1. Luật tài sản và thực tiễn - Câu hỏi thực hành
Lời khuyên nào sau đây là lời khuyên TỐT NHẤT về việc các câu trả lời có thể tiết lộ thông tin về giấy phép quy hoạch hiện có đối với phòng chơi bingo?
A. Chỉ tìm kiếm Phí đất địa phương (LLC1) mới tiết lộ bất cứ điều gì về giấy phép quy hoạch.
B. Chỉ những câu hỏi của chính quyền địa phương theo mẫu CON29 mới tiết lộ thông tin quy hoạch.
C. Chỉ những yêu cầu trước hợp đồng của người bán (CPSE) mới giải quyết được các vấn đề về quy hoạch.
D. Thông tin quy hoạch không thể lấy được bằng cách tìm kiếm; người mua phải nộp đơn trực tiếp vào cổng thông tin quy hoạch.
E. Trả lời các câu hỏi CON29 của chính quyền địa phương, các câu hỏi trước hợp đồng của người bán (CPSE) và, nếu phù hợp, LLC1 mỗi bên có thể tiết lộ thông tin về giấy phép quy hoạch.
Answer & explanation
Phương án E đúng. Các tìm kiếm truyền tải thường xuyên chồng chéo và thông tin về giấy phép quy hoạch hiện tại có thể xuất hiện từ nhiều nguồn. Các câu hỏi CON29 tiêu chuẩn của chính quyền địa phương hỏi cụ thể về giấy phép quy hoạch, sự đồng ý về quy định xây dựng và thông báo thực thi/dừng quy hoạch; các yêu cầu trước hợp đồng CPSE của người bán yêu cầu người bán cung cấp bản sao các giấy phép và sự đồng ý liên quan đến tài sản; và sổ đăng ký phí đất địa phương của LLC1 ghi lại một số khoản phí quy hoạch nhất định (ví dụ: giấy phép quy hoạch có điều kiện và lệnh bảo tồn cây). Một luật sư có năng lực sẽ không chỉ dựa vào một cuộc tìm kiếm duy nhất. Mỗi tùy chọn A, B và C đều sai vì chúng khẳng định rằng chỉ có một tìm kiếm có liên quan, điều này đánh giá thấp mức độ bao phủ chồng chéo. Lựa chọn D sai: việc tìm kiếm của chính quyền địa phương chính xác là cách thu được thông tin quy hoạch trong một giao dịch chuyển nhượng, vì vậy việc không tìm kiếm nào tiết lộ thông tin đó là không đúng.
Điều nào sau đây là tốt nhất khi luật sư có thể hành động cho cả hai bên?
A. Luật sư chỉ có thể đại diện cho cả hai nếu không có xung đột lợi ích giữa họ và không có nguy cơ đáng kể về việc xung đột đó phát sinh.
B. Luật sư luôn có thể đại diện cho cả hai bên trong giao dịch chuyển nhượng với điều kiện mỗi bên đều có sự đồng ý bằng văn bản.
C. Luật sư có thể đại diện cho cả hai vì người bán muốn tính thuế VAT trong khi người mua không muốn trả.
D. Luật sư có thể đại diện cho cả hai vì người bán đang tiến hành chạy đua hợp đồng với nhiều người mua.
E. Luật sư có thể đại diện cho cả hai vì người bán đưa ra cam kết cho người mua về quyền sở hữu còn trống.
Answer & explanation
Phương án A đúng. Đoạn 6.2 của Bộ quy tắc ứng xử SRA cấm luật sư hành động khi có xung đột lợi ích hoặc có rủi ro đáng kể, ngoại trừ một số trường hợp ngoại lệ hạn chế. Trong giao dịch chuyển nhượng giữa người mua/người bán, lợi ích của các bên thường xung đột (rõ ràng nhất là về giá cả và các điều khoản), do đó, việc hành động vì cả hai thường là không được phép. Điều này chỉ có thể xảy ra khi thực sự không có xung đột và không có rủi ro đáng kể, chẳng hạn như khi tài sản được tặng hoặc chuyển giao giữa những người có quan hệ gần gũi hoặc có liên quan. Lựa chọn B sai vì chỉ sự đồng ý thôi thì không thể giải quyết được xung đột thực sự giữa các bên đối lập trong giao dịch; các ngoại lệ về 'lợi ích chung đáng kể' và 'cạnh tranh vì cùng một mục tiêu' là rất hẹp và thường không bao gồm các giao dịch mua/bán thông thường. Mỗi phương án C, D và E đều mô tả một tình huống, nếu có, sẽ làm tăng hơn là loại bỏ rủi ro xung đột (các quan điểm VAT khác nhau, cuộc chạy đua hợp đồng khiến người mua gặp rủi ro và việc đưa ra cam kết), vì vậy không có lựa chọn nào biện minh cho hành động của cả hai bên.
