1. پراپرٹی کا قانون اور مشق - پریکٹس سوالات
مندرجہ ذیل میں سے کون سا بہترین مشورہ ہے کہ جہاں جوابات بنگو ہال کے لیے موجودہ منصوبہ بندی کی اجازت کے بارے میں معلومات ظاہر کر سکتے ہیں؟
A. صرف لوکل لینڈ چارجز سرچ (LLC1) منصوبہ بندی کی اجازت کے بارے میں کچھ بھی ظاہر کرے گا۔
B. فارم CON29 پر صرف مقامی اتھارٹی کی پوچھ گچھ سے منصوبہ بندی کی معلومات سامنے آئیں گی۔
C. صرف فروخت کنندہ (CPSE) کی پری کنٹریکٹ انکوائریاں منصوبہ بندی کے معاملات سے نمٹیں گی۔
D. منصوبہ بندی کی معلومات تلاش کے ذریعے حاصل نہیں کی جا سکتی ہیں۔ خریدار کو براہ راست پلاننگ پورٹل پر درخواست دینی ہوگی۔
E. مقامی اتھارٹی کی CON29 انکوائریوں کے جوابات، بیچنے والے (CPSE) کی کنٹریکٹ سے پہلے کی پوچھ گچھ اور جہاں متعلقہ ہو، LLC1 ہر ایک منصوبہ بندی کی اجازت کے بارے میں معلومات ظاہر کر سکتا ہے۔
Answer & explanation
آپشن E درست ہے۔ پہنچانے والی تلاشیں کثرت سے اوورلیپ ہوجاتی ہیں، اور موجودہ منصوبہ بندی کی اجازت کے بارے میں معلومات ایک سے زیادہ ذرائع سے سامنے آسکتی ہیں۔ مقامی اتھارٹی کی معیاری CON29 انکوائریاں خاص طور پر منصوبہ بندی کی اجازتوں، عمارت کے ضابطے کی رضامندی اور منصوبہ بندی کے نفاذ/اسٹاپ نوٹسز کے بارے میں پوچھتی ہیں۔ بیچنے والے کی CPSE پری کنٹریکٹ انکوائریاں بیچنے والے سے جائیداد سے متعلق اجازتوں اور رضامندیوں کی کاپیاں فراہم کرنے کو کہتی ہیں۔ اور مقامی لینڈ چارجز کا LLC1 رجسٹر کچھ منصوبہ بندی کے چارجز کو ریکارڈ کرتا ہے (مثال کے طور پر مشروط منصوبہ بندی کی اجازت اور درختوں کے تحفظ کے احکامات)۔ ایک قابل وکیل کسی ایک تلاش پر انحصار نہیں کرے گا۔ اختیارات A، B اور C ہر ایک غلط ہیں کیونکہ وہ دعوی کرتے ہیں کہ صرف ایک تلاش متعلقہ ہے، جو اوور لیپنگ کوریج کو کم کرتی ہے۔ آپشن D غلط ہے: مقامی اتھارٹی کی تلاش بالکل ٹھیک ہے کہ کس طرح منصوبہ بندی سے متعلق معلومات ایک منتقلی کے لین دین میں حاصل کی جاتی ہیں، لہذا یہ درست نہیں ہے کہ کوئی تلاش اسے ظاہر نہیں کرتی ہے۔
مندرجہ ذیل میں سے کون سی بہترین ریاست ہے جب وکیل دونوں فریقوں کے لیے کام کر سکتا ہے؟
A. وکیل دونوں کے لیے صرف اس صورت میں کام کر سکتا ہے جب ان کے درمیان مفادات کا کوئی تصادم نہ ہو اور اس طرح کے تنازعہ کے پیدا ہونے کا کوئی خاص خطرہ نہ ہو۔
B. وکیل ہمیشہ دونوں فریقوں کے لیے ترسیل کے لین دین میں کام کر سکتا ہے بشرطیکہ ہر ایک تحریری رضامندی دے۔
C. وکیل دونوں کے لیے کام کر سکتا ہے کیونکہ بیچنے والا VAT وصول کرنا چاہتا ہے جبکہ خریدار اسے ادا نہیں کرنا چاہتا۔
D. وکیل دونوں کے لیے کام کر سکتا ہے کیونکہ بیچنے والا متعدد خریداروں کے ساتھ معاہدہ کی دوڑ لگا رہا ہے۔
E. وکیل دونوں کے لیے کام کر سکتا ہے کیونکہ بیچنے والا خریدار کو قبضہ خالی کرنے کی ضمانت دے رہا ہے۔
Answer & explanation
آپشن A درست ہے۔ SRA کوڈ آف کنڈکٹ کا پیراگراف 6.2 ایک وکیل کو کام کرنے سے منع کرتا ہے جہاں مفادات کا تصادم ہو یا کسی کا اہم خطرہ ہو، محدود استثناء کے ساتھ۔ خریدار/بیچنے والے کی ترسیل کے لین دین میں فریقین کے مفادات عام طور پر متصادم ہوتے ہیں (سب سے زیادہ واضح طور پر قیمت اور شرائط پر)، اس لیے دونوں کے لیے عمل کرنا عام طور پر جائز نہیں ہے۔ یہ صرف اس صورت میں ممکن ہو سکتا ہے جہاں حقیقی طور پر کوئی تنازعہ نہ ہو اور کسی کا کوئی خاص خطرہ نہ ہو، مثال کے طور پر جہاں جائیداد گفٹ کی جا رہی ہو یا قریبی متعلقہ یا وابستہ افراد کے درمیان منتقل ہو رہی ہو۔ آپشن B غلط ہے کیونکہ صرف رضامندی ہی لین دین کے مخالف فریقوں میں حقیقی تنازعہ کا علاج نہیں کر سکتی۔ 'کافی مشترکہ مفاد' اور 'ایک ہی مقصد کے لیے مقابلہ کرنا' مستثنیات تنگ ہیں اور عام طور پر خریدار/فروخت کرنے والے کے معاملات کا احاطہ نہیں کرتے۔ اختیارات C, D اور E ہر ایک ایسی صورت حال کی وضاحت کرتے ہیں جو، اگر کچھ ہے تو، تنازعات کے خطرے کو دور کرنے کی بجائے بڑھتا ہے (مختلف VAT پوزیشنز، ایک معاہدہ کی دوڑ جو خریدار کو خطرے میں ڈالتی ہے، اور ایک معاہدہ دینا)، لہذا ان میں سے کوئی بھی فریقین کے لیے کام کرنے کا جواز پیش نہیں کرتا ہے۔
A. مالک مکان رضامندی سے انکار کر سکتا ہے، لیکن اس کے باوجود کرایہ دار قانونی بہتری کے طریقہ کار کو استعمال کرتے ہوئے کام انجام دینے کے قابل ہو سکتا ہے اگر عدالت مطمئن ہو کہ کام اہل ہیں۔
B. مالک مکان کاموں کو مکمل طور پر روک سکتا ہے، کیونکہ ساختی تبدیلی کا عہد مطلق ہے اور کوئی بھی قانون اس کو ختم نہیں کر سکتا۔
C. مالک مکان انکار نہیں کر سکتا، کیونکہ قانون ساختی تبدیلی کے عہد میں ایک اصطلاح کا مطلب ہے کہ رضامندی کو غیر معقول طور پر روکا نہیں جانا چاہیے۔
D. مالک مکان کی رضامندی لازمی ہے، کیونکہ بصورت دیگر کرایہ دار کام کو انجام دے سکتا ہے اور مدت کے اختتام پر مالک مکان سے خود بخود معاوضے کا دعویٰ کر سکتا ہے۔
E. مکان مالک اس بات پر اصرار کر سکتا ہے کہ سالانہ کرایہ میں اضافے کے بدلے میں مکان مالک کے ذریعے کام انجام دئیے جائیں۔
Answer & explanation
درست: A. مجوزہ کام (شاپ فرنٹ کو ہٹانا، کھولنے کو بڑا کرنا، دو تہہ کرنے والے دروازے نصب کرنا) بیرونی اور ساختی ہیں، اس لیے وہ بیرونی/ساختی تبدیلیوں کے خلاف مطلق عہد کے اندر آتے ہیں — اس میں کوئی رضامندی کی شرط نہیں ہے اور مضمر 'غیر معقول طور پر نہ ہونے کی شرط کا اطلاق نہیں ہوتا ہے'۔ تاہم، یہاں تک کہ جہاں ایک عہد مطلق ہے، ایک کرایہ دار جو 'بہتری' کرنا چاہتا ہے وہ مالک مکان اور کرایہ دار ایکٹ 1927 s.3 کے تحت نوٹس دے سکتا ہے۔ مالک مکان اعتراض کر سکتا ہے، اور عدالت اس کے بعد کاموں کی اجازت دے سکتی ہے اگر وہ مطمئن ہو کہ وہ ہولڈنگ کی قیمت میں اضافہ کرتے ہیں، معقول اور اس کے کردار کے مطابق ہیں، اور مالک مکان کی دوسری جائیداد کی قیمت کو کم نہیں کرتے ہیں۔ لہٰذا انکار کی اجازت ہے لیکن ضروری نہیں کہ معاملہ ختم ہو۔ B غلط ہے: s.3 طریقہ کار ایک مطلق عہد کو بھی اوور رائیڈ کر سکتا ہے۔ C غلط ہے: مضمر 'غیر معقول طور پر روکی گئی' اصطلاح (Landlord and Tenant Act 1927 s.19(2)) صرف اس صورت میں لاگو ہوتی ہے جہاں عہد کا اہل ہو (رضامندی درکار)؛ یہ ایک مطلق عہد کو اہل عہد میں تبدیل نہیں کرتا ہے۔ D غلط ہے: 1927 ایکٹ (s.1) کے تحت بہتری کے لیے معاوضہ خودکار نہیں ہے اور یہ قانونی طریقہ کار اور شرائط کے تابع ہے۔ ای غلط ہے: مکان مالک کے لیے کرایہ میں اضافے کے بدلے کاموں کو سنبھالنے کا کوئی حق نہیں ہے۔
