1. Право власності та практика — Практичні запитання
Яка з наведених нижче порад є НАЙКРАЩОЮ щодо того, де відповіді можуть розкрити інформацію про існуючий дозвіл на будівництво залу для бінго?
В. Лише пошук за місцевими земельними зборами (LLC1) розкриє щось про дозвіл на будівництво.
B. Лише запити місцевої влади за формою CON29 розкриють інформацію про планування.
C. Лише попередні запити продавця (CPSE) стосуватимуться питань планування.
D. Інформація про планування не може бути отримана шляхом пошуку; покупець повинен звернутися безпосередньо на портал планування.
E. Відповіді на запити CON29 місцевих органів влади, передконтрактні запити продавця (CPSE) і, у відповідних випадках, LLC1 можуть розкривати інформацію про дозвіл на будівництво.
Answer & explanation
Варіант Е правильний. Пошуки передачі часто збігаються, і інформація про існуючий дозвіл на планування може випливати з кількох джерел. Стандартні запити CON29 місцевих органів влади конкретно запитують про дозволи на планування, згоди на регулювання будівництва та повідомлення про примусове виконання/припинення планування; переддоговірні запити CPSE від продавця просять продавця надати копії дозволів і згод, що стосуються власності; а реєстр місцевих плати за землю LLC1 фіксує певні платежі за планування (наприклад, умовні дозволи на планування та розпорядження про збереження дерев). Компетентний адвокат не буде покладатися на один пошук. Варіанти A, B і C є неправильними, оскільки вони стверджують, що релевантним є лише один пошук, що занижує охоплення, що збігається. Варіант D є неправильним: пошуки місцевих органів влади – це саме те, як інформація про планування отримується під час операції з передачі, тому це неправда, що жоден пошук не розкриває її.
Який із наведених нижче станів найкращий, коли адвокат може діяти від інтересів обох сторін?
A. Соліситор може діяти від інтересів обох, лише якщо між ними немає конфлікту інтересів і немає значного ризику виникнення такого конфлікту.
B. Юрист завжди може діяти від інтересів обох сторін у передавальній операції за умови, що кожна з них дасть письмову згоду.
C. Юрист може виступати за обох, оскільки продавець бажає стягувати ПДВ, а покупець не бажає його сплачувати.
D. Юрист може виступати за обох, оскільки продавець веде перегони контрактів з кількома покупцями.
E. Повірений може виступати за обох, оскільки продавець дає покупцеві зобов’язання щодо вільного володіння.
Answer & explanation
Варіант А правильний. Параграф 6.2 Кодексу поведінки SRA забороняє соліситору діяти в разі наявності конфлікту інтересів або значного ризику такого конфлікту, за обмеженими винятками. У транзакції передачі покупця/продавця інтереси сторін зазвичай конфліктують (найбільш очевидно щодо ціни та умов), тому діяти від імені обох, як правило, неприпустимо. Це може бути можливим лише тоді, коли справді немає конфлікту та немає значного ризику його виникнення, наприклад, коли майно дарується або передається між тісно пов’язаними або пов’язаними особами. Варіант B є неправильним, тому що лише згода не може вилікувати фактичний конфлікт між протилежними сторонами транзакції; винятки щодо «суттєвих спільних інтересів» і «конкуренції за ту саму мету» є вузькими і, як правило, не охоплюють звичайні операції покупця/продавця. Кожен із варіантів C, D і E описує обставини, які, за будь-яких умов, радше збільшують, ніж усувають ризик конфлікту (різні позиції щодо ПДВ, контрактна гонка, що наражає покупця на ризик, і надання зобов’язань), тому жоден із них не виправдовує дії для обох сторін.
A. Орендодавець може відмовити в згоді, але орендар може, тим не менш, мати можливість виконувати роботи, використовуючи передбачену законом процедуру поліпшення, якщо суд визнає, що роботи відповідають вимогам.
B. Орендодавець може повністю запобігти роботам, оскільки угода про структурні зміни є абсолютною, і жоден статут не може її переважити.
C. Орендодавець не може відмовити, оскільки в угоді про структурні зміни статут містить умову про те, що у згоді не можна необґрунтовано відмовляти.
D. Орендодавець повинен дати згоду, оскільки в іншому випадку орендар може виконати роботи та автоматично вимагати від орендодавця компенсацію в кінці терміну.
E. Орендодавець може наполягати на тому, щоб роботи проводилися орендодавцем в обмін на збільшення річної орендної плати.
Answer & explanation
Правильно: A. Запропоновані роботи (видалення вітрини, збільшення отвору, встановлення двоскладних дверей) є зовнішніми та структурними, тому вони підпадають під абсолютну угоду щодо зовнішніх/структурних змін — немає застереження про згоду, і термін, який мається на увазі «не бути безпідставно утриманим», не застосовується до абсолютної угоди. Однак, навіть якщо угода є абсолютною, орендар, який бажає зробити «покращення», може надіслати повідомлення відповідно до Закону про орендодавця та орендаря 1927 р., розділ 3; орендодавець може заперечити, і суд може тоді дозволити роботи, якщо він переконається, що вони додають до орендної вартості власності, є розумними та відповідають її характеру та не зменшують вартість іншої власності орендодавця. Отже, відмова дозволена, але це не обов’язково кінець справи. Б неправильно: процедура розділу 3 може скасувати навіть абсолютну угоду. C є неправильним: неявний термін «необґрунтовано утриманий» (Закон про орендодавців і орендарів 1927 р., розділ 19(2)) застосовується лише тоді, коли угода є кваліфікованою (потрібна згода); він не перетворює абсолютну угоду на кваліфіковану. D неправильно: компенсація за покращення відповідно до Закону 1927 року (розділ 1) не є автоматичною та підлягає встановленій законом процедурі та умовам. E неправильно: орендодавець не має такого права замовляти роботи в обмін на підвищення орендної плати.
A. Де немає конфлікту інтересів між продавцем і покупцем і немає значного ризику його виникнення, наприклад, передача між близькими членами родини.
B. Якщо існує конфлікт інтересів, але застосовується виняток «суттєво спільних інтересів», оскільки обидві сторони хочуть, щоб продаж завершився.