A. Chủ nhà có thể từ chối sự đồng ý, nhưng người thuê nhà vẫn có thể tiến hành công việc bằng cách sử dụng thủ tục cải tiến theo luật định nếu tòa án hài lòng rằng công việc đó đủ tiêu chuẩn.
B. Chủ nhà hoàn toàn có thể ngăn cản việc thực hiện công trình vì giao ước thay đổi kết cấu là tuyệt đối và không có quy chế nào có thể hủy bỏ nó.
C. Chủ nhà cho thuê không thể từ chối, vì luật quy định trong giao ước về thay đổi cấu trúc có một điều khoản là không được từ chối sự đồng ý một cách vô lý.
D. Chủ nhà phải đồng ý vì nếu không thì người thuê nhà có thể tiến hành công việc và tự động yêu cầu chủ nhà bồi thường khi hết thời hạn thuê.
E. Chủ nhà có thể yêu cầu chủ nhà thực hiện công việc để đổi lấy việc tăng tiền thuê hàng năm.
Answer & explanation
Đúng: A. Các công trình được đề xuất (loại bỏ mặt tiền cửa hàng, mở rộng khoảng mở, lắp đặt cửa xếp hai lớp) là bên ngoài và có kết cấu, vì vậy chúng nằm trong thỏa thuận tuyệt đối chống lại những thay đổi bên ngoài/cấu trúc - không có điều kiện chấp thuận và điều khoản ngụ ý 'không được giữ lại một cách vô lý' không áp dụng cho một giao ước tuyệt đối. Tuy nhiên, ngay cả khi giao ước là tuyệt đối, người thuê nhà muốn 'cải thiện' có thể gửi thông báo theo Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà 1927 s.3; chủ nhà có thể phản đối, và sau đó tòa án có thể cho phép thực hiện công việc nếu thấy hài lòng rằng chúng làm tăng thêm giá trị cho thuê của tài sản nắm giữ, hợp lý và phù hợp với tính chất của nó và không làm giảm giá trị tài sản khác của chủ nhà. Vì vậy, việc từ chối là được phép nhưng không nhất thiết là vấn đề đã kết thúc. B sai: quy trình s.3 có thể ghi đè ngay cả một giao ước tuyệt đối. C sai: điều khoản ngụ ý 'giữ lại một cách vô lý' (Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà 1927 s.19(2)) chỉ áp dụng khi giao ước đủ điều kiện (cần có sự đồng ý); nó không biến một giao ước tuyệt đối thành một giao ước đủ tiêu chuẩn. D sai: việc bồi thường cho các cải tiến theo Đạo luật 1927 (s.1) không phải là tự động và phải tuân theo các thủ tục và điều kiện theo luật định. E sai: chủ nhà không có quyền trưng dụng công trình để đổi lấy việc tăng tiền thuê nhà.
A. Trường hợp không có xung đột lợi ích giữa người bán và người mua và không có rủi ro đáng kể phát sinh, ví dụ như chuyển nhượng giữa các thành viên thân thiết trong gia đình.
B. Trường hợp tồn tại xung đột lợi ích nhưng ngoại lệ 'lợi ích chung đáng kể' được áp dụng vì cả hai bên đều muốn giao dịch mua bán hoàn tất.
C. Trường hợp người bán dự định tính thuế GTGT cho việc bán hàng và người mua phản đối việc thanh toán thuế GTGT.
D. Trường hợp người bán đang tiến hành chạy đua hợp đồng giữa những người mua cạnh tranh.
E. Trường hợp người bán được yêu cầu đưa ra cam kết của luật sư cho người cho vay của người mua.
Answer & explanation
Đúng: A. Luật sư chỉ có thể hành động cho hai bên khi không có xung đột về lợi ích riêng hoặc xung đột với khách hàng và không có rủi ro đáng kể nào xảy ra với một bên (Quy tắc ứng xử dành cho luật sư của SRA đoạn 6.2). Trong mua bán, lợi ích của các bên vốn dĩ đối lập nhau, do đó, việc hành động vì cả hai chỉ được phép trong những trường hợp hiếm hoi khi về cơ bản không có xung đột thực sự, ví dụ: quà tặng hoặc chuyển nhượng giữa các bên có quan hệ huyết thống, hôn nhân, quan hệ đối tác dân sự hoặc những người cùng chung sống. B sai: ngoại lệ về 'lợi ích chung đáng kể' không áp dụng cho giao dịch mua/bán thông thường, vì một bên mua và bên kia bán, mang lại cho họ những lợi ích trái ngược nhau mặc dù cả hai đều muốn hoàn thành. C sai: tranh chấp về thuế GTGT bản thân nó đã là xung đột, hàm ý không có lợi cho cả hai. D sai: chạy đua hợp đồng tạo ra xung đột rõ ràng và nâng cao trách nhiệm ứng xử; nó không cho phép diễn xuất kép. E sai: việc đưa ra cam kết không liên quan đến việc liệu có tồn tại xung đột lợi ích giữa người mua và người bán hay không.
