1. דיני קניין ועיסוק - שאלות עיסוק
איזו מהעצות הבאות היא העצה הטובה ביותר לגבי היכן תשובות עשויות לחשוף מידע על אישור התכנון הקיים לאולם הבינגו?
א. רק חיפוש אגרות קרקע מקומיות (LLC1) יגלה משהו לגבי אישור תכנון.
ב. רק פניות של הרשות המקומית בטופס CON29 יחשפו מידע תכנוני.
ג. רק פניות המוכר לפני החוזה (CPSE) יעסקו בענייני תכנון.
ד. לא ניתן להשיג מידע תכנוני בחיפוש; על הקונה לפנות ישירות לפורטל התכנון.
ה. תשובות לפניות CON29 של הרשות המקומית, פניות לפני החוזה של המוכר (CPSE) ובמקרה רלוונטי, LLC1 עשויות לחשוף כל אחד מידע על אישור התכנון.
Answer & explanation
אפשרות E נכונה. חיפושי שינוע חופפים לעתים קרובות, ומידע על הרשאת תכנון קיימת יכול לצוץ מיותר ממקור אחד. פניות CON29 הסטנדרטיות של הרשות המקומית שואלות ספציפית לגבי היתרי תכנון, הסכמות תקנות בנייה ואכיפה תכנונית/הודעות הפסקה; פניות CPSE של המוכר לפני החוזה מבקשות מהמוכר לספק עותקים של הרשאות והסכמות הקשורות לנכס; ומרשם LLC1 של חיובי קרקע מקומיים רושם חיובי תכנון מסוימים (לדוגמה הרשאות תכנון מותנות וצווי שימור עצים). עורך דין מוסמך לא יסתמך על חיפוש אחד. כל אחת מהאפשרויות A, B ו-C שגויות כי הן טוענות שרק חיפוש אחד רלוונטי, מה שממעיט בכיסוי החפיפה. אפשרות ד' שגויה: חיפושי הרשות המקומית הם בדיוק איך מתקבל מידע תכנוני בעסקת שינוע, כך שלא נכון שאף חיפוש לא מגלה זאת.
באיזה מהבאים כתוב בצורה הטובה ביותר כאשר עורך הדין רשאי לפעול עבור שני הצדדים?
א. עורך הדין רשאי לפעול עבור שניהם רק אם אין ביניהם ניגוד עניינים ואין סיכון משמעותי להיווצרות ניגוד כזה.
ב. עורך הדין רשאי תמיד לפעול עבור שני הצדדים בעסקת שינוע ובלבד שכל אחד ייתן הסכמה בכתב.
ג. עורך הדין רשאי לפעול לשניהם משום שהמוכר מעוניין לגבות מע"מ בעוד שהקונה אינו מעוניין לשלם אותו.
ד. עורך הדין רשאי לפעול עבור שניהם מכיוון שהמוכר מנהל מרוץ חוזה עם מספר קונים.
ה. עורך הדין רשאי לפעול לשניהם משום שהמוכר נותן לקונה התחייבות בדבר חזקה פנויה.
Answer & explanation
אפשרות א' נכונה. סעיף 6.2 לקוד ההתנהגות של SRA אוסר על עורך דין לפעול כאשר קיים ניגוד עניינים או סיכון משמעותי של אחד מהם, בכפוף לחריגים מוגבלים. בעסקת שינוע של קונה/מוכר, האינטרסים של הצדדים מתנגשים בדרך כלל (בבירור על מחיר ותנאים), כך שבדרך כלל אסור לפעול עבור שניהם. זה עשוי להיות אפשרי רק כאשר אין באמת סכסוך ואין סיכון משמעותי לכך, למשל כאשר רכוש מועבר במתנה או מועבר בין אנשים קרובים או קשורים. אפשרות ב' שגויה מכיוון שהסכמה לבדה אינה יכולה לרפא סכסוך ממשי בצדדים מנוגדים של עסקה; החריגים "אינטרס משותף משמעותי" ו"מתחרים על אותה מטרה" הם צרים ואינם מכסים בדרך כלל עסקאות רגילות של קונה/מוכר. אפשרויות ג', ד' ו-ה' מתארות כל אחת נסיבות שאם בכלל מגדילות ולא מסירות את הסיכון לעימות (עמדות מע"מ שונות, מרוץ חוזי החושף את הקונה לסיכון ומתן התחייבות), כך שאף אחת מהן לא מצדיקה פעולה עבור שני הצדדים.
א. המשכיר רשאי לסרב להסכמה, אך השוכר יוכל בכל זאת לבצע את העבודות לפי נוהל שיפורים סטטוטורי אם ישכנע בית המשפט שהעבודות מתאימות.
ב. בעל הבית יכול למנוע באופן מוחלט את העבודות, כי ברית השינויים המבניים היא מוחלטת ואין חוק שיכול לעקוף אותה.
ג. בעל הבית אינו יכול לסרב, משום שהחוק מרמז באמנת השינויים המבניים תנאי שאין למנוע את ההסכמה באופן בלתי סביר.
ד. על המשכיר להסכים, כי אחרת השוכר יכול לבצע את העבודות ולתבוע אוטומטית פיצויים מהמשכיר בתום התקופה.
ה.בעל הבית יכול לעמוד על כך שהעבודות יבוצעו על ידי המשכיר בתמורה להעלאת שכר הדירה השנתי.
Answer & explanation
נכון: א. העבודות המוצעות (הסרת חזית החנות, הגדלת הפתיחה, התקנת דלתות מתקפלות) הן חיצוניות ומבניות, כך שהן נכנסות לאמנה המוחלטת נגד שינויים חיצוניים/מבניים - אין סייג הסכמה והמונח המשתמע 'לא להימנע באופן בלתי סביר' אינו חל על אמנה מוחלטת. עם זאת, גם כאשר אמנה היא מוחלטת, דייר שרוצה לבצע 'שיפור' רשאי להודיע על פי חוק הנדל"ן והשוכר 1927 ס.3; המשכיר רשאי להתנגד, ובית המשפט רשאי אז לאשר את העבודות אם שוכנע שהן מוסיפות לערך ההשכרה של החזקה, הן סבירות ומתאימות לאופיה ואינן מפחיתות מערכם של רכוש אחר של המשכיר. אז הסירוב מותר אך אינו בהכרח סוף העניין. ב' טועה: נוהל ס' 3 יכול לעקוף אפילו ברית מוחלטת. ג' שגויה: המונח המשתמע "נמנע באופן בלתי סביר" (Landlord and Tenant Act 1927 s.19(2)) חל רק כאשר האמנה מתאימה (נדרשת הסכמה); היא אינה הופכת ברית מוחלטת לברית מוסמכת. ד' טועה: הפיצוי בגין שיפורים לפי חוק 1927 (ס.1) אינו אוטומטי וכפוף לנוהל ולתנאים הסטטוטוריים. ה' טועה: אין זכות כזו לבעל הבית לפקד על העבודות בתמורה להעלאת שכר דירה.
א. כאשר אין ניגוד עניינים בין מוכר לקונה ואין סיכון משמעותי להיווצרות כזה, למשל העברה בין בני משפחה קרובים.
ב. כאשר קיים ניגוד עניינים אך חל חריג 'אינטרס משותף מהותי', מכיוון ששני הצדדים רוצים שהמכירה תושלם.