A. جہاں بیچنے والے اور خریدار کے درمیان مفادات کا کوئی تنازعہ نہ ہو اور کسی کے پیدا ہونے کا کوئی خاص خطرہ نہ ہو، مثال کے طور پر قریبی خاندان کے افراد کے درمیان منتقلی۔
B. جہاں مفادات کا ٹکراؤ موجود ہو لیکن 'کافی حد تک مشترکہ مفاد' کی رعایت لاگو ہوتی ہے، کیونکہ دونوں فریق چاہتے ہیں کہ فروخت مکمل ہو۔
C. جہاں بیچنے والا فروخت پر VAT وصول کرنا چاہتا ہے اور خریدار اسے ادا کرنے پر اعتراض کرتا ہے۔
D. جہاں بیچنے والا مقابلہ کرنے والے خریداروں کے درمیان معاہدہ کی دوڑ لگا رہا ہے۔
E. جہاں بیچنے والے سے کہا گیا ہے کہ وہ خریدار کے قرض دہندہ کو سالیسٹر کا انڈرٹیکنگ دے ۔
Answer & explanation
درست: A. ایک وکیل صرف دو فریقوں کے لیے کام کر سکتا ہے جہاں کوئی ذاتی مفاد یا مؤکل کا تنازعہ نہ ہو اور ایک کا کوئی خاص خطرہ نہ ہو (SRA Code of Conduct for Solicitors para 6.2)۔ خرید و فروخت میں فریقین کے مفادات فطری طور پر مخالف ہوتے ہیں، اس لیے دونوں کے لیے کام کرنا صرف ان شاذ و نادر صورتوں میں جائز ہے جہاں مادہ میں کوئی حقیقی تنازعہ نہ ہو، جیسے خون، شادی، سول پارٹنرشپ یا ایک ساتھ رہنے والے فریقین کے درمیان تحفہ یا منتقلی۔ B غلط ہے: 'کافی حد تک مشترکہ مفاد' کی رعایت عام فروخت/خریداری پر لاگو نہیں ہوتی ہے، کیونکہ ایک فریق خرید رہا ہے اور دوسرا بیچ رہا ہے، دونوں کو تکمیل کی خواہش کے باوجود مخالف مفادات دے رہے ہیں۔ C غلط ہے: VAT پر تنازعہ بذات خود ایک تنازعہ ہے، جو دونوں کے لیے کام کرنے سے ہٹ کر اشارہ کرتا ہے۔ D غلط ہے: معاہدہ کی دوڑ ایک واضح تنازعہ پیدا کرتی ہے اور اخلاقی فرائض میں اضافہ کرتی ہے۔ یہ دوہری اداکاری کی اجازت نہیں دیتا۔ E غلط ہے: کسی معاہدے کو دینے کا اس بات سے کوئی تعلق نہیں ہے کہ آیا خریدار اور بیچنے والے کے درمیان مفادات کا ٹکراؤ موجود ہے۔
A. Davisons کو لگاتار تین چھ ماہ کے لیز دینے چاہئیں، کیونکہ 12 ماہ سے کم عمر کی کوئی بھی کاروباری کرایہ داری کبھی بھی مالک مکان اور کرایہ دار ایکٹ 1954 کے حصہ II کے تحت مدت کی حفاظت کو راغب نہیں کر سکتی۔
B. Davisons ایک 18 ماہ کی مقررہ مدت کی لیز دے سکتے ہیں، لیکن اس بات کو یقینی بنانے کے لیے کہ یہ مدت کی حفاظت کو متوجہ نہ کرے، ایک حکم کے لیے عدالت میں درخواست دینی چاہیے جس میں مکان مالک اور کرایہ دار ایکٹ 1954 کے حصہ II کو چھوڑ کر حکم دیا جائے۔
C. Davisons ایک 18 ماہ کی مقررہ مدت کی لیز دے سکتے ہیں لیکن، اس بات کو یقینی بنانے کے لیے کہ یہ مدت کی حفاظت کو متوجہ نہیں کرے گا، مورٹن پر تجویز کردہ انتباہی نوٹس پیش کرنا چاہیے اور لیز مکمل ہونے سے پہلے مورٹن کا دستخط شدہ اعلامیہ حاصل کرنا چاہیے، تاکہ مکان مالک اور کرایہ دار ایکٹ 1954 کا حصہ II خارج کر دیا جائے۔
D. Davisons ایک 18 ماہ کی مقررہ مدت کا لیز دے سکتے ہیں اور 12 ماہ کے بعد مالک مکان کے وقفے کی شق پر انحصار کر سکتے ہیں، جو خود مورٹن کو مدت کی سیکیورٹی حاصل کرنے سے روکے گا۔
E. Davisons قانونی طور پر کوئی ایسی لیز نہیں دے سکتے جس میں مالک مکان اور کرایہ دار ایکٹ 1954 کے حصہ II کو شامل نہ کیا گیا ہو، کیونکہ تحفظ کو کسی بھی حالت میں معاہدہ نہیں کیا جا سکتا۔
Answer & explanation
آپشن C درست ہے۔ مالک مکان اور کرایہ دار ایکٹ 1954 کے حصہ II کے تحت مدت کی حفاظت کو ریگولیٹری ریفارم (بزنس کرایہ داری) (انگلینڈ اور ویلز) آرڈر 2003 کے ذریعے متعارف کرائے گئے طریقہ کار کو استعمال کرتے ہوئے ایک مقررہ مدت کے کاروباری لیز کے لیے خارج کیا جا سکتا ہے ('معاہدہ کیا گیا')۔ 'سادہ' اعلامیہ اگر نوٹس لیز سے کم از کم 14 دن پہلے پیش کیا جاتا ہے، بصورت دیگر ایک قانونی اعلامیہ) تحفظ کے نقصان کو تسلیم کرتا ہے، نوٹس اور اعلان کے حوالے سے جس کی توثیق لیز پر کی گئی ہے یا اس میں شامل ہے۔ آپشن A غلط ہے: ایک مخصوص مدت کے لیے کرایہ داری جو چھ ماہ سے زیادہ نہ ہو حصہ II سے باہر ہے، لیکن استثنیٰ ختم ہو جاتا ہے جہاں توسیع/تجدید کا انتظام ہو یا جہاں کرایہ دار (اسی کاروبار میں پیشروؤں کے ساتھ) 12 ماہ سے زیادہ عرصے سے قبضے میں ہو (s.43(3))؛ تین لگاتار چھ ماہ کی لیز اس کی خلاف ورزی کریں گی۔ آپشن B غلط ہے: 1 جون 2004 سے معاہدہ کرنے کے لیے کسی عدالتی حکم کی ضرورت نہیں ہے - یہ وہی تبدیلی ہے جو 2003 کے آرڈر کے ذریعے کی گئی تھی۔ آپشن D غلط ہے: مالک مکان کی وقفے کی شق ایکٹ کو خارج نہیں کرتی ہے۔ کرایہ داری اب بھی محفوظ رہے گی اور مالک مکان اسے صرف s.30 کے تحت قانونی بنیاد پر ختم کر سکتا ہے، اس لیے صرف ایک وقفے کی شق مدت کی حفاظت کو ختم نہیں کرتی۔ آپشن E غلط ہے: حصہ II کے تحفظ کو قانونی طریقہ کار کے استعمال سے درست طریقے سے معاہدہ کیا جا سکتا ہے۔
A. آیا سہولت زمین کی ملکیت کے خلاف رجسٹرڈ ہے، آیا یہ خریدار کے مطلوبہ استعمال کے لیے مناسب ہے، اس کی دیکھ بھال کا ذمہ دار کون ہے، اور آیا یہ راستہ اختیار کردہ عوامی شاہراہ ہے۔
B. آیا یہ سہولت پڑوسیوں میں مقبول ہے، اسے استعمال کرنا کتنا آسان ہے، کون اس کا بیمہ کرتا ہے، اور آیا یہ اچھی طرح سے روشن ہے۔
C. کیا آسانی عمل کے ذریعے پیدا کی گئی تھی، آیا اس سے بیچنے والے کو ذاتی طور پر فائدہ ہوتا ہے، کیا اسے بیچنے والے کے ذریعے ہٹایا جا سکتا ہے، اور کیا اس کا اجارہ میں ذکر ہے۔
D. آیا زمین پر آسانی نظر آتی ہے، آیا یہ مقامی لینڈ چارج کے طور پر رجسٹرڈ ہے، آیا بیچنے والا اس پر کونسل ٹیکس ادا کرتا ہے، اور آیا اس پر باڑ لگی ہوئی ہے۔
E. کیا آسانی خریدار کے اپنے عنوان کے خلاف رجسٹرڈ ہے، آیا یہ صرف خریدار کے لیے ہے، راستہ کتنا مقبول ہے، اور آیا یہ اچھی جگہ پر ہے۔
Answer & explanation
آپشن A درست ہے۔ جہاں کسی جائیداد کو راستے کے حق کا فائدہ حاصل ہو، خریدار کے وکیل کو یہ چیک کرنا چاہیے کہ: (1) بوجھ کا اندراج - کہ سہولت کا بوجھ سرونٹ (پڑوسی) کے عنوان پر نوٹ کیا گیا ہے، اس لیے حق جانشینوں کو باندھتا ہے اور محض ذاتی/کھو جانے کے خطرے میں نہیں ہے۔ (2) مناسبیت - آیا جو حق دیا گیا ہے وہ خریدار کے مطلوبہ استعمال کے لیے کافی ہے (مثال کے طور پر ورکشاپ کے لیے گاڑیوں تک رسائی، نہ کہ پیدل چلنے والوں کے لیے)؛ (3) دیکھ بھال - راستے کی دیکھ بھال اور مرمت کا ذمہ دار کون ہے، اور آیا خریدار کو ضرور حصہ ڈالنا چاہیے؛ اور (4) گود لینا - چاہے وہ راستہ درحقیقت عوامی طور پر اپنایا اور برقرار رکھا ہوا شاہراہ ہو (جس صورت میں نجی سہولت کے خدشات دور ہوجاتے ہیں)۔ اختیارات B, D اور E غیر متعلقہ یا ایجاد کردہ معیار (مقبولیت، روشنی، انشورنس، خصوصیت، مقام، کونسل ٹیکس) کی فہرست دیتے ہیں، جن میں سے کوئی بھی سہولت کے فائدے کے لیے تسلیم شدہ کنوینسنگ چیک نہیں ہے۔ آپشن C تجزیہ کو الجھا دیتا ہے: متعلقہ رجسٹریشن سرونٹ اراضی کے خلاف بوجھ ہے، حق کو لازمی طور پر LAND کو فائدہ پہنچنا چاہیے (ذاتی طور پر بیچنے والے کو نہیں) کہ وہ جائیداد کے لیے ایک جائز قانونی سہولت کا حصہ ہے، اور یہ چار معیاری مسائل نہیں ہیں۔
