Case Law — FLK2 · Bölüm 1

Property Law and Practice

1. Arazi mülkiyetinin kapsamı (Bölüm 2 Mülkiyet işlemleri)

Bernstein of Leigh (Baron) - Skyviews ve General Ltd [1978] QB 479

Bir arazi sahibinin arazi üzerindeki hava sahasındaki hakları, yalnızca arazinin ve üzerindeki yapıların olağan kullanımı ve yararlanılması için gerekli olan yüksekliğe kadar uzanır; haklar sonsuza kadar göklere kadar uzanmaz. Fotoğraf çekmek için makul bir yükseklikte havadan uçuş bu nedenle izinsiz sayılmaz.

Key point
Sınav ilgisi: Bir alıcının elde ettiği şeyin fiziksel kapsamını tanımlar ve bir mülkiyet işleminde görünürdeki haklar hakkında tavsiyede bulunurken konuyla alakalıdır.

2. Demirbaşlar ve menkul kıymetler (Bölüm 2 Mülkiyet işlemleri)

Hollanda - Hodgson (1872) LR 7 CP 328

Bir öğenin demirbaş (arazinin bir parçası) mi yoksa menkul mü olduğu iki bölümlü bir testle belirlenir: araziye ilhakın derecesi ve daha da önemlisi ilhakın amacı. Arazinin daha iyi kullanılması için eklenen eşyalar demirbaş olma eğilimindedir.

Key point
Sınavın uygunluğu: Bir arazi satışında hangi öğelerin otomatik olarak alıcıya geçeceğine karar vermeye yönelik temel test, sıklıkla demirbaş/tesisat soruları aracılığıyla test edilir.
Elitestone Ltd - Morris [1997] 1 WLR 687

Bir nesne (a) bir menkul, (b) bir demirbaş veya (c) arazinin bir parçası olabilir. Bir yapı (burada kendi ağırlığıyla beton bloklar üzerine oturan ahşap bir bungalov), onu sahaya getirme amacının, toprağa fiziksel bir bağlantısı olmasa bile açıkça kalıcı bir yapı oluşturmak olduğu arazinin bir kısmını oluşturabilir.

Key point
Sınav ilgisi: İlhakın amacının, müstakil bir yapıyı bile gayrimenkulün bir parçası haline getirebileceğini gösterir ve satışa dahil öğeler için ilhak derecesi/nesne analizini hassaslaştırır.
Botham - TSB Bank plc (1996) 73 P&CR D1

Derece ve amaç testi madde madde uygulandığında, gömme halılar, perdeler ve beyaz eşyalar (gayrimenkulden beklenen kalıcılığa sahip olmayan) menkul kıymet olarak kabul edilirken, hazır mutfak üniteleri ve musluklar gibi banyo armatürleri demirbaş olarak kabul edildi.

Key point
Sınavın uygunluğu: Avukatların mülkte nelerin kalacağı ve satıcının neleri kaldırabileceği konusunda tavsiyede bulunurken kullanacağı kategori bazında pratik rehberlik sağlar.

3. Satış sözleşmelerine ilişkin formaliteler (Bölüm 4 Sözleşmelerin Değişimi)

Firstpost Homes Ltd - Johnson [1995] 1 WLR 1567

s.2 LP(MP)A 1989 uyarınca arazideki bir hissenin satışı veya elden çıkarılmasına ilişkin bir sözleşme, mutabakata varılan tüm koşulları tek bir belgede (veya sözleşmelerin değiştirildiği her bir bölümde) içermeli ve her bir taraf tarafından veya onlar adına imzalanmalıdır; yazılan bir ad bu amaçlar için bir imza değildir.

Key point
Sınavın uygunluğu: Sözleşmelerin geçerliliği ve takas konusunda danışmanlık vermenin merkezinde yer alan, bir arazi sözleşmesinin geçersiz olacağı katı s.2 formalite gerekliliklerini belirler.
Tootal Clothing Ltd - Gine Properties Management Ltd (1992) 64 P&CR 452

Bölüm 2 LP(MP)A 1989 yalnızca icra amaçlı arazi sözleşmeleri için geçerlidir; tarafların ayrı bir teminat sözleşmesi yapmalarını engellemez ve arazi sözleşmesi tamamlandıktan sonra (burada kiranın verilmesi yoluyla) ek bir anlaşma bölüm 2'nin kapsamına girmez ve uygulanabilir kalır.

