1. Mülkiyet Hukuku ve Uygulaması — Alıştırma Soruları
Cevapların bingo salonu için mevcut planlama izni hakkındaki bilgileri nerede ortaya çıkarabileceği konusunda aşağıdakilerden hangisi EN İYİ tavsiyedir?
C. Yalnızca Yerel Arsa Ücretleri araştırması (LLC1) planlama izniyle ilgili her şeyi ortaya çıkaracaktır.
B. Planlama bilgilerini yalnızca yerel otoritenin CON29 formundaki sorguları ortaya çıkaracaktır.
C. Yalnızca satıcının sözleşme öncesi talepleri (CPSE) planlama konularıyla ilgilenecektir.
D. Planlama bilgileri arama yoluyla elde edilemez; alıcının doğrudan planlama portalına başvurması gerekir.
E. Yerel otoritenin CON29 sorularına verilen yanıtlar, satıcının sözleşme öncesi soruları (CPSE) ve ilgili durumlarda LLC1 planlama izniyle ilgili bilgileri açıklayabilir.
Answer & explanation
E seçeneği doğrudur. İletim aramaları sıklıkla çakışıyor ve mevcut bir planlama iznine ilişkin bilgiler birden fazla kaynaktan ortaya çıkabiliyor. Yerel otoritenin standart CON29 sorguları özellikle planlama izinleri, inşaat düzenleme izinleri ve planlama uygulama/durdurma bildirimleri hakkında sorular sorar; Satıcının CPSE sözleşme öncesi sorguları, satıcıdan mülkle ilgili izin ve onayların kopyalarını sunmasını ister; ve LLC1 yerel arazi harçları kaydı, belirli planlama masraflarını kaydeder (örneğin, koşullu planlama izinleri ve ağaç koruma emirleri). Yetkili bir avukat tek bir araştırmaya güvenmez. A, B ve C seçeneklerinin her biri yanlıştır çünkü yalnızca tek bir aramanın alakalı olduğunu ileri sürerler, bu da örtüşen kapsamı olduğundan az gösterir. Seçenek D yanlıştır: Yerel otorite aramaları, bir devir işleminde planlama bilgilerinin tam olarak nasıl elde edildiğiyle ilgilidir, dolayısıyla hiçbir aramanın bunu ortaya çıkarmadığı doğru değildir.
Aşağıdakilerden hangisi avukatın her iki taraf adına hareket edebileceği durumu en iyi şekilde belirtir?
C. Avukat, yalnızca aralarında çıkar çatışması yoksa ve böyle bir çatışmanın ortaya çıkması yönünde önemli bir risk yoksa, her ikisi adına da hareket edebilir.
B. Avukat, her birinin yazılı rızası olması koşuluyla, bir devir işleminde her zaman her iki taraf adına hareket edebilir.
C. Avukat, satıcının KDV tahsil etmek istemesi ancak alıcının ödemek istememesi nedeniyle her ikisi adına da hareket edebilir.
D. Satıcı birden fazla alıcıyla sözleşme yarışı yürüttüğü için avukat her ikisi adına da hareket edebilir.
E. Satıcının alıcıya mülkiyeti boşaltma taahhüdünü vermesi nedeniyle avukat her ikisi adına da hareket edebilir.
Answer & explanation
A seçeneği doğrudur. SRA Davranış Kurallarının 6.2. Paragrafı, sınırlı istisnalara tabi olarak, bir avukatın çıkar çatışması veya önemli bir çıkar çatışması riski bulunan durumlarda hareket etmesini yasaklar. Bir alıcı/satıcı devir işleminde tarafların çıkarları genellikle çatışır (en açık şekilde fiyat ve koşullar konusunda), dolayısıyla her ikisi adına hareket etmek genellikle yasaktır. Bu yalnızca gerçekten hiçbir çatışmanın olmadığı ve önemli bir çatışma riskinin bulunmadığı durumlarda mümkün olabilir; örneğin, mülkün yakın akraba veya ilgili kişiler arasında hediye edilmesi veya devredilmesi durumunda. B seçeneği yanlıştır çünkü rıza tek başına bir işlemin karşıt taraflarındaki gerçek bir çatışmayı çözemez; 'Önemli ortak çıkar' ve 'aynı amaç için rekabet etme' istisnaları dar kapsamlıdır ve genellikle sıradan alıcı/satıcı işlemlerini kapsamaz. C, D ve E seçeneklerinin her biri, çatışma riskini ortadan kaldırmak yerine artıran bir durumu tanımlamaktadır (farklı KDV pozisyonları, alıcıyı riske maruz bırakan bir sözleşme yarışı ve taahhüt verilmesi), dolayısıyla hiçbiri her iki taraf adına hareket etmeyi haklı çıkarmaz.
C. Ev sahibi rızayı reddedebilir ancak mahkeme işlerin uygun olduğuna kanaat getirirse kiracı yine de işleri yasal iyileştirme prosedürünü kullanarak gerçekleştirebilir.
B. Yapısal değişiklik sözleşmesi mutlak olduğundan ve hiçbir kanun bunu geçersiz kılamayacağından, ev sahibi inşaatı kesinlikle engelleyebilir.
C. Ev sahibi reddedemez çünkü yasa, yapısal değişiklikler sözleşmesinde rızanın makul olmayan bir şekilde geri alınmaması gerektiğini belirten bir şart içermektedir.
D. Ev sahibinin rızası olmalıdır, aksi takdirde kiracı işleri yürütebilir ve süre sonunda otomatik olarak ev sahibinden tazminat talep edebilir.
E. Ev sahibi, yıllık kira artışı karşılığında işlerin ev sahibi tarafından yapılmasını talep edebilir.
Answer & explanation
Doğru: A. Önerilen işler (mağaza cephesinin kaldırılması, açıklığın genişletilmesi, katlanır kapıların takılması) harici ve yapısaldır, dolayısıyla harici/yapısal değişikliklere karşı mutlak sözleşme kapsamına girerler - herhangi bir rıza koşulu yoktur ve zımni 'makul olmayan bir şekilde alıkonulmaması' terimi mutlak bir sözleşme için geçerli değildir. Bununla birlikte, bir sözleşmenin mutlak olduğu durumlarda bile, 'iyileştirme' yapmak isteyen bir kiracı, Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1927 s.3 uyarınca bildirimde bulunabilir; ev sahibi itiraz edebilir ve mahkeme, arazinin kira değerine katkıda bulunduğu, makul ve arazinin karakterine uygun olduğu ve ev sahibinin diğer mülklerinin değerini azaltmadığı kanaatine varılırsa inşaatlara izin verebilir. Dolayısıyla reddetmeye izin verilir, ancak bu mutlaka konunun sonu değildir. B yanılıyor: s.3 prosedürü mutlak bir anlaşmayı bile geçersiz kılabilir. C yanlıştır: zımni 'makul olmayan bir şekilde alıkonulması' terimi (Ev Sahibi ve Kiracı Kanunu 1927 s.19(2)) yalnızca sözleşmenin şart koşulduğu durumlarda geçerlidir (rıza gereklidir); mutlak bir antlaşmayı nitelikli bir sözleşmeye dönüştürmez. D yanlıştır: 1927 Kanunu (s.1) uyarınca iyileştirmeler için tazminat otomatik değildir ve yasal usul ve koşullara tabidir. E yanlış; ev sahibinin kira artışı karşılığında işlere el koyması gibi bir hakkı yok.
C. Satıcı ve alıcı arasında herhangi bir çıkar çatışmasının olmadığı ve örneğin yakın aile üyeleri arasında bir devir gibi önemli bir riskin ortaya çıkmadığı durumlarda.