A. کچھ کرنے کی ضرورت نہیں، کیونکہ جس فری ہولڈ میں سے لیز دی گئی ہے وہ پہلے سے رجسٹرڈ ہے۔
B. لیز کو اس کے اپنے ٹائٹل کے ساتھ کافی حد تک رجسٹرڈ ہونا چاہیے، کیونکہ یہ سات سال سے زیادہ کی مدت کے لیے دی جاتی ہے۔ کرایہ دار کو درخواست دینی ہوگی۔
C. کچھ بھی کرنے کی ضرورت نہیں ہے، کیونکہ لیز 21 سال سے کم کے لیے ہے اور اس لیے اس کا اطلاق سود سے زیادہ ہوتا ہے۔
D. مالک مکان کو لیز کو رجسٹر کرنے کے لیے درخواست دینی چاہیے، کیونکہ مالک مکان واپسی کو برقرار رکھتا ہے۔
E. لیز کو صرف فری ہولڈ ٹائٹل کے خلاف نوٹ کیا جانا چاہیے۔ اسے اپنے رجسٹرڈ ٹائٹل کی ضرورت نہیں ہے۔
Answer & explanation
رجسٹرڈ اسٹیٹ میں سے سات سال سے زیادہ کی مدت کے لیے لیز کی منظوری s.27(2)(b)(i) لینڈ رجسٹریشن ایکٹ 2002 کے تحت لازمی طور پر قابل رجسٹریشن ہے۔ نو سال کی مدت سات سال سے زیادہ ہوتی ہے، اس لیے لیز کا اپنے عنوان کے ساتھ کافی حد تک رجسٹر ہونا ضروری ہے۔ رجسٹریشن مکمل ہونے تک یہ قانون (s.27(1)) پر کام نہیں کرتا۔ ڈسپوزیشن کی رجسٹریشن کے لیے درخواست دہندہ ڈسپو نی ہے، یعنی کرایہ دار۔ اس لیے آپشن B درست ہے۔ آپشن A غلط ہے: ٹرگر اصطلاح کی لمبائی ہے، یہ نہیں کہ فری ہولڈ پہلے سے رجسٹرڈ ہے۔ آپشن C غلط ہے: متعلقہ حد سات سال ہے، 21 نہیں؛ سات سال سے زیادہ کی لیز شیڈول 3 کے تحت محض ایک اوور رائیڈنگ سود کے طور پر لاگو نہیں ہوسکتی ہے (جو سات سال یا اس سے کم کی مختصر لیز کی حفاظت کرتے ہیں)۔ آپشن D غلط ہے: یہ کرایہ دار (ڈسپونی) ہے، مالک مکان نہیں، جو رجسٹریشن کے لیے درخواست دیتا ہے۔ آپشن E غلط ہے: سات سال سے زیادہ کی لیز کے لیے اس کے اپنے رجسٹرڈ ٹائٹل کی ضرورت ہوتی ہے (اور رجسٹری مالک مکان کے فری ہولڈ کے خلاف نوٹس بھی درج کرے گی)، رجسٹریشن کے بدلے میں محض نوٹس نہیں۔
A. خریدار ان پابندیوں کے پابند ہوں گے جن کا حوالہ غائب کنوینس میں دیا گیا ہے، حالانکہ ان کی قطعی شرائط کو رجسٹر سے نہیں پڑھا جا سکتا ہے۔
B. خریدار معاہدوں کا پابند نہیں ہوگا، کیونکہ رجسٹر سے ان کی شرائط کا تعین نہیں کیا جا سکتا۔
C. خریدار جائیداد سے متعلق کسی بھی قسم کے تمام معاہدوں کا پابند ہو گا، چاہے وہ رجسٹر میں درج ہو یا نہ ہو۔
D. خریدار صرف اس صورت میں پابند ہوگا جب معاہدوں کو چارجز رجسٹر میں مکمل طور پر بیان کیا گیا ہو۔
E. مندرجہ بالا میں سے کوئی نہیں؛ معاہدے رجسٹر کے اندراج سے قطع نظر مفادات پر غالب ہوتے ہیں۔
Answer & explanation
پابندی والے معاہدوں کو چارجز رجسٹر پر نوٹس کے اندراج سے محفوظ کیا جاتا ہے، اور خریدار ایسے نوٹس (ss.29-32 لینڈ رجسٹریشن ایکٹ 2002) کے ذریعے محفوظ مفادات کے تابع ہوتا ہے۔ اندراج 2 واضح طور پر 1999 کی ترسیل میں پابندی والے معاہدوں کی طرف اشارہ کرتا ہے، لہذا وہ محفوظ ہیں اور خریدار کو پابند کرتے ہیں، اس کے باوجود کہ رجسٹری کے پاس کوئی کاپی نہیں ہے اور الفاظ کو دوبارہ پیش نہیں کیا جاتا ہے۔ خریدار کو معاہدوں کے ساتھ طے کیا جاتا ہے اور اسے ڈیڈ / معاوضہ طلب کرنا چاہئے۔ آپشن A درست ہے۔ آپشن B غلط ہے: خریدار نوٹ شدہ اندراج کی وجہ سے پابند ہے حالانکہ رجسٹر سے صحیح شرائط دستیاب نہیں ہیں۔ آپشن C غلط ہے: رجسٹرڈ اراضی کا خریدار صرف مفادات کا پابند ہوتا ہے جو مناسب طریقے سے محفوظ (یا اوور رائیڈنگ) ہوتا ہے، نہ کہ 'کسی بھی قسم کے' ہر عہد سے۔ آپشن D غلط ہے: تحفظ معاہدوں کا حوالہ دینے والے نوٹس سے پیدا ہوتا ہے۔ معاہدوں کو پابند کرنے کے لئے مکمل طور پر قائم کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔ آپشن E غلط ہے: پابندی والے معاہدوں کو نوٹس کے ذریعے محفوظ کیا جاتا ہے، نہ کہ مفادات کو زیر کرنے کے، اور یہاں اندراج آپریٹو تحفظ ہے۔
A. دی انکوائریز آف لوکل اتھارٹی (CON29)۔
B. لوکل لینڈ چارجز سرچ (LLC1)۔
C. لوکل اتھارٹی کی اختیاری پوچھ گچھ (CON29O)۔
D. HM لینڈ رجسٹری سے حاصل شدہ رجسٹر کی سرکاری کاپیاں۔
E. HM لینڈ رجسٹری میں OS1 کی ترجیحی تلاش۔
Answer & explanation
کیا پراپرٹی کے نیچے جانے والی سڑک عوامی خرچ پر برقرار رکھنے کے قابل ہائی وے ہے (s.36 ہائی ویز ایکٹ 1980 کے تحت اختیار کی گئی) لوکل اتھارٹی، CON29 کی معیاری انکوائریز سے پتہ چلتا ہے، لہذا A درست ہے۔ B غلط ہے: LLC1 رجسٹرڈ مقامی اراضی کے چارجز (مثلاً مالیاتی چارجز، درختوں کے تحفظ کے احکامات، منصوبہ بندی کی پابندیاں)، سڑکوں کو گود لینے کی حیثیت کو ظاہر کرتا ہے۔ C غلط ہے کیونکہ CON29O اختیاری پوچھ گچھ پر مشتمل ہے (مثلاً سڑک کی تجاویز، عوامی راستے، گیس پائپ لائنز) مخصوص لین دین کے لیے منتخب کردہ؛ بنیادی اختیار کردہ سڑک کی معلومات معیاری CON29 میں ہے، اختیاری سیٹ میں نہیں۔ D غلط ہے: HM لینڈ رجسٹری کی آفیشل کاپیاں رجسٹرڈ ٹائٹل (مالیت، چارجز، حقوق) دکھاتی ہیں، یہ نہیں کہ سڑکیں عوامی طور پر دیکھ بھال کے قابل ہیں۔ E غلط ہے: OS1 خریدار کی درخواست کی حفاظت کے لیے رجسٹرڈ زمین کی پری تکمیلی ترجیحی تلاش ہے۔ یہ ہائی وے کو اپنانے کے بارے میں کوئی معلومات نہیں دیتا ہے۔
A. کلائنٹ کو ٹائٹل کلاس کی اطلاع دیں، رہن کے قرض دہندہ کی ضروریات کو چیک کریں، ٹائٹل معاوضہ انشورنس پر غور کریں اور مشورہ دیں، اور غور کریں کہ کیا ٹائٹل کو مطلق میں اپ گریڈ کیا جا سکتا ہے۔
B. کلائنٹ کو مطلع کریں لیکن مزید کوئی قدم نہ اٹھائیں، کیونکہ HM لینڈ رجسٹری ہر رجسٹرڈ ٹائٹل کی مکمل ضمانت دیتی ہے اور کسی بھی خرابی کا معاوضہ ادا کرے گی۔
C. مؤکل کو یقین دلائیں کہ ملکیتی عنوان سے کوئی تشویش نہیں ہے کیونکہ ایسے عنوانات عام ہیں اور اتنے ہی اچھے ہیں جتنے مطلق عنوان۔
D. مؤکل کو مشورہ دیں کہ وہ فوری طور پر دستبردار ہو جائے، کیونکہ ملکیت کا عنوان ایک ناقص طبقہ ہے جسے کبھی بھی محفوظ طریقے سے قبول نہیں کیا جا سکتا۔
E. ٹائٹل کلاس کا ذکر کیے بغیر معمول کے مطابق آگے بڑھیں، کیونکہ ٹائٹل کی کلاس لینڈ رجسٹری کا ایک اندرونی معاملہ ہے جس کا خریدار سے کوئی تعلق نہیں ہے۔
Answer & explanation