Key point
Sınav ilgisi: İlgili her anlaşmanın bölüm 2'yi karşılamaması gerektiğini açıklığa kavuşturur; bu, şartların arazi sözleşmesi ile bir yan anlaşma arasında bölündüğü durumlarda önemlidir.

4. Tapu araştırması: öncelikli menfaatler (Bölüm 4 Tapu araştırması)

Williams & Glyn's Bank Ltd - Boland [1981] AC 487

Bir kişinin kayıtlı araziyi fiilen işgal etmesindeki intifa hakkı, daha sonraki bir yasal masraftan önce gelen, öncelikli bir menfaat olabilir. 'Gerçek işgal', işgalcinin yasal mülk sahibi olmasını gerektirmeyen sıradan, basit bir İngilizce olgusal sorudur.

Key point
Sınav ilgisi: Bir alıcının veya borç verenin neden kimin meslekte olduğunu araştırması ve izin alması gerektiğini açıklar; bu, tapu soruşturmasında temel bir aktarım riskidir.

5. Mülkiyetin araştırılması: Aşırı erişim (Bölüm 4 Mülkiyetin İncelenmesi)

Londra Şehri İnşaat Topluluğu - Flegg [1988] AC 54

Sermaye parasının en az iki mütevelli heyetine (veya bir vakıf şirketine) ödendiği durumlarda, işgalcilerin intifa hakları aşılır ve satış gelirlerine aktarılır; Aşırıya kaçılmış bir menfaat aynı zamanda fiili meşguliyet nedeniyle ağır basan bir menfaat olamaz.

Key point
Sınav uygunluğu: Borç verenlerin ve alıcıların, Boland'ın pratik karşıt noktası olan, menfaatlerden kurtulmak için kullandıkları iki mütevelli kuralını oluşturur.

6. Tapu soruşturması: fiili meslek (Bölüm 4 Tapu Soruşturması)

Abbey Ulusal İnşaat Topluluğu - Cann [1991] 1 AC 56

Gerçek meslek, bir dereceye kadar kalıcılık ve süreklilik gerektirir; Ağır basan faiz için ilgili tarih kayıt değil tamamlanma tarihidir. Mobilyaların tamamlanmadan kısa bir süre önce taşınması gibi hazırlık eylemleri, fiili işgal anlamına gelmez ve bir satın alma ipoteğinde, borçlunun ücretsiz olarak elinde bulundurduğu hiçbir geçici tempo yoktur.

Key point
Sınav uygunluğu: İşgalin zamanlamasını düzeltir ve bir satın alma ipoteği sahibinin önceliğini onaylar; bu, borç verenlere tapu ve işgalciler konusunda tavsiyelerde bulunurken kilit önem taşır.

7. Kira veya lisans (Bölüm 6 Kira sözleşmesinin yapısı ve içeriği)

Street - Mountford [1985] AC 809

Bir süreliğine mülkün münhasır mülkiyetini kira karşılığında veren bir anlaşma, tarafların ona verdiği etikete bakılmaksızın bir kiracılık yaratır; anlaşmanın kiralama mı yoksa lisans mı olduğunu açıklaması değil özü belirler.

Key point
Sınav ilgisi: Kira sözleşmelerini lisanslardan ayıran, bina sakinlerinin kira haklarına ve yasal korumaya sahip olup olmadıklarını belirleyen lider makam.

8. Sürenin kesinliği (Bölüm 6 Kira sözleşmesinin yapısı ve içeriği)

Dantel - Chantler [1944] KB 368

Bir kiralamanın belirli veya belirlenebilir bir azami süresi olmalıdır; 'Savaş süresince' verilen bir süre belirsizlik nedeniyle geçersizdi çünkü kira sözleşmesi yürürlüğe girdiğinde maksimum uzunluğu belirlenemedi.

Key point
Sınavın uygunluğu: Tekrarlayan bir SQE1 kiralama geçerliliği noktası olan geçerli bir kiralama için temel bir gereklilik olarak sürenin kesinliğini belirler.
Prudential Assurance Co Ltd - Londra Residuary Body [1992] 2 AC 386

Belirli veya belirlenebilir bir azami süreye sahip olmayan bir süre geçerli bir kiralama olamaz; Arazinin yol genişletme için ihtiyaç duyulana kadar kiralanmasına ilişkin bir anlaşma belirsizlik nedeniyle geçersizdi, ancak kiranın mülkiyeti ve ödenmesi zımni bir yıllık periyodik kiracılık yaratıyordu.