ג. מקום שהמוכר מתכוון לגבות מע"מ על המכירה והקונה מתנגד לשלמו.
ד. כאשר המוכר מנהל מרוץ חוזה בין קונים מתחרים.
ה. היכן שהמוכר התבקש לתת התחייבות עורך דין למלווה של הקונה.
Answer & explanation
נכון: א. עורך דין רשאי לפעול עבור שני צדדים רק כאשר אין קונפליקט אינטרסים או לקוח ואין סיכון משמעותי של אחד מהם (SRA Code of Conduct for Solicitors סעיף 6.2). במכירה ורכישה האינטרסים של הצדדים מנוגדים מטבעם, ולכן פעולה עבור שניהם מותרת רק במקרים נדירים שבהם אין לגופו של עניין סתירה של ממש, למשל. מתנה או העברה בין צדדים הקשורים בדם, נישואין, שותפות אזרחית או שחיים יחד. ב' טועה: החריג של 'אינטרס משותף מהותי' אינו חל על מכירה/רכישה רגילה, מכיוון שצד אחד קונה והשני מוכר, נותן להם אינטרסים מנוגדים למרות ששניהם מעוניינים בהשלמה. ג' טועה: מחלוקת על מע"מ היא כשלעצמה קונפליקט, המצביע רחוק מפעולה עבור שניהם. ד' טועה: מרוץ חוזה יוצר קונפליקט ברור וחובות התנהגות מוגברות; הוא אינו מתיר פעולה כפולה. ה' טועה: מתן התחייבות אינו קשור לשאלה האם קיים ניגוד עניינים בין קונה למוכר.
א. דייוויסונס צריך להעניק שלושה חוזי שכירות רצופים של שישה חודשים, מכיוון שאף שכירות עסקית של מתחת ל-12 חודשים לא תוכל למשוך בטחון קביעות על פי חלק ב' של חוק הנדל"ן והשוכר משנת 1954.
B. Davisons יכול להעניק חוזה שכירות לתקופה קצובה של 18 חודשים, אך כדי להבטיח שהוא לא ימשוך בטחון קביעות יש לפנות לבית המשפט בבקשה למתן צו למעט חלק ב' של חוק הדירה והשוכר משנת 1954.
C. Davisons יכול להעניק חוזה שכירות לתקופה קצובה של 18 חודשים, אך כדי להיות בטוח שאינו מושך בטחון קביעות, חייב למסור את הערת האזהרה שנקבעה למורטן ולקבל את ההצהרה החתומה של מורטן לפני השלמת חוזה השכירות, כך שחלק II של חוק הבית והשוכר 1954 לא ייכלל.
D. Davisons יכול להעניק חוזה שכירות לתקופה קצובה של 18 חודשים ולהסתמך על סעיף הפסקת בעל דירה שניתן לממש לאחר 12 חודשים, מה כשלעצמו ימנע מורטן לרכוש בטחון קביעות.
E. Davisons אינו יכול להעניק באופן חוקי כל חוזה שכירות שאינו כולל את חלק II של חוק הבעלים והשוכר משנת 1954, מכיוון שלא ניתן לבטל את ההגנה בשום מצב.
Answer & explanation
אפשרות ג' נכונה. הבטחת קביעות על פי חלק II של חוק הבית והדייר 1954 ניתנת להחרגה ('מקבלת חוזה') עבור חכירה עסקית לתקופה קצובה, תוך שימוש בהליך שהונהג על ידי הצו הרגולטורי (השכירות העסקית) (אנגליה ווילס) (אנגליה ווילס) משנת 2003. על בעל הבית למסור לדייר הודעת אזהרה בטופס קבוע ולהצהיר על השוכר (' הצהרה אם ההודעה נמסרה לפחות 14 ימים לפני חוזה השכירות, אחרת הצהרה סטטוטורית) המכירה באובדן ההגנה, עם הפניה להודעה ולהצהרה המאותת או הכלולה בחוזה השכירות. אפשרות א' שגויה: שכירות לתקופה מסוימת שאינה עולה על שישה חודשים היא מחוץ לחלק ב', אך הפטור אבד כאשר ישנה הוראה להארכה/חידוש או כאשר השוכר (עם קודמים באותו עסק) נמצא בעיסוק יותר מ-12 חודשים (ס' 43(3)); שלושה חוזי שכירות רצופים של שישה חודשים יפרו זאת. אפשרות ב' שגויה: מאז 1 ביוני 2004 אין צורך בצו בית משפט לחוזה - זהו עצם השינוי שנעשה בצו מ-2003. אפשרות ד' שגויה: סעיף הפסקה של בעל בית אינו מוציא את החוק; השכירות עדיין תהיה מוגנת ובעל הבית יוכל לסיים אותה רק בעילה סטטוטורית לפי סעיף 30, כך שסעיף הפסקה לבדו אינו מביס את הבטחת החזקה. אפשרות E שגויה: ניתן להתקשר בתוקף עם הגנת חלק II מתוך שימוש בהליך הסטטוטורי.
א. האם הקלות רשומה כנגד בעלות המקרקעין המשרתים, האם היא נאותה לייעודו של הקונה, מי אחראי על שמירתה והאם התוואי הינו כביש ציבורי מאומץ.
ב.האם הקלת חביבה על השכנים, כמה קלה לשימוש, מי מבטח אותה והאם היא מוארת היטב.
ג.האם הזיקה נוצרה בשטר, האם היא מיטיבה עם המוכר באופן אישי, האם ניתן להסירה על ידי המוכר, והאם היא מוזכרת במושכר.
ד.האם הזנקות נראית בשטח, האם היא רשומה כחיוב קרקע מקומית, האם המוכר משלם עליה מס מועצה והאם היא מגודרת.
ה.האם הקלות נרשמה כנגד בעלות הרוכש עצמו, האם היא בלעדית לרוכש, עד כמה המסלול פופולרי והאם הוא במיקום טוב.
Answer & explanation
אפשרות א' נכונה. מקום שיש לנכס הטבה של זכות קדימה, על עורך דין הרוכש לבדוק, לגופו של עניין: (1) רישום הנטל - כי נטל הקלה מצויין כנגד הכותרת המשרתת (השכנה), כך שהזכות מחייבת יורשים ואינה רק אישית/בסיכון לאיבוד; (2) הלימה - האם הזכות כפי שניתנה מספיקה לשימוש המיועד של הקונה (למשל גישה לרכב לבית המלאכה, לא להולך רגל בלבד); (3) תחזוקה - מי אחראי לתחזק ולתקן את התוואי, והאם על הקונה לתרום; וכן (4) אימוץ - האם התוואי הוא למעשה כביש מהיר שאומץ ומתוחזק בציבור (במקרה זה נופלים חששות הקלות פרטיות). אפשרויות ב', ד' ו-ה' מפרטות קריטריונים לא רלוונטיים או מומצאים (פופולאריות, תאורה, ביטוח, בלעדיות, מיקום, מס מועצה), שאף אחד מהם אינו צ'ק השינוע המוכר לטובת זיקת הנאה. אפשרות ג' מבלבלת את הניתוח: הרישום הרלוונטי הוא בנטל על המקרקעין המשרתים, הזכות חייבת להועיל למקרקעין (לא למוכר באופן אישי) להיות זיקת הנאה משפטית תקפה הנלווית לנכס, ואין אלו ארבעת הסוגיות הסטנדרטיות.
