Case Law — FLK2 · Розділ 1

Property Law and Practice

1. Обсяг права власності на землю (Розділ 2 Операції з вільним володінням)

Bernstein of Leigh (Baron) v Skyviews and General Ltd [1978] QB 479

Права землевласника на повітряний простір над землею поширюються лише на таку висоту, яка необхідна для звичайного використання та користування землею та спорудами на ній; права не поширюються нескінченно аж до небес. Таким чином, політ з повітря на прийнятній висоті для фотографування не був порушенням.

Key point
Релевантність іспиту: визначає фізичний обсяг того, що набуває покупець, що має значення при консультуванні щодо прав над і під поверхнею в угоді вільного володіння.

2. Обладнання та рухоме майно (Розділ 2 Операції з безкоштовним володінням)

Голландія проти Ходжсона (1872) LR 7 CP 328

Те, чи є предмет пристосуванням (частиною землі) чи рухомим майном, визначається тестом, що складається з двох частин: ступінь приєднання до землі та, що більш важливо, мета приєднання. Предмети, прикріплені для кращого задоволення від землі, як правило, є пристосуваннями.

Key point
Релевантність іспиту: основний тест для визначення того, які предмети автоматично переходять до покупця при продажу землі, часто перевіряється за допомогою запитань про кріплення/обладнання.
Elitestone Ltd проти Морріса [1997] 1 WLR 687

Об’єкт може бути (а) рухомим майном, (б) пристосуванням або (в) частиною самої землі. Споруда (тут дерев’яне бунгало, що спирається на бетонні блоки своєю власною вагою) може становити частину землі, де метою її розміщення на ділянці було чітко створити постійну структуру, навіть без фізичного прикріплення до ґрунту.

Key point
Релевантність іспиту: показує, що мета анексії може зробити навіть неприєднану структуру частиною нерухомості, уточнюючи аналіз ступеня/об’єкта анексії для предметів, включених до продажу.
Botham проти TSB Bank plc (1996) 73 P&CR D1

Застосовуючи випробування ступеня та цільового призначення предмет за предметом, килими, штори та біла техніка вважалися рухомим майном (за відсутності довговічності, очікуваної від нерухомості), тоді як вбудовані кухонні гарнітури та обладнання для ванної кімнати, наприклад крани, були пристосуваннями.

Key point
Релевантність іспиту: надає практичні вказівки по категоріях, які адвокати використовують, коли повідомляють, що залишається з майном, а що продавець може видалити.

3. Формальності для договорів купівлі-продажу (розділ 4 Обмін контрактами)

Firstpost Homes Ltd проти Джонсона [1995] 1 WLR 1567

Договір про продаж або розпорядження часткою землі відповідно до розділу 2 LP(MP)A 1989 має містити всі узгоджені умови в одному документі (або в кожній частині, де відбувається обмін контрактами) і має бути підписаний кожною стороною або від її імені; набране ім'я не є підписом для цих цілей.

Key point
Релевантність іспиту: встановлює суворі формальні вимоги розділу 2, без яких земельний договір є недійсним, що є центральним для консультування щодо дійсності контрактів та обміну.
Total Clothing Ltd проти Guinea Properties Management Ltd (1992) 64 P&CR 452

Розділ 2 LP(MP)A 1989 застосовується лише до виконавчих земельних контрактів; це не перешкоджає сторонам укладати окрему угоду про заставу, і після завершення договору про землю (тут шляхом надання в оренду) додаткова угода не підпадає під дію розділу 2 і залишається обов’язковою.

Key point
Актуальність іспиту: роз’яснює, що не кожна пов’язана угода повинна відповідати розділу 2, важливому, коли умови розподіляються між земельним контрактом і додатковою угодою.

4. Розслідування права власності: переважні інтереси (Розділ 4 Розслідування права власності)

Williams & Glyn's Bank Ltd проти Боланда [1981] AC 487

Бенефіціарний інтерес особи у фактичному зайнятті зареєстрованої землі може бути переважним інтересом, який матиме пріоритет над пізнішим юридичним стягненням. «Фактична окупація» — це звичайне питання факту простою англійською мовою, яке не вимагає, щоб окупант був законним власником.

Key point
Релевантність іспиту: пояснюється, чому покупець або позикодавець повинен з’ясувати, хто займається цією діяльністю, і отримати згоду, що є основним ризиком передачі права власності.

5. Розслідування права власності: перевищення (Розділ 4 Розслідування права власності)

Будівельне товариство Лондонського Сіті проти Флегга [1988] AC 54

Якщо основний капітал виплачується принаймні двом довіреним особам (або трастовій корпорації), бенефіціарні інтереси орендарів перевищуються та переносяться на виручку від продажу; інтерес, який було перевищено, не може також бути переважним інтересом через фактичну окупацію.

Key point
Релевантність іспиту: встановлює правило двох довірених осіб, яке використовують кредитори та покупці, щоб отримати вільний від прибуткових інтересів, практичний контрапункт Боланда.