C. Якщо продавець має намір нарахувати ПДВ на продаж, а покупець заперечує проти його сплати.
D. Коли продавець веде перегони контрактів між конкуруючими покупцями.
E. Якщо продавця попросили надати кредитору покупця зобов’язання адвоката.
Answer & explanation
Правильно: A. Соліситор може діяти від інтересів двох сторін, лише якщо немає конфлікту власних інтересів чи клієнта та немає значного ризику (Кодекс поведінки для соліситорів SRA, пункт 6.2). Під час продажу та купівлі інтереси сторін за своєю суттю протилежні, тому діяти від імені обох допустимо лише в рідкісних випадках, коли по суті немає реального конфлікту, напр. подарунок або передача між сторонами, пов’язаними кров’ю, шлюбом, цивільним партнерством або проживаючими разом. Б неправильно: виняток «суттєво спільних інтересів» не застосовується до звичайного продажу/купівлі, оскільки одна сторона купує, а інша продає, надаючи їм протилежні інтереси, незважаючи на те, що обидві бажають завершення. С помиляється: суперечка щодо ПДВ сама по собі є конфліктом, що вказує на те, щоб діяти від обох сторін. D неправильно: гонка за контрактом створює явний конфлікт і посилює обов'язки поведінки; він не допускає подвійної дії. E неправильно: взяття зобов’язання не пов’язане з тим, чи існує конфлікт інтересів між покупцем і продавцем.
A. Davisons має надати три послідовні шестимісячні договори оренди, тому що жодна оренда підприємства строком менше 12 місяців не може призвести до гарантії володіння відповідно до частини II Закону про орендодавця та орендаря 1954 року.
B. Davisons може надати 18-місячну оренду на визначений термін, але щоб переконатися, що це не тягне за собою гарантію володіння, вона повинна звернутися до суду з проханням винести наказ, який виключає частину II Закону про орендодавця та орендаря 1954 року.
C. Davisons може надати 18-місячну оренду на фіксований термін, але, щоб бути впевненим, що це не передбачає гарантії володіння, він повинен вручити Мортену встановлене попередження та отримати підписану Мортеном заяву до завершення оренди, так що Частина II Закону про орендодавця та орендаря 1954 року виключається.
Д. Девісонс може надати 18-місячну оренду на фіксований термін і покладатися на положення орендодавця про розірвання, яке може бути використане через 12 місяців, що саме по собі перешкодить Мортену отримати гарантію володіння.
E. Davisons не може на законних підставах надавати будь-яку оренду, яка виключає частину II Закону про орендодавців і орендарів 1954 року, оскільки захист не може бути укладено за контрактом за жодних обставин.
Answer & explanation
Варіант С правильний. Гарантія володіння відповідно до Частини II Закону про орендодавців і орендарів 1954 року може бути виключена («укладена за договором») для бізнес-лізингу на визначений термін із застосуванням процедури, запровадженої Наказом про регуляторну реформу (оренда бізнесу) (Англія та Уельс) 2003 року. Орендодавець повинен надіслати орендарю попереджувальне повідомлення встановленої форми, а орендар має зробити заяву («просту» декларація, якщо повідомлення надійшло принаймні за 14 днів до договору оренди, в іншому випадку — офіційна заява), яка підтверджує втрату захисту, з посиланням на повідомлення та декларацію, підписані або містяться в договорі оренди. Варіант А є неправильним: оренда на термін, який певно не перевищує шість місяців, виходить за межі Частини II, але звільнення втрачається, якщо передбачено продовження/поновлення або якщо орендар (з попередниками в тому самому бізнесі) працював більше 12 місяців (розділ 43(3)); три послідовні шестимісячні договори оренди порушили б це. Варіант B є неправильним: з 1 червня 2004 року ЖОДНОГО судового наказу не потрібно укладати підряд - це саме та зміна, внесена Наказом 2003 року. Варіант D неправильний: положення орендодавця про розрив не виключає Закон; оренда все одно була б захищена, і орендодавець міг припинити її лише на підставі закону відповідно до розділу 30, тому лише положення про розрив не перешкоджає гарантії володіння. Варіант E є неправильним: захист за частиною II може бути на законних підставах укладений поза законом.
A. Чи зареєстрований сервітут на право власності на службову землю, чи відповідає він цільовому використанню покупцем, хто несе відповідальність за його обслуговування та чи є маршрут прийнятою загальнодоступною магістраллю.
B. Чи користується сервітут популярністю серед сусідів, наскільки простий у користуванні, хто його страхує та чи добре він освітлений.
C. Чи було створено сервітут на підставі договору, чи приносить він особисту користь продавцю, чи може він бути скасований продавцем і чи зазначено це в договорі оренди.
D. Чи видно сервітут на землі, чи зареєстровано воно як місцевий земельний збір, чи сплачує продавець міський податок за нього та чи огороджено воно.
E. Чи сервітут зареєстрований на власне право власності покупця, чи є він ексклюзивним для покупця, наскільки популярним є маршрут і чи він розташований у хорошому місці.
Answer & explanation
Варіант А правильний. Якщо майно має ПЕРЕВАГУ від права проходу, адвокат покупця повинен перевірити, по суті: (1) реєстрацію тягаря – чи тягар сервітуту зазначається проти службового (сусіднього) титулу, таким чином право зобов’язує правонаступників і не є лише особистим/під загрозою втрати; (2) адекватність – чи є надане право достатнім для використання покупцем за призначенням (наприклад, автомобільний доступ до майстерні, а не просто пішохід); (3) технічне обслуговування - хто несе відповідальність за обслуговування та ремонт маршруту, і чи повинен покупець робити внески; та (4) прийняття – чи насправді маршрут є загальнодоступною та обслуговується магістраллю (у цьому випадку проблеми приватного сервітуту відпадають). Варіанти B, D і E містять нерелевантні або вигадані критерії (популярність, освітлення, страхування, ексклюзивність, розташування, міський податок), жоден із яких не є визнаним чеком передачі на користь сервітуту. Варіант C заплутує аналіз: відповідна реєстрація є тягарем для службової землі, право має приносити користь ЗЕМЛІ (а не продавцю особисто), щоб бути дійсним юридичним сервітутом, що належить до власності, і це не чотири стандартні питання.