א. אין צורך לעשות דבר, כי החזקה שממנה ניתנת החכירה כבר רשומה.
ב. השכירות חייבת להיות רשומה מהותית בכותרת משלה, משום שהיא ניתנת לתקופה של יותר משבע שנים; על השוכר להגיש בקשה.
ג. אין צורך לעשות דבר, כי חוזה השכירות הוא לתקופה של פחות מ-21 שנים ולכן נכנס לתוקף כריבית על.
ד.על המשכיר להגיש בקשה לרשום את חוזה השכירות, כי המשכיר שומר על החזרה.
ה. יש לציין את חוזה השכירות כנגד בעלות החכירה בלבד; הוא אינו דורש תואר רשום משלו.
Answer & explanation
הענקת חכירה לתקופה של יותר משבע שנים מתוך עיזבון רשום היא רשות ברישום חובה לפי סעיף 27(2)(ב)(i) חוק רישום מקרקעין 2002. תקופה של תשע שנים עולה על שבע שנים, ולכן החכירה חייבת להיות רשומה באופן מהותי עם כותרת משלה; עד להשלמת הרישום הוא אינו פועל על פי חוק (ס' 27(1)). המבקש לרישום דיספוזיציה הוא הנפטר, דהיינו השוכר. לכן אפשרות ב' נכונה. אפשרות א' שגויה: הטריגר הוא משך התקופה, לא האם החזקה העצמי כבר רשומה. אפשרות ג' שגויה: הסף הרלוונטי הוא שבע שנים, לא 21; חוזה שכירות של יותר משבע שנים אינו יכול להיכנס לתוקף רק כאינטרס על פי נספח 3 (אלה מגינים על חוזי שכירות קצרים של שבע שנים או פחות). אפשרות ד' שגויה: השוכר (המופטר), לא המשכיר, הוא שמגיש בקשה לרישום. אופציה ה' שגויה: חוזה שכירות של למעלה משבע שנים מחייב בעלות רשומה משלה (והרישום יכניס גם הודעה נגד החזקה של המשכיר), ולא הודעה גרידא במקום רישום.
א.הרוכש יהיה כפוף להתחייבויות המגבילות האמורות בשילוח החסר, למרות שלא ניתן לקרוא את תנאיהן המדויקים מהפנקס.
ב.הקונה לא יהיה מחויב באמנה, כי לא ניתן לברר את תנאיהן מהמרשם.
ג. הקונה יהיה מחויב לכל האמנה מכל סוג שהוא הנוגעת לנכס, בין אם צוינה בפנקס ובין אם לאו.
ד. הקונה יהיה מחויב רק אם האמנה נקבעו במלואן בפנקס החיובים.
ה. אף אחד מהאמור לעיל; האמנה נכנסות לתוקף כאינטרסים עולים ללא קשר לרישום במרשם.
Answer & explanation
התחייבויות מגבילות מוגנות על ידי רישום הודעה בפנקס החיובים, וקונה נוטל בכפוף לאינטרסים המוגנים בהודעה כזו (סעיף 29-32 חוק רישום מקרקעין 2002). ערך 2 מתייחס במפורש לאמנות מגבילות בשילוח משנת 1999, כך שהן מוגנות ומחייבות את הקונה על אף שהרישום אינו מחזיק בעותק והנוסח אינו משוכפל; הקונה מקובע עם הבריתות וצריך לבקש את השטר/שיפוי. אפשרות א' נכונה. אפשרות ב' שגויה: הקונה מחויב בשל הרישום שצוין למרות שהתנאים המדויקים אינם זמינים בפנקס. אפשרות ג' שגויה: רוכש קרקע רשומה כבול רק לאינטרסים המוגנים (או גוברים) כראוי, ולא לכל אמנה 'מכל סוג'. אפשרות ד' שגויה: הגנה נובעת מההודעה המתייחסת לאמנה; אין צורך לקבוע את הבריתות במלואן כדי לכבול. אפשרות ה' שגויה: התחייבויות מגבילות מוגנות בהודעה, לא כאינטרסים עולים, והערך כאן הוא ההגנה האופרטיבית.
א. פניות הרשות המקומית (CON29).
ב. חיפוש חיובי הקרקע המקומיים (LLC1).
ג. הפניות האופציונליות של הרשות המקומית (CON29O).
ד. העותקים הרשמיים של הפנקס שהתקבלו ממרשם המקרקעין.
ה. חיפוש עדיפות OS1 במרשם המקרקעין של HM.
Answer & explanation
האם כביש הניגש לנכס הוא כביש מהיר שניתן לתחזוקה על חשבון הציבור (שאומץ על פי s.36 Highways Act 1980) מתגלה על ידי החקירה הסטנדרטית של הרשות המקומית, CON29, כך ש-A צודק. ב' טועה: LLC1 חושף חיובי קרקע מקומיים רשומים (למשל חיובים כספיים, צווי שימור עצים, מגבלות תכנון), לא מצב אימוץ של כבישים. C שגוי מכיוון שה-CON29O מכיל פניות אופציונליות (למשל הצעות דרכים, שבילים ציבוריים, צינורות גז) שנבחרו עבור עסקאות מסוימות; המידע הבסיסי על הדרך המאומצת נמצא ב-CON29 הסטנדרטי, לא בסט האופציונלי. ד' טועה: עותקים רשמיים של רישום המקרקעין של HM מציגים את התואר הרשום (קניין, חיובים, זכויות), ולא אם הכבישים ניתנים לתחזוקה ציבורית. E טועה: OS1 הוא חיפוש עדיפות לפני השלמה של קרקע רשומה המגן על האפליקציה של הקונה; זה לא נותן מידע על אימוץ כביש מהיר.
א. דווחו ללקוח על סוג הכותרת, בדקו את דרישות מלווה המשכנתאות, שקול וייעץ לגבי ביטוח שיפוי בעלות, ושקול האם ניתן לשדרג את הכותרת למוחלט.
ב. הודע ללקוח אך אל תנקוט בצעדים נוספים, שכן HM רישום מקרקעין ערבה במלואה לכל בעלות רשומה ותשלם פיצוי על כל פגם.
ג. הרגיעו את הלקוח כי בעלות בעלות אינה מעוררת דאגות מכיוון שתוארים כאלה הם נפוצים וטובים כמו בעלות מוחלטת.
ד. יעץ ללקוח לחזור בו באופן מיידי, מכיוון שבעלות החזקה היא מעמד פגום שלעולם לא יכול להתקבל בבטחה.
ה. יש לפעול כרגיל מבלי לציין את סוג הבעלות, שכן סוג הבעלות הוא עניין פנימי של רישום מקרקעין שאינו רלוונטי לקונה.