6. Розслідування права власності: фактичне заняття (Розділ 4 Розслідування права власності)

Abbey National Building Society v Cann [1991] 1 AC 56

Реальне заняття вимагає певної міри сталості та безперервності; відповідною датою для переважаючого інтересу є завершення, а не реєстрація. Підготовчі дії, такі як переміщення меблів незадовго до завершення, не становлять фактичного заняття, а в іпотечному кредиті на придбання немає scintilla temporis, за яким позичальник утримує безоплатно.

Key point
Релевантність іспиту: фіксує час заселення та підтверджує пріоритет заставодержателя придбання, що є ключовим при консультуванні кредиторів щодо права власності та мешканців.

7. Оренда або ліцензія (Розділ 6. Структура та зміст договору оренди)

Стріт проти Маунтфорда [1985] AC 809

Договір, що надає виключне володіння приміщенням на певний термін за орендну плату, створює право оренди незалежно від ярлика, який йому надають сторони; суть угоди, а не її опис, визначає, чи є вона орендою чи ліцензією.

Key point
Актуальність іспиту: провідний орган, що розрізняє оренду від ліцензій, визначає, чи користуються мешканці правами оренди та законним захистом.

8. Визначеність терміну (розділ 6 Структура та зміст договору оренди)

Лейс проти Чантлера [1944] KB 368

Договір оренди повинен мати певну або встановлену максимальну тривалість; термін, наданий «на час війни», був недійсним через невизначеність, оскільки його максимальну тривалість не можна було встановити, коли договір набрав чинності.

Key point
Релевантність іспиту: встановлює визначеність терміну як важливу вимогу для дійсної оренди, повторюваний термін дії оренди SQE1.
Prudential Assurance Co Ltd проти Лондонського залишкового органу [1992] 2 AC 386

Термін, який не розрахований на певну або визначену максимальну тривалість, не може бути дійсною орендою; Угода про надання землі в оренду до тих пір, поки вона не знадобиться для розширення дороги, була недійсною через невизначеність, хоча володіння та сплата орендної плати створювали передбачувану щорічну періодичну оренду.

Key point
Релевантність іспиту: підтверджує та застосовує правило визначеності терміну для фіксованих термінів і показує, як недійсний грант може призвести до неявної періодичної оренди.
Berrisford проти Mexfield Housing Co-operative Ltd [2011] UKSC 52

Угода, яка надає окупацію на невизначений період фізичній особі, де сторони мали намір окупацію протягом усього життя, набуває чинності відповідно до розділу 149(6) LPA 1925 як 90-річний термін, який визначається після смерті, тому правило визначеності терміну не скасовує домовленості.

Key point
Релевантність іспиту: показує сучасний законодавчий шлях, за допомогою якого невизначений термін для особи може бути збережений як 90-річна оренда, уточнюючи правило визначеності.

9. Розірвання договору оренди (Розділ 9 Припинення договору оренди)

Рада району Лондона Хаммерсміт і Фулхем проти Монка [1992] 1 AC 478

Періодична оренда, яку утримують спільні орендарі, може бути припинена шляхом повідомлення про вихід, поданого будь-яким із спільних орендарів, без згоди інших, за відсутності будь-яких протилежних положень договору.

Key point
Релевантність іспиту: Визначає, як правомірно визначаються спільні періодичні оренди, практичний момент у консультуванні щодо припинення оренди та володіння.

10. Угоди щодо оренди: тихе задоволення (Розділ 8 Угоди щодо оренди та засоби правового захисту)

Southwark London Borough Council v Mills [2001] 1 AC 1

Договір про спокійне проживання є перспективним і не зобов’язує орендодавця виправляти недоліки (такі як неналежна звукоізоляція), які існують на дату надання; звичайне використання приміщень іншими орендарями не порушує угоду.

Key point
Релевантність іспиту: визначає обсяг і межі домовленості орендодавця щодо тихого задоволення, коли орендарі скаржаться на незручності.

11. Обмежувальні угоди, що стосуються права власності (Розділ 4 Розслідування права власності)

Тулк проти Моксая (1848) 2 Ph 774, 41 ER 1143

Тягар обмежувальної (негативної) угоди може поширюватися на землю у вільному володінні та зобов’язувати наступника, який звертає увагу, за умови, що угода є негативною, мала на меті працювати з домінуючою землею та приносити їй користь, і торкається та стосується цієї землі; засіб правового захисту - заборона.

Key point
Релевантність іспиту: основоположний авторитет у випадках, коли обмежувальні угоди зв’язують пізніших власників, необхідний під час розслідування та консультування щодо тягаря власності.

12. Позитивні угоди, що впливають на право власності (Розділ 4 Розслідування права власності)

Роун проти Стівенса [1994] 2 AC 310

Тягар позитивної угоди не поширюється на землю у вільному володінні згідно з загальним правом або в рамках справедливості; правонаступник не може бути примушений до виконання позитивного зобов’язання (наприклад, утримання даху в ремонті), взятого попередником.

Key point
Релевантність іспиту: підтверджує, що позитивні угоди не зобов’язують наступників, пояснюючи, чому для передачі права власності потрібні такі механізми, як ланцюжки відшкодування або орендна плата за майно.