A. Нічого не потрібно робити, оскільки вільне володіння, яке надається в оренду, уже зареєстроване.
Б. Договір оренди має бути фактично зареєстрований під власним титулом, оскільки він надається на термін понад сім років; орендар повинен звернутися.
C. Нічого не потрібно робити, тому що договір оренди укладено на термін менше 21 року, а тому набуває чинності як переважний інтерес.
D. Орендодавець повинен подати заяву на реєстрацію договору оренди, оскільки орендодавець зберігає реверсію.
E. Договір оренди має бути зазначений лише проти права власності на безкоштовне право власності; для цього не потрібен власний зареєстрований титул.
Answer & explanation
Надання оренди на термін більше семи років із зареєстрованого майна є обов’язковим для реєстрації відповідно до статті 27(2)(b)(i) Закону про реєстрацію землі 2002 року. Дев’ятирічний термін перевищує сім років, тому договір оренди має бути по суті зареєстрований під власним правом власності; поки реєстрація не завершена, вона не діє згідно з законом (розділ 27(1)). Заявником реєстрації розпорядження є відчужувач, тобто орендар. Тому варіант Б є правильним. Варіант А неправильний: тригером є тривалість терміну, а не те, чи вільне право власності вже зареєстровано. Варіант В неправильний: відповідний поріг становить сім років, а не 21; оренда на строк більше семи років не може набути чинності просто як переважаючий інтерес відповідно до Додатку 3 (це захищає короткострокову оренду на сім років або менше). Варіант D неправильний: заявку на реєстрацію подає орендар (відчужуваний), а не орендодавець. Варіант E неправильний: для оренди на термін більше семи років потрібен власний зареєстрований титул (і Реєстр також внесе повідомлення проти права власності орендодавця), а не просто повідомлення замість реєстрації.
A. Покупець буде зв’язаний обмежувальними умовами, згаданими у відсутньому транспортному документі, навіть якщо їх точні умови неможливо прочитати з реєстру.
B. Покупець не буде зв’язаний умовами, оскільки їх умови не можна дізнатися з реєстру.
C. Покупець буде зобов’язаний виконувати всі угоди будь-якого роду, що стосуються власності, незалежно від того, чи зазначено це в реєстрі.
D. Покупець буде зобов’язаний, лише якщо умови були повністю викладені в реєстрі витрат.
E. Нічого з перерахованого вище; угоди набувають чинності як переважаючі інтереси незалежно від запису в реєстрі.
Answer & explanation
Обмежувальні угоди захищаються шляхом внесення повідомлення до реєстру витрат, і покупець приймає інтереси, захищені таким повідомленням (статті 29-32 Закону про реєстрацію землі 2002 р.). Запис 2 прямо посилається на обмежувальні угоди в транспортному засобі 1999 року, тому вони захищені та зобов’язують покупця, незважаючи на те, що Реєстр не має копії та формулювання не відтворюється; покупець пов’язаний з угодами та повинен вимагати документ/відшкодування. Варіант А правильний. Варіант B є неправильним: покупець пов’язаний через зазначений запис, навіть якщо точні умови недоступні в реєстрі. Варіант C є неправильним: покупець зареєстрованої землі пов’язаний лише належним чином захищеними (або переважними) інтересами, а не будь-якими угодами «будь-якого роду». Варіант D є неправильним: захист випливає з повідомлення, що посилається на угоди; завіти не повинні бути викладені повністю, щоб мати обов’язкову силу. Варіант E неправильний: обмежувальні угоди захищаються повідомленням, а не як переважні інтереси, і тут йдеться про оперативний захист.
A. Запити місцевої влади (CON29).
B. Пошук місцевих земельних зборів (LLC1).
C. Додаткові запити місцевих органів влади (CON29O).
D. Офіційні копії реєстру, отримані від Земельного кадастру Єго Величезності.
E. Пріоритетний пошук OS1 у Земельному кадастрі HM.
Answer & explanation
Чи є дорога, що примикає до майна, автомагістраллю, яка підлягає ремонту за державний кошт (прийнято відповідно до розділу 36 Закону про автомобільні дороги 1980 року), визначається стандартними запитами місцевої влади, CON29, тому A є правильним. B неправильно: LLC1 розкриває зареєстровані місцеві плати за землю (наприклад, фінансові збори, розпорядження про збереження дерев, планові обмеження), а не статус прийняття доріг. C є неправильним, оскільки CON29O містить необов’язкові запити (наприклад, пропозиції доріг, громадські шляхи, газопроводи), вибрані для певних транзакцій; основна прийнята інформація про дорогу міститься в стандарті CON29, а не в додатковому наборі. D є неправильним: офіційні копії Земельного кадастру Її Величності показують зареєстрований титул (право власності, збори, права), а не те, чи дороги підлягають загальному ремонту. E неправильно: OS1 – це пріоритетний пошук зареєстрованої землі перед завершенням, що захищає заявку покупця; він не дає інформації про прийняття шосе.
A. Повідомте клієнту про клас права власності, перевірте вимоги іпотечного кредитора, розгляньте та порадьте щодо страхування відшкодування права власності, а також обміркуйте, чи можна збільшити право власності до абсолютного.
B. Повідомте клієнта, але не робіть жодних подальших дій, тому що HM Land Registry повністю гарантує кожне зареєстроване право власності та виплатить компенсацію за будь-який недолік.
C. Запевніть клієнта, що право власності не викликає занепокоєння, оскільки таке право власності є звичайним і таким же хорошим, як і абсолютне право власності.
D. Порадьте клієнта негайно відмовитися від права власності, оскільки право власності є дефектним класом, який ніколи не можна прийняти безпечно.
E. Дійте як зазвичай, не згадуючи клас прав власності, оскільки клас прав власності є внутрішньою справою Земельного кадастру, яка не має відношення до покупця.