ملکیت کا ٹائٹل دیا جاتا ہے جہاں مالک مخالف ملکیت کے ذریعے عنوان یا دعووں کے دستاویزی ثبوت پیش نہیں کرسکتا۔ ریاستی گارنٹی کسی بھی جائیداد، حق یا سود کا احاطہ نہیں کرتی ہے جو پہلے رجسٹریشن سے پہلے پیدا ہو سکتی ہے۔ کسی بھی عنوان کے لیے جو مطلق نہیں ہے، خریدار کے وکیل کو چاہیے کہ: کلائنٹ کو اس کی اطلاع دے۔ اگر کوئی رہن ہے تو، قرض دہندہ کی ضروریات کو چیک کریں (اور، جہاں قرض دہندہ کے لیے بھی کام ہو، یقینی بنائیں کہ قرض دہندہ کو بتایا گیا ہے - ناکام ہونے کی صورت میں کوئی تنازعہ ہے)؛ ٹائٹل معاوضہ انشورنس پر غور کریں اور مشورہ دیں؛ اور مطلق عنوان میں اپ گریڈ کرنے کے امکان پر غور کریں (مثال کے طور پر اگر گمشدہ اعمال مل جائیں یا مطلوبہ مدت گزر جائے)۔ A یہ درست بیان کرتا ہے۔ B غلط ہے کیونکہ ملکیت کے عنوان کی ضمانت محدود ہے، مکمل نہیں، لہذا خودکار معاوضے پر انحصار غلط ہے۔ C غلط ہے: یہ مطلق عنوان 'اتنا اچھا' نہیں ہے اور اسے صرف ایک طرف نہیں ہٹایا جا سکتا۔ D غلط ہے کیونکہ واپسی ناگزیر ردعمل نہیں ہے۔ خطرہ اکثر انشورنس اور قرض دہندہ کی منظوری سے قابل انتظام ہوتا ہے۔ E غلط ہے کیونکہ عنوان کی کلاس واضح طور پر متعلقہ ہے اور اس کی اطلاع اور توجہ دی جانی چاہیے۔
A. CRAR صرف اس صورت میں دستیاب ہے جب لیز میں ایک واضح شق شامل ہو جو مالک مکان کو کرایہ دار کا سامان ضبط کرنے اور فروخت کرنے کی اجازت دیتا ہے۔ ایسی شق کے بغیر CRAR استعمال نہیں کیا جا سکتا۔
B. CRAR صرف اس صورت میں استعمال کیا جا سکتا ہے جہاں لیز تحریری طور پر ہو اور خالص غیر ادا شدہ پرنسپل کرایہ کم از کم مقررہ کم از کم (سات دن کا کرایہ) ہو۔ نافذ کرنے والے ایجنٹ کو سامان کا کنٹرول سنبھالنے سے پہلے کرایہ دار کو کم از کم سات واضح دنوں کا نوٹس دینا چاہیے، اور سامان کی فروخت سے پہلے مزید نوٹس اور کم از کم مدت گزر جانا چاہیے۔
C. محترمہ ورما کسی انفورسمنٹ ایجنٹ کو فوری طور پر سامان ضبط کرنے کی ہدایت دے سکتی ہے جب کوئی کرایہ ادا نہیں ہوتا ہے، اور کرایہ دار کو بغیر کسی اطلاع کے فوراً بیچ سکتی ہے۔
D. محترمہ ورما کو کم از کم بقایا جات کی مدت کا انتظار کرنا چاہیے اور ایک نوٹس دینا چاہیے، لیکن نوٹس کی مدت ختم ہونے کے بعد وہ فروخت کے مزید نوٹس کے بغیر اسی دن سامان ضبط اور فروخت کر سکتی ہیں۔
E. CRAR لیز کے تحت کسی بھی واجب الادا رقم پر لاگو ہوتا ہے، بشمول سروس چارج، بیمہ کرایہ اور سود، اور محترمہ ورما ذاتی طور پر کسی تصدیق شدہ نافذ کرنے والے ایجنٹ کا استعمال کیے بغیر سامان داخل اور ہٹا سکتی ہیں۔
Answer & explanation
CRAR (ٹربیونلز، کورٹس اینڈ انفورسمنٹ ایکٹ 2007، پارٹ 3، اور ٹیکنگ کنٹرول آف گڈز ریگولیشنز 2013) کا اطلاق صرف تجارتی احاطے پر ہوتا ہے جو تحریری طور پر لیز کے تحت دیے جاتے ہیں، اور صرف خالص غیر ادا شدہ 'کرایہ' (پرنسپل کرایہ، VAT، سود، سروس چارج اور انشورنس کرایہ کو چھوڑ کر)۔ کم از کم سات دن کا خالص کرایہ بقایا ہونا چاہیے۔ ایک سرٹیفکیٹ نافذ کرنے والے ایجنٹ کو اشیا پر کنٹرول حاصل کرنے کے لیے داخل ہونے سے کم از کم سات واضح دن پہلے نفاذ کا نوٹس دینا چاہیے؛ سامان کے کنٹرول میں آنے کے بعد، ایجنٹ کو کرایہ دار کو مزید کم از کم نوٹس دینا چاہیے (کم از کم سات واضح دن) اس سے پہلے کہ سامان فروخت کیا جائے۔ آپشن B ان ضروریات کو درست طریقے سے حاصل کرتا ہے۔ A غلط ہے: CRAR ایک قانونی سیلف ہیلپ علاج ہے جو کہ لیز میں ظاہری ضبطی/تکلیف کی شق پر منحصر نہیں ہے۔ C غلط ہے: کم از کم بقایا جات کی حد اور نفاذ کا ایک لازمی نوٹس ہے، اور سامان مطلوبہ نوٹس کے بغیر فروخت نہیں کیا جا سکتا۔ D غلط ہے: فروخت سے پہلے مطلوبہ فروخت کا علیحدہ نوٹس اور مزید کم از کم مدت درکار ہے۔ ایک ہی دن کی فروخت کی اجازت نہیں ہے۔ E غلط ہے: CRAR اصل کرایہ تک محدود ہے (سروس چارج نہیں، انشورنس کرایہ یا سود نہیں) اور اسے ایک سرٹیفکیٹڈ انفورسمنٹ ایجنٹ کے ذریعے انجام دیا جانا چاہیے، مالک مکان کے ذریعے ذاتی طور پر نہیں۔
A. لینڈ چارجز ڈیپارٹمنٹ میں صرف دیوالیہ پن کی تلاش (مسٹر چن کے نام کے خلاف لینڈ چارجز رجسٹر کی تلاش) کریں، متعلقہ کاؤنٹیوں کی وضاحت کریں جہاں وہ رہ چکے ہیں۔
B. مسٹر چن سے اس بات کی تصدیق کرتے ہوئے کہ وہ دیوالیہ نہیں ہوا ہے اور کوئی درخواست زیر التوا نہیں ہے، ایک ذاتی حلف نامے پر دستخط کرنے کو کہیں۔
C. خریدی جا رہی جائیداد کے پتے کے خلاف لوکل لینڈ چارجز تلاش کریں۔
D. HM لینڈ رجسٹری میں جائیداد کے عنوان کے خلاف انڈیکس میپ تلاش کریں۔
E. کوئی کارروائی نہ کریں، کیونکہ مکمل ہونے سے پہلے کسی فرد کے دیوالیہ ہونے کی حیثیت کو جانچنے کا کوئی قابل اعتماد ذریعہ نہیں ہے۔
Answer & explanation
افراد کے خلاف دیوالیہ پن کے احکامات اور زیر التوا دیوالیہ پن کی درخواستیں محکمہ لینڈ چارجز (سینٹرل لینڈ چارجز رجسٹری) میں رجسٹرڈ ہوتی ہیں اور فرد کے نام کے خلاف تلاش (صرف K16 دیوالیہ پن کی تلاش) کے ذریعے ظاہر ہوتی ہیں، جس میں متعلقہ کاؤنٹیوں کی وضاحت ہوتی ہے جہاں وہ شخص رہتا ہے۔ یہ وہ معیاری پیشگی تکمیل کا مرحلہ ہے جو قرض دہندہ کا وکیل اس بات کی تصدیق کرنے کے لیے لیتا ہے کہ قرض لینے والا دیوالیہ نہیں ہے اور کوئی درخواست زیر التوا نہیں ہے، اس لیے آپشن A درست ہے۔ B غلط ہے: قرض دہندہ کی طرف سے ایک معاہدہ آزادانہ تصدیق نہیں ہے اور عوامی رجسٹر کو چیک کرنے کے لئے قرض دہندہ کی ہدایت کو پورا نہیں کرتا ہے۔ سی غلط ہے: لوکل لینڈ چارجز کی تلاش مقامی اتھارٹی کے ساتھ رجسٹرڈ اراضی کو متاثر کرنے والے معاملات کو ظاہر کرتی ہے (جیسے پلاننگ چارجز)، نہ کہ کسی فرد کا دیوالیہ ہونا۔ D غلط ہے: انڈیکس میپ کی تلاش اس بات کی نشاندہی کرتی ہے کہ آیا زمین رجسٹرڈ ہے اور اس کا ٹائٹل نمبر؛ یہ قرض لینے والے کے دیوالیہ پن کے بارے میں کچھ نہیں کہتا ہے۔ ای غلط ہے کیونکہ ایک قابل اعتماد چیک ہے، یعنی لینڈ چارجز ڈیپارٹمنٹ میں نام کے خلاف دیوالیہ پن کی تلاش۔
A. فرم کبھی بھی تجارتی لین دین میں خریدار اور قرض دہندہ دونوں کے لیے کام نہیں کر سکتی، کیونکہ اس طرح کے لین دین میں ہمیشہ مفادات کا ٹکراؤ ہوتا ہے۔
B. فرم دونوں کے لیے کام کرنے کے قابل ہو سکتی ہے، بشرطیکہ رہن معیاری شرائط پر ہو اور فرم مطمئن ہو کہ مفادات کا کوئی تصادم یا کسی ایک کے لیے اہم خطرہ نہ ہو۔
C. فرم دونوں کے لیے صرف اس صورت میں کام کر سکتی ہے جب وہ اس معاملے کو رہائشی لین دین کے طور پر دیکھے اور قرض دہندہ کی شرائط معیاری ہوں۔
D. فرم دونوں کے لیے کام نہیں کر سکتی کیونکہ خریدار اور قرض دہندہ کے درمیان کافی حد تک مشترکہ مفاد نہیں ہے۔
E. فرم دونوں کے لیے کام کر سکتی ہے کیونکہ تجارتی رہن پر قرض لینے والے اور قرض دہندہ کے لیے کام کرنے سے تنازع کا کوئی خطرہ نہیں ہوتا۔
