäst- och hyresrättslagen 1927 att samtycke inte får undanhållas på ett orimligt sätt.
C. Hyresgästen får överlåta hela lokalen när den så önskar, och hyresvärden har ingen befogenhet att förhindra det.
D. På en skriftlig ansökan om samtycke till att överlåta hela måste hyresvärden, enligt §1 Landlord and Tenant Act 1988, ge sitt samtycke inom rimlig tid, såvida det inte är rimligt att vägra, och ange skriftliga skäl för eventuella avslag.
E. Inget av ovanstående.
Answer & explanation
Denna fråga frågar efter FEL påstående, vilket är C. Förbundet mot överlåtelse av helheten är ett kvalificerat förbund (upplåtelse är tillåten, men endast med hyresvärdens samtycke), så hyresgästen kan inte överlåta 'när den vill': hyresvärden kan lagligen vägra där det är rimligt att göra det. A är korrekt: överlåtelse av del är absolut förbjuden eftersom klausul (2) endast tillåter överlåtelse av helheten, vilket lämnar förbudet mot deltilldelning i klausul (1) absolut. B är korrekt: s.19(1)(a) Landlord and Tenant Act 1927 omvandlar ett kvalificerat förbund till ett fullt kvalificerat, så samtycke får inte på ett orimligt sätt undanhållas. D är korrekt: där samtycke krävs, åläggs enligt 1 Hyresvärdens och hyresrättslagen 1988 en lagstadgad skyldighet för hyresvärden att behandla en skriftlig ansökan inom rimlig tid, att inte undanhålla samtycke på ett orimligt sätt och att ge skriftliga skäl för avslag. Eftersom C feltolkar lagen är det svaret.
A. Det är acceptabelt, eftersom hyresvärden har rätt att skapa avtalsskydd direkt med både överlåtaren och överlåtaren under hela perioden.
B. Det är inte acceptabelt, eftersom överlåtaren inte lagligen kan åläggas att lämna ett auktoriserat garantiavtal för ett hyresavtal som beviljats 1998.
C. Det är acceptabelt, eftersom hyresvärden kan kräva att överlåtaren ingår ett auktoriserat garantiavtal för ett hyresavtal som beviljats 1998.
D. Det är inte acceptabelt, eftersom det direkta förbundet från överlåtaren istället bör ges av överlåtaren.
E. Det är inte acceptabelt, eftersom överlåtarens direkta avtal bör raderas eller begränsas till den period under vilken överlåtaren förblir hyresgästen enligt hyresavtalet.
Answer & explanation
Ett hyresavtal som beviljats 1998 är en "ny hyresrätt" enligt Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995. Vid en framtida överlåtelse av överlåtaren kommer 1995 års lag automatiskt att frigöra överlåtaren från hyresgästavtalen (s 5). Ett direkt förbund som kräver att överlåtaren ska uppfylla förbunden "under återstoden av mandatperioden" skulle otillåtet försöka hålla överlåtaren bunden efter den automatiska frigivningen; Varje bestämmelse som hindrar lagens frigivning är ogiltig (s 25). Avtalet måste därför tas bort eller begränsas till den period som överlåtaren faktiskt är hyresgäst, så alternativ E är korrekt. Alternativ C anger korrekt att hyresvärden kan kräva en AGA från överlåtaren för ett nytt hyresavtal (en AGA är uttryckligen tillåten enligt s 16), men det tar inte upp bristen i utkastet och är därför inte den bästa bedömningen; alternativ B är helt enkelt fel eftersom en AGA från den avgående hyresgästen är just vad lagen tillåter för nya hyresavtal. Alternativ A är fel: hyresvärden kan inte binda rättsinnehavaren under hela perioden inför den lagstadgade frigivningen. Alternativ D är fel: det är lämpligt att AGA (överlåtarens garanti) och ett direkt förbund (från överlåtaren) kommer från de angivna parterna; problemet är varaktigheten av mottagarens förbund, inte dess källa.