Answer & explanation
Право володіння надається, якщо власник не може надати документальне підтвердження права власності або претензій через незаконне володіння; державна гарантія не поширюється на майно, права чи інтереси, що існують або можуть виникнути до першої реєстрації. Для будь-якого права власності, яке не є абсолютним, адвокат покупця повинен: повідомити про це клієнта; якщо є іпотека, перевірте вимоги позикодавця (і, якщо ви також виступаєте від імені кредитора, переконайтеся, що кредитор був повідомлений - в іншому випадку виникає конфлікт); розглядати та консультувати щодо страхування відшкодування власності; і розглянути можливість підвищення до абсолютного права власності (наприклад, якщо втрачені документи можуть бути знайдені або минув необхідний період). А стверджує це правильно. Б неправильно, тому що гарантія прав власності обмежена, а не повна, тому покладатися на автоматичну компенсацію є недоцільним. C неправильно: це не так добре, як абсолютний заголовок, і його не можна просто відкинути. D неправильно, оскільки відмова не є неминучою реакцією; ризиком часто можна керувати за наявності страховки та схвалення кредитора. E є неправильним, тому що клас заголовка є безсумнівним і має бути повідомлено та розглянуто.
A. CRAR доступний, лише якщо договір оренди містить чітке положення, яке дозволяє орендодавцю конфіскувати та продавати товари орендаря; без такого пункту CRAR не можна використовувати.
B. CRAR може використовуватися лише в тому випадку, якщо договір оренди укладено в письмовій формі, а чиста несплачена основна орендна плата становить принаймні встановлений мінімум (орендна плата за сім днів); судовий агент повинен повідомити орендаря щонайменше за сім чітких днів про примусове виконання, перш ніж взяти товар під контроль, і має пройти наступне повідомлення та мінімальний період, перш ніж товар можна буде продати.
C. Пані Верма може доручити судовому агенту негайно конфіскувати товар, щойно будь-яка орендна плата не буде сплачена, і може негайно продати його без будь-якого повідомлення орендаря.
D. Пані Верма повинна дочекатися мінімального періоду заборгованості та надіслати повідомлення, але після закінчення терміну повідомлення вона може конфіскувати та продати товари в той же день без будь-якого подальшого повідомлення про продаж.
E. CRAR застосовується до будь-якої суми, що підлягає сплаті за договором оренди, включаючи плату за послуги, страхову орендну плату та відсотки, і пані Верма може особисто входити та вивозити товари без допомоги сертифікованого судового агента.
Answer & explanation
CRAR (Закон про трибунали, суди та правозастосування 2007 р., частина 3, і Положення про встановлення контролю над товарами 2013 р.) застосовується лише до комерційних приміщень, переданих в оренду в письмовій формі, і лише до чистої несплаченої «орендної плати» (основна орендна плата, без ПДВ, відсотків, плати за послуги та страхової орендної плати). Повинна бути неоплачена чиста орендна плата мінімум за сім днів. Сертифікований судовий виконавець повинен надіслати повідомлення про виконання принаймні за сім чистих днів до входу для взяття під контроль товарів; після того, як товари взяті під контроль, агент повинен надіслати орендареві наступне мінімальне повідомлення (принаймні за сім чистих днів), перш ніж товари можна буде продати. Варіант B точно враховує ці вимоги. А неправильно: CRAR — це законодавчий засіб самодопомоги, який не залежить від прямого положення про конфіскацію/дистрес у договорі оренди. C неправильно: існує мінімальний поріг заборгованості та обов’язкове повідомлення про примусове виконання, і товари не можуть бути продані без необхідного повідомлення. D неправильно: перед продажем вимагається окреме повідомлення про запланований продаж і додатковий мінімальний період; продаж в той же день не дозволяється. E неправильно: CRAR обмежується основною орендною платою (а не платою за послуги, страховою орендною платою чи відсотками) і має здійснюватися сертифікованим судовим виконавцем, а не орендодавцем особисто.
A. Проведіть лише пошук у справі про банкрутство (пошук у Реєстрі земельних платежів за іменем пана Ченя) у Департаменті земельних зборів, вказавши відповідні округи, де він жив.
B. Попросіть пана Ченя підписати особисте зобов’язання, яке підтверджує, що він не був банкрутом і що жодна петиція не розглядається.
C. Виконайте пошук місцевих зборів за землю за адресою нерухомості, що купується.
D. Виконайте пошук індексної карти в Земельному кадастрі HM щодо титулу власності.
E. Не вживати заходів, оскільки немає надійних засобів перевірки статусу банкрутства особи до завершення.
Answer & explanation
Постанови про банкрутство, винесені проти фізичних осіб, і клопотання про банкрутство, які очікують розгляду, реєструються у відділі зборів за землю (Центральний реєстр зборів за землю) і виявляються шляхом пошуку за іменем особи (пошук у формі K16 лише для банкрутства) із зазначенням відповідних округів, у яких особа проживала. Це стандартний попередній крок, який виконує адвокат кредитора, щоб підтвердити, що позичальник не є банкрутом і що жодна петиція не розглядається, тому варіант А правильний. Б неправильно: зобов’язання позичальника не є незалежною перевіркою та не задовольняє вказівку позикодавця перевірити державний реєстр. C неправильно: пошук місцевих зборів за землю виявляє питання, що стосуються землі, зареєстрованої в місцевих органах влади (наприклад, збори за планування), а не банкрутство особи. D є неправильним: пошук на індексній карті визначає, чи зареєстрована земля та її номер власності; нічого не говорить про банкрутство позичальника. E помиляється, тому що існує надійна перевірка, а саме пошук у справі про банкрутство проти імені в Департаменті плати за землю.
A. Фірма ніколи не може діяти як від імені покупця, так і від позикодавця в комерційній угоді, оскільки такі угоди завжди передбачають конфлікт інтересів.
Б. Фірма може діяти від інтересів обох, за умови, що іпотека надається на стандартних умовах і фірма переконана, що немає конфлікту інтересів або значного ризику.
C. Фірма може виступати за обох, лише якщо вона розглядає справу як житлову операцію, а умови позикодавця є стандартними.
D. Фірма не може виступати за обох, оскільки між покупцем і позикодавцем немає суттєво спільного інтересу.
E. Фірма може діяти від інтересів обох, тому що діяти від позичальника та кредитора за комерційною іпотекою не несе ризику конфлікту.