Answer & explanation
یہ SRA کوڈ آف کنڈکٹ برائے سالیسیٹرز کے پیراگراف 6.2 میں مفادات کے تصادم کے قواعد کی جانچ کرتا ہے جیسا کہ قرض لینے والے اور قرض دہندہ کے لیے کارروائی پر لاگو ہوتا ہے۔ نقطہ آغاز یہ ہے کہ ایک وکیل کو چاہیے کہ وہ کام نہ کرے جہاں دو مؤکلوں کے درمیان تصادم، یا تنازعہ کا اہم خطرہ ہو۔ تاہم، جہاں ایک رہن معیاری شرائط پر ہوتا ہے (ایک 'معیاری رہن')، قرض لینے والے اور قرض دہندہ کے مفادات عام طور پر منسلک ہوتے ہیں اور ایک فرم یہ فیصلہ کر سکتی ہے کہ دونوں کے لیے کوئی تنازعہ اور عمل نہیں ہے۔ یہ تجارتی اور رہائشی لین دین پر لاگو ہوتا ہے۔ آپشن B اسے صحیح طریقے سے پکڑتا ہے۔ آپشن A غلط ہے: تجارتی سودوں کے لیے کوئی ممانعت نہیں ہے۔ ٹیسٹ یہ ہے کہ آیا تنازعہ موجود ہے یا امکان ہے۔ آپشن C غلط ہے کیونکہ لین دین تجارتی ہے، رہائشی نہیں، اور تجزیہ اس کی دوبارہ خصوصیات پر منحصر نہیں ہے۔ آپشن D غلط ہے: متعلقہ گیٹ وے معیاری رہن پر تنازعہ کی عدم موجودگی ہے، نہ کہ 'کافی مشترکہ مفاد' کی رعایت (جو ایک الگ پیرا 6.2(a) اعضاء ہے، اور کسی بھی صورت میں یہاں ایک مشترکہ مفاد موجود ہے)۔ آپشن E غلط ہے کیونکہ یہ پوزیشن کو بڑھاتا ہے۔ ایک غیر معیاری یا خاص طور پر گفت و شنید والا تجارتی رہن آسانی سے تنازعہ پیدا کر سکتا ہے، اس لیے فرم کو کوئی خطرہ مول لینے کے بجائے ہر معاملے کا جائزہ لینا چاہیے۔
A. 14 دن
B. 21 دن
C. 30 کام کے دن
D. 30 کیلنڈر دن
E. 2 ماہ
Answer & explanation
یہ لینڈ رجسٹریشن رولز 2003 کے تحت رجسٹر کی قبل از تکمیل تلاش کی جانچ کرتا ہے۔ رجسٹرڈ ٹائٹل کی ترجیح کے ساتھ ایک سرکاری تلاش (فارم OS1، یا جزوی طور پر OS2) تلاش کے نتائج کی تاریخ سے 30 کاروباری (کام کرنے والے) دنوں کی ترجیحی مدت فراہم کرتی ہے۔ بشرطیکہ خریدار کی (اور قرض دہندہ کی) درخواست اس ترجیحی مدت کے اندر اندر لینڈ رجسٹری کو موصول ہو جائے، یہ سرچ سرٹیفکیٹ کی تاریخ کے بعد رجسٹر پر کی گئی کسی بھی اندراج پر ترجیح لیتا ہے، 'رجسٹریشن گیپ' سے تحفظ فراہم کرتا ہے۔ آپشن C درست ہے۔ آپشن A (14 دن)، آپشن B (21 دن) اور آپشن E (2 ماہ) محض غلط ادوار ہیں۔ آپشن D (30 کیلنڈر دن) ایک عام ٹریپ ہے: مدت 30 کام کے دن ہے، کیلنڈر کے دن نہیں، جو عملی طور پر مادی طور پر طویل ہے، لہذا D غلط ہے۔
A. £10,693.61، جس میں سالانہ کرایہ، VAT، پہلے سے طے شدہ سود، سروس چارج اور سروس چارج پر VAT شامل ہے۔
B. £9,618.41، جس میں سالانہ کرایہ، سالانہ کرایہ پر VAT اور پہلے سے طے شدہ سود شامل ہے۔
C. £11,038.61، جس میں سالانہ کرایہ، سروس چارج، انشورنس کرایہ اور VAT اور ان سب پر سود شامل ہے۔
D. £8,000.00، صرف سالانہ کرایہ پر مشتمل ہے، کیونکہ CRAR کے تحت VAT اور سود وصول نہیں کیا جا سکتا۔
E. £8,018.41، جس میں صرف سالانہ کرایہ اور پہلے سے طے شدہ سود شامل ہے، کیونکہ VAT کبھی بھی CRAR کے تحت قابل وصول نہیں ہوتا ہے۔
Answer & explanation
سی آر اے آر (شیڈول 12 ٹو دی ٹربیونلز، کورٹس اینڈ انفورسمنٹ ایکٹ 2007، ٹیکنگ کنٹرول آف گڈز ریگولیشنز کے ساتھ) صرف پرنسپل (خالص) کرایہ کی وصولی کی اجازت دیتا ہے جو احاطے کے قبضے اور استعمال کے لیے قابل ادائیگی ہے، اس کے ساتھ اس کرایے پر کسی بھی VAT اور سود کے ساتھ۔ لیز میں 'کرایہ' کے طور پر محفوظ رقوم لیکن جو مادہ سروس چارج، انشورنس کرایہ یا دیگر ذیلی چارجز میں ہیں وہ CRAR کے ذریعے قابل وصول نہیں ہیں، تاہم لیز ان پر لیبل لگاتی ہے۔ یہاں قابل وصولی رقم سالانہ کرایہ (£8,000) کے علاوہ VAT 20% (£1,600) کے علاوہ سالانہ کرایہ (£18.41) پر طے شدہ سود ہے، جو کہ £9,618.41 دیتا ہے۔ بی درست ہے۔ A غلط ہے کیونکہ سروس چارج (اور اس پر VAT) CRAR کے تحت قابل وصولی نہیں ہے۔ C اسی وجہ سے غلط ہے اور کیونکہ انشورنس کرایہ بھی خارج ہے۔ D غلط طریقے سے VAT اور سود کو خارج کرتا ہے، جس کی CRAR اصل کرایہ پر اجازت دیتا ہے۔ E غلط طور پر بیان کرتا ہے کہ VAT کبھی بھی قابل وصول نہیں ہوتا ہے - اصل کرایہ پر VAT قابل وصولی ہے جہاں مالک مکان نے ٹیکس کا انتخاب کیا ہے۔
A. فائدہ مند مشترکہ کرایہ دار کے طور پر، تاکہ زندہ بچ جانے کا حق کام کرے اور زندہ بچ جانے والا پہلی موت پر خود بخود پورا لے لے۔
B. فائدہ مند کرایہ دار کے طور پر مساوی حصص میں مشترکہ، تاکہ ہر حصہ اپنی مرضی سے چھوڑا جا سکے۔
C. قرض دہندہ کے محض لائسنس دہندگان کے طور پر، بغیر کسی فائدہ مند سود کے جب تک کہ رہن کو چھڑایا نہ جائے۔
D. فائدہ مند ہولڈنگ کی شکل بتائے بغیر قانونی اور مساوی شریک مالکان کے طور پر، اسے بعد میں مضمر چھوڑنا۔
E. ایک خاص مقصد کی گاڑی کی کمپنی میں شیئر ہولڈرز کے طور پر جو قانونی اور فائدہ مند ٹائٹل رکھتی ہے۔
Answer & explanation
جہاں ایک شادی شدہ جوڑا اپنے ازدواجی گھر کی خریداری میں برابر کا حصہ ڈالتا ہے اور چاہتا ہے کہ زندہ بچ جانے والا پہلی موت پر خود بخود لے جائے، معیاری مشورہ ایک فائدہ مند مشترکہ کرایہ داری ہے۔ مشترکہ کرایہ داری کے تحت شریک مالکان پوری فائدہ مند جائیداد کو ایک ساتھ رکھتے ہیں اور زندہ بچ جانے کا حق (jus accrescendi) مرنے پر خود بخود زندہ بچ جانے والے کو، مرضی سے باہر منتقل کر دیتا ہے۔ آپشن A درست ہے۔ آپشن B (مشترکہ کرایہ داری) یہاں عام مشورے کے طور پر غلط ہے: یہ الگ الگ، قابل تدبیر حصص بناتا ہے جس میں کوئی زندہ بچ جاتا ہے، جو مناسب ہے جہاں فریقین غیر مساوی طور پر حصہ ڈالیں یا اپنی مرضی سے اپنا حصہ چھوڑنا چاہیں، نہ کہ عام مساوی حصہ دینے والے شادی شدہ جوڑے جو زندہ بچ جانے کے خواہاں ہیں۔ آپشن C غلط ہے: رہن قرض لینے والوں کو لائسنس یافتہ تک کم نہیں کرتا ہے۔ وہ قانونی اور فائدہ مند اسٹیٹ کو قرض دہندہ کے چارج کے تابع رکھتے ہیں۔ آپشن D غلط اور غیر جوابدہ ہے: سوال خاص طور پر فائدہ مند ہولڈنگ کی شکل کے بارے میں پوچھتا ہے، اور TR1 میں ایک واضح اعلان کی ضرورت ہوتی ہے کہ مساوی دلچسپی کیسے رکھی جاتی ہے۔ آپشن E غلط ہے: SPV کمپنی کا ڈھانچہ تجارتی/سرمایہ کاری کے مقاصد کے لیے استعمال ہوتا ہے، خاندانی گھر کی خریداری کے لیے نہیں۔
A. بینک کے رہن کی قیمت پر بھروسہ کریں، کیونکہ جب تک جائیداد درست نہ ہو بینک قرض نہیں دے گا۔
B. مارکیٹ ویلیو کی تصدیق کے لیے اپنی ایک بنیادی تشخیصی رپورٹ کمیشن۔
C. جائیداد کی عمر اور تعمیر کو دیکھتے ہوئے ایک مکمل ساختی (عمارت) سروے کریں۔
D. گھریلو خریدار کی رپورٹ بنائیں، جو دستیاب سب سے مکمل سروے ہے۔
E. کسی سروے کی ضرورت نہیں ہے، کیونکہ بیچنے والے کی ذمہ داری ہے کہ وہ تمام جسمانی نقائص کو ظاہر کرے۔