Answer & explanation
בעלות בעלות ניתנת כאשר הבעלים אינו יכול להמציא ראיות תיעודיות לגבי בעלות או תביעות באמצעות החזקה רעה; ערבות המדינה אינה מכסה כל עיזבון, זכות או ריבית המתקיימת או שיכולה להיווצר לפני הרישום הראשון. על כל בעלות שאינה מוחלטת, על עורך הדין של הקונה: לדווח על כך ללקוח; אם יש משכנתא, בדקו את דרישות המלווה (וכאשר פועל גם עבור המלווה, וודאו כי נאמר למלווה - אם לא קיים סתירה); לשקול ולייעץ לגבי ביטוח שיפוי בעלות; ושקול את האפשרות לשדרג לבעלות מוחלטת (למשל אם ניתן למצוא מסמכים חסרים או שחולפת התקופה הנדרשת). א אומר זאת נכון. ב' טועה מכיוון שהערבות לבעלות החזקה מוגבלת, לא מלאה, ולכן ההסתמכות על פיצוי אוטומטי אינה במקומה. C טועה: זה לא 'טוב כמו' כותרת מוחלטת ואי אפשר פשוט לזרוק אותו הצידה. ד' טועה כי נסיגה אינה התגובה הבלתי נמנעת; לעתים קרובות ניתן לנהל את הסיכון עם אישור הביטוח והמלווה. E שגוי מכיוון שסוג הכותרת רלוונטי בעליל ויש לדווח עליו ולהתייחס אליו.
א. CRAR זמין רק אם חוזה השכירות מכיל סעיף מפורש המתיר לבעל הבית לתפוס ולמכור את הסחורה של השוכר; ללא סעיף כזה לא ניתן להשתמש ב-CRAR.
ב. ניתן להשתמש ב-CRAR רק כאשר חוזה השכירות הוא בכתב ושכר הדירה נטו שלא שולם הוא לפחות המינימום שנקבע (שבעה ימי שכירות); גורם הוצאה לפועל חייב לתת לשוכר לפחות שבעה ימים ברורים הודעה על אכיפה לפני השתלטות על הסחורה, ויש לחלוף הודעה נוספת ותקופת מינימום לפני שניתן יהיה למכור את הסחורה.
ג. גב' ורמה רשאית להורות לגורם הוצאה לפועל לתפוס את הסחורה מיד ברגע שלא שולמו דמי שכירות, ורשאית למכור אותם מיד ללא כל הודעה לשוכר.
ד.על גב' ורמה להמתין לתקופת הפיגורים המינימלית ולמסור הודעה מוקדמת, אולם לאחר תום תקופת ההודעה היא רשאית לתפוס ולמכור את הסחורה באותו יום ללא כל הודעה נוספת על מכירה.
E. CRAR חל על כל סכום המגיע במסגרת חוזה השכירות, לרבות דמי שירות, דמי ביטוח וריבית, וגב' ורמה רשאית להזין ולהוציא סחורה באופן אישי מבלי להשתמש בסוכן אכיפה מוסמך.
Answer & explanation
CRAR (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, Part 3, and the Taking Control of Goods Regulations 2013) חל רק על חצרים מסחריים המושכרים תחת חוזה שכירות בכתב, ורק על 'שכירות' נטו שלא שולמו (שכר דירה, לא כולל מע"מ, ריבית, דמי שירות ודמי שכירות ביטוח). מינימום של שבעה ימים דמי שכירות נטו חייבים לעמוד בתשלום. גורם אכיפה מוסמך חייב למסור הודעת אכיפה במתן לפחות שבעה ימים פנויים לפני הכניסה להשתלט על טובין; לאחר השתלטות על הסחורה, על הסוכן לתת לשוכר הודעה מינימלית נוספת (לפחות שבעה ימים פנויים) לפני שניתן יהיה למכור את הסחורה. אפשרות ב' תופסת את הדרישות הללו בצורה מדויקת. א' טועה: CRAR הוא תרופה לעזרה עצמית סטטוטורית שאינה תלויה בסעיף חילוט/מצוקה מפורש בחוזה השכירות. ג' טועה: יש רף מינימום פיגור והודעת אכיפה מחייבת, ולא ניתן למכור סחורה ללא ההודעה הנדרשת. ד' טועה: נדרשת הודעה נפרדת על כוונת מכירה ותקופת מינימום נוספת לפני המכירה; מכירה באותו יום אינה מותרת. E טועה: CRAR מוגבל לשכר דירה עיקרי (לא דמי שירות, דמי ביטוח או ריבית) ועליו להתבצע על ידי סוכן אכיפה מוסמך, לא על ידי בעל הבית באופן אישי.
א. בצעו חיפוש בפשיטת רגל בלבד (חיפוש בפנקס חיובי המקרקעין על-פי שמו של מר חן) במחלקת חיובי המקרקעין תוך ציון המחוזות הרלוונטיים בהם התגורר.
ב. בקשו ממר חן לחתום על התחייבות אישית המאשרת כי לא פושט רגל וכי אין עתירה תלויה ועומדת.
ג. בצע חיפוש חיובי קרקע מקומיים על פי כתובת הנכס הנרכש.
ד. בצע חיפוש מפת אינדקס בלשכת רישום המקרקעין של ח.מ. כנגד כותרת הנכס.
ה. אל תנקוט פעולה, כי אין אמצעי מהימן לבדיקת מצב פשיטת רגל של אדם לפני השלמתו.
Answer & explanation
צווי פשיטת רגל הניתנים כנגד יחידים ובקשות פשיטת רגל תלויות ועומדות נרשמים במחלקת חיובי מקרקעין (רישום החיובים המרכזיים במקרקעין) ומתגלים בחיפוש על שמו של הפרט (חיפוש בטופס K16 פשיטת רגל בלבד), תוך ציון המחוזות הרלוונטיים בהם התגורר האדם. זהו הצעד הסטנדרטי שלפני ההשלמה שעורך הדין של המלווה נוקט כדי לאשר שהלווה אינו פושט רגל וכי אין עתירה תלויה ועומדת, כך שאופציה א' נכונה. ב' טועה: התחייבות מהלווה אינה אימות עצמאי ואינה עומדת בהוראת המלווה לבדוק את המרשם הציבורי. ג' טועה: חיפוש חיובי קרקע מקומיים מגלה עניינים הנוגעים לקרקע הרשומה ברשות המקומית (למשל חיובי תכנון), ולא פשיטת רגל של אדם. D טועה: חיפוש במפת אינדקס מזהה אם הקרקע רשומה ומספר הכותרת שלה; זה לא אומר דבר על פשיטת הרגל של הלווה. E טועה כי יש בדיקה אמינה, דהיינו חיפוש פשיטת רגל כנגד השם במחלקת חיובי קרקע.
ת. המשרד לעולם לא יוכל לפעול הן עבור הקונה והן עבור המלווה בעסקה מסחרית, מכיוון שעסקאות כאלה כרוכות תמיד בניגוד עניינים.
ב. ייתכן שהמשרד יוכל לפעול עבור שניהם, בתנאי שהמשכנתא היא בתנאים סטנדרטיים והמשרד מרוצה שאין ניגוד עניינים או סיכון משמעותי של אחד מהם.
ג. המשרד רשאי לפעול לשניהם רק אם הוא מתייחס לעניין כעסקת מגורים ותנאי המלווה הינם סטנדרטיים.
ד.המשרד אינו יכול לפעול עבור שניהם מכיוון שאין אינטרס משותף מהותי בין הקונה למלווה.
ה.המשרד יכול לפעול עבור שניהם מכיוון שפעולה עבור הלווה והמלווה על משכנתא מסחרית אינה טומנת בחובה סיכון לעימות.