Answer & explanation
Це перевіряє правила щодо конфлікту інтересів у Параграфі 6.2 Кодексу поведінки SRA для соліситорів, які застосовуються до діяльності позичальника та кредитора. Вихідним пунктом є те, що соліситор не повинен діяти там, де існує конфлікт або значний ризик конфлікту між двома клієнтами. Однак, якщо іпотека надається на стандартних умовах («стандартна іпотека»), інтереси позичальника та позикодавця зазвичай збігаються, і фірма може вирішити, що конфлікту немає, і діяти від інтересів обох. Це стосується як комерційних, так і житлових операцій. У варіанті B це правильно відображено. Варіант А неправильний: загальної заборони на комерційні угоди немає; перевірка полягає в тому, чи конфлікт існує чи ймовірний. Варіант C є неправильним, оскільки транзакція є комерційною, а не житловою, і аналіз не залежить від її повторної характеристики. Варіант D неправильний: відповідним шлюзом є відсутність конфлікту щодо стандартної іпотеки, а не виняток «суттєво спільного інтересу» (що є окремою частиною пункту 6.2(a), і в будь-якому випадку спільний інтерес тут існує). Варіант E неправильний, оскільки він завищує позицію; нестандартна або спеціально узгоджена комерційна іпотека може легко породити конфлікт, тому фірма повинна оцінювати кожен випадок, а не брати на себе ризик.
А. 14 днів
B. 21 день
C. 30 робочих днів
D. 30 календарних днів
E. 2 місяці
Answer & explanation
Це перевіряє попередній пошук у реєстрі відповідно до Правил реєстрації землі 2003 року. Офіційний пошук із пріоритетом зареєстрованого праву власності (форма OS1 або частково OS2) надає пріоритетний період у 30 робочих (робочих) днів із дати результату пошуку (р.131 Правил реєстрації землі 2003 року). За умови, що заява покупця (та позикодавця) на реєстрацію відчуження отримана Земельним кадастром протягом цього пріоритетного періоду, вона має пріоритет над будь-яким записом, зробленим у реєстрі після дати свідоцтва про пошук, захищаючи від «прогалини в реєстрації». Варіант С правильний. Варіант А (14 днів), варіант Б (21 день) і варіант Е (2 місяці) просто неправильні періоди. Варіант D (30 календарних днів) є поширеною пасткою: період становить 30 робочих днів, а не календарних днів, що на практиці значно довше, тому D є неправильним.
A. £10 693,61, що включає річну орендну плату, ПДВ, відсотки за прострочення, плату за послуги та ПДВ на плату за послуги.
B. £9618,41, що включає річну орендну плату, ПДВ на річну орендну плату та відсотки за прострочення.
C. 11 038,61 фунтів стерлінгів, що включає річну орендну плату, плату за послуги, страхову орендну плату, ПДВ і відсотки на все це.
D. 8 000,00 фунтів стерлінгів, що включає лише річну орендну плату, оскільки ПДВ і відсотки не можуть бути відшкодовані відповідно до CRAR.
E. 8018,41 фунтів стерлінгів, що включає річну орендну плату та лише відсотки за прострочення, оскільки ПДВ ніколи не підлягає відшкодуванню відповідно до CRAR.
Answer & explanation
CRAR (Додаток 12 до Закону про трибунали, суди та правозастосування 2007 року, разом із Положенням про контроль над товарами) дозволяє відшкодування лише основної (чистої) орендної плати, що підлягає сплаті за володіння та користування приміщеннями, разом із будь-яким ПДВ та відсотками на таку орендну плату. Суми, зарезервовані як «оренда» в договорі оренди, але які по суті є платою за обслуговування, страховою орендою чи іншими допоміжними платежами, НЕ підлягають відшкодуванню через CRAR, незважаючи на те, що в договорі оренди вони позначені. Тут сумою відшкодування є річна орендна плата (8000 фунтів стерлінгів) плюс ПДВ у розмірі 20% (1600 фунтів стерлінгів) плюс відсотки за прострочення річної орендної плати (18,41 фунтів стерлінгів), що дає 9618,41 фунтів стерлінгів. Б правильно. A є неправильним, оскільки плата за обслуговування (і ПДВ на неї) не підлягає відшкодуванню відповідно до CRAR. C неправильно з тієї ж причини, а також тому, що страхова оренда також виключена. D неправильно виключає ПДВ і відсотки, які CRAR допускає на основну орендну плату. E помилково стверджує, що ПДВ ніколи не підлягає відшкодуванню - ПДВ на основну орендну плату підлягає відшкодуванню, якщо орендодавець вирішив сплачувати податок.
A. Як бенефіціарні спільні орендарі, щоб діяло право на дожиття, і той, хто пережив, автоматично отримує все після першої смерті.
B. Як бенефіціарні загальні орендарі в рівних частках, так що кожна частка може бути залишена за заповітом.
C. Як звичайні ліцензіати позикодавця, без бенефіціарних відсотків до погашення іпотеки.
D. Як законні та справедливі співвласники без уточнення форми бенефіціарного володіння, залишаючи її для визначення пізніше.
E. Як акціонери компанії спеціального призначення, яка має юридичне та бенефіціарне право власності.
Answer & explanation
Якщо подружня пара робить однакові внески у придбання свого сімейного житла та хоче, щоб особа, яка пережила, автоматично взяла на себе першу смерть, стандартною порадою є вигідна СПІЛЬНА ОРЕНДА. За умови спільної оренди співвласники тримають усю бенефіціарну нерухомість разом, і право переживання (jus accrescendi) переходить все до того, хто пережив, автоматично після смерті, поза заповітом. Варіант А правильний. Варіант B (спільна оренда) є неправильним, оскільки тут загальна порада: він створює окремі частки, які можна задумати, без пережиття, що підходить, якщо сторони роблять внески нерівномірно або хочуть залишити свою частку за заповітом, а не типова подружня пара з рівними внесками, яка прагне пережити. Варіант C неправильний: іпотека не зводить позичальників до ліцензіатів; вони тримають юридичне та бенефіціарне майно, що підлягає сплаті кредитора. Варіант D є неправильним і не відповідає: у запитанні йдеться саме про форму ВИГІДНОГО володіння, а TR1 вимагає чіткої декларації про те, як утримується справедливий інтерес. Варіант E неправильний: структура компанії SPV використовується для комерційних/інвестиційних цілей, а не для придбання сімейного будинку.