Answer & explanation
سی درست ہے۔ سب سے تفصیلی سروے مکمل ساختی (عمارت) سروے ہے، جس کی سفارش پرانی جائیدادوں، غیر معمولی تعمیرات، یا خراب حالت میں ہونے والوں کے لیے کی جاتی ہے۔ 1875 میں بنایا گیا فارم ہاؤس واضح طور پر اس زمرے میں آتا ہے، لہذا اس کی زیادہ قیمت کے باوجود ایک مکمل ساختی سروے مناسب مشورہ ہے۔ A غلط ہے: رہن کی تشخیص صرف قرض دہندہ کے فائدے کے لیے کی جاتی ہے، اس بات کی تصدیق کرنے کے لیے کہ جائیداد کافی سیکیورٹی ہے۔ یہ حالت کا سروے نہیں ہے اور خریدار اس پر بھروسہ نہیں کر سکتا۔ B غلط ہے: خریدار کی اپنی بنیادی تشخیص کی رپورٹ صرف مارکیٹ ویلیو کی تصدیق کرتی ہے اور حالت کے بارے میں بہت کم ظاہر کرتی ہے - وکٹورین پراپرٹی کے لیے ناکافی۔ D غلط ہے: گھر خریدار کی رپورٹ تفصیل سے درمیانی ہے اور پرانی یا غیر معیاری جائیدادوں کے لیے موزوں نہیں ہے۔ یہ سب سے زیادہ مکمل سروے نہیں ہے۔ E غلط ہے: محدود استثنیٰ کے ساتھ، caveat emptor کا اصول جائیداد کی جسمانی حالت پر لاگو ہوتا ہے - بیچنے والا جسمانی نقائص ظاہر کرنے کا پابند نہیں ہے، یہی وجہ ہے کہ خریدار کو سروے کرنا ضروری ہے۔
A. پہلی بار بیچنے والے کے عنوان کی چھان بین کرنا، جو کہ مکمل ہونے کے بعد ہی کیا جاتا ہے۔
B. رجسٹر میں کسی بھی تبدیلی کو ظاہر کرنا کیونکہ سرکاری کاپیاں تبادلے سے پہلے حاصل کی گئی تھیں، اور خریدار اور قرض دہندہ کو رجسٹر کرنے کے لیے ترجیحی مدت فراہم کرنا۔
C. پہلی بار اس بات کی تصدیق کرنے کے لیے کہ بیچنے والا پراپرٹی کا رجسٹرڈ مالک ہے۔
D. ایک ترجیحی مدت حاصل کرنا جو صرف قرض دہندہ کے چارج کی حفاظت کرتا ہے، خریدار کی منتقلی کا نہیں۔
E. اس ضرورت کو پورا کرنے کے لیے کہ خریدار کا وکیل SDLT مقاصد کے لیے HM Revenue & Customs کو نتیجہ کی اطلاع دے۔
Answer & explanation
بی درست ہے۔ عنوان کی چھان بین کی جاتی ہے، اور کنٹریکٹ کے تبادلے سے پہلے بیچنے والے نے رجسٹرڈ پروپرائٹر کے طور پر تصدیق کی ہے۔ OS1 آفیشل سرچ کا دوگنا مقصد ہے: (i) یہ ظاہر کرنا کہ آیا ٹائٹل پری کنٹریکٹ کی چھان بین کے لیے استعمال ہونے والی سرکاری کاپیوں کی تاریخ کے بعد سے رجسٹر پر کوئی اندراجات کیے گئے ہیں یا نہیں؛ اور (ii) ترجیحی مدت (تلاش کے نتائج کی تاریخ سے 30 کام کے دن) حاصل کرنے کے لیے جس کے اندر خریدار کو رجسٹر کرنے کے لیے درخواست داخل کرنی چاہیے، اس درخواست کو کسی مداخلتی اندراجات کے خلاف تحفظ فراہم کرنا۔ جہاں تلاش قرض دہندہ کے نام پر کی جاتی ہے، ترجیحی مدت کا تحفظ خریدار کی منتقلی کے ساتھ ساتھ قرض دہندہ کے چارج تک بھی ہوتا ہے۔ A اور C غلط ہیں: ٹائٹل کی چھان بین اور رجسٹرڈ پروپرائٹر کی تصدیق تبادلے سے پہلے کی جاتی ہے، تکمیل سے پہلے کی تلاش سے نہیں۔ D غلط ہے: قرض دہندہ کے نام میں تلاش خریدار اور قرض دینے والے دونوں کی حفاظت کرتی ہے، اکیلے قرض دینے والے کی نہیں۔ E غلط ہے: OS1 لینڈ رجسٹری کی ترجیحی تلاش ہے۔ SDLT رپورٹنگ اور HMRC کو ادائیگی SDLT ریٹرن کے ذریعے تکمیل کے بعد ایک الگ مرحلہ ہے، جو OS1 کے مقصد سے غیر متعلق ہے۔
A. اسٹیک ہولڈر کے طور پر، مکمل ہونے تک ڈپازٹ کا انعقاد۔
B. خریدار کے لیے بطور ایجنٹ۔
C. بیچنے والے کے اسٹیٹ ایجنٹ کے ایجنٹ کے طور پر۔
D. بیچنے والے کے ایجنٹ کے طور پر۔
E. بیچنے والے کے ایجنٹ کے طور پر یا اسٹیک ہولڈر کے طور پر، وکیل کے اختیار پر۔
Answer & explanation
درست: D. جہاں ڈپازٹ بیچنے والے کے وکیل کے پاس بیچنے والے کے ایجنٹ کے طور پر ہے، معاہدے کے تبادلے کے ساتھ ہی اسے بیچنے والے کو جاری کیا جا سکتا ہے، لہذا بیچنے والا اسے فوری طور پر استعمال کر سکتا ہے (یہاں، ذاتی قرض ادا کرنے کے لیے)۔ A غلط ہے: ایک اسٹیک ہولڈر دونوں فریقوں کی جانب سے رقم رکھتا ہے اور اسے مکمل ہونے تک اسے برقرار رکھنا چاہیے (فروخت کی معیاری شرائط)، جو بیچنے والے کی اسے ابھی استعمال کرنے کی خواہش کو ختم کر دے گی۔ B غلط ہے: خریدار کے ایجنٹ کے طور پر انعقاد کا مطلب یہ ہوگا کہ خریدار کی طرف پیسہ کنٹرول کرتا ہے - اسے بیچنے والے کو جاری نہیں کیا جائے گا اور خریدار کا وکیل، بیچنے والے کا نہیں، اسے روکے گا۔ C غلط ہے: اسٹیٹ ایجنٹ کے پاس ڈپازٹ کا کوئی حق نہیں ہے، لہذا اسے کبھی بھی اسٹیٹ ایجنٹ کے ایجنٹ کے طور پر نہیں رکھا جاتا ہے۔ E غلط ہے: صرف 'بیچنے والے کے ایجنٹ' کی صلاحیت فوری استعمال کی ضمانت دیتا ہے۔ 'یا تو ... یا اسٹیک ہولڈر' کی پیشکش نہیں کرتا، کیونکہ اسٹیک ہولڈر کا اعضاء فوری رہائی کو روک دے گا، لہذا E واحد بہترین جواب نہیں ہے۔
A. مسٹر ادیمی کے ڈیتھ سرٹیفکیٹ کی ایک مصدقہ کاپی پر اصرار کریں جو مکمل ہونے پر فراہم کی جائے گی۔
B. مسز عدیمی سے مطالبہ کریں کہ وہ ٹرانسفر میں شامل ہونے کے لیے ایک دوسرے ٹرسٹی کا تقرر کریں تاکہ کسی بھی فائدہ مند مفاد کو حد سے زیادہ پہنچایا جائے۔
C. مسٹر عدیمی کے ذاتی نمائندوں سے مطالبہ کریں کہ وہ مسز عدیمی کو اپنے حصے کی تحریری منظوری دیں۔
D. چیک کریں کہ مسٹر ادیمی کی جانب سے نمائندگی کی منظوری پر کسی میمورنڈم آف علیحدگی کی توثیق نہیں کی گئی۔
E. خریدار کی حفاظت کے لیے مکمل ہونے سے پہلے فارم A کی پابندی کی ضرورت ہے۔
Answer & explanation
ملکیتی رجسٹر پر کسی پابندی کی عدم موجودگی خریدار کو بتاتی ہے کہ شریک مالکان مشترکہ کرایہ دار کے طور پر فائدہ مند مفاد رکھتے ہیں (اگر وہ مشترکہ طور پر کرایہ دار کے طور پر رکھتے ہیں تو ایک فارم A پابندی ظاہر ہوتی، جس کے لیے دوسرے ٹرسٹی کی ضرورت ہوتی ہے)۔ ایک فائدہ مند مشترکہ کرایہ دار کی موت پر، متوفی کا مفاد خود بخود لواحقین کو زندہ بچ جاتا ہے، اور لواحقین کے پاس قانونی اور فائدہ مند دونوں عنوان ہوتے ہیں جو کسی بھی اعتماد سے پاک ہوتے ہیں۔ لہذا خریدار صرف زندہ بچ جانے والے سے اچھا ٹائٹل لیتا ہے، اور صرف اس ثبوت کی ضرورت ہے کہ شریک مالک کی موت واقع ہو گئی ہے: اس لیے آپشن A درست ہے (ڈیتھ سرٹیفکیٹ کی تصدیق شدہ کاپی)۔ آپشن B غلط ہے کیونکہ، فارم A کی پابندی کے بغیر، حد سے تجاوز کرنے کے لیے اعتماد کی کوئی دلچسپی نہیں ہے اور دوسرا ٹرسٹی غیر ضروری ہے۔ آپشن C غلط ہے کیونکہ مشترکہ کرایہ دار کا حصہ ذاتی نمائندوں کی مرضی یا منظوری کے تحت نہیں گزر سکتا۔ یہ سروائیورشپ سے گزرتا ہے، اس لیے PRs کے پاس رضامندی کے لیے کچھ نہیں ہے۔ آپشن D غلط ہے کیونکہ میمورنڈم آف سیورینس صرف متعلقہ ہے جہاں اسے رجسٹر پر پابندی سے محفوظ کیا گیا ہو۔ رجسٹرڈ زمین میں غیر محفوظ علیحدگی خریدار کو پابند نہیں کرتی، اور یہاں کا رجسٹر کوئی نہیں دکھاتا ہے۔ آپشن E غلط ہے کیونکہ فارم A کی پابندی صرف اس صورت میں مناسب ہوگی جب زندہ بچ جانے والا مکمل طور پر حقدار نہ ہو (یعنی مشترکہ کرایہ داری)، جو کہ یہاں ایسا نہیں ہے۔ کسی پر اصرار کرنا غلط سمجھا جائے گا۔