B. Çıkar çatışmasının mevcut olduğu ancak her iki tarafın da satışın tamamlanmasını istemesi nedeniyle 'büyük ölçüde ortak çıkar' istisnasının geçerli olduğu durumlarda.
C. Satıcının satıştan KDV almak istemesi ve alıcının bunu ödemeye itiraz etmesi.
D. Satıcının rakip alıcılar arasında sözleşme yarışı yürütmesi.
E. Satıcıdan, alıcının borç verenine bir avukatlık taahhüdü vermesi istendiğinde.
Answer & explanation
Doğru: A. Bir avukat, yalnızca kendi çıkarının veya müvekkilinin çatışmasının olmadığı ve herhangi bir önemli riskin bulunmadığı durumlarda iki taraf adına hareket edebilir (SRA Avukatlar için Davranış Kuralları paragraf 6.2). Bir satış ve satın alma işleminde tarafların çıkarları doğası gereği birbirine karşıt olduğundan, her ikisi adına hareket etmeye yalnızca özünde gerçek bir çatışmanın bulunmadığı nadir durumlarda izin verilebilir; kan bağı, evlilik, hemcins birlikteliği veya birlikte yaşayan taraflar arasında bir hediye veya devir. B yanılıyor: 'Esasen ortak çıkar' istisnası normal bir satış/satın alma için geçerli değildir, çünkü bir taraf alıyor, diğeri satıyor ve her ikisi de tamamlanmak istemesine rağmen onlara zıt çıkarlar sağlıyor. C yanılıyor: KDV ile ilgili bir anlaşmazlığın kendisi bir çatışmadır ve her ikisi adına da hareket etmekten uzaklaşmaya işaret eder. D yanılıyor: Bir sözleşme yarışı açık bir çatışmaya ve artan davranış görevlerine neden olur; ikili harekete izin vermez. E yanlıştır: Taahhüt vermenin alıcı ve satıcı arasında çıkar çatışması olup olmadığı ile ilgisi yoktur.
A. Davison'lar arka arkaya üç kez altı aylık kiralama yapmalıdır, çünkü 12 ayın altındaki hiçbir ticari kiracılık, Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1954'ün II. Kısmı uyarınca kullanım teminatını sağlayamaz.
B. Davisons 18 aylık sabit vadeli bir kira sözleşmesi verebilir, ancak bunun kullanım teminatı gerektirmediğinden emin olmak için Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1954'ün II. Bölümünü hariç tutan bir karar için mahkemeye başvurması gerekir.
C. Davisons, 18 aylık sabit vadeli bir kira sözleşmesi yapabilir, ancak kullanım hakkının güvence altına alınmadığından emin olmak için, Morten hakkında öngörülen uyarı bildirimini yapmalı ve kira tamamlanmadan önce Morten'in imzalı beyanını almalıdır; böylece 1954 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Kanunu'nun II. Kısmı hariç tutulmuştur.
D. Davisons, 18 aylık sabit vadeli bir kira sözleşmesi verebilir ve ev sahibinin 12 ay sonra uygulanabilen fesih hükmüne güvenebilir; bu da Morten'in kullanım hakkını elde etmesini kendiliğinden engelleyecektir.
E. Davisons, 1954 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Yasası'nın II. Bölümünü hariç tutan herhangi bir kira sözleşmesini yasal olarak veremez, çünkü koruma hiçbir koşulda sözleşmeyle devredilemez.
Answer & explanation
C seçeneği doğrudur. 1954 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Kanunu'nun II. Kısmı uyarınca kullanım hakkı teminatı, 2003 tarihli Düzenleyici Reform (İşletme Kiracılığı) (İngiltere ve Galler) Kararı tarafından getirilen prosedür kullanılarak sabit süreli bir ticari kiralama için hariç tutulabilir ("sözleşmeye verilebilir"). Ev sahibi, kiracıya önceden belirlenmiş bir formda bir uyarı bildirimi göndermeli ve kiracı da bir bildirimde bulunmalıdır (bildirim, sözleşmenin imzalanmasından en az 14 gün önce yapılmışsa 'basit' bir bildirim). Kira kontratı, aksi takdirde yasal bir beyan), kira sözleşmesinde onaylanan veya içinde yer alan bildirim ve beyana atıfla, koruma kaybını kabul eden. Seçenek A yanlıştır: altı ayı aşmayan kesin bir süre için kiracılık Kısım II'nin dışındadır, ancak uzatma/yenileme için hüküm bulunması veya kiracının (öncekilerle aynı işyerinde) 12 aydan fazla bir süredir ikamet etmesi durumunda muafiyet kaybolur (s.43(3)); Art arda üç altı aylık kiralama bunu ihlal eder. B Seçeneği yanlıştır: 1 Haziran 2004'ten bu yana sözleşmeyi feshetmek için HİÇBİR mahkeme kararına gerek yoktur - bu, 2003 Kararında yapılan değişikliğin ta kendisidir. D Seçeneği yanlıştır: ev sahibinin fesih hükmü Yasayı hariç tutmaz; kiracılık yine de korunacaktır ve ev sahibi bunu yalnızca s.30 uyarınca yasal bir gerekçeyle sona erdirebilir, dolayısıyla bir fesih maddesi tek başına kullanım hakkının güvencesini ortadan kaldırmaz. Seçenek E yanlıştır: Kısım II koruması, yasal prosedür kullanılarak geçerli bir şekilde sözleşmeyle devredilebilir.
A. İrtifak hakkının tapuya kayıtlı olup olmadığı, alıcının kullanım amacına uygun olup olmadığı, bakımından kimin sorumlu olduğu ve güzergâhın kabul edilmiş bir kamu yolu olup olmadığı.
B. İrtifak hakkının komşular arasında popüler olup olmadığı, kullanımının ne kadar kolay olduğu, kimin sigortaladığı ve iyi aydınlatılıp aydınlatılmadığı.
C. İrtifak hakkının senetle yaratılıp yaratılmadığı, satıcıya bizzat fayda sağlayıp sağlamadığı, satıcı tarafından kaldırılıp kaldırılamayacağı ve kira sözleşmesinde belirtilip belirtilmediği.
D. İrtifak hakkının yerde görünür olup olmadığı, yerel arsa harcı olarak kayıtlı olup olmadığı, satıcının üzerinde belediye vergisi ödeyip ödemediği ve çitle çevrili olup olmadığı.
E. İrtifak hakkının alıcının kendi tapusuna kayıtlı olup olmadığı, alıcıya özel olup olmadığı, güzergâhın popülerliği ve iyi konumda olup olmadığı.
Answer & explanation
A seçeneği doğrudur. Bir mülkün geçiş hakkı AVANTAJINA sahip olduğu durumlarda, alıcının avukatı esas itibarıyla şunları kontrol etmelidir: (1) yükün kaydı - irtifak hakkı yükünün şerif (komşu) tapuya karşı kaydedilip edilmediği, dolayısıyla hakkın halefleri bağladığı ve yalnızca kişisel/kaybolma riski altında olmadığı; (2) yeterlilik - verilen hakkın, alıcının amaçlanan kullanımı için yeterli olup olmadığı (örneğin atölyeye yalnızca yaya erişimi değil, araç erişimi); (3) bakım - rotanın bakım ve onarımından kimin sorumlu olduğu ve alıcının katkıda bulunup bulunmadığı; ve (4) evlat edinme - güzergahın gerçekte kamu tarafından benimsenen ve bakımı yapılan bir otoyol olup olmadığı (bu durumda özel irtifak hakkı endişeleri ortadan kalkar). B, D ve E seçenekleri ilgisiz veya icat edilmiş kriterleri (popülerlik, aydınlatma, sigorta, münhasırlık, konum, belediye vergisi) listeliyor; bunların hiçbiri irtifak hakkı yararına kabul edilen devir çekleri değil. Seçenek C, analizi karıştırmaktadır: ilgili tescil, ibraz edilen araziye karşı bir yüktür, mülkiyete ilişkin geçerli bir yasal irtifak hakkı olabilmesi için hakkın ARAZİ'ye (kişisel olarak satıcıya değil) fayda sağlaması gerekir ve bunlar dört standart konu değildir.