Answer & explanation
זה בוחן את כללי ניגוד האינטרסים בסעיף 6.2 של קוד ההתנהגות של SRA עבור עורכי דין כפי שיושמו על פעולה עבור הלווה והמלווה. נקודת המוצא היא שאסור לעורך דין לפעול כאשר קיים סכסוך, או סיכון משמעותי לסכסוך, בין שני לקוחות. עם זאת, כאשר משכנתא היא בתנאים סטנדרטיים ('משכנתא סטנדרטית'), האינטרסים של הלווה והמלווה בדרך כלל מתאימים ופירמה עשויה להחליט שאין סתירה ולפעול עבור שניהם. זה חל על עסקאות מסחריות כמו גם למגורים. אפשרות ב' תופסת זאת בצורה נכונה. אפשרות א' שגויה: אין איסור גורף לעסקאות מסחריות; המבחן הוא האם קיים קונפליקט או סביר. אפשרות ג' שגויה מכיוון שהעסקה היא מסחרית, לא למגורים, והניתוח אינו תלוי באפיונה מחדש. אפשרות ד' שגויה: השער הרלוונטי הוא היעדר התנגשות במשכנתא סטנדרטית, ולא החריג של 'אינטרס משותף מהותי' (שהוא איבר מובהק של סעיף 6.2(א), ובכל מקרה אכן קיים כאן אינטרס משותף). אפשרות E שגויה כי היא מגזימה בעמדה; משכנתא מסחרית שאינה סטנדרטית או משא ומתן מיוחד עלולה ליצור עימות בקלות, ולכן על המשרד להעריך כל מקרה ולא לקחת סיכון.
א. 14 ימים
ב. 21 ימים
ג.30 ימי עבודה
ד 30 ימים קלנדריים
ה. חודשיים
Answer & explanation
זה בוחן את החיפוש לפני השלמת הפנקס לפי כללי רישום מקרקעין 2003. חיפוש רשמי עם עדיפות של כותרת רשומה (טופס OS1, או OS2 בחלקו) מקנה תקופת עדיפות של 30 ימי עסקים (עבודה) מתאריך תוצאת החיפוש (r.131 כללי רישום מקרקעין 2003). ובלבד שבקשת הרוכש (ושל המלווה) לרישום הרשות התקבלה בלשכת רישום המקרקעין בתוך אותה תקופת עדיפות, היא מקבלת עדיפות על פני כל רישום שנעשה בטאבו לאחר מועד אישור החיפוש, תוך הגנה מפני 'פער הרישום'. אפשרות ג' נכונה. אפשרות א' (14 ימים), אפשרות ב' (21 ימים) ואפשרות ה' (חודשיים) הן פשוט תקופות שגויות. אפשרות ד' (30 ימים קלנדריים) היא המלכודת הנפוצה: התקופה היא 30 ימי עבודה, לא ימים קלנדריים, שבפועל הוא ארוך יותר מהותית, ולכן ד' טועה.
א. 10,693.61 ליש"ט, הכוללים את דמי השכירות השנתי, מע"מ, ריבית פיגורים, דמי השירות ומע"מ על דמי השירות.
ב.9,618.41 ליש"ט, הכוללים את דמי השכירות השנתיים, המע"מ על דמי השכירות השנתיים וריבית ברירת המחדל.
ג. 11,038.61 ליש"ט, הכולל את דמי השכירות השנתיים, דמי השירות, דמי הביטוח ומע"מ וריבית על כולם.
ד. 8,000.00 ליש"ט, הכוללים את שכר הדירה השנתי בלבד, מכיוון שלא ניתן להחזיר מע"מ וריבית במסגרת CRAR.
E. £8,018.41, הכוללים את דמי השכירות השנתיים וריבית ברירת המחדל בלבד, מכיוון שלעולם לא ניתן להחזיר מע"מ במסגרת CRAR.
Answer & explanation
CRAR (נספח 12 ל-Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, עם תקנות ההשתלטות על סחורות) מתיר החזר רק של קרן השכירות (הטהורה) לתשלום עבור החזקה ושימוש בחצרים, יחד עם כל מע"מ וריבית על שכר דירה זה. סכומים השמורים כ'שכירות' בחוזה השכירות אך הם בדמי שירות מהותיים, דמי ביטוח או חיובים נלווים אחרים אינם ניתנים להחזרה באמצעות CRAR, אולם החכירה מסמנת אותם. כאן הסכום בר-השבה הוא שכר הדירה השנתי (8,000 ליש"ט) בתוספת מע"מ בשיעור של 20% (1,600 ליש"ט) בתוספת ריבית ברירת המחדל על שכר הדירה השנתי (18.41 ליש"ט), מה שנותן 9,618.41 ליש"ט. ב' נכון. A שגוי מכיוון שדמי שירות (ומע"מ עליו) אינם ניתנים להחזר במסגרת CRAR. ג' טועה מאותה סיבה ומכיוון שגם שכר דירה ביטוחי אינו נכלל. D מוציא בטעות מע"מ וריבית, מה ש-CRAR מתיר על שכר הדירה. E קובע בטעות שמע"מ לעולם אינו ניתן להחזר - מע"מ על דמי השכירות העיקריים ניתן להחזר כאשר בעל הבית בחר במס.
א.כדיירים משותפים מועילים, כך שזכות הישארות פועלת והשאיר לוקח אוטומטית את כולו בפטירה הראשונה.
ב.כדיירים מועילים משותפים בחלקים שווים, כך שניתן להשאיר כל חלק על פי צוואה.
ג. כבעלי רישיון בלבד של המלווה, ללא ריבית מועילה עד לפדיון המשכנתא.
ד כבעלים משותפים חוקיים ושוויוניים מבלי לציין את צורת ההחזקה המועילה, ומותיר זאת להשתמע בהמשך.
ה. כבעלי מניות בחברת רכב ייעודי המחזיקה בתואר החוקי והמועיל.
Answer & explanation
כאשר זוג נשוי תורם באופן שווה לרכישת ביתם הזוגי ורוצים שהניצול יקבל אוטומטית במוות הראשון, העצה הסטנדרטית היא שכירות משותפת מועילה. במסגרת שכירות משותפת הבעלים המשותפים מחזיקים את כל העזבון המועיל יחדיו וזכות השארים (jus accrescendi) מעבירה את כולו לשאיר באופן אוטומטי עם פטירתו, מחוץ לצוואה. אפשרות א' נכונה. אפשרות ב' (שכירות משותפת) שגויה כעצה הכללית כאן: היא יוצרת מניות נבדלות, ניתנות להמצאה ללא שארים, מה שמתאים כאשר הצדדים תורמים בצורה לא שוויונית או רוצים לעזוב את חלקם בצוואה, ולא הזוג הנשוי התורם השווה האופייני המבקש להישארות. אפשרות ג' שגויה: משכנתא אינה מצמצמת את הלווים לבעלי רישיון; הם מחזיקים בעיזבון החוקי והמועיל בכפוף לחיוב המלווה. אפשרות D שגויה ואינה מגיבה: השאלה שואלת ספציפית לגבי צורת החזקת BENEFICIAL, וה-TR1 דורש הצהרה מפורשת על אופן החזקה של הריבית ההוגנת. אפשרות E שגויה: מבנה של חברת SPV משמש למטרות מסחריות/השקעות, לא לרכישת בית משפחתי.
