1. กฎหมายทรัพย์สินและการปฏิบัติ — คำถามฝึกหัด
ข้อใดต่อไปนี้เป็นคำแนะนำที่ดีที่สุดว่าคำตอบอาจเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับการอนุญาตการวางแผนที่มีอยู่สำหรับห้องบิงโกได้ที่ใด
A. เฉพาะการค้นหาค่าธรรมเนียมที่ดินในท้องถิ่น (LLC1) เท่านั้นที่จะเปิดเผยทุกอย่างเกี่ยวกับการอนุญาตการวางแผน
B. เฉพาะการสอบถามของหน่วยงานท้องถิ่นในแบบฟอร์ม CON29 เท่านั้นที่จะเปิดเผยข้อมูลการวางแผน
C. เฉพาะการสอบถามก่อนสัญญาของผู้ขาย (CPSE) เท่านั้นที่จะจัดการกับเรื่องการวางแผน
D. ไม่สามารถรับข้อมูลการวางแผนโดยการค้นหา ผู้ซื้อจะต้องสมัครโดยตรงกับพอร์ทัลการวางแผน
E. ตอบกลับการสอบถาม CON29 ของหน่วยงานท้องถิ่น การสอบถามก่อนการทำสัญญาของผู้ขาย (CPSE) และ LLC1 อาจเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับการอนุญาตการวางแผนตามที่เกี่ยวข้อง
Answer & explanation
ตัวเลือก E ถูกต้อง การค้นหาการถ่ายทอดมักทับซ้อนกัน และข้อมูลเกี่ยวกับสิทธิ์ในการวางแผนที่มีอยู่สามารถเรียกดูได้จากแหล่งที่มามากกว่าหนึ่งแหล่ง การสอบถาม CON29 มาตรฐานของหน่วยงานท้องถิ่นจะถามเป็นพิเศษเกี่ยวกับการอนุญาตการวางแผน การยินยอมด้านกฎระเบียบของอาคาร และการแจ้งการบังคับใช้/การหยุดการวางแผน การสอบถามเกี่ยวกับสัญญาล่วงหน้าของ CPSE ของผู้ขายขอให้ผู้ขายจัดเตรียมสำเนาการอนุญาตและความยินยอมที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน และการลงทะเบียน LLC1 ของค่าธรรมเนียมที่ดินในท้องถิ่นจะบันทึกค่าใช้จ่ายในการวางแผนบางอย่าง (เช่น การอนุญาตการวางแผนตามเงื่อนไขและคำสั่งอนุรักษ์ต้นไม้) ทนายความที่มีความสามารถจะไม่พึ่งพาการค้นหาเพียงครั้งเดียว ตัวเลือก A, B และ C ต่างก็ผิดเพราะยืนยันว่ามีการค้นหาเพียงรายการเดียวเท่านั้นที่เกี่ยวข้อง ซึ่งเข้าใจความครอบคลุมที่ทับซ้อนกันน้อยกว่า ตัวเลือก D ไม่ถูกต้อง: หน่วยงานท้องถิ่นค้นหาอย่างแม่นยำว่าได้รับข้อมูลการวางแผนอย่างไรในธุรกรรมการโอนย้าย ดังนั้นจึงไม่เป็นความจริงที่ไม่มีการค้นหาใดเปิดเผยข้อมูลดังกล่าว
รัฐใดที่ดีที่สุดต่อไปนี้เมื่อทนายความอาจทำหน้าที่แทนทั้งสองฝ่าย?
A. ทนายความอาจดำเนินการทั้งสองอย่างได้ก็ต่อเมื่อไม่มีความขัดแย้งทางผลประโยชน์ระหว่างพวกเขา และไม่มีความเสี่ยงที่มีนัยสำคัญต่อความขัดแย้งดังกล่าวที่เกิดขึ้น
B. ทนายความอาจทำหน้าที่แทนทั้งสองฝ่ายในธุรกรรมการโอนโดยให้แต่ละฝ่ายให้ความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร
C. ทนายความอาจดำเนินการทั้งสองอย่างได้ เนื่องจากผู้ขายต้องการเรียกเก็บภาษีมูลค่าเพิ่มในขณะที่ผู้ซื้อไม่ต้องการชำระ
D. ทนายความอาจดำเนินการทั้งสองอย่างเนื่องจากผู้ขายกำลังดำเนินการแข่งขันตามสัญญากับผู้ซื้อหลายราย
จ. ทนายความอาจดำเนินการทั้งสองอย่างได้เนื่องจากผู้ขายให้ภาระผูกพันแก่ผู้ซื้อเกี่ยวกับการครอบครองที่ว่าง
Answer & explanation
ตัวเลือก ก ถูกต้อง ย่อหน้า 6.2 ของหลักจรรยาบรรณของ SRA ห้ามมิให้ทนายความดำเนินการในกรณีที่เกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์หรือมีความเสี่ยงที่สำคัญ โดยอยู่ภายใต้ข้อยกเว้นที่จำกัด ในธุรกรรมการโอนย้ายผู้ซื้อ/ผู้ขาย ผลประโยชน์ของคู่สัญญามักขัดแย้งกัน (เห็นได้ชัดเจนที่สุดคือเรื่องราคาและเงื่อนไข) ดังนั้น การดำเนินการเพื่อทั้งสองฝ่ายโดยทั่วไปจึงไม่ได้รับอนุญาต อาจเป็นไปได้เฉพาะในกรณีที่ไม่มีความขัดแย้งอย่างแท้จริงและไม่มีความเสี่ยงที่มีนัยสำคัญ เช่น เมื่อมีการมอบทรัพย์สินหรือโอนทรัพย์สินระหว่างผู้ที่เกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดหรือผู้ที่เกี่ยวข้อง ตัวเลือก B ผิดเพราะความยินยอมเพียงอย่างเดียวไม่สามารถแก้ไขข้อขัดแย้งที่เกิดขึ้นจริงกับฝ่ายตรงข้ามของธุรกรรมได้ ข้อยกเว้น 'ผลประโยชน์ร่วมกันที่สำคัญ' และ 'การแข่งขันเพื่อวัตถุประสงค์เดียวกัน' นั้นแคบลง และโดยทั่วไปไม่ครอบคลุมถึงการติดต่อระหว่างผู้ซื้อ/ผู้ขายทั่วไป ตัวเลือก C, D และ E แต่ละตัวเลือกอธิบายถึงสถานการณ์ที่ (หากมีสิ่งใด) เพิ่มขึ้นแทนที่จะขจัดความเสี่ยงของความขัดแย้ง (ตำแหน่ง VAT ที่แตกต่างกัน การแข่งขันทางสัญญาที่ทำให้ผู้ซื้อมีความเสี่ยง และการดำเนินการ) ดังนั้นจึงไม่มีตัวเลือกใดที่สมเหตุสมผลในการดำเนินการสำหรับทั้งสองฝ่าย
A. เจ้าของบ้านอาจปฏิเสธความยินยอม แต่ผู้เช่าอาจสามารถดำเนินงานโดยใช้ขั้นตอนการปรับปรุงตามกฎหมายได้ หากศาลเห็นว่างานมีคุณสมบัติเหมาะสม
B. เจ้าของบ้านสามารถป้องกันการทำงานได้อย่างแน่นอน เนื่องจากพันธสัญญาในการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างถือเป็นเด็ดขาด และไม่มีกฎหมายใดมาแทนที่ได้
C. เจ้าของบ้านไม่สามารถปฏิเสธได้ เนื่องจากกฎหมายแสดงถึงพันธสัญญาในการเปลี่ยนแปลงโครงสร้าง ซึ่งเป็นเงื่อนไขที่ต้องไม่ระงับความยินยอมโดยไม่มีเหตุผล
D. เจ้าของบ้านต้องยินยอม เพราะมิฉะนั้นผู้เช่าสามารถดำเนินงานและเรียกร้องค่าชดเชยจากเจ้าของบ้านโดยอัตโนมัติเมื่อสิ้นสุดระยะเวลา
E. เจ้าของบ้านสามารถยืนกรานให้เจ้าของบ้านดำเนินการเพื่อแลกกับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นรายปี
Answer & explanation
ถูกต้อง: A. งานที่เสนอ (การรื้อหน้าร้าน การขยายช่องเปิด การติดตั้งประตูพับสองบาน) เป็นงานภายนอกและเป็นงานโครงสร้าง ดังนั้นจึงอยู่ภายใต้ข้อตกลงสัมบูรณ์ต่อการเปลี่ยนแปลงภายนอก/โครงสร้าง — ไม่มีข้อกำหนดในการยินยอม และข้อกำหนดโดยนัยว่า 'ไม่ต้องระงับอย่างไม่มีเหตุผล' จะไม่ใช้กับพันธสัญญาสัมบูรณ์ อย่างไรก็ตาม แม้ว่าพันธสัญญาจะถือเป็นสัมบูรณ์ ผู้เช่าที่ประสงค์จะ 'ปรับปรุง' อาจได้รับแจ้งภายใต้พระราชบัญญัติเจ้าของบ้านและผู้เช่า พ.ศ. 2470 s.3; เจ้าของบ้านอาจคัดค้าน และศาลอาจอนุมัติงานได้หากพอใจที่จะเพิ่มมูลค่าการเช่าของการถือครอง สมเหตุสมผลและเหมาะสมกับลักษณะของงาน และไม่ทำให้มูลค่าทรัพย์สินอื่นของเจ้าของบ้านลดน้อยลง ดังนั้นจึงอนุญาตให้ปฏิเสธได้แต่ไม่จำเป็นต้องเป็นจุดสิ้นสุดของเรื่อง B ผิด: ขั้นตอน s.3 สามารถแทนที่แม้แต่พันธสัญญาสัมบูรณ์ได้ C ผิด: คำว่า 'ระงับอย่างไม่สมเหตุสมผล' โดยนัย (พระราชบัญญัติเจ้าของบ้านและผู้เช่า พ.ศ. 2470 s.19(2)) มีผลบังคับใช้เฉพาะในกรณีที่พันธสัญญามีคุณสมบัติครบถ้วน (ต้องได้รับความยินยอม) มันไม่ได้แปลงพันธสัญญาสัมบูรณ์เป็นพันธสัญญาที่มีคุณสมบัติเหมาะสม D ผิด: การชดเชยสำหรับการปรับปรุงภายใต้พระราชบัญญัติปี 1927 (s.1) ไม่ได้เป็นไปโดยอัตโนมัติ และอยู่ภายใต้ขั้นตอนและเงื่อนไขตามกฎหมาย E ผิด: ไม่มีสิทธิ์ดังกล่าวสำหรับเจ้าของบ้านที่จะสั่งงานเพื่อแลกกับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น