C. Hiçbir şey yapılmasına gerek yoktur, çünkü kiranın verildiği mülkiyet hakkı zaten kayıtlıdır.
B. Kira sözleşmesinin yedi yıldan fazla bir süre için verilmiş olması nedeniyle esasen kendi adına tescil edilmiş olması gerekir; kiracının başvurması gerekmektedir.
C. Kira sözleşmesi 21 yıldan kısa olduğundan ve dolayısıyla öncelikli faiz olarak geçerli olduğundan hiçbir şey yapılmasına gerek yoktur.
D. Ev sahibinin kira kontratını tescil ettirmek için başvurması gerekir çünkü geri alma hakkı ev sahibine aittir.
E. Kira sözleşmesi yalnızca mülkiyet hakkı karşılığında belirtilmelidir; kendi tescilli unvanına ihtiyaç duymaz.
Answer & explanation
Kayıtlı bir mülkten yedi yıldan daha uzun bir süre için kira verilmesi, 2002 tarihli Tapu Kanunu'nun 27(2)(b)(i) maddesi uyarınca zorunlu olarak kaydedilebilir bir tasarruftur. Dokuz yıllık bir süre yedi yılı aşmaktadır, bu nedenle kira sözleşmesinin esasen kendi tapusu ile kaydedilmesi gerekir; Kayıt tamamlanana kadar kanunen faaliyet göstermez (s.27(1)). Tasarrufun tescili için başvuruda bulunan kişi, tasarruf sahibi, yani kiracıdır. Bu nedenle B seçeneği doğrudur. A seçeneği yanlıştır: Tetikleyici, mülkiyetin zaten kayıtlı olup olmadığı değil, sürenin uzunluğudur. C seçeneği yanlıştır: İlgili eşik 21 yıl değil, yedi yıldır; Yedi yılı aşan bir kiralama, Çizelge 3 (yedi yıl veya daha kısa süreli kısa kiralamaları koruyanlar) uyarınca yalnızca öncelikli faiz olarak geçerli olamaz. D seçeneği yanlış: Kayıt için başvuran ev sahibi değil, kiracıdır (disponee). Seçenek E yanlıştır: Yedi yılı aşan bir kira sözleşmesi, yalnızca kayıt yerine bir bildirim değil, kendi tescilli mülkiyetini gerektirir (ve Sicil Dairesi aynı zamanda ev sahibinin mülkiyet hakkına karşı da bir bildirimde bulunacaktır).
C. Alıcı, eksik devirde belirtilen kısıtlayıcı sözleşmelere, bunların kesin koşulları kayıttan okunamasa bile bağlı olacaktır.
B. Şartları sicilden tespit edilemediğinden, alıcı sözleşmelere bağlı olmayacaktır.
C. Alıcı, kayıtta belirtilmiş olsun ya da olmasın, mülkle ilgili her türlü sözleşmeye bağlı olacaktır.
D. Alıcı, yalnızca sözleşmelerin masraflar defterinde tam olarak belirtilmesi durumunda bağlı olacaktır.
E. Yukarıdakilerin hiçbiri; sözleşmeler, sicil kaydına bakılmaksızın öncelikli menfaatler olarak yürürlüğe girer.
Answer & explanation
Kısıtlayıcı taahhütler, masraflar kaydına bir bildirimin girilmesiyle korunur ve alıcı, böyle bir bildirimle korunan menfaatlere tabi olur (ss.29-32 Tapu Kanunu 2002). Giriş 2, 1999 devrindeki kısıtlayıcı sözleşmelere açıkça atıfta bulunmaktadır; dolayısıyla, Tescilde hiçbir kopya bulunmamasına ve ifadeler çoğaltılmamasına rağmen bunlar korunur ve alıcıyı bağlar; alıcı sözleşmelerle sabittir ve tapu/tazminat talep etmelidir. A seçeneği doğrudur. Seçenek B yanlıştır: Kayıt defterinde tam koşullar mevcut olmasa bile, alıcı belirtilen giriş nedeniyle bağlıdır. Seçenek C yanlıştır: Kayıtlı bir araziyi satın alan kişi, 'herhangi bir türden' her türlü sözleşmeyle değil, yalnızca uygun şekilde korunan (veya ağır basan) menfaatlerle bağlıdır. D seçeneği yanlıştır: koruma, sözleşmelere atıfta bulunan bildirimden kaynaklanmaktadır; Sözleşmelerin bağlayıcı olması için tam olarak düzenlenmesine gerek yoktur. Seçenek E yanlıştır: kısıtlayıcı sözleşmeler, öncelikli çıkarlar olarak değil, bildirimle korunur ve buradaki giriş, etkin korumadır.
A. Yerel Yönetimin Soruları (CON29).
B. Yerel Arsa Harçları Araştırması (LLC1).
C. Yerel Yönetimin İsteğe Bağlı Soruları (CON29O).
D. HM Tapu Sicili'nden alınan resmi kayıt kopyaları.
E. HM Tapu Sicili'nde OS1 öncelikli arama.
Answer & explanation
Mülke bitişik bir yolun kamu harcamaları karşılığında bakımı yapılabilecek bir otoyol olup olmadığı (s.36 Karayolları Kanunu 1980 kapsamında kabul edilmiştir), Yerel Yönetimin standart Soruları CON29 ile ortaya çıkar, dolayısıyla A doğrudur. B yanlıştır: LLC1 yolların sahiplenme durumunu değil, kayıtlı yerel arazi ücretlerini (örn. mali masraflar, ağaç koruma emirleri, planlama kısıtlamaları) ortaya koymaktadır. C yanlıştır çünkü CON29O belirli işlemler için seçilen isteğe bağlı sorguları (örneğin yol teklifleri, kamuya açık yollar, gaz boru hatları) içermektedir; benimsenen temel yol bilgileri isteğe bağlı sette değil, standart CON29'dadır. D yanlış: HM Tapu Sicili'nin resmi kopyaları, yolların kamuya açık olup olmadığını değil, tescilli mülkiyeti (mülkiyet, harçlar, haklar) gösterir. E yanlıştır: OS1, alıcının başvurusunu koruyan kayıtlı arazide tamamlanma öncesi öncelikli aramadır; otoyolun benimsenmesi hakkında hiçbir bilgi vermiyor.
A. Tapu sınıfını müşteriye bildirin, ipotek kredisi verenin gereksinimlerini kontrol edin, tapu tazminat sigortasını değerlendirin ve tavsiyelerde bulunun ve tapunun mutlak sigortaya yükseltilip yükseltilemeyeceğini değerlendirin.
B. Müşteriyi bilgilendirin ancak başka bir adım atmayın çünkü HM Tapu Sicili kayıtlı her tapuyu tam olarak garanti eder ve herhangi bir kusur için tazminat ödeyecektir.
C. Müşteriye, mülkiyet hakkının herhangi bir endişe yaratmadığına, çünkü bu tür tapuların ortak olduğuna ve mutlak tapu kadar iyi olduğuna dair güvence verin.
D. Müşteriye derhal geri çekilmesini tavsiye edin, çünkü zilyetlik mülkiyeti hiçbir zaman güvenli bir şekilde kabul edilemeyecek kusurlu bir sınıftır.
E. Tapu sınıfı, alıcıyı ilgilendirmeyen dahili bir Tapu Sicili meselesi olduğundan, tapu sınıfından bahsetmeden normal şekilde ilerleyin.