A. Покладайтеся на іпотечну оцінку банку, оскільки банк не надаватиме позику, якщо майно не є надійним.
B. Замовити власний базовий звіт про оцінку для підтвердження ринкової вартості.
C. Замовити повне структурне (будівельне) обстеження, враховуючи вік і конструкцію майна.
D. Замовити звіт покупця житла, який є найретельнішим опитуванням із доступних.
E. Огляд не потрібен, оскільки продавець зобов’язаний розкрити всі фізичні дефекти.
Answer & explanation
C правильно. Найбільш детальним обстеженням є повне обстеження конструкції (будівлі), яке рекомендується для старих об’єктів нерухомості, об’єктів незвичайної конструкції або тих, що перебувають у поганому стані. Фермерський будинок, побудований у 1875 році, однозначно відноситься до цієї категорії, тому повне структурне обстеження є доречною порадою, незважаючи на його високу вартість. А неправильно: іпотечна оцінка проводиться лише на користь позикодавця, щоб підтвердити належну безпеку майна; це не огляд стану, і покупець не може на нього покладатися. Б неправильно: власний базовий звіт про оцінку покупця лише підтверджує ринкову вартість і мало що розкриває про стан — невідповідний для вікторіанської власності. D неправильно: звіт покупця житла є проміжним у деталях і не підходить для старих чи нестандартних об’єктів нерухомості; це не найретельніше опитування. E неправильно: за обмеженими винятками принцип caveat emptor застосовується до фізичного стану майна — продавець не зобов’язаний розголошувати фізичні дефекти, саме тому покупець повинен перевірити.
A. Щоб дослідити назву продавця вперше, що в інших випадках робиться лише після завершення.
B. Розкрити будь-які зміни в реєстрі з моменту отримання офіційних копій до обміну та надати пріоритетний період для реєстрації покупця та позикодавця.
C. Щоб підтвердити вперше, що продавець є зареєстрованим власником майна.
D. Щоб отримати пріоритетний період, який захищає лише плату позикодавця, а не передачу покупця.
E. Щоб задовольнити вимогу, згідно з якою адвокат покупця звітує про результат податково-митній службі для цілей SDLT.
Answer & explanation
Б правильно. Право власності досліджується, а продавець підтверджується як зареєстрований власник перед обміном контрактами. Офіційний пошук OS1 має подвійну мету: (i) виявити, чи були зроблені будь-які записи в реєстрі з дати офіційних копій, використаних для дослідження попереднього контракту на право власності; та (ii) отримати пріоритетний період (30 робочих днів із дати результату пошуку), протягом якого покупець має подати заявку на реєстрацію, захищаючи цю заявку від будь-яких проміжних записів. Якщо пошук здійснюється від імені позикодавця, захист періоду пріоритету поширюється на передачу покупця, а також на плату позикодавця. A та C неправильні: перевірка права власності та підтвердження зареєстрованого власника проводяться до обміну, а не шляхом попереднього пошуку. D неправильно: пошук за назвою кредитора захищає як покупця, так і кредитора, а не одного кредитора. E неправильно: OS1 – це пріоритетний пошук у земельному кадастрі; Звітність SDLT і оплата до HMRC є окремим кроком після завершення через повернення SDLT, не пов’язаним із метою OS1.
A. Як зацікавлена сторона, утримуючи депозит до завершення.
B. Як агент покупця.
C. Як агент агента з нерухомості продавця.
D. Як агент продавця.
E. Як агент продавця або як зацікавлена особа, на вибір адвоката.
Answer & explanation
Правильно: D. Якщо депозит зберігається адвокатом продавця як АГЕНТОМ ПРОДАВЦЯ, він може бути вивільнений продавцю, щойно буде обміняно контрактами, щоб продавець міг використати його негайно (тут, для оплати особистих боргів). А неправильно: зацікавлена сторона тримає гроші від імені обох сторін і повинна зберігати їх до завершення (стандартні умови продажу за замовчуванням), що перешкоджає бажанню продавця використати їх зараз. Б неправильно: утримання як агента для покупця означатиме, що сторона покупця контролює гроші — вони не будуть передані продавцю, і адвокат покупця, а не продавець, утримуватиме їх. C неправильно: агент з нерухомості не має права на депозит, тому він ніколи не вважається агентом для агента з нерухомості. E неправильно: лише здатність «агента для продавця» гарантує негайне використання; пропозиція «або ... або зацікавлена сторона» не означає, тому що кінцівка зацікавленої сторони завадить негайному звільненню, тому E не є єдиною найкращою відповіддю.
A. Наполягайте на наданні завіреної копії свідоцтва про смерть пана Адейемі після заповнення.
B. Вимагати від місіс Адейемі призначити другу довірену особу, яка приєднається до передачі, щоб уникнути перевищення будь-яких бенефіціарних інтересів.
C. Вимагати від особистих представників пана Адейемі надати письмову згоду на його частку пані Адейемі.
D. Перевірте, чи не було схвалено меморандуму про вихідні відносини з наданням представництва панові Адейемі.
E. Вимагати введення обмеження форми А перед заповненням, щоб захистити покупця.
Answer & explanation
Відсутність будь-яких обмежень у реєстрі прав власності говорить покупцеві про те, що співвласники володіли бенефіціарним інтересом як спільні орендарі (якби вони були спільними орендарями, з’явилося б обмеження за формою A, яке вимагало б від другого довіреного власника перевищення). У разі смерті бенефіціарного спільного орендаря інтереси померлого автоматично переходять до особи, яка залишилася в живих, і вона має як юридичне, так і бенефіціарне право власності без будь-якої довіри. Таким чином, покупець отримує належне право власності лише від особи, яка пережила, і єдиним доказом, який потрібен, є доказ того, що співвласник дійсно помер: отже, варіант А є правильним (завірена копія свідоцтва про смерть). Варіант B є неправильним, тому що за відсутності обмежень за формою A немає інтересу трасту, який можна перевищити, і другий довірений власник непотрібний. Варіант C є неправильним, оскільки частка спільного орендаря не може переходити за заповітом чи згодою особистих представників; це проходить повз виживання, тому PR не має з чим погоджуватися. Варіант D є неправильним, оскільки меморандум про розірвання відносин має значення лише тоді, коли він був захищений обмеженням у реєстрі; на зареєстрованій землі незахищений відрив не зобов’язує покупця, а реєстр тут нічого не показує. Варіант E є неправильним, оскільки обмеження за формою A було б доцільним, лише якщо особа, що пережила, не мала єдиного права (тобто спільного орендного права), що не є у даному випадку; наполягати на одному було б неправильно.