ก. ในกรณีที่ไม่มีความขัดแย้งทางผลประโยชน์ระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ และไม่มีความเสี่ยงที่มีนัยสำคัญในเหตุการณ์ที่เกิดขึ้น เช่น การโอนระหว่างสมาชิกในครอบครัวที่ใกล้ชิด
B. ในกรณีที่มีความขัดแย้งทางผลประโยชน์แต่มีข้อยกเว้น 'ผลประโยชน์ร่วมกันอย่างมีนัยสำคัญ' เนื่องจากทั้งสองฝ่ายต้องการให้การขายเสร็จสมบูรณ์
C. ในกรณีที่ผู้ขายตั้งใจที่จะเรียกเก็บภาษีมูลค่าเพิ่มจากการขายและผู้ซื้อคัดค้านการชำระ
D. ในกรณีที่ผู้ขายกำลังดำเนินการแข่งขันด้านสัญญาระหว่างผู้ซื้อที่แข่งขันกัน
E. เมื่อผู้ขายถูกขอให้มอบภารกิจของทนายความให้กับผู้ให้กู้ของผู้ซื้อ
Answer & explanation
ถูกต้อง: A. ทนายความอาจดำเนินการแทนทั้งสองฝ่ายได้เฉพาะในกรณีที่ไม่มีผลประโยชน์ของตนเองหรือข้อขัดแย้งกับลูกค้า และไม่มีความเสี่ยงที่มีนัยสำคัญต่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง (หลักปฏิบัติของ SRA สำหรับทนายความ ย่อหน้า 6.2) ในการขายและการซื้อผลประโยชน์ของทั้งสองฝ่ายมักจะถูกต่อต้าน ดังนั้น การดำเนินการเพื่อทั้งสองฝ่ายจึงได้รับอนุญาตเฉพาะในกรณีที่ไม่ค่อยพบบ่อยเท่านั้น ซึ่งโดยเนื้อแท้แล้วไม่มีความขัดแย้งที่แท้จริง เช่น ของขวัญหรือการโอนระหว่างฝ่ายที่เกี่ยวข้องทางสายเลือด การแต่งงาน คู่สมรส หรือผู้ที่อาศัยอยู่ด้วยกัน B ผิด: ข้อยกเว้น 'ผลประโยชน์ร่วมกันอย่างมาก' ใช้ไม่ได้กับการขาย/การซื้อตามปกติ เนื่องจากฝ่ายหนึ่งกำลังซื้อและอีกฝ่ายขาย ทำให้พวกเขาได้รับผลประโยชน์ที่ตรงกันข้ามแม้ว่าทั้งสองฝ่ายต้องการให้เสร็จสิ้นก็ตาม C ผิด: ข้อพิพาทเรื่องภาษีมูลค่าเพิ่มถือเป็นความขัดแย้ง ซึ่งชี้ให้เห็นถึงการดำเนินการสำหรับทั้งสองฝ่าย D ผิด: การแข่งขันตามสัญญาก่อให้เกิดความขัดแย้งที่ชัดเจนและมีหน้าที่ปฏิบัติที่สูงขึ้น ไม่อนุญาตให้แสดงสองทาง E ผิด: การให้กิจการไม่เกี่ยวข้องกับความขัดแย้งทางผลประโยชน์ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
A. Davisons ควรให้สัญญาเช่าหกเดือนติดต่อกันสามครั้ง เนื่องจากไม่มีผู้เช่าทางธุรกิจที่มีอายุต่ำกว่า 12 เดือนสามารถดึงดูดหลักประกันในการครอบครองภายใต้ส่วนที่ II ของพระราชบัญญัติเจ้าของบ้านและผู้เช่าปี 1954
B. Davisons สามารถให้สัญญาเช่าระยะยาว 18 เดือนได้ แต่เพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่ดึงดูดหลักประกันในการครอบครองจะต้องยื่นขอต่อศาลเพื่อขอคำสั่งยกเว้นส่วนที่ II ของพระราชบัญญัติเจ้าของบ้านและผู้เช่าปี 1954
C. Davisons สามารถให้สัญญาเช่าระยะเวลา 18 เดือนได้ แต่เพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่ดึงดูดหลักประกันในการครอบครอง จะต้องปฏิบัติตามประกาศเตือนที่กำหนดไว้เกี่ยวกับ Morten และรับคำประกาศที่ลงนามของ Morten ก่อนที่สัญญาเช่าจะเสร็จสิ้น เพื่อที่จะไม่รวมส่วนที่ II ของพระราชบัญญัติเจ้าของบ้านและผู้เช่าปี 1954
D. Davisons สามารถให้สัญญาเช่าระยะยาว 18 เดือนและอาศัยเงื่อนไขการแบ่งส่วนของเจ้าของบ้านที่ใช้ได้หลังจาก 12 เดือน ซึ่งจะป้องกันไม่ให้ Morten ได้รับหลักประกันในการครอบครอง
E. Davisons ไม่สามารถให้สัญญาเช่าใดๆ ตามกฎหมายซึ่งไม่รวมส่วนที่ II ของพระราชบัญญัติเจ้าของบ้านและผู้เช่าปี 1954 เนื่องจากไม่สามารถทำสัญญาคุ้มครองได้ไม่ว่าในกรณีใดๆ
Answer & explanation
ตัวเลือก ค. ถูกต้อง. การรักษาความปลอดภัยในการครอบครองภายใต้ส่วนที่ 2 ของพระราชบัญญัติเจ้าของบ้านและผู้เช่าปี 1954 สามารถยกเว้นได้ ('ทำสัญญาออก') สำหรับสัญญาเช่าธุรกิจที่มีระยะเวลาคงที่ โดยใช้ขั้นตอนที่แนะนำโดยระเบียบการปฏิรูปกฎระเบียบ (การเช่าธุรกิจ) (อังกฤษและเวลส์) คำสั่งปี 2003 เจ้าของบ้านจะต้องส่งการแจ้งเตือนในรูปแบบที่กำหนดสำหรับผู้เช่า และผู้เช่าจะต้องทำการประกาศ (การประกาศแบบ 'ง่าย ๆ' หากมีการแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 14 วันล่วงหน้า สัญญาเช่า หรือการประกาศตามกฎหมาย) รับทราบถึงการสูญเสียการคุ้มครอง โดยมีการอ้างอิงถึงประกาศและการประกาศที่รับรองหรือมีอยู่ในสัญญาเช่า ตัวเลือก A ไม่ถูกต้อง: การเช่าเป็นระยะเวลาไม่เกินหกเดือนอยู่นอกส่วนที่ 2 แต่การยกเว้นจะสูญหายหากมีข้อกำหนดในการขยาย/ต่ออายุ หรือในกรณีที่ผู้เช่า (ซึ่งมีผู้เช่ารายก่อนในธุรกิจเดียวกัน) อยู่ในอาชีพมานานกว่า 12 เดือน (s.43(3)) สัญญาเช่าหกเดือนติดต่อกันสามครั้งจะฝ่าฝืนสิ่งนี้ ตัวเลือก B ไม่ถูกต้อง: ตั้งแต่วันที่ 1 มิถุนายน พ.ศ. 2547 ไม่ต้องมีคำสั่งศาลในการทำสัญญา - นั่นคือการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในคำสั่ง พ.ศ. 2546 ตัวเลือก D ผิด: มาตราการแบ่งของเจ้าของบ้านไม่รวมถึงพระราชบัญญัติ ผู้เช่าจะยังคงได้รับการคุ้มครองและเจ้าของบ้านสามารถยุติได้เฉพาะในพื้นที่ตามกฎหมายภายใต้มาตรา 30 เท่านั้น ดังนั้นเงื่อนไขการแบ่งเงื่อนไขเพียงอย่างเดียวไม่สามารถทำลายความมั่นคงในการครอบครองได้ ตัวเลือก E ผิด: การป้องกันส่วนที่ II สามารถทำสัญญาได้อย่างถูกต้องโดยไม่ต้องใช้ขั้นตอนตามกฎหมาย
ก. ไม่ว่าการผ่อนผันจะได้รับการจดทะเบียนกับโฉนดที่ดินผู้รับใช้ เพียงพอสำหรับการใช้งานตามวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อหรือไม่ ใครเป็นผู้รับผิดชอบในการดูแลรักษา และเส้นทางดังกล่าวเป็นทางหลวงสาธารณะที่นำมาใช้หรือไม่
ข. ความสะดวกนั้นเป็นที่นิยมของเพื่อนบ้านหรือไม่ ใช้งานง่ายแค่ไหน ใครเป็นผู้ประกัน และมีแสงสว่างเพียงพอหรือไม่
C. ไม่ว่าความง่ายดายจะถูกสร้างขึ้นด้วยโฉนด ไม่ว่ามันจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ขายเป็นการส่วนตัว ไม่ว่าผู้ขายจะสามารถถอดถอนออกไปได้หรือไม่ และไม่ว่าจะกล่าวถึงในสัญญาเช่าหรือไม่
D. ไม่ว่าความง่ายดายจะมองเห็นได้บนพื้นดิน ไม่ว่าจะจดทะเบียนเป็นค่าธรรมเนียมที่ดินในท้องถิ่น ผู้ขายจ่ายภาษีสภาหรือไม่ และมีรั้วกั้นหรือไม่
E. ไม่ว่าจะเป็นการลงทะเบียนกับกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อเอง ไม่ว่าจะเป็นสิทธิพิเศษสำหรับผู้ซื้อ เส้นทางนั้นได้รับความนิยมเพียงใด และอยู่ในทำเลที่ดีหรือไม่
Answer & explanation