א. הסתמכו על הערכת שווי המשכנתא של הבנק, שכן הבנק לא ילווה אלא אם הנכס בריא.
ב. תזמין דוח הערכת שווי בסיסי משלה כדי לאשר את שווי השוק.
ג. הזמנת סקר מבני (בניין) מלא, בהתחשב בגיל ובניית הנכס.
ד. עמלת דוח רוכש דירה, שהוא הסקר היסודי ביותר שיש.
ה. אין צורך בתסקיר, כי על המוכר חלה חובה לגלות את כל הליקויים הפיזיים.
Answer & explanation
C נכון. הסקר המפורט ביותר הוא הסקר המבני (בניין) המלא, המומלץ לנכסים ישנים, בעלי בנייה חריגה או במצב גרוע. בית חווה שנבנה בשנת 1875 נופל בבירור לקטגוריה זו, כך שסקר מבני מלא הוא העצה המתאימה על אף עלותו הגבוהה יותר. א' טועה: הערכת שווי משכנתא מתבצעת לטובת המלווה בלבד, כדי לוודא שהנכס הוא בטוח נאות; זה לא סקר מצב והקונה לא יכול להסתמך עליו. ב' טועה: דוח הערכת השווי הבסיסי של הקונה עצמו רק מאשר את שווי השוק ומגלה מעט על מצבו - לא מתאים לנכס ויקטוריאני. ד' טועה: דוח רוכש דירה הוא ביניים בפירוט ואינו מתאים לנכסים ישנים או לא סטנדרטיים; זה לא הסקר היסודי ביותר. ה' טועה: בכפוף לחריגים מוגבלים, עיקרון מסיר האזהרה חל על מצבו הפיזי של הנכס - המוכר אינו מחויב לגלות פגמים פיזיים, וזו בדיוק הסיבה שהקונה חייב לסקור.
א. לחקור לראשונה את כותרת המוכר, אחרת נעשה רק לאחר השלמתו.
ב. לחשוף שינויים כלשהם בפנקס מאז הושגו העותקים הרשמיים לפני ההחלפה, ולהקנות תקופת עדיפות לרישום הקונה והמלווה.
ג. לאשר, לראשונה, כי המוכר הוא הבעלים הרשום של הנכס.
ד. לקבל תקופת עדיפות שתגן רק על חיוב המלווה, ולא על העברה של הקונה.
ה. כדי לספק את הדרישה שעורך הדין של הקונה ידווח על התוצאה ל-HM Revenue & Customs למטרות SDLT.
Answer & explanation
ב' נכון. הבעלות נבדקת, והמוכר אושר כבעלים רשום, לפני חילופי חוזים. לחיפוש הרשמי של OS1 יש מטרה כפולה: (i) לחשוף אם נרשמו רישומים כלשהם בפנקס מאז תאריך העותקים הרשמיים ששימשו לחקירת כותרת קדם חוזה; וכן (ii) לקבל תקופת עדיפות (30 ימי עבודה ממועד תוצאת החיפוש) שבמסגרתה על הקונה להגיש את הבקשה לרישום, תוך הגנה על אותה בקשה מפני כניסות מתערבות. כאשר החיפוש נעשה על שם המלווה, ההגנה על תקופת העדיפות משתרעת על העברה של הקונה וכן על חיוב המלווה. A ו-C טועים: חקירת בעלות ואישור של הבעלים הרשום נעשים לפני ההחלפה, לא על ידי חיפוש לפני השלמה. ד' טועה: חיפוש בשם המלווה מגן הן על הקונה והן על המלווה, לא על המלווה בלבד. E טועה: OS1 הוא חיפוש עדיפות של רישום המקרקעין; דיווח SDLT ותשלום ל-HMRC הוא שלב נפרד לאחר ההשלמה באמצעות החזרת SDLT, ללא קשר למטרה של OS1.
א. כבעל עניין, החזקת הפיקדון עד להשלמתו.
ב.כסוכן עבור הקונה.
ג. כסוכן של סוכן הנדל"ן של המוכר.
ד כסוכן עבור המוכר.
ה. כסוכן עבור המוכר או כבעל עניין, לפי בחירת עורך הדין.
Answer & explanation
נכון: ד. כאשר הפיקדון מוחזק על ידי עורך הדין של המוכר כסוכן עבור המוכר, הוא עשוי להשתחרר למוכר מיד עם החלפת חוזים, כך שהמוכר יוכל להשתמש בו באופן מיידי (כאן, לתשלום חובות אישיים). א' טועה: בעל עניין מחזיק בכסף בשם שני הצדדים ועליו לשמור אותו עד להשלמתו (ברירת המחדל של תנאי המכירה הסטנדרטיים), מה שיביס את רצונו של המוכר להשתמש בו כעת. ב' טועה: החזקה כסוכן עבור הקונה פירושה שצד הקונה שולט בכסף - הוא לא ישוחרר למוכר ועורך הדין של הקונה, לא של המוכר, יחזיק בו. ג' טועה: לסוכן הנדל"ן אין זכאות לפיקדון, ולכן הוא לעולם לא מוחזק כסוכן של סוכן הנדל"ן. E טועה: רק יכולת 'סוכן למוכר' מבטיחה שימוש מיידי; להציע 'או ... או מחזיק עניין' לא עושה זאת, כי איבר מחזיק העניין ימנע שחרור מיידי, אז E היא לא התשובה הטובה ביותר.
א. התעקש שהעתק מאושר של תעודת הפטירה של מר Adeyemi יסופק עם השלמתו.
ב. לדרוש מגברת Adeyemi למנות נאמן שני שיצטרף להעברה כך שכל אינטרס מועיל יושג יתר על המידה.
ג. לדרוש מהנציגים האישיים של מר אדיימי לבצע הסכמה בכתב על חלקו לגברת אדיימי.
ד. בדקו שלא אושר תזכיר פיטורים על הענקת הייצוג של מר אדיימי.
ה. דרשו להזין הגבלת טופס א' לפני השלמתו כדי להגן על הקונה.
Answer & explanation
היעדר הגבלה כלשהי בפנקס הבעלות אומר לקונה שהבעלים המשותפים החזיקו באינטרס המועיל כשוכרים משותפים (אילו החזיקו כדיירים משותפים הייתה מופיעה מגבלה של טופס א', המחייבת נאמן שני להחמיר). עם פטירתו של דייר משותף מועיל, האינטרס של המנוח עובר אוטומטית לשאיר על ידי שאירים, והשאר מחזיק הן בתואר החוקי והן בתואר המועיל נקי מכל נאמנות. הקונה נוטל אפוא בעלות טובה מהניצול בלבד, והראיה היחידה הדרושה היא הוכחה שהבעלים המשותפים אכן נפטר: מכאן שאופציה א' נכונה (העתק מאושר של תעודת הפטירה). אפשרות ב' שגויה מכיוון שללא הגבלה של טופס א', אין אינטרס נאמנות להפריז ונאמן שני הוא מיותר. אפשרות ג' שגויה משום שחלקו של דייר משותף אינו יכול לעבור על פי צוואה או הסכמה של הנציגים האישיים; זה עובר ליד הישרדות, אז לאנשי יחסי הציבור אין מה להסכים. אפשרות ד' שגויה משום שכתב פיטורים רלוונטי רק במקום בו הוא מוגן בהגבלה בפנקס; במקרקעין רשומים ניתוק בלתי מוגן אינו מחייב קונה, והפנקס כאן אינו מראה אף אחד. אפשרות ה' שגויה משום שהגבלה בטופס א' תתאים רק אם הניצול לא היה זכאי בלבד (כלומר שכירות משותפת), מה שאין כן כאן; להתעקש על אחד כזה יהיה מוטעה.