A. Орендна плата за землю, яка підлягає сплаті за договором оренди, і докази того, що вона сплачена до дати.
B. Позиція плати за послуги, включаючи будь-які заборгованості та будь-які великі очікувані роботи.
C. Угоди про страхування будівель, включно з тим, хто страхує та надане покриття.
D. Дотримання умов договору оренди, включаючи будь-які згоди, необхідні для змін.
E. Жодне з перерахованого вище – кожне є релевантним і відповідним запитом про оренду такої квартири.
Answer & explanation
Що стосується орендованої квартири в багатоквартирному будинку, кожне з перерахованих питань є основним запитом, який поставив би компетентний конвеєр. Орендна плата за землю: покупець повинен підтвердити суму та те, що вона сплачена своєчасно (чітка остання квитанція), щоб уникнути заборгованості або спорів. Плата за обслуговування: покупець повинен перевірити рівень плати, будь-яку заборгованість (яка може бути пов’язана з майном) і будь-які майбутні великі роботи, за які може настати великий рахунок. Страхування: кредитори вимагають, щоб будівля була застрахована на повну відновлювальну вартість від повного спектру ризиків; договори оренди квартир зазвичай вимагають страхування від орендодавця, тому покупець повинен отримати копію поліса. Умови: покупцеві потрібне підтвердження відсутності будь-яких відомих порушень (наприклад, що будь-які зміни мали згоду орендодавця), оскільки непогашені порушення можуть призвести до конфіскації або витрат на відновлення. Оскільки кожен із варіантів від A до D є справжнім і відповідним запитом щодо оренди, варіант E («жоден із перерахованих вище») є правильною відповіддю: у списку немає жодного елемента, який слід виключити.
A. Посилання на реєстраційний номер власності Березового котеджу.
B. Положення про те, що Birch Cottage продається з вільним майном.
C. Особлива умова, яка встановлює найпізніший час завершення продажу раніше, ніж відповідний час завершення покупки Elm House.
D. Положення про те, що покупець Birch Cottage буде нести відповідальність за будь-який гербовий збір, земельний податок, який належним чином сплачується.
E. Положення, що ідентифікує власність за її поштовою адресою та будь-якими правами, що приносять користь землі.
Answer & explanation
Варіант D – це положення, яке зазвичай НЕ було б включено, і тому є відповіддю. SDLT за покупку є власною відповідальністю покупця, яка виникає внаслідок дії Закону про фінанси 2003 р.; це не стосується продавця та не розглядається в контракті продавця, тому включення такого пункту є непотрібним і недоречним. Варіант А є неправильним (тобто його БУДЕ включено): у договорі купівлі-продажу зареєстрованої землі завжди має бути зазначено номер зареєстрованого права власності, щоб покупець міг зробити висновок про право власності. Варіант Б неправильний: вільне володіння є стандартною основою продажу житлового будинку. Варіант C є неправильним: якщо надходження від продажу фінансують пов’язану покупку, доцільно та загальноприйнято вставити спеціальну умову, яка гарантує завершення продажу до або не пізніше покупки, щоб кошти були доступні в ланцюжку. Варіант E неправильний: ідентифікація майна та прав на вигоди є звичайною умовою договору.
A. Офіційний пошук земельного кадастру щодо зареєстрованого права власності з пріоритетом (OS1).
B. Обшук лише у справі про банкрутство (форма K16) проти покупця.
C. Місцевий пошук плати за землю (LLC1).
D. Центральний пошук Департаменту плати за землю (форма K15).
E. Все вищезазначене.
Answer & explanation
Варіант А правильний. Для зареєстрованого праву власності відповідним попереднім пошуком є офіційний пошук Земельного кадастру з пріоритетом (OS1 для всього або OS2 для частини). Він розкриває актуальний реєстр і, що важливо, надає пріоритетний період у 30 робочих днів з моменту отримання сертифіката, протягом якого будь-яка заявка шукача на реєстрацію захищена від проміжних записів (Закон про реєстрацію землі 2002 р. та Правила реєстрації землі 2003 р.). Варіант Б є неправильним: пошук у справі про банкрутство/земельні платежі доречний лише тоді, коли є окремий позичальник, чию платоспроможність кредитор повинен перевірити; тут покупець є компанією (яка перевірятиметься пошуком компанії, а не банкрутством) і купує без іпотеки. Варіант C є неправильним: пошук місцевих зборів за землю здійснюється перед обміном як частина запитів перед укладенням договору, а не як пошук перед завершенням. Варіант D неправильний: центральний пошук Департаменту плати за землю (K15) застосовується лише до незареєстрованої землі; ця назва є зареєстрованою, тому вона недоречна. Варіант E неправильний, оскільки B, C і D не застосовуються.
A. Проект договору, наданий адвокатом продавця.
B. Дренаж і пошук води (CON29DW).
C. Офіційні копії земельного кадастру та пошук індексної карти.
D. Місцевий пошук, що включає запити місцевих органів влади (CON29) та пошук місцевих земельних платежів (LLC1).
E. Звіт про дослідження навколишнього середовища (забрудненої землі).
Answer & explanation
Правильно: Варіант D. Стандартні запити місцевої влади (форма CON29) включають конкретні запитання щодо схем доріг — чи була або має бути придбана будь-яка земля для будівництва чи покращення шосе, а також чи є пропозиції щодо нових доріг, розширення доріг або змін у межах визначеного радіусу власності. Пошук місцевих зборів за землю (LLC1) розкриває зареєстровані збори, такі як записи, пов’язані з плануванням і дорогами. Тож занепокоєння покупця щодо схеми розширення дороги чи об’їзду тут знайдено відповідь. Варіант А є неправильним: відповідно до застереження emptor продавець не повинен добровільно вказувати відому схему дороги в контракті (це не є дефектом права власності); договір — це неправильне місце для пошуку, хоча продавець повинен чесно відповісти на прямий запит. Варіант B неправильний: пошук дренажу та води стосується лише водопровідних мереж, каналізації, дренажу та підключення, а не схем доріг. Варіант C неправильний: пошук на індексній карті Земельного кадастру показує, чи зареєстровано право власності та номер права власності, а не пропозиції місцевої дороги. Варіант E неправильний: екологічний пошук стосується забруднення, затоплення та ризику стабільності ґрунту, а не запланованих дорожніх робіт.