ตัวเลือก ก ถูกต้อง ในกรณีที่ทรัพย์สินได้รับผลประโยชน์จากสิทธิในการหาทาง ทนายความของผู้ซื้อควรตรวจสอบในสาระสำคัญ: (1) การลงทะเบียนภาระ - ว่าภาระของการผ่อนปรนนั้นถูกบันทึกไว้กับกรรมสิทธิ์ (เพื่อนบ้าน) ดังนั้นสิทธิจึงผูกมัดผู้สืบทอดและไม่ได้เป็นเพียงส่วนบุคคล / เสี่ยงต่อการสูญหายเท่านั้น (2) ความเพียงพอ - สิทธิที่ได้รับนั้นเพียงพอสำหรับการใช้งานตามวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อหรือไม่ (เช่น การเข้าถึงยานพาหนะสำหรับโรงงาน ไม่ใช่แค่คนเดินเท้า) (3) การบำรุงรักษา - ใครเป็นผู้รับผิดชอบในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมเส้นทางและผู้ซื้อจะต้องมีส่วนร่วมหรือไม่ และ (4) การรับเลี้ยงบุตรบุญธรรม - ไม่ว่าเส้นทางดังกล่าวจะเป็นทางหลวงที่สาธารณะนำมาใช้และบำรุงรักษาหรือไม่ (ในกรณีนี้ความกังวลเรื่องความสะดวกส่วนบุคคลจะหมดไป) ตัวเลือก B, D และ E แสดงรายการเกณฑ์ที่ไม่เกี่ยวข้องหรือคิดค้นขึ้น (ความนิยม แสงสว่าง การประกันภัย ความพิเศษเฉพาะ สถานที่ตั้ง ภาษีสภา) ไม่มีรายการใดที่เป็นการตรวจสอบการขนส่งที่ได้รับการยอมรับเพื่อประโยชน์ของการผ่อนคลาย ตัวเลือก C ทำให้การวิเคราะห์สับสน: การจดทะเบียนที่เกี่ยวข้องถือเป็นภาระต่อที่ดินผู้รับประโยชน์ สิทธิ์จะต้องเป็นประโยชน์ต่อที่ดิน (ไม่ใช่ผู้ขายเป็นการส่วนตัว) เพื่อให้ผ่อนปรนทางกฎหมายที่ถูกต้องซึ่งประกอบกับทรัพย์สิน และสิ่งเหล่านี้ไม่ใช่ประเด็นมาตรฐานสี่ประการ
A. ไม่จำเป็นต้องดำเนินการใด ๆ เนื่องจากมีการลงทะเบียนกรรมสิทธิ์ในสัญญาเช่าแล้ว
B. สัญญาเช่าจะต้องจดทะเบียนในสาระสำคัญด้วยกรรมสิทธิ์ของตนเอง เนื่องจากได้รับสัญญาเช่าเป็นระยะเวลามากกว่าเจ็ดปี ผู้เช่าจะต้องสมัคร
C. ไม่จำเป็นต้องทำอะไร เนื่องจากสัญญาเช่ามีระยะเวลาน้อยกว่า 21 ปี จึงมีผลบังคับเป็นดอกเบี้ยที่เหนือกว่า
ง. เจ้าของบ้านจะต้องยื่นขอจดทะเบียนสัญญาเช่าเนื่องจากเจ้าของบ้านคงการคืนทุนไว้
E. สัญญาเช่าจะต้องจดบันทึกกับกรรมสิทธิ์ในกรรมสิทธิ์เท่านั้น มันไม่จำเป็นต้องมีชื่อจดทะเบียนของตัวเอง
Answer & explanation
การให้สัญญาเช่าที่มีระยะเวลามากกว่าเจ็ดปีจากอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนถือเป็นข้อกำหนดที่สามารถจดทะเบียนได้ภายใต้มาตรา 27(2)(b)(i) พระราชบัญญัติการจดทะเบียนที่ดิน พ.ศ. 2545 ระยะเวลาเก้าปีเกินเจ็ดปี ดังนั้นสัญญาเช่าจะต้องได้รับการจดทะเบียนในสาระสำคัญด้วยกรรมสิทธิ์ของตนเอง จนกว่าการจดทะเบียนจะเสร็จสิ้นจะไม่ดำเนินการตามกฎหมาย (มาตรา 27(1)) ผู้ยื่นคำขอจดทะเบียนจำหน่ายคือผู้รับมอบอำนาจ กล่าวคือ ผู้เช่า ตัวเลือก ข. จึงถูกต้อง ตัวเลือก A ไม่ถูกต้อง: ตัวทริกเกอร์คือความยาวของคำ ไม่ใช่ว่ากรรมสิทธิ์ได้รับการจดทะเบียนแล้วหรือไม่ ตัวเลือก C ผิด: เกณฑ์ที่เกี่ยวข้องคือเจ็ดปี ไม่ใช่ 21; การเช่าที่มากกว่าเจ็ดปีไม่สามารถมีผลบังคับได้เพียงเป็นผลประโยชน์ทับซ้อนภายใต้ตารางที่ 3 (ซึ่งคุ้มครองสัญญาเช่าระยะสั้นเจ็ดปีหรือน้อยกว่า) ตัวเลือก D ผิด: เป็นผู้เช่า (ผู้จัดสรร) ไม่ใช่เจ้าของบ้านที่สมัครเพื่อจดทะเบียน ตัวเลือก E ผิด: การเช่านานกว่าเจ็ดปีต้องมีกรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียนเป็นของตัวเอง (และสำนักทะเบียนจะแจ้งการครอบครองกรรมสิทธิ์ของเจ้าของบ้านด้วย) ไม่ใช่เพียงการแจ้งเตือนแทนการลงทะเบียน
A. ผู้ซื้อจะต้องผูกพันตามข้อตกลงที่เข้มงวดซึ่งอ้างถึงในยานพาหนะที่ขาดหายไป แม้ว่าจะไม่สามารถอ่านข้อกำหนดที่ชัดเจนจากทะเบียนได้ก็ตาม
B. ผู้ซื้อจะไม่ผูกพันตามพันธสัญญา เนื่องจากไม่สามารถตรวจสอบเงื่อนไขของพวกเขาได้จากการลงทะเบียน
C. ผู้ซื้อจะต้องผูกพันตามพันธสัญญาทุกประเภทที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน ไม่ว่าจะระบุไว้ในทะเบียนหรือไม่ก็ตาม
D. ผู้ซื้อจะถูกผูกพันก็ต่อเมื่อมีการกำหนดพันธสัญญาไว้เต็มจำนวนในทะเบียนค่าธรรมเนียม
จ. ไม่มีข้อใดข้อหนึ่งข้างต้น; พันธสัญญามีผลบังคับเหนือผลประโยชน์โดยไม่คำนึงถึงรายการทะเบียน
Answer & explanation
ข้อตกลงที่เข้มงวดได้รับการคุ้มครองโดยการลงประกาศในทะเบียนค่าธรรมเนียม และผู้ซื้อจะต้องได้รับผลประโยชน์ที่ได้รับการคุ้มครองโดยประกาศดังกล่าว (ss.29-32 Land Registration Act 2002) รายการ 2 อ้างถึงข้อตกลงที่เข้มงวดในการขนส่งปี 1999 โดยชัดแจ้ง ดังนั้นข้อตกลงเหล่านี้จึงได้รับการคุ้มครองและผูกมัดผู้ซื้อ แม้ว่าสำนักทะเบียนจะไม่ได้เก็บสำเนาไว้และไม่มีการทำซ้ำถ้อยคำก็ตาม ผู้ซื้อได้รับการแก้ไขด้วยพันธสัญญาและควรแสวงหาโฉนด / การชดใช้ค่าเสียหาย ตัวเลือก ก ถูกต้อง ตัวเลือก B ไม่ถูกต้อง: ผู้ซื้อผูกพันด้วยเหตุผลของรายการที่ระบุไว้ แม้ว่าจะไม่มีเงื่อนไขที่แน่นอนจากทะเบียนก็ตาม ตัวเลือก C ผิด: ผู้ซื้อที่ดินจดทะเบียนผูกพันตามผลประโยชน์ที่ได้รับการคุ้มครองอย่างเหมาะสม (หรือเหนือกว่า) ไม่ใช่ตามพันธสัญญาทุกประการ 'ทุกประเภท' ตัวเลือก D ผิด: การคุ้มครองเกิดขึ้นจากการแจ้งเตือนที่อ้างถึงพันธสัญญา พันธสัญญาไม่จำเป็นต้องกำหนดไว้ครบถ้วนเพื่อผูกมัด ตัวเลือก E ผิด: พันธสัญญาที่เข้มงวดได้รับการคุ้มครองโดยการแจ้งให้ทราบ ไม่ใช่ผลประโยชน์ที่มีอำนาจเหนือกว่า และรายการในที่นี้คือการคุ้มครองการปฏิบัติงาน
ก. การสอบถามของหน่วยงานท้องถิ่น (CON29)
B. การค้นหาค่าธรรมเนียมที่ดินในท้องถิ่น (LLC1)
C. การสอบถามเพิ่มเติมของหน่วยงานท้องถิ่น (CON29O)
D. สำเนาทะเบียนอย่างเป็นทางการที่ได้รับจาก HM Land Registry
E. การค้นหาลำดับความสำคัญของ OS1 ที่ HM Land Registry
Answer & explanation
ไม่ว่าถนนที่ติดกับทรัพย์สินจะเป็นทางหลวงที่ต้องบำรุงรักษาด้วยค่าใช้จ่ายสาธารณะ (นำมาใช้ภายใต้พระราชบัญญัติทางหลวง s.36 พ.ศ. 2523) ได้รับการเปิดเผยโดยการสอบถามมาตรฐานของหน่วยงานท้องถิ่น CON29 ดังนั้น A จึงถูกต้อง B ผิด: LLC1 เปิดเผยค่าธรรมเนียมที่ดินในท้องถิ่นที่จดทะเบียน (เช่น ค่าใช้จ่ายทางการเงิน คำสั่งอนุรักษ์ต้นไม้ ข้อจำกัดในการวางแผน) ไม่ใช่สถานะการนำถนนมาใช้ C ผิดเนื่องจาก CON29O มีคำถามเพิ่มเติม (เช่น ข้อเสนอถนน ทางเดินสาธารณะ ท่อส่งก๊าซ) ที่เลือกสำหรับธุรกรรมเฉพาะ ข้อมูลถนนพื้นฐานที่ใช้อยู่ในมาตรฐาน CON29 ไม่ใช่ชุดอุปกรณ์เสริม D ผิด: สำเนาอย่างเป็นทางการของ HM Land Registry แสดงชื่อที่จดทะเบียน (การเป็นเจ้าของ ค่าธรรมเนียม สิทธิ์) ไม่ใช่ว่าถนนสามารถบำรุงรักษาได้โดยสาธารณะหรือไม่ E ผิด: OS1 คือการค้นหาที่ดินจดทะเบียนที่มีลำดับความสำคัญก่อนแล้วเสร็จเพื่อปกป้องใบสมัครของผู้ซื้อ มันไม่ได้ให้ข้อมูลเกี่ยวกับการใช้ทางหลวง
A. รายงานคลาสกรรมสิทธิ์แก่ลูกค้า ตรวจสอบข้อกำหนดของผู้ให้กู้จำนอง พิจารณาและให้คำแนะนำเกี่ยวกับการประกันภัยการชดใช้ค่าสินไหมทดแทน และพิจารณาว่าอาจอัปเกรดกรรมสิทธิ์เป็นแบบสัมบูรณ์หรือไม่
B. แจ้งให้ลูกค้าทราบแต่ไม่ต้องดำเนินการใดๆ เพิ่มเติม เนื่องจาก HM Land Registry รับประกันกรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียนทุกรายการและจะจ่ายค่าชดเชยสำหรับข้อบกพร่องใดๆ
C. สร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าว่ากรรมสิทธิ์ในครอบครองนั้นไม่ก่อให้เกิดความกังวลใดๆ เนื่องจากกรรมสิทธิ์ดังกล่าวเป็นเรื่องปกติและดีพอๆ กับกรรมสิทธิ์ที่สมบูรณ์
D. แนะนำให้ลูกค้าถอนตัวทันที เนื่องจากกรรมสิทธิ์ในครอบครองนั้นเป็นประเภทที่มีข้อบกพร่องซึ่งไม่สามารถยอมรับได้อย่างปลอดภัย