Answer & explanation
Mülkiyet hakkı, mülk sahibinin, mülkiyet hakkının veya olumsuz zilyetlik yoluyla iddiaların belgesel kanıtını sunamadığı durumlarda verilir; Devlet garantisi, ilk tescilden önce var olan veya doğabilecek herhangi bir mülkü, hakkı veya menfaati kapsamaz. Mutlak olmayan herhangi bir mülkiyet hakkı için, alıcının avukatı şunları yapmalıdır: durumu müşteriye bildirmeli; ipotek varsa, borç verenin gereksinimlerini kontrol edin (ve ayrıca borç veren adına hareket edildiğinde, borç verene bilgi verildiğinden emin olun - aksi takdirde bir çelişki vardır); tapu tazminatı sigortasını değerlendirmek ve tavsiyede bulunmak; ve mutlak tapuya yükseltme olasılığını göz önünde bulundurun (örneğin, eksik tapuların bulunması veya gerekli sürenin geçmesi durumunda). A bunu doğru bir şekilde ifade ediyor. B yanılıyor çünkü mülkiyet hakkı garantisi tam değil sınırlı, dolayısıyla otomatik tazminata güvenmek yanlış. C yanlıştır: mutlak başlık 'kadar iyi' değildir ve öylece bir kenara atılamaz. D yanlış çünkü geri çekilme kaçınılmaz bir tepki değil; Risk genellikle sigorta ve borç verenin onayı ile yönetilebilir. E yanlıştır çünkü başlık sınıfı açıkça konuyla ilgilidir ve rapor edilmesi ve ele alınması gerekir.
A. CRAR, yalnızca kira sözleşmesinin ev sahibinin kiracının mallarına el koymasına ve satmasına izin veren açık bir madde içermesi durumunda geçerlidir; böyle bir madde olmadan CRAR kullanılamaz.
B. CRAR yalnızca kira sözleşmesinin yazılı olduğu ve ödenmemiş net anapara kirasının en azından öngörülen minimum tutarda (yedi günlük kira) olduğu durumlarda kullanılabilir; icra memuru, malların kontrolünü ele geçirmeden önce kiracıya en az yedi gün önceden icra bildiriminde bulunmalı ve malların satılabilmesi için ek bir bildirim ve minimum sürenin geçmesi gerekir.
C. Bayan Verma, herhangi bir kiranın ödenmemesi durumunda bir icra memuruna mallara derhal el koyması talimatını verebilir ve bunları kiracıya herhangi bir bildirimde bulunmaksızın hemen satabilir.
D. Bayan Verma asgari gecikme süresini beklemeli ve bildirimde bulunmalıdır; ancak bildirim süresi sona erdiğinde, başka bir satış bildiriminde bulunmaksızın mallara aynı gün el koyabilir ve satabilir.
E. CRAR, hizmet bedeli, sigorta kirası ve faiz dahil olmak üzere, kira sözleşmesi kapsamında ödenmesi gereken tüm meblağlara uygulanır ve Bayan Verma, sertifikalı bir icra memuru kullanmadan kişisel olarak mallara girebilir ve malları çıkarabilir.
Answer & explanation
CRAR (Mahkemeler, Mahkemeler ve İcra Yasası 2007, Bölüm 3 ve Malların Kontrolüne Geçme Yönetmeliği 2013) yalnızca yazılı olarak kira sözleşmesi kapsamında kiralanan ticari tesisler ve yalnızca ödenmemiş net 'kira' (KDV, faiz, hizmet bedeli ve sigorta kirası hariç ana kira) için geçerlidir. En az yedi günlük net kira ödenmemiş olmalıdır. Sertifikalı bir icra memuru, malların kontrolünü ele geçirmek üzere girmeden en az yedi gün önce bir icra bildirimi sunmalıdır; Mallar kontrol altına alındıktan sonra acente, malların satılabilmesi için kiracıya asgari bir bildirim daha (en az yedi net gün) vermelidir. Seçenek B bu gereksinimleri doğru bir şekilde karşılamaktadır. A yanlış: CRAR, kira sözleşmesindeki açık bir hak kaybı/tehlike maddesine bağlı olmayan, yasal bir kendi kendine yardım çözümüdür. C yanlıştır: Asgari bir gecikme eşiği ve zorunlu icra bildirimi vardır ve mallar gerekli bildirim olmadan satılamaz. D yanlıştır: Satışa ilişkin ayrı bir bildirim ve satıştan önce ilave bir asgari süre gereklidir; aynı gün satışa izin verilmez. E yanlış: CRAR ana kirayla sınırlıdır (hizmet ücreti, sigorta kirası veya faiz değil) ve ev sahibi tarafından şahsen değil, sertifikalı bir icra memuru tarafından gerçekleştirilmelidir.
A. Arsa Harçları Departmanında, yaşadığı ilgili ilçeleri belirterek, yalnızca iflasla ilgili bir arama yapın (Bay Chen'in adına karşı Tapu Harçları Kayıtlarında arama yapın).
B. Bay Chen'den iflas etmediğini ve beklemede olan bir dilekçe olmadığını teyit eden kişisel bir taahhütname imzalamasını isteyin.
C. Satın alınan mülkün adresine göre Yerel Arsa Harçları araştırması yapın.
D. HM Tapu Dairesi'nde mülkün tapusuna göre bir Dizin Haritası araştırması yapın.
E. Herhangi bir işlem yapmayın çünkü kişinin iflas durumunu tamamlamadan önce kontrol etmenin güvenilir bir yolu yoktur.
Answer & explanation
Bireylere karşı verilen iflas emirleri ve bekleyen iflas dilekçeleri, Arsa Harçları Departmanında (Merkezi Arsa Harçları Sicili) kaydedilmekte ve kişinin ikamet ettiği ilgili ilçeler belirtilerek, kişinin adına göre yapılan bir arama (sadece K16 iflas araması) ile ortaya çıkarılmaktadır. Bu, borç verenin avukatının borçlunun iflas etmediğini ve beklemede olan bir dilekçe olmadığını doğrulamak için attığı standart tamamlama öncesi adımdır, dolayısıyla A seçeneği doğrudur. B yanlıştır: Borçlunun taahhütü bağımsız bir doğrulama değildir ve borç verenin kamu sicilini kontrol etme talimatını karşılamamaktadır. C yanlıştır: Yerel Arazi Harçları araştırması, bir kişinin iflasını değil, yerel makama kayıtlı araziyi etkileyen konuları (örneğin planlama masrafları) ortaya çıkarır. D yanlış: Dizin Haritası araması arazinin kayıtlı olup olmadığını ve tapu numarasını tanımlar; borçlunun iflası hakkında hiçbir şey söylemiyor. E yanlış çünkü güvenilir bir çek var, yani Tapu Harçları Dairesi'nde isme karşı iflas araştırması yapılıyor.
C. Firma ticari bir işlemde asla hem alıcı hem de borç veren adına hareket edemez çünkü bu tür işlemler her zaman çıkar çatışmasını içerir.
B. İpoteğin standart şartlarda olması ve firmanın herhangi bir çıkar çatışması veya herhangi bir çıkar çatışması veya önemli bir risk bulunmadığı konusunda tatmin olması koşuluyla, firma her ikisi adına da hareket edebilir.
C. Firma, konuyu yalnızca bir konut işlemi olarak ele alırsa ve borç verenin koşulları standartsa her ikisi adına da hareket edebilir.
D. Firma her ikisi adına da hareket edemez çünkü alıcı ile borç veren arasında esasen ortak bir çıkar yoktur.
E. Firma her ikisi adına da hareket edebilir çünkü ticari bir ipotek konusunda borç alan ve borç veren adına hareket etmek herhangi bir çatışma riski taşımaz.