א. דמי השכירות לתשלום במסגרת החכירה וראיה כי הם משולמים עד היום.
ב. עמדת דמי השירות, לרבות כל פיגורים וכל עבודות גדולות הצפויות.
ג. הסדרי ביטוח מבנים לרבות מי מבטח והכיסוי שניתן.
ד. עמידה בהתניות בחוזה השכירות, לרבות הסכמות הנדרשות לשינויים.
ה.אין כל האמור לעיל - כל אחד מהם מהווה בירור חכירה רלוונטי וראוי לדירה כזו.
Answer & explanation
על דירת חכירה בבלוק, כל אחד מהנושאים המפורטים הוא חקירת ליבה שגורם מוסר מוכשר יעלה. דמי שכירות קרקע: הקונה צריך לאשר את הסכום וכי הוא משולם עדכני (תקבול אחרון ברור) כדי למנוע השתלטות על פיגורים או מחלוקות. דמי שירות: על הרוכש לבדוק את גובה החיובים, פיגורים כלשהם (שיכולים לצרף לנכס), וכל עבודות גדולות שעתידות להגיע אליהן עשוי להידרש חשבון גדול. ביטוח: המלווים דורשים שהבניין יהיה מבוטח עבור מלוא שווי השבתו כנגד מגוון רחב של סכנות; שכירות של דירות בדרך כלל מחייבות את המשכיר לבטח, ולכן על הקונה לקבל עותק של הפוליסה. התחייבויות: הקונה זקוק לאישור על היעדר הפרות ידועות כלשהן (לדוגמה, ששינויים כלשהם היו בהסכמת בעל הדירה) מכיוון שהפרות מתקיימות עלולות להוביל לעלויות חילוט או תיקון. מכיוון שכל אחת מהאפשרויות א' עד ד' היא חקירת חכירה אמיתית והולמת, אפשרות ה' ('אף אחת מהאמור לעיל') היא התשובה הנכונה: אין שום פריט ברשימה שיש להחריג.
א הפניה למספר הכותרת הרשום של קוטג' ליבנה.
ב. הוראה שקוטג' ליבנה נמכר בחזקה פנויה.
ג. תנאי מיוחד הקובע את המועד האחרון להשלמת המכירה מוקדם מהמועד המקביל להשלמת רכישת בית אלם.
ד. הוראה לפיה הרוכש של קוטג' ליבנה יהיה אחראי לכל מס קרקע שישולם כהלכה.
ה. הוראה המזהה את הנכס לפי כתובתו ולפי כל זכויות טובות במקרקעין.
Answer & explanation
אפשרות D היא ההפרשה שבדרך כלל לא תיכלל ולכן היא התשובה. SDLT על רכישה היא אחריותו של הקונה עצמו הנובעת מתוקף חוק הפיננסים 2003; זה לא נוגע למוכר ואינו מטופל בחוזה של המוכר, ולכן הכללת סעיף כזה היא מיותרת ובלתי הולמת. אפשרות א' שגויה (כלומר היא תכלול): חוזה מכירה של קרקע רשומה חייב תמיד לזהות את מספר הבעלות הרשום כדי שהקונה יוכל לגזור את הבעלות. אפשרות ב' שגויה: חזקה פנויה היא הבסיס הסטנדרטי שעל פיו נמכר בית מגורים. אפשרות ג' שגויה: כאשר תמורת המכירה מממנת רכישה צמודה, הגיוני ומקובל להכניס תנאי מיוחד המבטיח שהמכירה תסתיים לפני הרכישה או לא יאוחר ממנה, כך שהכספים יהיו זמינים בשרשרת. אפשרות ה' שגויה: זיהוי הנכס והטבת זכויות הוא פרט חוזי רגיל.
א. חיפוש רשמי של רישום המקרקעין בתואר הרשום בעדיפות (OS1).
ב. חיפוש פשיטת רגל בלבד (טופס K16) נגד הקונה.
ג. חיפוש חיובי קרקע מקומי (LLC1).
ד. חיפוש מרכזי במחלקת חיובי קרקע (טופס K15).
ה. כל האמור לעיל.
Answer & explanation
אפשרות א' נכונה. עבור כותרת רשומה, החיפוש המתאים לפני ההשלמה הוא חיפוש רשמי של רישום המקרקעין עם עדיפות (OS1 עבור כולו, או OS2 בחלקו). הוא חושף את המרשם המעודכן, ובאופן מכריע, מקנה תקופת עדיפות של 30 ימי עבודה מהתעודה שבמהלכה כל בקשה של המחפש להירשם מוגנת מפני כניסות מתערבות (חוק רישום מקרקעין 2002, וכללי רישום מקרקעין 2003). אפשרות ב' שגויה: חיפוש פשיטת רגל / חיובי קרקע רלוונטי רק כאשר יש לווה בודד שהמלווה צריך לבדוק את יכולת הפירעון שלו; כאן הקונה הוא חברה (שנבדק על ידי חיפוש חברה, לא חיפוש פשיטת רגל) והוא קונה ללא משכנתא. אפשרות ג' שגויה: חיפוש חיובי קרקע מקומיים מתבצע לפני ההחלפה כחלק מבירורים לפני חוזה, לא כחיפוש לפני השלמתו. אפשרות ד' שגויה: חיפוש מרכזי של מחלקת חיובי קרקע (K15) חל רק על קרקע לא רשומה; התואר הזה רשום, ולכן הוא לא הולם. אפשרות E שגויה כי B, C ו-D לא חלות.
א. טיוטת החוזה שסופקה על ידי עורך הדין של המוכר.
ב. חיפוש הניקוז והמים (CON29DW).
ג. עותקים רשמיים של רישום המקרקעין וחיפוש מפות אינדקס.
ד. החיפוש המקומי הכולל פניות של הרשות המקומית (CON29) וחיפוש חיובי הקרקע המקומי (LLC1).
ה. דו"ח החיפוש הסביבתי (קרקע מזוהמת).
Answer & explanation
נכון: אפשרות ד' פניות סטנדרטיות של הרשות המקומית (טופס CON29) כוללות שאלות ספציפיות לגבי תוכניות כבישים - האם נרכשה או אמורה להירכש קרקע לסלילת כבישים מהירים או לשיפור, והאם יש הצעות לכבישים חדשים, הרחבת כבישים או שינויים ברדיוס מוגדר של הנכס. חיפוש חיובי הקרקע המקומי (LLC1) חושף חיובים רשומים כגון תכנון וכניסות הקשורות לכבישים מהירים. אז הדאגה של הקונה לגבי הרחבת כבישים או תוכנית עוקפת נענית כאן. אפשרות א' שגויה: תחת ביטול אזהרה, המוכר אינו צריך לנדב תכנית דרך ידועה בחוזה (אין מדובר בפגם בעלות); החוזה הוא המקום הלא נכון לחפש בו, אם כי המוכר חייב לענות על פנייה ישירה בכנות. אפשרות ב' שגויה: חיפוש הניקוז והמים עוסק רק בענייני צינורות מים, ביוב, ניקוז וחיבור, לא תוכניות כבישים. אפשרות ג' שגויה: חיפוש מפת רישום המקרקעין מראה אם הכותרת רשומה ומספר הכותרת, לא הצעות לכבישים מהירים מקומיים. אפשרות E שגויה: חיפוש סביבתי מטפל בזיהום, הצפה וסיכון יציבות הקרקע, לא בעבודות כביש מתוכננות.