E. ดำเนินการตามปกติโดยไม่ต้องเอ่ยถึงประเภทของกรรมสิทธิ์ เนื่องจากประเภทของกรรมสิทธิ์เป็นเรื่องของสำนักทะเบียนที่ดินภายในซึ่งไม่เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อ
Answer & explanation
กรรมสิทธิ์จะมอบให้โดยที่เจ้าของไม่สามารถแสดงหลักฐานเอกสารเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์หรือการเรียกร้องผ่านการครอบครองในทางตรงข้าม การค้ำประกันของรัฐไม่ครอบคลุมถึงทรัพย์สิน สิทธิ หรือดอกเบี้ยใด ๆ ที่มีอยู่หรือสามารถเกิดขึ้นได้ก่อนการลงทะเบียนครั้งแรก สำหรับกรรมสิทธิ์ใดๆ ที่ไม่สมบูรณ์ ทนายความของผู้ซื้อควร: รายงานต่อลูกค้า หากมีการจำนอง ให้ตรวจสอบข้อกำหนดของผู้ให้กู้ (และในกรณีที่ดำเนินการแทนผู้ให้กู้ด้วย ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ให้กู้ได้รับแจ้ง - ล้มเหลวซึ่งมีข้อขัดแย้ง) พิจารณาและให้คำแนะนำเกี่ยวกับการประกันภัยสินไหมทดแทน และพิจารณาความเป็นไปได้ในการอัพเกรดเป็นโฉนดที่สมบูรณ์ (เช่น หากสามารถพบโฉนดที่หายไปหรือพ้นระยะเวลาที่กำหนด) A ระบุสิ่งนี้อย่างถูกต้อง ข ผิดเพราะการรับประกันกรรมสิทธิ์มีจำกัดไม่เต็มจำนวน การพึ่งพาการชดเชยอัตโนมัติจึงผิดพลาด C ผิด: ไม่ใช่ชื่อที่แน่นอน 'ดีเท่ากับ' และไม่สามารถละทิ้งไปได้ D ผิดเนื่องจากการถอนตัวไม่ใช่การตอบสนองที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ความเสี่ยงมักจะจัดการได้ด้วยการประกันภัยและการอนุมัติผู้ให้กู้ E ผิดเพราะประเภทของหัวเรื่องมีความเกี่ยวข้องอย่างชัดเจน และต้องรายงานและแก้ไข
A. CRAR จะใช้ได้เฉพาะในกรณีที่สัญญาเช่ามีข้อกำหนดที่ชัดเจนซึ่งอนุญาตให้เจ้าของบ้านยึดและขายสินค้าของผู้เช่า หากไม่มีข้อดังกล่าว CRAR จะไม่สามารถใช้ได้
B. CRAR สามารถใช้ได้เฉพาะในกรณีที่สัญญาเช่าทำเป็นลายลักษณ์อักษรและค่าเช่าสุทธิที่ค้างชำระสุทธิอย่างน้อยเป็นขั้นต่ำที่กำหนด (ค่าเช่าเจ็ดวัน) ตัวแทนบังคับใช้ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าอย่างน้อยเจ็ดวันเกี่ยวกับการบังคับใช้ก่อนที่จะควบคุมสินค้า และต้องแจ้งให้ทราบเพิ่มเติมและระยะเวลาขั้นต่ำก่อนจึงจะสามารถขายสินค้าได้
C. คุณ Verma อาจสั่งให้เจ้าหน้าที่บังคับใช้กฎหมายยึดสินค้าทันทีที่ยังไม่ได้ชำระค่าเช่า และอาจขายได้ทันทีโดยไม่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบ
D. Ms Verma ต้องรอถึงระยะเวลาค้างชำระขั้นต่ำและแจ้งให้ทราบ แต่เมื่อพ้นระยะเวลาการแจ้งเตือนแล้ว เธออาจยึดและขายสินค้าได้ในวันเดียวกันโดยไม่ต้องแจ้งการขายเพิ่มเติม
E. CRAR ใช้กับจำนวนเงินที่ครบกำหนดชำระภายใต้สัญญาเช่า รวมถึงค่าบริการ ค่าเช่าประกัน และดอกเบี้ย และ Ms Verma สามารถเข้าและขนสินค้าเป็นการส่วนตัวโดยไม่ต้องใช้ตัวแทนบังคับใช้ที่ได้รับการรับรอง
Answer & explanation
CRAR (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007, Part 3, and the Taking Control of Goods Regulations 2013) ใช้กับสถานที่เชิงพาณิชย์ที่ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น และเฉพาะกับ 'ค่าเช่า' ที่ยังไม่ได้ชำระสุทธิเท่านั้น (ค่าเช่าหลัก ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม ดอกเบี้ย ค่าบริการ และค่าเช่าประกันภัย) ค่าเช่าสุทธิจะต้องค้างชำระอย่างน้อยเจ็ดวัน เจ้าหน้าที่บังคับใช้กฎหมายที่มีใบรับรองจะต้องแจ้งการบังคับใช้โดยแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อยเจ็ดวันก่อนเข้ามาควบคุมสินค้า หลังจากที่สินค้าถูกควบคุมแล้ว ตัวแทนจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าอย่างน้อย (อย่างน้อยเจ็ดวันที่ชัดเจน) ก่อนที่จะขายสินค้าได้ ตัวเลือก B รวบรวมข้อกำหนดเหล่านี้อย่างถูกต้อง A ผิด: CRAR เป็นการเยียวยาด้วยตนเองตามกฎหมายซึ่งไม่ได้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการริบ/ความทุกข์อย่างชัดแจ้งในสัญญาเช่า C ผิด: มีเกณฑ์ขั้นต่ำในการค้างชำระและการแจ้งเตือนบังคับ และไม่สามารถขายสินค้าได้หากไม่มีการแจ้งเตือนที่จำเป็น D ผิด: ต้องมีการแจ้งการขายแยกต่างหากและระยะเวลาขั้นต่ำเพิ่มเติมก่อนการขาย ไม่อนุญาตให้ขายในวันเดียวกัน E ผิด: CRAR จำกัดอยู่ที่ค่าเช่าหลัก (ไม่ใช่ค่าบริการ ค่าเช่าประกัน หรือดอกเบี้ย) และต้องดำเนินการโดยตัวแทนบังคับใช้ที่ได้รับการรับรอง ไม่ใช่โดยเจ้าของบ้านเป็นการส่วนตัว
A. ดำเนินการค้นหาเฉพาะการล้มละลายเท่านั้น (การค้นหาทะเบียนค่าธรรมเนียมที่ดินเทียบกับชื่อของนายเฉิน) ที่กรมค่าธรรมเนียมที่ดิน โดยระบุมณฑลที่เกี่ยวข้องที่เขาอาศัยอยู่
B. ขอให้นาย Chen ลงนามในกิจการส่วนตัวเพื่อยืนยันว่าเขาไม่ได้ล้มละลายและไม่มีคำร้องใด ๆ อยู่ระหว่างการพิจารณา
C. ดำเนินการค้นหาค่าธรรมเนียมที่ดินในท้องถิ่นตามที่อยู่ของทรัพย์สินที่ซื้อ
D. ดำเนินการค้นหาแผนที่ดัชนีที่ HM Land Registry กับชื่อทรัพย์สิน
E. ไม่ต้องดำเนินการใดๆ เนื่องจากไม่มีวิธีการที่เชื่อถือได้ในการตรวจสอบสถานะการล้มละลายของแต่ละบุคคลก่อนที่จะดำเนินการเสร็จสิ้น
Answer & explanation
คำสั่งล้มละลายที่ทำกับบุคคลและคำร้องล้มละลายที่รอดำเนินการจะได้รับการจดทะเบียนที่กรมค่าธรรมเนียมที่ดิน (สำนักทะเบียนที่ดินส่วนกลาง) และจะถูกเปิดเผยโดยการค้นหาจากชื่อของบุคคลนั้น (แบบฟอร์ม K16 การค้นหาเฉพาะการล้มละลายเท่านั้น) โดยระบุมณฑลที่เกี่ยวข้องที่บุคคลนั้นอาศัยอยู่ นี่เป็นขั้นตอนมาตรฐานก่อนการเสร็จสิ้นที่ทนายความของผู้ให้กู้ใช้เพื่อยืนยันว่าผู้ยืมไม่ล้มละลายและไม่มีการยื่นคำร้องที่อยู่ระหว่างการพิจารณา ดังนั้นตัวเลือก A จึงถูกต้อง B ผิด: การดำเนินการจากผู้ยืมไม่ใช่การตรวจสอบโดยอิสระ และไม่เป็นไปตามคำสั่งของผู้ให้กู้ในการตรวจสอบทะเบียนสาธารณะ C ผิด: การค้นหาค่าธรรมเนียมที่ดินในท้องถิ่นเผยให้เห็นเรื่องที่ส่งผลกระทบต่อที่ดินที่จดทะเบียนกับหน่วยงานท้องถิ่น (เช่น ค่าธรรมเนียมการวางแผน) ไม่ใช่การล้มละลายของแต่ละบุคคล D ผิด: การค้นหาแผนที่ดัชนีระบุว่าที่ดินได้รับการจดทะเบียนและเลขที่โฉนดหรือไม่ มันไม่ได้พูดอะไรเกี่ยวกับการล้มละลายของผู้ยืม E ผิดเพราะมีเช็คที่เชื่อถือได้ คือ ค้นชื่อบุคคลล้มละลายที่กรมสรรพากรที่ดิน
A. บริษัทไม่สามารถกระทำการแทนทั้งผู้ซื้อและผู้ให้กู้ในธุรกรรมเชิงพาณิชย์ได้ เนื่องจากธุรกรรมดังกล่าวมักเกี่ยวข้องกับความขัดแย้งทางผลประโยชน์
B. บริษัทอาจดำเนินการได้ทั้งสองกรณี โดยมีเงื่อนไขว่าการจำนองเป็นไปตามเงื่อนไขมาตรฐานและบริษัทพอใจว่าไม่มีความขัดแย้งทางผลประโยชน์หรือความเสี่ยงที่สำคัญประการหนึ่ง
C. บริษัทอาจดำเนินการทั้งสองอย่างได้ก็ต่อเมื่อถือว่าเรื่องนี้เป็นธุรกรรมที่อยู่อาศัยและเงื่อนไขของผู้ให้กู้เป็นไปตามมาตรฐาน