Answer & explanation
Bu, borçlu ve borç veren adına hareket etmede uygulanan SRA Avukatlar için Davranış Kuralları Paragraf 6.2'deki çıkar çatışması kurallarını test eder. Başlangıç noktası, bir avukatın iki müvekkil arasında bir çatışmanın veya ciddi bir çatışma riskinin olduğu durumlarda hareket etmemesi gerektiğidir. Bununla birlikte, bir ipoteğin standart şartlarda olduğu durumlarda (bir 'standart ipotek'), borçlunun ve borç verenin çıkarları genellikle uyumludur ve firma herhangi bir çatışma olmadığına karar verebilir ve her ikisi adına da hareket edebilir. Bu hem ticari hem de konut işlemleri için geçerlidir. B seçeneği bunu doğru bir şekilde yakalıyor. A seçeneği yanlıştır: ticari anlaşmalar için genel bir yasak yoktur; test, bir çatışmanın var olup olmadığı veya muhtemel olup olmadığıdır. C seçeneği yanlıştır çünkü işlem konut değil ticari bir işlemdir ve analiz işlemin yeniden tanımlanmasına bağlı değildir. D seçeneği yanlıştır: ilgili geçiş noktası, 'esasen ortak çıkar' istisnası değil (bu, 6.2(a) Paragrafının ayrı bir kısmıdır ve her halükarda burada ortak bir çıkar mevcuttur), standart bir ipotek üzerinde ihtilafın olmamasıdır. E seçeneği yanlış çünkü konumu abartıyor; Standart dışı veya özel olarak müzakere edilmiş bir ticari ipotek kolaylıkla bir çatışmaya neden olabilir, bu nedenle firmanın hiçbir risk üstlenmemek yerine her vakayı değerlendirmesi gerekir.
A.14 gün
B.21 gün
C.30 iş günü
D. 30 takvim günü
E.2 ay
Answer & explanation
Bu, Tapu Kayıt Kuralları 2003 uyarınca kayıtların tamamlanma öncesi aramasını test eder. Kayıtlı bir tapu önceliğine sahip resmi bir arama (Form OS1 veya kısım için OS2), arama sonucu tarihinden itibaren 30 iş (çalışma) günü öncelik süresi verir (r.131 Tapu Kayıt Kuralları 2003). Alıcının (ve borç verenin) tasarrufun tescili için yaptığı başvurunun, bu öncelik süresi içinde Tapu Siciline ulaşması koşuluyla, 'kayıt boşluğuna' karşı koruma sağlamak üzere, arama sertifikası tarihinden sonra sicile yapılan herhangi bir girişe göre öncelik kazanır. C seçeneği doğrudur. A Seçeneği (14 gün), B Seçeneği (21 gün) ve E Seçeneği (2 ay) yalnızca yanlış dönemlerdir. D Seçeneği (30 takvim günü) yaygın bir tuzaktır: süre takvim günü değil 30 iş günüdür; bu pratikte maddi olarak daha uzundur, dolayısıyla D yanlıştır.
A. Yıllık kira, KDV, temerrüt faizi, hizmet bedeli ve hizmet bedeline ilişkin KDV'den oluşan 10.693,61 £.
B. £9.618,41, yıllık kirayı, yıllık kiraya ilişkin KDV'yi ve gecikme faizini içerir.
C. 11.038,61 £, yıllık kira, hizmet bedeli, sigorta kirası, KDV ve bunların faizinden oluşur.
D. CRAR kapsamında KDV ve faizin geri alınamaması nedeniyle yalnızca yıllık kirayı kapsayan 8.000,00 £.
E. 8.018,41 £, yalnızca yıllık kira ve temerrüt faizinden oluşur, çünkü KDV CRAR kapsamında asla geri alınamaz.
Answer & explanation
CRAR (Malların Kontrolünün Alınması Düzenlemeleri ile birlikte 2007 tarihli Mahkemeler, Mahkemeler ve İcra Yasasının 12. Çizelgesi), söz konusu kiraya ilişkin KDV ve faizle birlikte yalnızca mülkün mülkiyeti ve kullanımı için ödenecek asıl (saf) kiranın geri alınmasına izin verir. Kira sözleşmesinde 'kira' olarak ayrılan ancak esas hizmet bedeli, sigorta kirası veya diğer yan giderler kapsamındaki meblağlar, kiralama onları nasıl etiketlerse etiketlesin, CRAR aracılığıyla geri alınamaz. Burada geri kazanılabilir tutar, yıllık kira (8.000 £) artı %20 oranında KDV (1.600 £) artı yıllık kiranın gecikme faizi (18,41 £), yani 9.618,41 £'dur. B doğrudur. A yanlıştır çünkü hizmet bedeli (ve üzerindeki KDV) CRAR kapsamında geri alınamaz. C de aynı sebepten dolayı yanlıştır ve sigorta kirası da hariç tutulmuştur. D, CRAR'ın ana kira üzerinde izin verdiği KDV ve faizi yanlışlıkla hariç tutmaktadır. E yanlış bir şekilde KDV'nin hiçbir zaman geri alınamayacağını belirtiyor - Ev sahibinin vergi ödemeyi tercih ettiği durumlarda ana kiradaki KDV geri alınabilir.
A. Yararlı ortak kiracılar olarak, hayatta kalma hakkının işlemesi ve hayatta kalanın ilk ölümde otomatik olarak tamamını alması için.
B. Her payın vasiyetle bırakılabilmesi için, eşit paylarda ortak intifa hakkı sahibi kiracılar olarak.
C. Borç verenin yalnızca lisans sahipleri olarak, ipotek ödenene kadar herhangi bir intifa hakkı olmaksızın.
D. Yararlı mülkiyetin biçimini belirtmeden, daha sonra ima edilmek üzere yasal ve adil ortak sahipler olarak.
E. Yasal ve intifa hakkı sahibi özel amaçlı bir araç şirketinin hissedarları olarak.
Answer & explanation
Evli bir çiftin evlilik evinin satın alınmasına eşit katkıda bulunduğu ve hayatta kalanın ilk ölümü otomatik olarak üstlenmesini istediği durumlarda, standart tavsiye yararlı bir ORTAK KİRALIKtır. Müşterek kiracılık kapsamında, ortak mal sahipleri tüm intifa hakkı sahibi mülkü bir arada tutarlar ve hayatta kalma hakkı (jus accrescendi), vasiyetname dışında, ölüm üzerine otomatik olarak hayatta kalana geçer. A seçeneği doğrudur. B Seçeneği (ortak kiracılık) buradaki genel tavsiye olarak yanlıştır: hayatta kalma şansı olmayan farklı, tasarlanabilir paylaşımlar yaratır; bu, hayatta kalmayı isteyen tipik eşit katkıda bulunan evli çift için değil, tarafların eşit olmayan bir şekilde katkıda bulunduğu veya kendi paylarını vasiyetle bırakmak istedikleri durumlarda uygundur. C seçeneği yanlıştır: ipotek borçluları lisans sahibi durumuna düşürmez; borç verenin sorumluluğuna tabi olan yasal ve intifa hakkı sahibi mülkü ellerinde tutarlar. D Seçeneği yanlıştır ve yanıt vermemektedir: soru özellikle BENEFICIAL holdinginin biçimini sormaktadır ve TR1, adil menfaatin nasıl elde tutulduğuna ilişkin açık bir beyanı gerektirmektedir. Seçenek E yanlıştır: Bir SPV şirket yapısı, bir aile evi satın almak için değil, ticari/yatırım amacıyla kullanılmaktadır.