א. הוא רשאי למכור כבעל חיים יחיד לאחר שהמציא לקונה את תעודת הפטירה של אשתו.
ב. עליו למנות נאמן שני כדי ששניהם יחד יבצעו את החוזה ויעבירו, ובכך יחרגו מהאינטרסים ההוגנים.
ג. עליו לקבל צו מבית המשפט המתיר את המכירה בטרם יוכל להמשיך.
ד. רשאי הוא למכור לבדו משום שכבעלים משפטיים בחיים, עברה לו כל האינטרס המועיל על ידי שאירים.
ה. עליו להעביר את הנכס לעצמו תחילה בהסכמה בטרם יוכל למכור אותו.
Answer & explanation
נכון: אפשרות ב' ההגבלה היא מגבלת 'טופס א' הסטנדרטית המופיעה במקום בו בעלי השוויון מחזיקים כשוכרים משותפים. היא מונעת מבעל נשאר בחיים לתת קבלה תקפה על כספי הון, כי בשכירות משותפת אין שאירים מהאינטרס המועיל - חלקה של המנוחה עובר על פי צוואתה (כאן לצדקה). כדי למכור, על השאיר למנות נאמן שני כך שישולמו כספים הוניים (לפחות) לשני נאמנים, דבר החורג מהאינטרסים המועילים (ס' 2 וס' 27 לפ"א 1925) ועומד בהגבלה. אפשרות א' שגויה: המצאת תעודת פטירה מספיקה רק לשכירות משותפת מועילה (כאשר ניצול פועל והשאר יכול למכור לבדו); כאן מגבלת טופס A מציגה שכירות משותפת. אפשרות ג' שגויה: ההתייחסות של ההגבלה לצו בית משפט היא האלטרנטיבה להרחקת יתר, אך פתרון השילוח הרגיל והנכון הוא מינוי נאמן שני, לא להתדיין. אפשרות ד' שגויה: בשכירות משותפת אין שארות של החלק המוטב. אפשרות ה' שגויה: הסכמה אינה מסייעת - הגבלת הבעלים הבלעדי עדיין תנגוס, ומחצית חלקה של האישה שייכת לצדקה, לא לבעל.
ת. חל איסור מוחלט על השוכר להקצות רק חלק מהשטח.
ב. מכיוון שהאמנה נגד הקצאת השלם היא כשירה (הקצאה מותרת בהסכמה), סעיף 19(1)(א) בעל הדירה והשוכר משנת 1927 מרמז כי אין למנוע את ההסכמה באופן בלתי סביר.
ג. השוכר רשאי להקצות את כל השטח בכל עת שיחפוץ, ולמשכיר אין סמכות למנוע זאת.
ד. בבקשה בכתב להסכמה להמחות את כולו, על בעל הדירה, על פי סעיף 1 בעל הדירה והשוכר 1988, לתת הסכמה תוך זמן סביר, אלא אם כן סביר לסרב, ולמסור סיבות בכתב לכל סירוב.
ה. אף אחד מהאמור לעיל.
Answer & explanation
שאלה זו מבקשת את האמירה השגויה, שהיא ג'. הברית נגד המחאה של השלם היא ברית מוסמכת (ההמחאה מותרת, אך רק בהסכמת בעל הבית), ולכן השוכר אינו יכול להקצות 'מתי שירצה': בעל הבית רשאי לסרב כדין היכן שסביר לעשות כן. א' נכון: הקצאת חלק אסורה לחלוטין מכיוון שסעיף (2) מתיר הקצאה של השלם בלבד, ומותיר את איסור הקצאת חלק בסעיף (1) מוחלט. ב' נכון: סעיף 19(1)(א) חוק בעל דירה ודייר משנת 1927 ממיר אמנה מוסמכת לאמנה מוסמכת לחלוטין, כך שלא ניתן למנוע את ההסכמה באופן בלתי סביר. ד' צודקת: כאשר נדרשת הסכמה, סעיף 1 בעל הדירה והשוכר משנת 1988 מטיל חובה חקוקה על בעל הבית לטפל בבקשה בכתב תוך זמן סביר, לא למנוע הסכמה באופן בלתי סביר, ולמסור נימוקים בכתב לסירוב. כפי ש-C מטעה את החוק, זו התשובה.
ת. זה מקובל, כי בעל הבית רשאי ליצור צנעת התקשרות ישירות הן עם המפיץ והן עם המקבל למשך כל התקופה.
ב.אין זה מקובל, כי לא ניתן לחייב את המסיר כדין לתת הסכם ערבות מורשה לחכירה שניתן בשנת 1998.
ג. מקובל, כי בעל הדירה רשאי לדרוש מהמסיר לערוך הסכם ערבות מורשה לחכירה שניתן בשנת 1998.
ד אין זה מקובל, כי הברית הישירה מן המוקצה צריכה להינתן במקום זאת על ידי המוקצה.
ה. אין זה מקובל, כי יש למחוק את הברית הישירה של המומחה או להגביל אותה לתקופה בה נותר המוסכם השוכר במסגרת חוזה השכירות.
Answer & explanation
חכירה שניתנה בשנת 1998 היא 'שכירות חדשה' על פי חוק בעל הבית והשוכר (התניות) 1995. בהקצאה עתידית על ידי המקבל, חוק 1995 ישחרר אוטומטית את המקבל מההתחייבויות לשוכר (ס' 5). ברית ישירה המחייבת את המוקצה לקיים את האמנה 'לשארית התקופה' תבקש באופן בלתי מותר לשמור על המוקצה כבול לאחר אותו שחרור אוטומטי; כל הוראה שמסכלת את שחרור החוק בטלה (ס' 25). לפיכך יש למחוק או להגביל את האמנה לתקופה שהמקבל הוא השוכר בפועל, ולכן אפשרות ה' נכונה. אופציה ג' מציינת נכונה כי המשכיר רשאי לדרוש אג"א מהממצה לצורך חכירה חדשה (אג"ע מותרת במפורש בסעיף 16), אך היא אינה מתייחסת לליקוי בטיוטה ולכן אינה ההערכה הטובה ביותר; אפשרות ב' פשוט שגויה כי AGA מהשוכר היוצא הוא בדיוק מה שהחוק מאפשר לחכירות חדשות. אפשרות א' שגויה: בעל הדירה אינו יכול לחייב את המקבל לכל התקופה מול השחרור הקבוע בחוק. אפשרות ד' שגויה: ראוי שהאג"ע (ערבות המקצה) ואמנה ישירה (מהמוקצה) יבואו מהצדדים האמורים; הבעיה היא משך הברית של המוקצה, לא המקור שלה.