D. บริษัทไม่สามารถดำเนินการทั้งสองอย่างได้ เนื่องจากไม่มีผลประโยชน์ร่วมกันอย่างมีนัยสำคัญระหว่างผู้ซื้อและผู้ให้กู้
E. บริษัทสามารถดำเนินการได้ทั้งสองอย่าง เนื่องจากการทำหน้าที่แทนผู้ยืมและผู้ให้กู้ในการจำนองเชิงพาณิชย์ไม่มีความเสี่ยงที่จะเกิดข้อขัดแย้ง
Answer & explanation
สิ่งนี้จะทดสอบกฎความขัดแย้งทางผลประโยชน์ในย่อหน้า 6.2 ของหลักจรรยาบรรณของ SRA สำหรับทนายความที่ใช้กับการทำหน้าที่สำหรับผู้ยืมและผู้ให้กู้ จุดเริ่มต้นคือทนายความจะต้องไม่ดำเนินการเมื่อมีความขัดแย้งหรือมีความเสี่ยงที่สำคัญของความขัดแย้งระหว่างลูกค้าสองราย อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่การจำนองอยู่ในเงื่อนไขมาตรฐาน ("การจำนองมาตรฐาน") ผลประโยชน์ของผู้ยืมและผู้ให้กู้มักจะสอดคล้องกัน และบริษัทอาจตัดสินใจว่าไม่มีความขัดแย้งและดำเนินการสำหรับทั้งสองฝ่าย สิ่งนี้ใช้กับธุรกรรมเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย ตัวเลือก B จับสิ่งนี้อย่างถูกต้อง ตัวเลือก A ผิด: ไม่มีข้อห้ามแบบครอบคลุมสำหรับข้อตกลงทางการค้า การทดสอบคือว่ามีข้อขัดแย้งเกิดขึ้นหรือน่าจะเกิดขึ้น ตัวเลือก C ไม่ถูกต้องเนื่องจากธุรกรรมนี้เป็นเชิงพาณิชย์ ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย และการวิเคราะห์ไม่ได้ขึ้นอยู่กับการกำหนดลักษณะใหม่ ตัวเลือก D ผิด: ประตูที่เกี่ยวข้องคือการไม่มีความขัดแย้งในการจำนองมาตรฐาน ไม่ใช่ข้อยกเว้น 'ผลประโยชน์ร่วมกันอย่างมีนัยสำคัญ' (ซึ่งเป็นส่วนย่อยของ Para 6.2(a) ที่แตกต่างกัน และในกรณีใด ๆ มีผลประโยชน์ร่วมกันที่นี่) ตัวเลือก E ผิดเพราะมันเกินตำแหน่ง การจำนองเชิงพาณิชย์ที่ไม่ได้มาตรฐานหรือมีการเจรจาเป็นพิเศษสามารถสร้างความขัดแย้งได้อย่างง่ายดาย ดังนั้นบริษัทจะต้องประเมินแต่ละกรณีแทนที่จะถือว่าไม่มีความเสี่ยง
ก. 14 วัน
ข. 21 วัน
ค. 30 วันทำการ
ง. 30 วันตามปฏิทิน
จ. 2 เดือน
Answer & explanation
เป็นการทดสอบการค้นหาทะเบียนก่อนแล้วเสร็จภายใต้กฎการจดทะเบียนที่ดิน พ.ศ. 2546 การค้นหาอย่างเป็นทางการโดยให้ความสำคัญกับชื่อที่จดทะเบียน (แบบฟอร์ม OS1 หรือ OS2 สำหรับบางส่วน) จะมีระยะเวลาสำคัญ 30 วันทำการ (วันทำการ) นับจากวันที่ผลการค้นหา (r.131 กฎการจดทะเบียนที่ดิน พ.ศ. 2546) หากคำขอของผู้ซื้อ (และผู้ให้กู้) เพื่อลงทะเบียนการจัดการได้รับจากสำนักทะเบียนที่ดินภายในระยะเวลาลำดับความสำคัญนั้น จะมีลำดับความสำคัญสูงกว่ารายการใด ๆ ที่ทำในทะเบียนหลังจากวันที่ใบรับรองการค้นหา เพื่อป้องกัน 'ช่องว่างในการจดทะเบียน' ตัวเลือก ค. ถูกต้อง. ตัวเลือก A (14 วัน), ตัวเลือก B (21 วัน) และตัวเลือก E (2 เดือน) เป็นเพียงช่วงเวลาที่ไม่ถูกต้อง ตัวเลือก D (30 วันตามปฏิทิน) เป็นกับดักทั่วไป ระยะเวลาคือ 30 วันทำการ ไม่ใช่วันตามปฏิทิน ซึ่งในทางปฏิบัตินั้นนานกว่ามาก ดังนั้น D จึงผิด
A. 10,693.61 ปอนด์ ประกอบด้วยค่าเช่ารายปี ภาษีมูลค่าเพิ่ม ดอกเบี้ยผิดนัด ค่าบริการ และภาษีมูลค่าเพิ่มจากค่าบริการ
B. 9,618.41 ปอนด์ ประกอบด้วยค่าเช่ารายปี ภาษีมูลค่าเพิ่มของค่าเช่ารายปี และดอกเบี้ยผิดนัด
C. 11,038.61 ปอนด์ ประกอบด้วยค่าเช่ารายปี ค่าบริการ ค่าเช่าประกันภัยและภาษีมูลค่าเพิ่ม และดอกเบี้ยทั้งหมด
D. 8,000.00 ปอนด์ ประกอบด้วยค่าเช่ารายปีเท่านั้น เนื่องจากภาษีมูลค่าเพิ่มและดอกเบี้ยไม่สามารถขอคืนได้ภายใต้ CRAR
E. 8,018.41 ปอนด์ ประกอบด้วยค่าเช่ารายปีและดอกเบี้ยผิดนัดเท่านั้น เนื่องจาก VAT ไม่สามารถขอคืนได้ภายใต้ CRAR
Answer & explanation
CRAR (ตารางที่ 12 ของพระราชบัญญัติศาล ศาล และการบังคับใช้ปี 2007 พร้อมด้วยการควบคุมกฎระเบียบด้านสินค้า) อนุญาตให้กู้คืนได้เฉพาะค่าเช่าหลัก (ล้วนๆ) ที่ต้องชำระสำหรับการครอบครองและการใช้สถานที่ พร้อมด้วยภาษีมูลค่าเพิ่มและดอกเบี้ยจากค่าเช่านั้น จำนวนเงินที่สงวนไว้เป็น 'ค่าเช่า' ในสัญญาเช่าแต่ซึ่งอยู่ในค่าบริการเนื้อหา ค่าเช่าประกัน หรือค่าใช้จ่ายเสริมอื่นๆ ไม่สามารถเรียกคืนได้ผ่านทาง CRAR อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าจะมีป้ายกำกับไว้ จำนวนเงินที่สามารถขอคืนได้คือค่าเช่ารายปี (8,000 ปอนด์) บวกภาษีมูลค่าเพิ่ม 20% (1,600 ปอนด์) บวกดอกเบี้ยผิดนัดของค่าเช่ารายปี (18.41 ปอนด์) โดยให้ 9,618.41 ปอนด์ บีถูกต้อง. A ผิดเนื่องจากค่าบริการ (และ VAT ที่เกี่ยวข้อง) ไม่สามารถขอคืนได้ภายใต้ CRAR C ผิดด้วยเหตุผลเดียวกันและเนื่องจากไม่รวมค่าเช่าประกันด้วย D ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและดอกเบี้ยผิด ซึ่ง CRAR อนุญาตให้จ่ายค่าเช่าเงินต้นได้ E ระบุภาษีมูลค่าเพิ่มผิดไม่สามารถขอคืนได้ - ภาษีมูลค่าเพิ่มจากค่าเช่าหลักสามารถขอคืนได้เมื่อเจ้าของบ้านเลือกที่จะเก็บภาษี
A. ในฐานะผู้เช่าร่วมที่เป็นประโยชน์ เพื่อให้สิทธิในการรอดชีวิตดำเนินไป และผู้รอดชีวิตจะรับสิทธิ์ทั้งหมดโดยอัตโนมัติเมื่อเสียชีวิตครั้งแรก
ข. ในฐานะผู้เช่าที่เป็นประโยชน์ร่วมกันในหุ้นเท่า ๆ กัน เพื่อให้แต่ละหุ้นสามารถเหลือได้ตามพินัยกรรม
ค. ในฐานะเพียงผู้ได้รับใบอนุญาตจากผู้ให้กู้โดยไม่มีดอกเบี้ยจนกว่าจะไถ่ถอนจำนองได้
ง. ในฐานะเจ้าของร่วมที่ถูกกฎหมายและเสมอภาคโดยไม่ได้ระบุรูปแบบการถือครองผลประโยชน์ให้บอกเป็นนัยในภายหลัง
E. ในฐานะผู้ถือหุ้นในบริษัทรถยนต์เพื่อวัตถุประสงค์พิเศษซึ่งถือครองกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายและเป็นประโยชน์
Answer & explanation
ในกรณีที่คู่สมรสมีส่วนร่วมอย่างเท่าเทียมกันในการซื้อบ้านสมรสของตน และต้องการให้ผู้รอดชีวิตเสียชีวิตคนแรกโดยอัตโนมัติ คำแนะนำมาตรฐานถือเป็นประโยชน์ในการเช่าร่วมกัน ภายใต้การเช่าร่วมกัน เจ้าของร่วมจะถือครองทรัพย์สินที่เป็นประโยชน์ทั้งหมดไว้ด้วยกัน และสิทธิในการรอดชีวิต (jus accrescendi) จะส่งผ่านทรัพย์สินทั้งหมดให้กับผู้รอดชีวิตโดยอัตโนมัติเมื่อเสียชีวิต นอกพินัยกรรม ตัวเลือก ก ถูกต้อง ตัวเลือก B (การเช่าที่เหมือนกัน) นั้นผิดตามคำแนะนำทั่วไปในที่นี้: มันสร้างการแบ่งแยกที่ชัดเจนและแบ่งแยกได้โดยไม่มีผู้รอดชีวิต ซึ่งเหมาะสมในกรณีที่ฝ่ายต่าง ๆ มีส่วนร่วมอย่างไม่เท่ากันหรือต้องการทิ้งส่วนแบ่งของตนตามพินัยกรรม ไม่ใช่คู่แต่งงานที่มีส่วนร่วมเท่ากันโดยทั่วไปที่แสวงหาความอยู่รอด ตัวเลือก C ผิด: การจำนองไม่ได้ลดจำนวนผู้ยืมให้กับผู้รับใบอนุญาต พวกเขาถือครองอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายและผลประโยชน์ภายใต้ค่าธรรมเนียมของผู้ให้กู้ ตัวเลือก D ผิดและไม่ตอบสนอง: คำถามถามโดยเฉพาะเกี่ยวกับรูปแบบการถือครอง BENEFICIAL และ TR1 กำหนดให้ต้องมีการประกาศอย่างชัดเจนถึงวิธีการถือผลประโยชน์ที่เท่าเทียมกัน ตัวเลือก E ไม่ถูกต้อง: โครงสร้างบริษัท SPV ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ทางการค้า/การลงทุน ไม่ใช่การซื้อบ้านของครอบครัว