C. Bankanın ipotek değerlendirmesine güvenin, çünkü banka, mülk sağlam olmadığı sürece kredi vermeyecektir.
B. Piyasa değerini doğrulamak için kendisine ait bir temel değerleme raporu yaptırır.
C. Mülkün yaşı ve inşaatı dikkate alınarak tam bir yapısal (bina) araştırması yaptırın.
D. Mevcut en kapsamlı anket olan bir ev satın alma raporu yaptırın.
E. Satıcının tüm fiziksel kusurları açıklama yükümlülüğü altında olması nedeniyle herhangi bir inceleme yapılmasına gerek yoktur.
Answer & explanation
C doğrudur. En ayrıntılı inceleme, eski mülkler, olağandışı inşaatlar veya kötü durumdaki mülkler için önerilen tam yapısal (bina) incelemedir. 1875 yılında inşa edilmiş bir çiftlik evi açıkça bu kategoriye girmektedir, bu nedenle yüksek maliyetine rağmen tam bir yapısal inceleme uygun tavsiyedir. A yanlıştır: ipotek değerlemesi, mülkün yeterli güvenlikte olduğunu doğrulamak için yalnızca borç verenin yararına yapılır; bu bir durum araştırması değildir ve alıcı buna güvenemez. B yanılıyor: Bir alıcının kendi temel değerleme raporu yalnızca piyasa değerini doğruluyor ve durum hakkında çok az şey ortaya koyuyor - Viktorya dönemine ait bir mülk için yetersiz. D yanlıştır: ev satın alma raporu orta düzeyde ayrıntıya sahiptir ve eski veya standart dışı mülkler için uygun değildir; en kapsamlı araştırma değil. E yanlıştır: sınırlı istisnalar dışında, ihtar alıcısı ilkesi mülkün fiziksel durumu için geçerlidir - satıcı fiziksel kusurları açıklamak zorunda değildir, tam da bu nedenle alıcının araştırma yapması gerekir.
A. Satıcının mülkiyetini ilk kez araştırmak, aksi halde bu ancak tamamlandıktan sonra yapılır.
B. Resmi kopyaların takastan önce alınmasından bu yana sicilde yapılan değişiklikleri ortaya çıkarmak ve alıcı ile borç verene kayıt için bir öncelik süresi tanımak.
C. Satıcının mülkün kayıtlı sahibi olduğunu ilk kez teyit etmek.
D. Alıcının transferini değil, yalnızca borç verenin ücretini koruyan bir öncelik süresi elde etmek.
E. Alıcının avukatının, SDLT amaçları doğrultusunda sonucu HM Gelir ve Gümrük Dairesi'ne raporlaması gerekliliğini karşılamak.
Answer & explanation
B doğrudur. Sözleşmeler değiştirilmeden önce tapu araştırılır ve satıcının kayıtlı mal sahibi olduğu teyit edilir. OS1 resmi araştırmasının iki yönlü bir amacı vardır: (i) tapu ön sözleşmesinin araştırılması için kullanılan resmi kopyaların tarihinden bu yana sicile herhangi bir giriş yapılıp yapılmadığını açıklamak; ve (ii) alıcının kayıt başvurusunu yapması gereken bir öncelik süresi (arama sonucu tarihinden itibaren 30 iş günü) elde etmek ve başvuruyu araya giren herhangi bir girişe karşı korumak. Aramanın borç veren adına yapılması halinde, öncelik süresinin korunması, borç verenin ücretinin yanı sıra alıcının devrini de kapsar. A ve C yanlıştır: Tapu araştırması ve kayıtlı mal sahibinin teyidi, tamamlama öncesi aramayla değil, takastan önce yapılır. D yanlıştır: Borç verenin adının aranması yalnızca borç vereni değil, hem alıcıyı hem de borç vereni korur. E yanlıştır: OS1, Tapu Sicili öncelikli bir aramadır; SDLT raporlaması ve HMRC'ye ödeme, OS1'in amacı ile ilgisi olmayan, SDLT iadesi yoluyla ayrı bir tamamlama sonrası adımdır.
A. Paydaş olarak depozitoyu tamamlanana kadar bekletmek.
B. Alıcının temsilcisi olarak.
C. Satıcının emlakçısının temsilcisi olarak.
D. Satıcının temsilcisi olarak.
E. Avukatın tercihine bağlı olarak, satıcının temsilcisi veya paydaş olarak.
Answer & explanation
Doğru: D. Depozito satıcının avukatı tarafından SATICI'NIN VEKİLİ olarak tutulduğu durumda, sözleşmeler değiştirilir değiştirilmez satıcıya bırakılabilir, böylece satıcı bunu hemen kullanabilir (burada kişisel borçlarını ödemek için). A yanlıştır: Paydaş parayı her iki taraf adına elinde tutar ve tamamlanıncaya kadar parayı elinde tutmalıdır (Standart Satış Koşulları varsayılanı), bu da satıcının parayı şimdi kullanma isteğini geçersiz kılar. B yanlıştır: Alıcının temsilcisi olarak tutmak, parayı alıcı tarafının kontrol ettiği anlamına gelir; para satıcıya verilmez ve parayı satıcının değil, alıcının avukatı tutar. C yanlıştır: emlakçının depozito alma hakkı yoktur, bu nedenle asla emlakçının temsilcisi olarak tutulmaz. E yanlıştır: Yalnızca 'satıcının temsilcisi' sıfatı anında kullanımı garanti eder; 'Ya... ya da paydaş' teklifinde bulunulması bunu sağlamaz, çünkü paydaş kanadı derhal serbest bırakılmayı engelleyecektir, dolayısıyla E tek en iyi cevap değildir.
A. Bay Adeyemi'nin ölüm belgesinin onaylı bir kopyasının tamamlanmasının ardından verilmesi konusunda ısrarcı olun.
B. Herhangi bir intifa hakkının aşılması için Bayan Adeyemi'nin transfere katılacak ikinci bir kayyum atamasını talep edin.
C. Bay Adeyemi'nin kişisel temsilcilerinin, Bayan Adeyemi'ye kendi hissesine ilişkin yazılı muvafakatname vermesini talep etmek.
D. Bay Adeyemi'nin temsil iznine ilişkin herhangi bir fesih belgesinin onaylanmadığını kontrol edin.
E. Alıcıyı korumak için tamamlanmadan önce bir Form A kısıtlamasının girilmesini zorunlu kılın.
Answer & explanation
Mülkiyet sicilinde herhangi bir kısıtlamanın bulunmaması, alıcıya, ortak sahiplerin ortak kiracılar olarak intifa hakkına sahip olduklarını belirtir (ortak kiracı olarak tutmuş olsalardı, ikinci bir mütevelli heyetinin aşırı yetki kullanmasını gerektiren bir Form A kısıtlaması ortaya çıkacaktı). Yararlı müşterek kiracının ölümü üzerine, ölen kişinin menfaati, hayatta kalma yoluyla otomatik olarak hayatta kalan kişiye geçer ve hayatta kalan kişi, hem yasal hem de intifa hakkına herhangi bir güven olmaksızın sahip olur. Bu nedenle alıcı, yalnızca hayatta kalan kişiden iyi bir tapu alır ve ihtiyaç duyulan tek kanıt, ortak malikin gerçekten öldüğüne dair kanıttır: dolayısıyla A seçeneği doğrudur (ölüm belgesinin onaylı bir kopyası). B Seçeneği yanlıştır çünkü A Formu kısıtlaması olmadığında, aşırı erişime yönelik bir güven menfaati yoktur ve ikinci bir mütevelli gereksizdir. C seçeneği yanlıştır çünkü ortak kiracının payı, kişisel temsilcilerin vasiyeti veya onayına tabi tutulamaz; hayatta kalma ile geçer, bu nedenle PR'lerin onaylayacak hiçbir şeyi yoktur. D seçeneği yanlıştır çünkü bir fesih muhtırası yalnızca sicilde bir kısıtlama ile korunduğu takdirde geçerlidir; kayıtlı arazide korumasız bir ayrılma alıcıyı bağlamaz ve buradaki kayıtta da böyle bir durum görülmez. E seçeneği yanlıştır çünkü A Formu kısıtlaması yalnızca hayatta kalanın tek başına hak sahibi olmadığı durumlarda (yani ortak kiracılık) uygun olabilir; burada durum böyle değildir; bir konuda ısrar etmek yanlış anlaşılma olur.