Key point
Sınavın uygunluğu: Sabit koşullar için sürenin belirliliği kuralını doğrular ve uygular ve geçersiz bir hibenin nasıl zımni bir periyodik kiracılığa yol açabileceğini gösterir.
Berrisford - Mexfield Konut Kooperatifi Ltd. [2011] UKSC 52

Tarafların ömür boyu işgal etmeyi planladığı, bir bireye belirsiz bir süre için iş hakkı tanıyan bir anlaşma, s.149(6) LPA 1925 uyarınca ölüm üzerine belirlenebilen 90 yıllık bir süre olarak yürürlüğe girer, dolayısıyla sürenin belirliliği kuralı düzenlemeyi bozmamıştır.

Key point
Sınavın uygunluğu: Bir kişiye aksi takdirde belirsiz olan bir sürenin 90 yıllık bir kira sözleşmesi olarak kaydedilebileceği modern yasal yolu gösterir ve kesinlik kuralını geliştirir.

9. Kira sözleşmesinin feshi (Bölüm 9 Kira sözleşmesinin feshi)

Hammersmith ve Fulham Londra İlçe Konseyi - Monk [1992] 1 AC 478

Müşterek kiracılar tarafından tutulan periyodik bir kiracılık, sözleşmede aksi yönde bir hüküm bulunmaması halinde, diğerlerinin mutabakatı olmaksızın, ortak kiracılardan herhangi birinin yaptığı bir fesih ihbarı ile sona erdirilebilir.

Key point
Sınav ilgisi: Ortak periyodik kiracılıkların nasıl geçerli bir şekilde belirlendiğini yönetir; kiralama ve mülkiyetin sona erdirilmesi konusunda tavsiyelerde bulunmada pratik bir noktadır.

10. Özel Mülkiyet Sözleşmeleri: Sessiz Keyif (Bölüm 8 Özel Mülkiyet Sözleşmeleri ve Çözümleri)

Southwark Londra İlçe Konseyi - Mills [2001] 1 AC 1

Sessiz kullanım sözleşmesi geleceğe yöneliktir ve ev sahibini, hibe tarihinde mevcut olan kusurları (yetersiz ses yalıtımı gibi) düzeltme yükümlülüğü getirmez; mülkün diğer kiracılar tarafından olağan kullanımı sözleşmeyi ihlal etmez.

Key point
Sınav ilgisi: Kiracıların rahatsızlıktan şikayetçi olması durumunda, ev sahibinin sessizce keyif alma sözleşmesinin kapsamını ve sınırlarını tanımlar.

11. Unvanı etkileyen kısıtlayıcı sözleşmeler (Bölüm 4 Mülkiyetin İncelenmesi)

Tulk - Moxhay (1848) 2 Ph 774, 41 ER 1143

Kısıtlayıcı (negatif) bir sözleşmenin yükü, mülkiyet hakkı olan bir arazi ile eşit bir şekilde yürütülebilir ve sözleşmenin olumsuz olması, hakim araziyle birlikte hareket etmesi ve bu araziden faydalanması ve o araziye dokunması ve bu araziyle ilgilenmesi koşuluyla, bunu dikkate alan bir halefi bağlayabilir; çaresi tedbirdir.

Key point
Sınav ilgisi: Kısıtlayıcı sözleşmelerin daha sonraki sahipleri bağlayacağı durumlar için temel otorite; tapu üzerindeki yükümlülükler araştırılırken ve bu konuda tavsiyelerde bulunulurken gereklidir.

12. Unvanı etkileyen olumlu sözleşmeler (Bölüm 4 Unvanın İncelenmesi)

Rhone - Stephens [1994] 2 AC 310

Olumlu bir antlaşmanın yükü, ortak hukuk veya hakkaniyet çerçevesinde mülkiyete sahip arazi ile ilgili değildir; Bir mirasçı, selefinin üstlendiği pozitif bir yükümlülüğü (çatıyı tamirde tutmak gibi) yerine getirmeye zorlanamaz.

Key point
Sınavın uygunluğu: Olumlu sözleşmelerin halefleri bağlamadığını doğrular ve nakilde tazminat zincirleri veya mülk kira bedelleri gibi mekanizmaların neden gerekli olduğunu açıklar.