A. ขึ้นอยู่กับการประเมินมูลค่าจำนองของธนาคาร เนื่องจากธนาคารจะไม่ให้กู้ยืมเว้นแต่ทรัพย์สินจะดี
B. จัดทำรายงานการประเมินมูลค่าพื้นฐานของตนเองเพื่อยืนยันมูลค่าตลาด
C. ดำเนินการสำรวจโครงสร้าง (อาคาร) อย่างเต็มรูปแบบ โดยพิจารณาจากอายุและการก่อสร้างทรัพย์สิน
D. มอบหมายรายงานผู้ซื้อบ้าน ซึ่งเป็นแบบสำรวจที่ละเอียดที่สุดที่มีอยู่
E. ไม่จำเป็นต้องสำรวจ เนื่องจากผู้ขายมีหน้าที่เปิดเผยข้อบกพร่องทางกายภาพทั้งหมด
Answer & explanation
ซี ถูกต้อง. การสำรวจที่มีรายละเอียดมากที่สุดคือการสำรวจโครงสร้าง (อาคาร) ทั้งหมด ซึ่งเหมาะสำหรับทรัพย์สินเก่า ทรัพย์สินที่มีการก่อสร้างผิดปกติ หรืออยู่ในสภาพที่ไม่ดี บ้านไร่ที่สร้างขึ้นในปี 1875 จัดอยู่ในหมวดหมู่นี้อย่างชัดเจน ดังนั้นการสำรวจโครงสร้างทั้งหมดจึงเป็นคำแนะนำที่เหมาะสมแม้ว่าจะมีราคาสูงกว่าก็ตาม A ผิด: การประเมินมูลค่าจำนองจะดำเนินการเพื่อประโยชน์ของผู้ให้กู้เท่านั้น เพื่อยืนยันว่าทรัพย์สินนั้นมีความปลอดภัยเพียงพอ ไม่ใช่การสำรวจสภาพและผู้ซื้อไม่สามารถพึ่งพาได้ ข ผิด: รายงานการประเมินมูลค่าพื้นฐานของผู้ซื้อเพียงยืนยันมูลค่าตลาดและเผยให้เห็นเพียงเล็กน้อยเกี่ยวกับสภาพ - ไม่เพียงพอสำหรับทรัพย์สินสไตล์วิคตอเรียน D ผิด: รายงานผู้ซื้อบ้านมีรายละเอียดปานกลาง และไม่เหมาะสำหรับทรัพย์สินที่เก่ากว่าหรือไม่ได้มาตรฐาน ไม่ใช่การสำรวจที่ละเอียดที่สุด E ผิด: ภายใต้ข้อยกเว้นที่จำกัด หลักการของข้อแม้ emptor ใช้กับสภาพทางกายภาพของทรัพย์สิน - ผู้ขายไม่จำเป็นต้องเปิดเผยข้อบกพร่องทางกายภาพ ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมผู้ซื้อจึงต้องสำรวจ
A. เพื่อตรวจสอบชื่อผู้ขายเป็นครั้งแรก ซึ่งจะดำเนินการหลังจากเสร็จสิ้นแล้วเท่านั้น
B. เพื่อเปิดเผยการเปลี่ยนแปลงใด ๆ ในการลงทะเบียนเนื่องจากได้รับสำเนาอย่างเป็นทางการก่อนการแลกเปลี่ยน และเพื่อกำหนดช่วงเวลาสำคัญสำหรับการลงทะเบียนผู้ซื้อและผู้ให้กู้
C. เพื่อยืนยันเป็นครั้งแรกว่าผู้ขายเป็นเจ้าของที่ได้รับการจดทะเบียนของทรัพย์สิน
D. เพื่อให้ได้ช่วงเวลาสำคัญที่คุ้มครองเฉพาะค่าธรรมเนียมของผู้ให้กู้ ไม่ใช่การโอนของผู้ซื้อ
E. เพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดที่ทนายความของผู้ซื้อรายงานผลไปยัง HM Revenue & Customs เพื่อวัตถุประสงค์ SDLT
Answer & explanation
บีถูกต้อง. มีการตรวจสอบชื่อและผู้ขายได้รับการยืนยันว่าเป็นเจ้าของที่จดทะเบียนก่อนการแลกเปลี่ยนสัญญา การค้นหาอย่างเป็นทางการของ OS1 มีวัตถุประสงค์สองประการ: (i) เพื่อเปิดเผยว่ามีการลงรายการใดๆ ในทะเบียนนับตั้งแต่วันที่ที่มีสำเนาอย่างเป็นทางการที่ใช้ในการตรวจสอบชื่อก่อนสัญญาหรือไม่; และ (ii) เพื่อให้ได้ระยะเวลาตามลำดับความสำคัญ (30 วันทำการนับจากวันที่ผลการค้นหา) ซึ่งผู้ซื้อจะต้องยื่นใบสมัครเพื่อลงทะเบียน เพื่อปกป้องใบสมัครนั้นจากรายการที่เข้ามาแทรกแซง ในกรณีที่ทำการค้นหาในชื่อของผู้ให้กู้ การคุ้มครองช่วงลำดับความสำคัญจะขยายไปถึงการโอนของผู้ซื้อตลอดจนค่าธรรมเนียมของผู้ให้กู้ A และ C ผิด: การสอบสวนชื่อและการยืนยันของเจ้าของที่จดทะเบียนเสร็จสิ้นก่อนการแลกเปลี่ยน ไม่ใช่โดยการค้นหาก่อนเสร็จสิ้น D ผิด: การค้นหาชื่อผู้ให้กู้จะปกป้องทั้งผู้ซื้อและผู้ให้กู้ ไม่ใช่ผู้ให้กู้เพียงอย่างเดียว E ผิด: OS1 เป็นการค้นหาลำดับความสำคัญของ Land Registry; การรายงานและการชำระเงิน SDLT ให้กับ HMRC เป็นขั้นตอนหลังเสร็จสิ้นแยกต่างหากผ่านการส่งคืน SDLT ซึ่งไม่เกี่ยวข้องกับวัตถุประสงค์ของ OS1
ก. ในฐานะผู้มีส่วนได้ส่วนเสียถือเงินฝากไว้จนแล้วเสร็จ
ข. เป็นตัวแทนผู้ซื้อ
ค. เป็นตัวแทนตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ขาย
ง. เป็นตัวแทนผู้ขาย
E. ในฐานะตัวแทนของผู้ขายหรือผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย ตามตัวเลือกของทนายความ
Answer & explanation
ถูกต้อง: D. ในกรณีที่ทนายความของผู้ขายถือเงินมัดจำไว้ในฐานะตัวแทนของผู้ขาย เงินมัดจำนั้นอาจถูกปล่อยให้แก่ผู้ขายทันทีที่มีการแลกเปลี่ยนสัญญา เพื่อให้ผู้ขายสามารถใช้งานได้ทันที (ที่นี่ เพื่อชำระหนี้ส่วนบุคคล) A ผิด: ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียถือเงินในนามของทั้งสองฝ่ายและต้องเก็บไว้จนกว่าจะเสร็จสิ้น (เงื่อนไขมาตรฐานในการขายเป็นค่าเริ่มต้น) ซึ่งจะเอาชนะความปรารถนาของผู้ขายที่จะใช้มันในตอนนี้ ข ผิด: การถือเป็นตัวแทนของผู้ซื้อหมายความว่าฝ่ายของผู้ซื้อเป็นผู้ควบคุมเงิน — เงินนั้นจะไม่ถูกปล่อยให้แก่ผู้ขาย และทนายความของผู้ซื้อ (ไม่ใช่ของผู้ขาย) จะถือเงินไว้ ค ผิด ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ไม่มีสิทธิรับเงินมัดจำจึงไม่เคยถือเป็นตัวแทนของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ E ผิด: มีเพียงความจุ 'ตัวแทนสำหรับผู้ขาย' เท่านั้นที่รับประกันการใช้งานทันที การเสนอ 'อย่างใดอย่างหนึ่ง ... หรือผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย' ไม่ได้เป็นเช่นนั้น เนื่องจากผู้มีส่วนได้ส่วนเสียจะป้องกันไม่ให้ปล่อยตัวในทันที ดังนั้น E จึงไม่ใช่คำตอบเดียวที่ดีที่สุด
A. ยืนกรานว่าจะต้องส่งสำเนามรณะบัตรของนาย Adeyemi ที่ได้รับการรับรองเมื่อกรอกเสร็จแล้ว
B. กำหนดให้นาง Adeyemi แต่งตั้งผู้ดูแลผลประโยชน์คนที่สองเพื่อเข้าร่วมในการโอนเพื่อให้ผลประโยชน์เกินขอบเขต
C. กำหนดให้ตัวแทนส่วนตัวของ Mr Adeyemi ลงนามยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับส่วนแบ่งของเขาต่อนาง Adeyemi
D. ตรวจสอบว่าไม่มีการรับรองบันทึกการชดเชยจากการมอบอำนาจเป็นตัวแทนของนาย Adeyemi
E. ต้องกรอกแบบฟอร์ม A ข้อ จำกัด ก่อนที่จะเสร็จสิ้นเพื่อปกป้องผู้ซื้อ
Answer & explanation
การไม่มีข้อจำกัดใดๆ ในทะเบียนกรรมสิทธิ์เป็นการแจ้งให้ผู้ซื้อทราบว่าเจ้าของร่วมถือผลประโยชน์ในฐานะผู้เช่าร่วม (หากพวกเขาถือเป็นผู้เช่าร่วมกัน ข้อจำกัดของแบบฟอร์ม A จะปรากฏขึ้น โดยกำหนดให้ผู้ดูแลผลประโยชน์คนที่สองต้องเข้าถึงมากเกินไป) เมื่อผู้เช่าร่วมที่เป็นประโยชน์เสียชีวิต ผลประโยชน์ของผู้ตายจะตกเป็นของผู้รอดชีวิตโดยอัตโนมัติโดยผู้รอดชีวิต และผู้รอดชีวิตจะถือกรรมสิทธิ์ทั้งตามกฎหมายและกรรมสิทธิ์โดยปราศจากความไว้วางใจใดๆ ดังนั้นผู้ซื้อจึงรับกรรมสิทธิ์ที่ดีจากผู้รอดชีวิตเพียงลำพัง และหลักฐานเดียวที่จำเป็นคือหลักฐานว่าเจ้าของร่วมเสียชีวิตจริง ๆ ดังนั้นตัวเลือก A จึงถูกต้อง (สำเนามรณะบัตรที่ได้รับการรับรอง) ตัวเลือก B ผิดเนื่องจากไม่มีข้อจำกัดของแบบฟอร์ม A จึงไม่มีผลประโยชน์จากความไว้วางใจที่จะเข้าถึงมากเกินไป และผู้ดูแลผลประโยชน์คนที่สองก็ไม่จำเป็น ตัวเลือก C ผิดเนื่องจากส่วนแบ่งของผู้เช่าร่วมไม่สามารถผ่านพินัยกรรมหรือยินยอมจากตัวแทนส่วนบุคคลได้ มันผ่านการรอดชีวิต ดังนั้น PR จึงไม่มีอะไรจะเห็นด้วย ตัวเลือก D ผิดเนื่องจากบันทึกการชดเชยจะเกี่ยวข้องเฉพาะในกรณีที่ได้รับการคุ้มครองโดยข้อจำกัดในทะเบียน ในที่ดินจดทะเบียน ค่าชดเชยที่ไม่มีการป้องกันจะไม่ผูกมัดผู้ซื้อ และทะเบียนที่นี่ไม่แสดงเลย ตัวเลือก E ผิดเพราะข้อจำกัดของแบบฟอร์ม A จะเหมาะสมก็ต่อเมื่อผู้รอดชีวิตไม่ได้รับสิทธิ์แต่เพียงผู้เดียว (เช่น การเช่าร่วมกัน) ซึ่งไม่ได้เป็นเช่นนั้น การยืนกรานต่อสิ่งใดสิ่งหนึ่งย่อมเข้าใจผิด