A. Kira sözleşmesi kapsamında ödenecek arsa bedeli ve bugüne kadar ödendiğine dair belge.
B. Ödenmemiş borçlar ve beklenen büyük işler de dahil olmak üzere hizmet ücreti pozisyonu.
C. Kimin sigortalayacağı ve sağlanan teminat dahil olmak üzere bina sigortası düzenlemeleri.
D. Değişiklikler için gerekli izinler de dahil olmak üzere, kira sözleşmesindeki taahhütlere uygunluk.
E. Yukarıdakilerin hiçbiri - her biri böyle bir daire için ilgili ve uygun bir kira mülkiyeti araştırması değildir.
Answer & explanation
Bir bloktaki kiralık bir dairede listelenen konuların her biri yetkili bir nakliyecinin soracağı temel sorulardır. Zemin kirası: Alıcının, borçları veya anlaşmazlıkları devralmaktan kaçınmak için tutarı ve güncel olarak ödendiğini (net bir son makbuz) onaylaması gerekir. Hizmet bedeli: Alıcı, ücretlerin seviyesini, herhangi bir borcu (mülkle ilgili olabilecek) ve vadesi büyük bir faturanın gelebileceği yaklaşan büyük işleri kontrol etmelidir. Sigorta: Borç verenler, binanın kapsamlı bir dizi tehlikeye karşı tam eski durumuna döndürme değeri için sigortalanmasını talep eder; Daire kiralamalarında genellikle ev sahibinin sigorta yaptırması gerekir, dolayısıyla alıcının poliçenin bir kopyasını alması gerekir. Taahhütler: Alıcının, bilinen herhangi bir ihlalin bulunmadığının (örneğin, herhangi bir değişikliğin ev sahibinin izniyle yapıldığı) teyit edilmesi gerekir; çünkü olağanüstü ihlaller, hak kaybına veya düzeltme masraflarına yol açabilir. A'dan D'ye kadar olan seçeneklerin her biri gerçek ve uygun bir kira sorgulaması olduğundan, E seçeneği ('yukarıdakilerin hiçbiri') doğru cevaptır: listede hariç tutulması gereken hiçbir madde yoktur.
A. Birch Cottage'ın kayıtlı tapu numarasına bir referans.
B. Birch Cottage'ın boş mülkiyetle satılmasına ilişkin hüküm.
C. Satışın en geç tamamlanma zamanını, Elm House'un satın alınmasına ilişkin tamamlanma zamanından daha önce belirleyen özel bir koşul.
D. Birch Cottage'ın alıcısının, uygun şekilde ödenmesi gereken her türlü Damga Vergisi Arazi Vergisinden sorumlu olacağına dair bir hüküm.
E. Mülkü posta adresine ve araziye fayda sağlayan haklara göre tanımlayan bir hüküm.
Answer & explanation
D seçeneği normalde dahil OLMAYAN hükümdür ve bu nedenle cevaptır. Bir satın alma işlemine ilişkin SDLT, 2003 Finans Yasasının işleyişinden kaynaklanan, alıcının kendi sorumluluğundadır; bu durum satıcıyı ilgilendirmez ve satıcının sözleşmesinde ele alınmaz, dolayısıyla böyle bir hükmün eklenmesi gereksiz ve uygunsuzdur. Seçenek A yanlıştır (yani dahil EDİLMELİDİR): kayıtlı bir arazinin satış sözleşmesinde, alıcının tapu çıkarabilmesi için her zaman kayıtlı tapu numarası belirtilmelidir. B seçeneği yanlıştır: Boş mülkiyet, bir konutun satışının standart temelidir. Seçenek C yanlıştır: Satış gelirlerinin bağlantılı bir satın almayı finanse ettiği durumlarda, fonların zincirde mevcut olması için satışın satın alma işleminden önce veya daha geç olmamak üzere tamamlanmasını sağlayan özel bir koşulun eklenmesi mantıklı ve yaygındır. E şıkkı yanlıştır; mülkiyetin tespiti ve haklardan faydalanılması normal bir sözleşme özelliğidir.
A. Öncelikli olarak kayıtlı tapuya ilişkin bir Tapu Resmi araştırması (OS1).
B. Alıcıya karşı yalnızca iflas araştırması (Form K16).
C. Yerel arazi ücretleri araması (LLC1).
D. Merkezi Arazi Harçları Departmanı araştırması (Form K15).
E. Yukarıdakilerin hepsi.
Answer & explanation
A seçeneği doğrudur. Kayıtlı bir tapu için uygun tamamlama öncesi arama, öncelikli bir Tapu Sicili resmi aramasıdır (tümü için OS1 veya kısmı için OS2). Güncel kaydı ortaya çıkarır ve daha da önemlisi, araştırmacının kayıt için yaptığı herhangi bir başvurunun, araya giren girişlere karşı korunduğu sertifikadan itibaren 30 iş günülük bir öncelik süresi verir (Tapu Kanunu 2002 ve Tapu Kayıt Kuralları 2003). Seçenek B yanlıştır: iflas/arsa giderleri iflas araştırması yalnızca borç verenin ödeme gücünü kontrol etmesi gereken bireysel bir borçlunun olduğu durumlarda geçerlidir; burada alıcı bir şirkettir (bu bir iflas araştırması ile değil, bir şirket araştırması ile kontrol edilecektir) ve ipotek olmadan satın almaktadır. Seçenek C yanlıştır: yerel arazi harcı araştırması, tamamlama öncesi arama olarak değil, sözleşme öncesi soruşturmaların bir parçası olarak takastan önce gerçekleştirilir. D Seçeneği yanlıştır: Merkezi Arsa Harçları Departmanı araştırması (K15) yalnızca kayıtsız araziler için geçerlidir; bu başlık kayıtlı olduğundan uygunsuzdur. E seçeneği yanlış çünkü B, C ve D geçerli değil.
A. Satıcının avukatı tarafından sağlanan sözleşme taslağı.
B. Drenaj ve su araması (CON29DW).
C. Tapu Sicili resmi kopyaları ve indeks harita araması.
D. Yerel otoritenin soruşturmalarını (CON29) ve yerel arazi harçları araştırmasını (LLC1) içeren yerel arama.
E. Çevresel (kirlenmiş arazi) arama raporu.
Answer & explanation
Doğru: Seçenek D. Yerel otoritenin standart soruşturmaları (CON29 formu), yol planlarıyla ilgili belirli soruları içerir - herhangi bir arazinin otoyol inşaatı veya iyileştirmesi için edinilip edinilmeyeceği ve mülkün belirli bir yarıçapı içinde yeni yollar, yol genişletme veya değişiklikler için tekliflerin olup olmadığı. Yerel arazi ücretleri araması (LLC1), planlama ve otoyolla ilgili girişler gibi kayıtlı ücretleri ortaya çıkarır. Yani alıcının yol genişletme veya çevre yolu planına ilişkin endişeleri burada yanıtlanıyor. Seçenek A yanlıştır: ihtar uyarınca satıcının sözleşmede bilinen bir yol planını gönüllü olarak istemesine gerek yoktur (bu, tapu kusuru değildir); Satıcının doğrudan bir soruyu dürüstçe yanıtlaması gerekse de, sözleşmeye bakılacak yer yanlıştır. B seçeneği yanlıştır: Drenaj ve su arama sadece su şebekesi, kanalizasyon, drenaj ve bağlantı konularıyla ilgilidir, yol planlarıyla değil. C seçeneği yanlıştır: Tapu endeksi haritası araması, yerel otoyol tekliflerini değil, tapunun kayıtlı olup olmadığını ve tapu numarasını gösterir. Seçenek E yanlıştır: Çevresel bir araştırma, planlanmış yol çalışmalarını değil, kirlenmeyi, su baskını ve zemin stabilitesi riskini ele alır.