A. لیز کے تحت قابل ادائیگی زمینی کرایہ اور اس بات کا ثبوت کہ اس کی ادائیگی تازہ ہے۔
B. سروس چارج کی پوزیشن، بشمول کسی بھی بقایا جات اور کوئی بڑا کام متوقع ہے۔
C. عمارتوں کے انشورنس کے انتظامات، بشمول کون بیمہ کرتا ہے اور فراہم کردہ کور۔
D. لیز میں معاہدوں کی تعمیل، بشمول تبدیلیوں کے لیے ضروری رضامندی۔
E. مندرجہ بالا میں سے کوئی بھی نہیں - ہر ایک ایسے فلیٹ کے لیے متعلقہ اور مناسب لیز ہولڈ انکوائری ہے۔
Answer & explanation
ایک بلاک میں لیز ہولڈ فلیٹ پر، درج کردہ معاملات میں سے ہر ایک بنیادی انکوائری ہے جو ایک قابل کنویینسر اٹھائے گا۔ زمینی کرایہ: خریدار کو رقم کی تصدیق کرنے کی ضرورت ہے اور یہ کہ بقایا جات یا تنازعات کو لینے سے بچنے کے لیے اس کی ادائیگی تازہ ترین ہے (ایک واضح آخری رسید)۔ سروس چارج: خریدار کو چارجز کی سطح، کسی بھی بقایا جات (جو پراپرٹی کے ساتھ منسلک ہو سکتے ہیں) اور آنے والے بڑے کاموں کو چیک کرنا چاہیے جس کے لیے ایک بڑا بل واجب الادا ہو سکتا ہے۔ انشورنس: قرض دہندگان کو عمارت کی مکمل بحالی کی قیمت کے لیے خطرات کی ایک جامع رینج کے خلاف بیمہ کروانے کی ضرورت ہوتی ہے۔ فلیٹوں کے لیز پر عام طور پر مالک مکان کو بیمہ کروانے کی ضرورت ہوتی ہے، لہذا خریدار کو پالیسی کی ایک کاپی حاصل کرنی چاہیے۔ معاہدوں: خریدار کو کسی معلوم خلاف ورزی کی عدم موجودگی کی تصدیق کی ضرورت ہے (مثال کے طور پر، کہ کسی بھی تبدیلی میں مالک مکان کی رضامندی تھی) کیونکہ بقایا خلاف ورزیاں ضبطی یا تدارک کے اخراجات کا باعث بن سکتی ہیں۔ چونکہ ہر ایک آپشن A سے D تک ایک حقیقی اور مناسب لیز ہولڈ انکوائری ہے، آپشن E ('اوپر میں سے کوئی نہیں') درست جواب ہے: فہرست میں کوئی ایسی چیز نہیں ہے جسے خارج کر دیا جائے۔
A. برچ کاٹیج کے رجسٹرڈ ٹائٹل نمبر کا حوالہ۔
B. ایک پروویژن کہ برچ کاٹیج کو خالی قبضے کے ساتھ فروخت کیا جاتا ہے۔
C. ایلم ہاؤس کی خریداری کی تکمیل کے متعلقہ وقت سے پہلے فروخت کی تکمیل کا تازہ ترین وقت طے کرنے والی ایک خاص شرط۔
D. ایک شرط کہ برچ کاٹیج کا خریدار کسی بھی اسٹامپ ڈیوٹی لینڈ ٹیکس کے لیے ذمہ دار ہو گا جو مناسب طریقے سے قابل ادائیگی ہے۔
E. جائیداد کو اس کے پوسٹل ایڈریس اور زمین کو فائدہ پہنچانے والے کسی بھی حقوق کے ذریعے شناخت کرنے کا انتظام۔
Answer & explanation
آپشن ڈی وہ پروویژن ہے جسے عام طور پر شامل نہیں کیا جائے گا اور اس لیے جواب ہے۔ خریداری پر SDLT خریدار کی اپنی ذمہ داری ہے جو فنانس ایکٹ 2003 کے عمل سے پیدا ہوتی ہے۔ یہ بیچنے والے کی کوئی فکر نہیں ہے اور بیچنے والے کے معاہدے میں اس سے نمٹا نہیں جاتا ہے، لہذا ایسی شق کو شامل کرنا غیر ضروری اور نامناسب ہے۔ آپشن A غلط ہے (یعنی یہ شامل کیا جائے گا): رجسٹرڈ اراضی کی فروخت کا معاہدہ ہمیشہ رجسٹرڈ ٹائٹل نمبر کی نشاندہی کرتا ہے تاکہ خریدار ٹائٹل کا تخمینہ لگا سکے۔ آپشن B غلط ہے: خالی قبضہ وہ معیاری بنیاد ہے جس پر رہائشی مکان فروخت کیا جاتا ہے۔ آپشن C غلط ہے: جہاں فروخت سے حاصل ہونے والی رقم کسی منسلک خریداری کے لیے فنڈ فراہم کرتی ہے، وہاں یہ ایک خاص شرط ڈالنا سمجھدار اور عام ہے کہ اس بات کو یقینی بنایا جائے کہ فروخت خریداری سے پہلے، یا بعد میں مکمل ہو، اس لیے فنڈز سلسلہ میں دستیاب ہیں۔ آپشن E غلط ہے: جائیداد کی شناخت اور حقوق سے فائدہ اٹھانا ایک عام معاہدہ ہے۔
A. ایک لینڈ رجسٹری آفیشل رجسٹرڈ ٹائٹل کی ترجیح کے ساتھ تلاش (OS1)۔
B. خریدار کے خلاف دیوالیہ پن کی تلاش (فارم K16)۔
C. لوکل لینڈ چارجز سرچ (LLC1)۔
D. مرکزی لینڈ چارجز ڈیپارٹمنٹ کی تلاش (فارم K15)۔
E. اوپر کے تمام۔
Answer & explanation
آپشن A درست ہے۔ رجسٹرڈ ٹائٹل کے لیے، مناسب پیشگی تکمیل کی تلاش ترجیح کے ساتھ لینڈ رجسٹری کی سرکاری تلاش ہے (مکمل کے لیے OS1، یا جزوی طور پر OS2)۔ یہ تازہ ترین رجسٹر کو ظاہر کرتا ہے اور، اہم طور پر، سرٹیفکیٹ سے 30 کام کے دنوں کی ترجیحی مدت فراہم کرتا ہے جس کے دوران تلاش کنندہ کی طرف سے رجسٹر کرنے کے لیے کسی بھی درخواست کو مداخلت کرنے والے اندراجات سے تحفظ حاصل ہوتا ہے (لینڈ رجسٹریشن ایکٹ 2002، اور لینڈ رجسٹریشن رولز 2003)۔ آپشن B غلط ہے: دیوالیہ پن/زمین کے چارجز دیوالیہ پن کی تلاش صرف اس وقت متعلقہ ہے جہاں ایک فرد قرض لینے والا ہے جس کی سالوینسی کو قرض دہندہ کو چیک کرنے کی ضرورت ہے۔ یہاں خریدار ایک کمپنی ہے (جس کی جانچ کمپنی کی تلاش سے کی جائے گی، دیوالیہ ہونے کی تلاش سے نہیں) اور وہ رہن کے بغیر خرید رہا ہے۔ آپشن C غلط ہے: تبادلے سے قبل مقامی زمین کے معاوضے کی تلاش پری کنٹریکٹ انکوائریوں کے حصے کے طور پر کی جاتی ہے، نہ کہ پہلے سے مکمل ہونے والی تلاش کے طور پر۔ آپشن D غلط ہے: مرکزی لینڈ چارجز ڈیپارٹمنٹ کی تلاش (K15) صرف غیر رجسٹرڈ زمین پر لاگو ہوتی ہے۔ یہ عنوان رجسٹرڈ ہے، لہذا یہ نامناسب ہے۔ آپشن E غلط ہے کیونکہ B، C اور D لاگو نہیں ہوتے ہیں۔
A. بیچنے والے کے وکیل کی طرف سے فراہم کردہ معاہدہ کا مسودہ۔
B. نکاسی اور پانی کی تلاش (CON29DW)۔
C. لینڈ رجسٹری کی آفیشل کاپیاں اور اشاریہ نقشہ کی تلاش۔
D. مقامی تلاش جس میں لوکل اتھارٹی (CON29) اور لوکل لینڈ چارجز سرچ (LLC1) کی انکوائریاں شامل ہیں۔
E. ماحولیاتی (آلودہ زمین) کی تلاش کی رپورٹ۔
Answer & explanation
درست: آپشن D. لوکل اتھارٹی کی معیاری پوچھ گچھ (فارم CON29) میں سڑک کی اسکیموں کے بارے میں مخصوص سوالات شامل ہیں — چاہے کوئی بھی زمین ہائی وے کی تعمیر یا بہتری کے لیے حاصل کی گئی ہو یا حاصل کی جائے، اور کیا نئی سڑکوں، سڑک کو چوڑا کرنے، یا جائیداد کے ایک متعین دائرے میں تبدیلی کی تجاویز ہیں۔ لوکل لینڈ چارجز سرچ (LLC1) رجسٹرڈ چارجز جیسے پلاننگ اور ہائی وے سے متعلق اندراجات کو ظاہر کرتا ہے۔ لہذا سڑک کو چوڑا کرنے یا بائی پاس اسکیم کے بارے میں خریدار کی تشویش کا جواب یہاں دیا گیا ہے۔ آپشن A غلط ہے: caveat emptor کے تحت بیچنے والے کو کنٹریکٹ میں کسی معروف روڈ اسکیم کو رضاکارانہ طور پر پیش کرنے کی ضرورت نہیں ہے (یہ عنوان میں کوئی خرابی نہیں ہے)؛ معاہدہ دیکھنے کے لیے غلط جگہ ہے، حالانکہ بیچنے والے کو ایمانداری سے براہ راست پوچھ گچھ کا جواب دینا چاہیے۔ آپشن B غلط ہے: نکاسی آب اور پانی کی تلاش صرف پانی کے مینوں، گٹروں، نکاسی اور کنکشن کے معاملات سے متعلق ہے، سڑک کی اسکیموں سے نہیں۔ آپشن C غلط ہے: لینڈ رجسٹری انڈیکس میپ کی تلاش سے پتہ چلتا ہے کہ آیا ٹائٹل رجسٹرڈ ہے اور ٹائٹل نمبر، مقامی ہائی وے کی تجاویز نہیں۔ آپشن E غلط ہے: ایک ماحولیاتی تلاش آلودگی، سیلاب اور زمینی استحکام کے خطرے سے نمٹتی ہے، نہ کہ منصوبہ بند سڑک کے کام۔