ก. ค่าเช่าที่ดินที่ต้องชำระตามสัญญาเช่าและมีหลักฐานว่าได้ชำระเป็นปัจจุบัน
B. ตำแหน่งค่าบริการ รวมทั้งค้างชำระ และงานขนาดใหญ่ที่คาดว่าจะเกิดขึ้น
C. การจัดการประกันภัยอาคาร รวมถึงผู้ประกันตนและความคุ้มครองที่จัดไว้ให้
D. การปฏิบัติตามพันธสัญญาในสัญญาเช่า รวมถึงการยินยอมใดๆ ที่จำเป็นสำหรับการเปลี่ยนแปลง
E. ไม่มีข้อใดข้อหนึ่งข้างต้น - แต่ละข้อเป็นการสอบถามเกี่ยวกับสิทธิการเช่าที่เกี่ยวข้องและเหมาะสมสำหรับแฟลตดังกล่าว
Answer & explanation
ในเรื่องสิทธิการเช่าแฟลตในบล็อก แต่ละเรื่องที่อยู่ในรายการถือเป็นการสอบสวนหลักที่ผู้ขนส่งที่มีความสามารถจะหยิบยกขึ้น ค่าเช่าพื้นที่: ผู้ซื้อต้องยืนยันจำนวนเงินและชำระเงินเป็นปัจจุบัน (ใบเสร็จสุดท้ายที่ชัดเจน) เพื่อหลีกเลี่ยงการค้างชำระหรือข้อพิพาท ค่าบริการ: ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบระดับของค่าใช้จ่าย การค้างชำระ (ซึ่งสามารถแนบไปกับทรัพย์สินได้) และงานหลักที่กำลังจะมีขึ้นซึ่งอาจต้องชำระบิลจำนวนมาก การประกันภัย: ผู้ให้กู้ต้องการให้อาคารได้รับการประกันตามมูลค่าการคืนสถานะเต็มจำนวนเพื่อรับมือกับภัยอันตรายที่ครอบคลุม การเช่าแฟลตมักกำหนดให้เจ้าของบ้านทำประกัน ดังนั้นผู้ซื้อควรได้รับสำเนากรมธรรม์ ข้อตกลง: ผู้ซื้อจำเป็นต้องได้รับการยืนยันว่าไม่มีการละเมิดใด ๆ ที่ทราบ (เช่น การเปลี่ยนแปลงใด ๆ ได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้าน) เนื่องจากการละเมิดที่ค้างชำระอาจนำไปสู่การริบหรือค่าใช้จ่ายในการแก้ไข เนื่องจากตัวเลือก A ถึง D ทุกตัวเป็นการสอบถามเกี่ยวกับสิทธิการเช่าที่แท้จริงและเหมาะสม ตัวเลือก E ('ไม่ตรงกับข้อใดเลย') จึงเป็นคำตอบที่ถูกต้อง: ไม่มีรายการใดในรายการที่ควรยกเว้น
A. การอ้างอิงถึงหมายเลขชื่อที่จดทะเบียนของ Birch Cottage
B. ข้อกำหนดที่ว่า Birch Cottage จะขายโดยมีกรรมสิทธิ์ว่าง
C. เงื่อนไขพิเศษที่กำหนดเวลาล่าสุดในการขายให้แล้วเสร็จก่อนเวลาที่สอดคล้องกันในการซื้อเอล์มเฮาส์ให้แล้วเสร็จ
D. ข้อกำหนดที่ว่าผู้ซื้อ Birch Cottage จะต้องรับผิดชอบภาษีที่ดินอากรแสตมป์ที่ต้องชำระอย่างถูกต้อง
E. ข้อกำหนดที่ระบุทรัพย์สินตามที่อยู่ทางไปรษณีย์และสิทธิใด ๆ ที่เป็นประโยชน์ต่อที่ดิน
Answer & explanation
ตัวเลือก D คือข้อกำหนดที่โดยปกติจะไม่รวมอยู่ด้วย ดังนั้น จึงเป็นคำตอบ SDLT ในการซื้อคือความรับผิดของผู้ซื้อที่เกิดขึ้นจากการดำเนินการของพระราชบัญญัติการเงินปี 2003 ไม่ใช่ข้อกังวลของผู้ขายและไม่ได้รับการจัดการในสัญญาของผู้ขาย ดังนั้นการรวมข้อดังกล่าวจึงไม่จำเป็นและไม่เหมาะสม ตัวเลือก A ไม่ถูกต้อง (เช่น จะรวมไว้ด้วย): สัญญาขายที่ดินจดทะเบียนจะต้องระบุหมายเลขโฉนดที่จดทะเบียนเสมอ เพื่อให้ผู้ซื้อสามารถสรุปกรรมสิทธิ์ได้ ตัวเลือก B ผิด: การครอบครองที่ว่างเปล่าเป็นพื้นฐานมาตรฐานในการขายบ้านพักอาศัย ตัวเลือก C ไม่ถูกต้อง: ในกรณีที่รายได้จากการขายส่งเงินให้กับการซื้อที่เชื่อมโยง เป็นเรื่องสมเหตุสมผลและเป็นเรื่องปกติที่จะใส่เงื่อนไขพิเศษเพื่อให้แน่ใจว่าการขายจะเสร็จสิ้นก่อนหรือไม่ช้ากว่าการซื้อ เพื่อให้เงินทุนที่มีอยู่ในห่วงโซ่ ตัวเลือก E ผิด: การระบุทรัพย์สินและสิทธิในการได้รับประโยชน์เป็นเรื่องปกติตามสัญญา
A. สำนักทะเบียนที่ดินทำการค้นหาชื่อที่จดทะเบียนอย่างเป็นทางการตามลำดับความสำคัญ (OS1)
B. การค้นหาเฉพาะบุคคลล้มละลาย (แบบฟอร์ม K16) กับผู้ซื้อ
C. การค้นหาค่าธรรมเนียมที่ดินในท้องถิ่น (LLC1)
D. การสืบค้นกรมที่ดินกลาง (แบบฟอร์ม K15)
จ. ทั้งหมดที่กล่าวมา
Answer & explanation
ตัวเลือก ก ถูกต้อง สำหรับชื่อที่จดทะเบียน การค้นหาก่อนเสร็จสิ้นที่เหมาะสมคือการค้นหาอย่างเป็นทางการของสำนักทะเบียนที่ดินพร้อมลำดับความสำคัญ (OS1 สำหรับทั้งหมด หรือ OS2 สำหรับบางส่วน) โดยจะเปิดเผยทะเบียนที่ทันสมัย และที่สำคัญคือให้ระยะเวลาลำดับความสำคัญ 30 วันทำการนับจากใบรับรอง ซึ่งในระหว่างนั้นคำขอใดๆ ของผู้ค้นหาที่จะลงทะเบียนจะได้รับการคุ้มครองจากการเข้ามาแทรกแซง (พระราชบัญญัติการจดทะเบียนที่ดิน พ.ศ. 2545 และกฎการจดทะเบียนที่ดิน พ.ศ. 2546) ตัวเลือก B ไม่ถูกต้อง: การล้มละลาย/ค่าธรรมเนียมที่ดิน การค้นหาการล้มละลายจะเกี่ยวข้องเฉพาะในกรณีที่มีผู้กู้แต่ละรายซึ่งผู้ให้กู้จำเป็นต้องตรวจสอบความสามารถในการละลาย ที่นี่ผู้ซื้อเป็นบริษัท (ซึ่งจะถูกตรวจสอบโดยการค้นหาบริษัท ไม่ใช่การค้นหาการล้มละลาย) และกำลังซื้อโดยไม่ต้องจำนอง ตัวเลือก C ไม่ถูกต้อง: การค้นหาค่าธรรมเนียมที่ดินในท้องถิ่นจะดำเนินการก่อนการแลกเปลี่ยนโดยเป็นส่วนหนึ่งของการสอบถามก่อนการทำสัญญา ไม่ใช่การค้นหาก่อนเสร็จสิ้น ตัวเลือก D ไม่ถูกต้อง: การค้นหากรมที่ดินส่วนกลาง (K15) ใช้กับที่ดินที่ไม่ได้จดทะเบียนเท่านั้น ชื่อนี้มีการลงทะเบียนแล้ว ดังนั้นจึงไม่เหมาะสม ตัวเลือก E ผิดเพราะใช้ B, C และ D ไม่ได้
ก. ร่างสัญญาที่จัดทำโดยทนายความของผู้ขาย
ข. การระบายน้ำและการค้นหาน้ำ (CON29DW)
C. สำเนาอย่างเป็นทางการของสำนักทะเบียนที่ดินและการค้นหาแผนที่ดัชนี
D. การค้นหาในท้องถิ่นประกอบด้วยการสอบถามของหน่วยงานท้องถิ่น (CON29) และการค้นหาค่าธรรมเนียมที่ดินในท้องถิ่น (LLC1)
จ. รายงานการค้นหาสิ่งแวดล้อม (ที่ดินปนเปื้อน)
Answer & explanation
ถูกต้อง: ตัวเลือก D การสอบถามมาตรฐานของหน่วยงานท้องถิ่น (แบบฟอร์ม CON29) รวมถึงคำถามเฉพาะเกี่ยวกับแผนงานถนน - ไม่ว่าที่ดินใดๆ เคยเป็นหรือกำลังจะได้มาเพื่อการก่อสร้างหรือปรับปรุงทางหลวง และมีข้อเสนอสำหรับถนนใหม่ การขยายถนน หรือการเปลี่ยนแปลงภายในรัศมีที่กำหนดของทรัพย์สินหรือไม่ การค้นหาค่าธรรมเนียมที่ดินในท้องถิ่น (LLC1) เปิดเผยค่าใช้จ่ายที่ลงทะเบียน เช่น การวางแผนและรายการที่เกี่ยวข้องกับทางหลวง ความกังวลของผู้ซื้อเกี่ยวกับการขยายถนนหรือโครงการบายพาสมีคำตอบอยู่ที่นี่ ตัวเลือก A ผิด: ภายใต้ข้อแม้ของผู้ดำเนินการ ผู้ขายไม่จำเป็นต้องอาสาโครงการถนนที่ทราบในสัญญา (ไม่ใช่ข้อบกพร่องในชื่อ) สัญญาเป็นสถานที่ที่ไม่ถูกต้องแม้ว่าผู้ขายจะต้องตอบคำถามโดยตรงอย่างตรงไปตรงมา ตัวเลือก B ไม่ถูกต้อง: การระบายน้ำและการค้นหาน้ำเกี่ยวข้องกับปัญหาน้ำหลัก ท่อระบายน้ำ การระบายน้ำและการเชื่อมต่อเท่านั้น ไม่ใช่แผนถนน ตัวเลือก C ไม่ถูกต้อง: การค้นหาแผนที่ดัชนีทะเบียนที่ดินจะแสดงให้เห็นว่ามีการลงทะเบียนชื่อและหมายเลขชื่อหรือไม่ ไม่ใช่ข้อเสนอทางหลวงในท้องถิ่น ตัวเลือก E ไม่ถูกต้อง: การค้นหาด้านสิ่งแวดล้อมจัดการกับการปนเปื้อน น้ำท่วม และความเสี่ยงด้านความมั่นคงของพื้นดิน ไม่ใช่งานถนนที่วางแผนไว้