A. Він може продати як одноосібний власник, щойно надасть покупцеві свідоцтво про смерть своєї дружини.
B. Він повинен призначити другу довірену особу, щоб вони разом виконали контракт і передали, тим самим порушуючи справедливі інтереси.
C. Перш ніж він зможе продовжити, він повинен отримати постанову суду про дозвіл на продаж.
D. Він може продавати сам, тому що, як законному власнику, що залишився в живих, весь бенефіціарний інтерес перейшов до нього внаслідок переживання.
E. Він повинен спочатку передати майно собі за згодою, перш ніж він зможе його продати.
Answer & explanation
Правильно: Варіант Б. Обмеження – це стандартне обмеження «Форми А», яке з’являється, якщо справедливі власники є спільними орендарями. Це заважає одноосібному власнику, який залишився в живих, надати дійсну розписку про сплату основного капіталу, тому що на спільній оренді немає права власності на бенефіціарний інтерес — частка померлого переходить за її заповітом (тут до благодійної організації). Щоб продати, потерпілий повинен призначити другу довірену особу, щоб основний капітал був виплачений (принаймні) двом довіреним особам, що перевищує бенефіціарні інтереси (розділи 2 і 27 LPA 1925) і задовольняє обмеження. Варіант А є неправильним: пред’явлення свідоцтва про смерть достатньо лише для вигідного спільного найму (де діє пережиток і особа, яка пережила, може продавати самостійно); тут обмеження форми A показує спільну оренду. Варіант C є неправильним: посилання в обмеженні на постанову суду є альтернативою перевищення своїх повноважень, але звичайним правильним рішенням передачі є призначення другої довіреної особи, а не судовий процес. Варіант D є неправильним: при спільній оренді не існує переживання бенефіціарної частки. Варіант E неправильний: згода не допомагає — обмеження на приватного власника все одно буде важчим, а половина частки дружини належить благодійній організації, а не чоловікові.
А. Орендарю категорично заборонено передавати в оренду лише частину приміщення.
B. Оскільки угода про заборону передачі цілого є кваліфікованою (передача дозволена за згодою), розділ 19(1)(a) Закону про орендодавців і орендарів 1927 року передбачає, що згода не повинна бути безпідставно відмовлена.
C. Орендар може переуступити все приміщення, коли забажає, і орендодавець не має права цьому перешкоджати.
D. Відповідно до розділу 1 Закону про орендодавців і орендарів 1988 р. у письмовій заяві про згоду на передачу житла орендодавець повинен надати згоду протягом розумного часу, якщо немає розумних підстав для відмови, і надати письмові причини будь-якої відмови.
E. Нічого з перерахованого вище.
Answer & explanation
У цьому питанні міститься запит на НЕПРАВИЛЬНЕ твердження, яке є C. Угода проти передачі цілого є кваліфікованою угодою (передача дозволена, але лише за згодою орендодавця), тому орендар не може переуступати, «коли забажає»: орендодавець може законно відмовитися, якщо це розумно зробити. А правильно: передача частини абсолютно заборонена, оскільки пункт (2) дозволяє передачу лише цілого, залишаючи заборону часткової передачі в пункті (1) абсолютною. B правильно: розділ 19(1)(a) Закону про орендодавця та орендаря 1927 року перетворює кваліфіковану угоду на повністю кваліфіковану, тому згода не може бути безпідставно відмовлена. D є правильним: там, де потрібна згода, розділ 1 Закону про орендодавця та орендаря 1988 року покладає на орендодавця обов’язок розглянути письмову заяву протягом розумного часу, не відмовляти в згоді безпідставно та надати письмові причини для відмови. Оскільки C неправильно формулює закон, це відповідь.
A. Це прийнятно, оскільки орендодавець має право укласти контракт безпосередньо як з цедентом, так і з цесіонарієм на весь термін.
B. Це неприйнятно, оскільки від цедента не можна законно вимагати надати авторизовану гарантійну угоду для оренди, наданої в 1998 році.
C. Це прийнятно, тому що орендодавець може вимагати від цедента укласти уповноважену гарантійну угоду для оренди, наданої в 1998 році.
D. Це неприйнятно, оскільки пряма угода від цесіонарія повинна надаватися цедентом.
E. Це неприйнятно, оскільки пряму угоду правонаступника слід видалити або обмежити періодом, протягом якого правонаступник залишається орендарем за договором оренди.
Answer & explanation
Оренда, надана в 1998 році, є «новою орендою» відповідно до Закону про орендодавця та орендаря (угоди) 1995 року. У разі майбутнього переуступлення права правонаступника Закон 1995 року автоматично звільняє правонаступника від умов договору орендаря (s 5). Пряма угода, яка вимагає від правонаступника виконувати угоди «протягом решти терміну», недопустимо намагатиметься зберегти зобов’язання правонаступника після цього автоматичного звільнення; будь-яке положення, яке перешкоджає випуску Закону, є недійсним (s 25). Тому угоду потрібно видалити або обмежити періодом, коли правонаступник фактично є орендарем, тому варіант E правильний. Варіант C правильно вказує, що орендодавець може вимагати AGA від цедента для нової оренди (AGA прямо дозволено розділом 16), але він не вирішує дефект у проекті, а тому не є найкращою оцінкою; Варіант B просто неправильний, оскільки AGA від орендаря, який залишився, — це саме те, що Закон дозволяє для нових договорів оренди. Варіант А є неправильним: орендодавець не може зобов’язати правонаступника протягом усього терміну перед лицем законного звільнення. Варіант D неправильний: доцільно, щоб AGA (гарантія цедента) і пряма угода (від цесіонарія) надходили від заявлених сторін; проблема полягає в тривалості угоди правонаступника, а не в її джерелі.