A. خریدار کو اپنی بیوی کی موت کا سرٹیفکیٹ پیش کرنے کے بعد وہ واحد زندہ بچ جانے والے مالک کے طور پر فروخت کر سکتا ہے۔
B. اسے ایک دوسرے ٹرسٹی کا تقرر کرنا ہوگا تاکہ وہ دونوں مل کر معاہدہ اور منتقلی پر عمل درآمد کریں، اس طرح منصفانہ مفادات کو پامال کریں۔
C. اسے آگے بڑھنے سے پہلے فروخت کی اجازت دینے والا عدالت کا حکم حاصل کرنا چاہیے۔
D. وہ اکیلے بیچ سکتا ہے کیونکہ، زندہ بچ جانے والے قانونی مالک کے طور پر، تمام سود مند سود اس کے پاس بقایا کے ذریعے گزر چکا ہے۔
E. اسے فروخت کرنے کے قابل ہونے سے پہلے اسے اپنی رضامندی کے ذریعے جائیداد کو منتقل کرنا ہوگا۔
Answer & explanation
درست: اختیار B۔ پابندی معیاری 'فارم A' پابندی ہے جو ظاہر ہوتی ہے جہاں مساوی مالکان مشترکہ کرایہ دار کے طور پر رکھتے ہیں۔ یہ ایک واحد زندہ بچ جانے والے مالک کو سرمائے کی رقم کی درست رسید دینے سے روکتا ہے، کیونکہ مشترکہ کرایہ داری پر فائدہ مند سود کا کوئی بقایا نہیں ہوتا ہے - متوفی کا حصہ اس کی مرضی کے تحت گزرتا ہے (یہاں چیریٹی کو)۔ بیچنے کے لیے، لواحقین کو ایک دوسرے ٹرسٹی کا تقرر کرنا چاہیے تاکہ سرمائے کی رقم (کم از کم) دو ٹرسٹیوں کو ادا کی جائے، جو کہ فائدہ مند مفادات (s.2 اور s.27 LPA 1925) سے تجاوز کرتا ہے اور پابندی کو پورا کرتا ہے۔ آپشن A غلط ہے: موت کا سرٹیفکیٹ تیار کرنا صرف ایک فائدہ مند مشترکہ کرایہ داری کے لیے کافی ہے (جہاں زندہ بچ جانے والا کام کرتا ہے اور زندہ بچ جانے والا تنہا فروخت کر سکتا ہے)؛ یہاں فارم A کی پابندی مشترک کرایہ داری کو ظاہر کرتی ہے۔ آپشن C غلط ہے: عدالتی حکم پر پابندی کا حوالہ حد سے زیادہ پہنچنے کا متبادل ہے، لیکن عام، صحیح پہنچانے کا حل ایک دوسرے ٹرسٹی کا تقرر کرنا ہے، قانونی چارہ جوئی کے لیے نہیں۔ آپشن D غلط ہے: مشترکہ کرایہ داری کے ساتھ فائدہ مند حصہ کی کوئی بقا نہیں ہے۔ آپشن E غلط ہے: رضامندی مدد نہیں کرتی ہے - واحد ملکیت کی پابندی اب بھی کاٹتی ہے، اور بیوی کا آدھا حصہ خیراتی ادارے کا ہے، شوہر کا نہیں۔
A. کرایہ دار کو صرف احاطے کا حصہ تفویض کرنے سے قطعی طور پر منع کیا گیا ہے۔
B. چونکہ مکمل تفویض کرنے کے خلاف عہد اہل ہے (رضامندی کے ساتھ تفویض کی اجازت ہے)، s.19(1)(a) مالک مکان اور کرایہ دار ایکٹ 1927 کا مطلب ہے کہ رضامندی کو غیر معقول طور پر روکا نہیں جانا چاہیے۔
C. کرایہ دار جب چاہے پورے احاطے کو تفویض کر سکتا ہے، اور مالک مکان کو اسے روکنے کا کوئی اختیار نہیں ہے۔
D. مکمل تفویض کرنے کے لیے رضامندی کے لیے تحریری درخواست پر، مالک مکان کو، s.1 لینڈ لارڈ اینڈ ٹیننٹ ایکٹ 1988 کے تحت، ایک مناسب وقت کے اندر رضامندی دینی چاہیے جب تک کہ انکار کرنا معقول نہ ہو، اور کسی انکار کی تحریری وجوہات دیں۔
E. مندرجہ بالا میں سے کوئی نہیں۔
Answer & explanation
یہ سوال غلط بیان کے لیے پوچھتا ہے، جو کہ C ہے۔ مکمل تفویض کے خلاف عہد ایک اہل عہد ہے ( تفویض کی اجازت ہے، لیکن صرف مالک مکان کی رضامندی سے)، اس لیے کرایہ دار 'جب چاہے' تفویض نہیں کر سکتا: مالک مکان قانونی طور پر انکار کر سکتا ہے جہاں ایسا کرنا مناسب ہو۔ A درست ہے: حصہ کی تفویض قطعی طور پر ممنوع ہے کیونکہ شق (2) صرف مکمل تفویض کی اجازت دیتی ہے، شق (1) میں جزوی تفویض کی ممانعت کو مطلق چھوڑ کر۔ B درست ہے: s.19(1)(a) مالک مکان اور کرایہ دار ایکٹ 1927 ایک اہل عہد کو مکمل اہلیت میں تبدیل کرتا ہے، لہذا رضامندی کو غیر معقول طور پر روکا نہیں جا سکتا۔ D درست ہے: جہاں رضامندی درکار ہے، s.1 مالک مکان اور کرایہ دار ایکٹ 1988 مکان مالک پر ایک قانونی ذمہ داری عائد کرتا ہے کہ وہ تحریری درخواست کو مناسب وقت کے اندر نمٹائے، غیر معقول طور پر رضامندی کو نہ روکے، اور انکار کی تحریری وجوہات بتائے۔ جیسا کہ C قانون کو غلط بیان کرتا ہے، یہ جواب ہے۔
A. یہ قابل قبول ہے، کیونکہ مالک مکان کو پوری مدت کے لیے تفویض کرنے والے اور تفویض کرنے والے دونوں کے ساتھ براہ راست معاہدے کی رازداری پیدا کرنے کا حق ہے۔
B. یہ قابل قبول نہیں ہے، کیونکہ تفویض کرنے والے سے قانونی طور پر 1998 میں دی گئی لیز کے لیے ایک مجاز گارنٹی معاہدہ دینے کی ضرورت نہیں ہو سکتی۔
C. یہ قابل قبول ہے، کیونکہ مالک مکان تفویض کنندہ سے 1998 میں دی گئی لیز کے لیے ایک مجاز ضمانتی معاہدہ کرنے کا مطالبہ کر سکتا ہے۔
D. یہ قابل قبول نہیں ہے، کیونکہ تفویض کرنے والے سے براہ راست عہد اس کے بجائے تفویض کنندہ کو دیا جانا چاہیے۔
E. یہ قابل قبول نہیں ہے، کیونکہ تفویض کرنے والے کے براہ راست عہد کو حذف کیا جانا چاہیے یا اس مدت تک محدود ہونا چاہیے جس کے دوران تفویض کرنے والا لیز کے تحت کرایہ دار رہتا ہے۔
Answer & explanation
1998 میں دی گئی لیز مکان مالک اور کرایہ دار (معاہدہ) ایکٹ 1995 کے تحت ایک 'نئی کرایہ داری' ہے۔ تفویض کرنے والے کی طرف سے مستقبل کی تفویض پر، 1995 کا ایکٹ خود بخود اسائنی کو کرایہ دار کے عہد (s 5) سے رہا کر دے گا۔ ایک براہ راست عہد جس میں تفویض کرنے والے کو 'بقیہ مدت کے لیے' معاہدوں کو انجام دینے کی ضرورت ہوتی ہے، اس خود کار طریقے سے رہائی کے بعد اسائنی کو پابند رکھنے کی کوشش کرے گا۔ کوئی بھی شق جو ایکٹ کی رہائی کو مایوس کرتی ہے باطل ہے (s 25)۔ اس لیے عہد کو حذف کیا جانا چاہیے یا اس مدت تک محدود ہونا چاہیے جب تفویض اصل میں کرایہ دار ہے، اس لیے اختیار E درست ہے۔ آپشن C صحیح طور پر کہتا ہے کہ مالک مکان کو نئی لیز کے لیے تفویض کنندہ سے AGA کی ضرورت ہو سکتی ہے (ایک AGA کو s 16 کے ذریعے واضح طور پر اجازت دی گئی ہے)، لیکن یہ مسودے میں موجود نقص کو دور نہیں کرتا ہے اور اسی طرح بہترین تشخیص نہیں ہے۔ آپشن B بالکل غلط ہے کیونکہ سبکدوش ہونے والے کرایہ دار سے AGA بالکل وہی ہے جو ایکٹ نئی لیز کی اجازت دیتا ہے۔ آپشن A غلط ہے: قانونی اجراء کی صورت میں مالک مکان تفویض شدہ کو پوری مدت کے لیے پابند نہیں کر سکتا۔ آپشن D غلط ہے: AGA ( تفویض کرنے والے کی گارنٹی) اور بیان کردہ فریقین کی طرف سے براہ راست عہد ( تفویض کرنے والے کی طرف سے ) کے لیے مناسب ہے؛ مسئلہ تفویض کرنے والے کے عہد کی مدت کا ہے، اس کا ذریعہ نہیں۔