A. เขาอาจขายในฐานะเจ้าของที่ยังมีชีวิตอยู่แต่เพียงผู้เดียวเมื่อเขาแสดงมรณะบัตรของภรรยาของเขาแก่ผู้ซื้อแล้ว
B. เขาจะต้องแต่งตั้งผู้ดูแลผลประโยชน์คนที่สอง เพื่อให้ทั้งสองคนร่วมกันลงนามในสัญญาและโอน ซึ่งจะทำให้บรรลุผลประโยชน์ที่เท่าเทียมกันมากเกินไป
C. เขาต้องได้รับคำสั่งจากศาลที่อนุญาตให้ขายก่อนจึงจะสามารถดำเนินการต่อได้
D. เขาอาจขายโดยลำพังเพราะในฐานะเจ้าของตามกฎหมายที่ยังมีชีวิตอยู่ ผลประโยชน์ทั้งหมดได้ตกทอดมาถึงเขาโดยการรอดชีวิต
จ. เขาต้องโอนทรัพย์สินให้เป็นของตัวเองก่อนโดยยินยอมก่อนจึงจะสามารถขายได้
Answer & explanation
ถูกต้อง: ตัวเลือก B ข้อจำกัดคือข้อจำกัดมาตรฐาน 'แบบฟอร์ม A' ที่ปรากฏในกรณีที่เจ้าของที่เท่าเทียมกันถือเป็นผู้เช่าร่วมกัน เป็นการป้องกันไม่ให้เจ้าของที่ยังมีชีวิตอยู่เพียงผู้เดียวไม่ให้ออกใบเสร็จรับเงินที่ถูกต้องสำหรับเงินกองทุน เนื่องจากการเช่าโดยทั่วไปไม่มีผู้รอดชีวิตจากผลประโยชน์ที่เป็นประโยชน์ - ส่วนแบ่งของผู้ตายจะผ่านไปตามความประสงค์ของเธอ (ที่นี่เพื่อการกุศล) ในการขาย ผู้รอดชีวิตต้องแต่งตั้งผู้ดูแลผลประโยชน์คนที่สองเพื่อจ่ายเงินทุนให้กับผู้ดูแลผลประโยชน์ (อย่างน้อย) สองคน ซึ่งเกินผลประโยชน์ที่เป็นประโยชน์ (s.2 และ s.27 LPA 1925) และปฏิบัติตามข้อจำกัด ตัวเลือก A ไม่ถูกต้อง: การทำมรณะบัตรเพียงพอสำหรับการเช่าร่วมที่เป็นประโยชน์เท่านั้น (ในกรณีที่ผู้รอดชีวิตดำเนินการและผู้รอดชีวิตสามารถขายได้เพียงลำพัง) ในที่นี้ข้อจำกัดของแบบฟอร์ม A จะแสดงการเช่าที่เหมือนกัน ตัวเลือก C ไม่ถูกต้อง: การอ้างอิงถึงคำสั่งศาลของข้อจำกัดเป็นทางเลือกแทนการใช้เกินขอบเขต แต่วิธีแก้ปัญหาในการถ่ายทอดที่ถูกต้องตามปกติคือการแต่งตั้งผู้ดูแลคนที่สอง ไม่ใช่ดำเนินคดี ตัวเลือก D ผิด: เมื่อมีผู้เช่าร่วมกัน จะไม่มีส่วนแบ่งผลประโยชน์เหลืออยู่ ตัวเลือก E ผิด: การยินยอมไม่ได้ช่วยอะไร - ข้อจำกัดของเจ้าของคนเดียวจะยังคงกัดอยู่ และส่วนแบ่งครึ่งหนึ่งของภรรยาเป็นของมูลนิธิ ไม่ใช่ของสามี
A. ห้ามผู้เช่ามอบหมายพื้นที่เพียงบางส่วนเท่านั้นโดยเด็ดขาด
B. เนื่องจากพันธสัญญาต่อต้านการมอบหมายทั้งหมดมีคุณสมบัติเหมาะสม (การมอบหมายได้รับอนุญาตโดยได้รับความยินยอม) s.19(1)(a) Landlord and Tenant Act 1927 หมายความว่าจะต้องไม่ระงับความยินยอมโดยไม่มีเหตุผล
C. ผู้เช่าอาจมอบหมายสถานที่ทั้งหมดเมื่อใดก็ตามที่ต้องการ และเจ้าของบ้านไม่มีอำนาจที่จะขัดขวาง
D. ในคำร้องเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อขอความยินยอมในการมอบหมายทั้งหมด เจ้าของบ้านจะต้องให้ความยินยอมภายในระยะเวลาที่เหมาะสมตามมาตรา 1 ของพระราชบัญญัติเจ้าของบ้านและผู้เช่า 1988 เว้นแต่จะสมเหตุสมผลที่จะปฏิเสธ และให้เหตุผลเป็นลายลักษณ์อักษรสำหรับการปฏิเสธใดๆ
จ. ไม่มีข้อใดข้อหนึ่งข้างต้น
Answer & explanation
คำถามนี้ถามถึงคำกล่าวที่ไม่ถูกต้อง ซึ่งก็คือ C ข้อตกลงต่อการมอบหมายทั้งหมดถือเป็นข้อตกลงที่มีคุณสมบัติเหมาะสม (อนุญาตให้มอบหมายได้ แต่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้านเท่านั้น) ดังนั้นผู้เช่าจึงไม่สามารถมอบหมาย 'เมื่อใดก็ตามที่ต้องการ' ได้: เจ้าของบ้านอาจปฏิเสธตามกฎหมายเมื่อมีความสมเหตุสมผลที่จะทำเช่นนั้น A ถูกต้อง: ห้ามมิให้มอบหมายส่วนใดส่วนหนึ่งโดยเด็ดขาด เนื่องจากข้อ (2) อนุญาตให้มอบหมายส่วนทั้งหมดเท่านั้น ปล่อยให้ข้อห้ามในการโอนส่วนอยู่ในข้อ (1) เด็ดขาด B ถูกต้อง: s.19(1)(a) พระราชบัญญัติเจ้าของบ้านและผู้เช่าปี 1927 แปลงพันธสัญญาที่มีคุณสมบัติครบถ้วนให้เป็นพันธสัญญาที่มีคุณสมบัติครบถ้วน ดังนั้น จึงไม่อาจระงับความยินยอมได้โดยไม่มีเหตุผล D ถูกต้อง: ในกรณีที่จำเป็นต้องได้รับความยินยอม s.1 พระราชบัญญัติเจ้าของบ้านและผู้เช่าปี 1988 กำหนดให้เจ้าของบ้านมีหน้าที่ตามกฎหมายในการจัดการกับการยื่นคำร้องเป็นลายลักษณ์อักษรภายในระยะเวลาอันสมควร จะต้องไม่ระงับความยินยอมโดยไม่มีเหตุผล และให้เหตุผลเป็นลายลักษณ์อักษรสำหรับการปฏิเสธ เมื่อ C พูดผิดต่อกฎหมาย มันคือคำตอบ
ก. เป็นที่ยอมรับได้ เนื่องจากเจ้าของบ้านมีสิทธิสร้างเอกสิทธิ์ของสัญญาโดยตรงกับทั้งผู้โอนและผู้รับโอนตลอดระยะเวลา
ข. เป็นสิ่งที่ยอมรับไม่ได้ เนื่องจากผู้โอนไม่สามารถกำหนดให้ทำข้อตกลงค้ำประกันที่ได้รับอนุญาตสำหรับสัญญาเช่าที่ได้รับอนุมัติในปี 2541 ตามกฎหมายได้
ค. เป็นที่ยอมรับได้ เนื่องจากเจ้าของบ้านอาจกำหนดให้ผู้โอนทำข้อตกลงรับประกันที่ได้รับอนุญาตสำหรับสัญญาเช่าที่ได้รับในปี 1998
D. เป็นสิ่งที่ยอมรับไม่ได้ เนื่องจากผู้มอบหมายควรให้พันธสัญญาโดยตรงจากผู้รับโอนแทน
E. เป็นสิ่งที่ยอมรับไม่ได้ เนื่องจากพันธสัญญาโดยตรงของผู้รับโอนควรถูกลบหรือจำกัดอยู่เพียงระยะเวลาที่ผู้รับโอนยังคงเป็นผู้เช่าภายใต้สัญญาเช่า
Answer & explanation
สัญญาเช่าที่ได้รับในปี 1998 ถือเป็น 'ผู้เช่าใหม่' ภายใต้พระราชบัญญัติเจ้าของบ้านและผู้เช่า (พันธสัญญา) ปี 1995 ในการมอบหมายในอนาคตโดยผู้รับโอน พระราชบัญญัติปี 1995 จะปล่อยผู้รับโอนสิทธิ์ออกจากพันธสัญญาของผู้เช่าโดยอัตโนมัติ (s 5) ข้อตกลงโดยตรงที่กำหนดให้ผู้รับโอนต้องปฏิบัติตามพันธสัญญา 'ตลอดระยะเวลาที่เหลือ' จะต้องพยายามให้ผู้รับโอนผูกพันต่อไปหลังจากการปล่อยอัตโนมัตินั้นโดยไม่ได้รับอนุญาต บทบัญญัติใด ๆ ที่ขัดขวางการปล่อยตัวพระราชบัญญัติถือเป็นโมฆะ (มาตรา 25) ดังนั้นพันธสัญญาจึงต้องถูกลบหรือจำกัดไว้เพียงระยะเวลาที่ผู้รับโอนเป็นผู้เช่าจริง ดังนั้นตัวเลือก E จึงถูกต้อง ตัวเลือก C ระบุอย่างถูกต้องว่าเจ้าของบ้านอาจต้องการ AGA จากผู้โอนสัญญาเช่าใหม่ (AGA ได้รับอนุญาตอย่างชัดแจ้งตามข้อ 16) แต่ไม่ได้แก้ไขข้อบกพร่องในร่าง และไม่ใช่การประเมินที่ดีที่สุด ตัวเลือก B นั้นผิดเพียงเพราะ AGA จากผู้เช่าที่ออกไปนั้นเป็นสิ่งที่พระราชบัญญัติอนุญาตให้มีสัญญาเช่าใหม่อย่างแน่นอน ตัวเลือก A ผิด: เจ้าของบ้านไม่สามารถผูกมัดผู้รับโอนตลอดระยะเวลาได้เมื่อต้องเผชิญกับการปล่อยตัวตามกฎหมาย ตัวเลือก D ผิด: เหมาะสมสำหรับ AGA (การรับประกันของผู้โอน) และข้อตกลงโดยตรง (จากผู้รับโอน) ที่จะมาจากฝ่ายต่างๆ ที่ระบุไว้ ปัญหาคือระยะเวลาของพันธสัญญาของผู้ได้รับมอบหมาย ไม่ใช่แหล่งที่มา