C. Karısının ölüm belgesini alıcıya ibraz ettikten sonra hayatta kalan tek mal sahibi olarak satış yapabilir.
B. Sözleşmeyi ikisinin birlikte yürütmesi ve devretmesi için ikinci bir mütevelli ataması gerekir, böylece hakkaniyetli çıkarların ötesine geçilir.
C. Devam etmeden önce mahkemeden satışa izin veren bir karar alması gerekir.
D. Hayatta kalan yasal sahip olarak tüm intifa hakkı hayatta kalma yoluyla kendisine geçtiği için tek başına satabilir.
E. Taşınmazı satabilmesi için önce rıza ile kendisine devretmesi gerekir.
Answer & explanation
Doğru: B Seçeneği. Kısıtlama, hakkaniyetli mülk sahiplerinin kiracı olarak ortak olduğu durumlarda ortaya çıkan standart 'Form A' kısıtlamasıdır. Hayatta kalan tek mal sahibinin sermaye parası için geçerli bir makbuz vermesini engeller, çünkü ortak bir kiracılıkta intifa hakkı üzerinden hayatta kalan yoktur - ölen kişinin payı onun vasiyetine (burada hayır kurumuna) geçer. Satış için, hayatta kalanın ikinci bir kayyum ataması gerekir, böylece sermaye parası (en azından) iki mütevelliye ödenir, bu da intifa menfaatlerini aşar (s.2 ve s.27 LPA 1925) ve kısıtlamayı karşılar. A Seçeneği yanlıştır: Ölüm belgesinin ibraz edilmesi yalnızca ortak kiracılık için yeterlidir (hayatta kalanların tek başına satabildiği durumlarda); burada A Formu kısıtlaması ortak bir kiracılığı göstermektedir. Seçenek C yanlıştır: kısıtlamanın bir mahkeme kararına atıf yapması, aşırı erişime alternatiftir, ancak sıradan, doğru nakil çözümü, dava açmak değil, ikinci bir kayyum atamaktır. D Seçeneği yanlıştır: Ortak kiracılık söz konusu olduğunda intifa payının hayatta kalması söz konusu değildir. E seçeneği yanlış: Onay yardımcı olmuyor; tek mal sahibi kısıtlaması yine de acı verici ve kadının yarı payı kocaya değil hayır kurumuna ait.
A. Kiracının mülkün yalnızca bir kısmını devretmesi kesinlikle yasaktır.
B. Tamamının devredilmesine karşı olan sözleşme nitelikli olduğundan (temlik, rıza ile izin verilir), s.19(1)(a) Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1927, rızanın makul olmayan bir şekilde geri alınmaması gerektiğini ima eder.
C. Kiracı dilediği zaman mülkün tamamını devredebilir, ev sahibinin bunu engelleme yetkisi yoktur.
D. Tamamını devretmek için yapılan yazılı muvafakat başvurusu üzerine, ev sahibinin, s.1 Ev Sahibi ve Kiracı Kanunu 1988 uyarınca, reddetmenin makul olmadığı sürece makul bir süre içinde muvafakat vermesi ve herhangi bir ret durumunda yazılı gerekçeler sunması gerekir.
E. Yukarıdakilerin hiçbiri.
Answer & explanation
Bu soru, C olan YANLIŞ ifadesini gerektirir. Bütünün devrine karşı olan sözleşme, şartlı bir sözleşmedir (devrete izin verilir, ancak yalnızca ev sahibinin rızasıyla), dolayısıyla kiracı 'dilediği zaman' devredemez: ev sahibi bunu yapmanın makul olduğu durumlarda yasal olarak reddedebilir. A doğrudur: Parçanın devri kesinlikle yasaktır, çünkü (2) numaralı fıkra sadece bütünün devrine izin vermekte ve (1) numaralı fıkradaki kısmi tahsis yasağını mutlak bırakmaktadır. B doğrudur: s.19(1)(a) 1927 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Yasası, şartlı bir sözleşmeyi tam nitelikli bir anlaşmaya dönüştürür, dolayısıyla rıza makul olmayan bir şekilde geri alınamaz. D doğrudur: rızanın gerekli olduğu durumlarda, s.1 Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1988, ev sahibine yazılı bir başvuruyu makul bir süre içinde ele alma, makul olmayan bir şekilde rızayı geri çekmeme ve ret için yazılı nedenler sunma konusunda yasal bir görev yüklemektedir. C yasayı yanlış ifade ettiğinden cevap budur.
C. Bu kabul edilebilir bir durumdur çünkü ev sahibi, tüm süre boyunca hem devreden hem de devralanla doğrudan sözleşme mahremiyeti yaratma hakkına sahiptir.
B. Bu kabul edilemez çünkü devredenden 1998 yılında verilen bir kira sözleşmesi için yasal olarak yetkili garanti sözleşmesi vermesi istenemez.
C. Bu kabul edilebilir bir durumdur çünkü ev sahibi, 1998 yılında verilen bir kira sözleşmesi için devredenden bir yetkili garanti sözleşmesi imzalamasını talep edebilir.
D. Kabul edilemez çünkü devralan kişiden doğrudan taahhütnamenin devreden tarafından verilmesi gerekir.
E. Devralan kişinin doğrudan sözleşmesinin silinmesi veya devralanın kira sözleşmesi kapsamında kiracı olarak kaldığı süre ile sınırlandırılması gerektiği için kabul edilemez.
Answer & explanation
1998 yılında verilen bir kira, 1995 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı (Sözleşmeler) Yasası uyarınca 'yeni bir kiracılıktır'. Devralan tarafın gelecekteki bir ataması durumunda, 1995 Yasası, devralan kişiyi kiracı sözleşmelerinden (s 5) otomatik olarak muaf tutacaktır. Devralan kişinin sözleşmeleri 'sürenin geri kalanı boyunca' yerine getirmesini gerektiren doğrudan bir sözleşme, otomatik olarak serbest bırakılma sonrasında devralan kişiyi izin verilemez bir şekilde bağlı tutmaya çalışır; Kanunun yayınlanmasını engelleyen herhangi bir hüküm geçersizdir (s 25). Bu nedenle sözleşmenin silinmesi veya devralanın fiilen kiracı olduğu süre ile sınırlandırılması gerekir, dolayısıyla E seçeneği doğrudur. Seçenek C, ev sahibinin yeni bir kiralama için devredenden bir AGA isteyebileceğini doğru bir şekilde belirtmektedir (bir AGA'ya s 16'da açıkça izin verilmektedir), ancak taslaktaki kusuru ele almamaktadır ve dolayısıyla en iyi değerlendirme değildir; B seçeneği tamamen yanlıştır çünkü ayrılan kiracının AGA'sı tam olarak Yasanın yeni kiralamalara izin verdiği şeydir. A seçeneği yanlıştır: Ev sahibi, yasal ibra karşısında devralan kişiyi tüm süre boyunca bağlayamaz. D seçeneği yanlıştır: AGA'nın (devredenin garantisi) ve doğrudan bir sözleşmenin (devralan kişiden) belirtilen taraflardan gelmesi uygundur; sorun, devralan kişinin sözleşmesinin kaynağı değil, süresidir.