A. Davisons nên cấp ba hợp đồng thuê sáu tháng liên tiếp, vì không có hợp đồng thuê cơ sở kinh doanh nào dưới 12 tháng có thể đảm bảo quyền sở hữu theo Phần II của Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà năm 1954.
B. Davisons có thể cấp hợp đồng thuê có thời hạn cố định 18 tháng, nhưng để đảm bảo hợp đồng không thu hút sự đảm bảo về quyền sở hữu, phải nộp đơn lên tòa án để xin lệnh ngoại trừ Phần II của Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà năm 1954.
C. Davisons có thể cấp hợp đồng thuê có thời hạn cố định 18 tháng, nhưng để chắc chắn rằng hợp đồng thuê không thu hút sự đảm bảo về quyền sử dụng, phải gửi thông báo cảnh báo theo quy định cho Morten và nhận được bản khai có chữ ký của Morten trước khi hợp đồng thuê hoàn tất, để Phần II của Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà năm 1954 được loại trừ.
D. Davisons có thể cấp hợp đồng thuê có thời hạn cố định 18 tháng và dựa vào điều khoản vi phạm của chủ nhà có thể được thực thi sau 12 tháng, điều này sẽ ngăn cản Morten có được sự đảm bảo về quyền sở hữu.
E. Davisons không thể cấp hợp pháp bất kỳ hợp đồng thuê nào không bao gồm Phần II của Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà năm 1954, vì không thể ký hợp đồng bảo vệ trong bất kỳ trường hợp nào.
Answer & explanation
Phương án C đúng. Bảo đảm quyền sở hữu theo Phần II của Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà năm 1954 có thể được loại trừ ("ký hợp đồng thuê") đối với hợp đồng thuê kinh doanh có thời hạn bằng cách sử dụng thủ tục được đưa ra trong Lệnh Cải cách Quy định (Thuê nhà Kinh doanh) (Anh và xứ Wales) năm 2003. Chủ nhà phải gửi thông báo cảnh báo theo mẫu quy định cho người thuê nhà và người thuê nhà phải khai báo (một tờ khai 'đơn giản' nếu thông báo được tống đạt ít nhất 14 ngày trước khi thuê, nếu không thì là một tờ khai theo luật định) thừa nhận việc mất quyền bảo vệ, có tham chiếu đến thông báo và tuyên bố được xác nhận hoặc có trong hợp đồng thuê. Lựa chọn A sai: hợp đồng thuê nhà có thời hạn không quá sáu tháng nằm ngoài Phần II, nhưng quyền miễn trừ sẽ bị mất khi có điều khoản gia hạn/gia hạn hoặc khi người thuê nhà (với những người tiền nhiệm trong cùng doanh nghiệp) đã làm việc hơn 12 tháng (s.43(3)); ba hợp đồng thuê sáu tháng liên tiếp sẽ vi phạm điều này. Lựa chọn B sai: kể từ ngày 1 tháng 6 năm 2004 KHÔNG cần có lệnh của tòa án để ký hợp đồng - đó chính là sự thay đổi được thực hiện bởi Lệnh năm 2003. Lựa chọn D sai: điều khoản vi phạm của chủ nhà không loại trừ Đạo luật; hợp đồng thuê nhà vẫn sẽ được bảo vệ và chủ nhà chỉ có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà trên cơ sở luật định theo điều khoản s.30, vì vậy chỉ riêng điều khoản phá vỡ sẽ không làm mất đi sự đảm bảo về quyền sở hữu. Lựa chọn E sai: Việc bảo vệ Phần II có thể được ký hợp đồng một cách hợp lệ bằng cách sử dụng thủ tục luật định.
A. Quyền sử dụng đất có được đăng ký theo quyền sở hữu đất phục vụ hay không, liệu nó có phù hợp với mục đích sử dụng dự định của người mua hay không, ai chịu trách nhiệm bảo trì nó và liệu tuyến đường đó có phải là đường cao tốc công cộng được thông qua hay không.
B. Quyền sử dụng đất có phổ biến với hàng xóm hay không, nó dễ sử dụng như thế nào, ai bảo hiểm cho nó và liệu nó có đủ ánh sáng hay không.
C. Liệu quyền sử dụng đất có được tạo ra bằng chứng thư hay không, liệu nó có mang lại lợi ích cá nhân cho người bán hay không, liệu người bán có thể loại bỏ nó hay không và liệu nó có được đề cập trong hợp đồng thuê hay không.
D. Quyền sử dụng đất có được nhìn thấy trên mặt đất hay không, nó có được đăng ký như một khoản phí đất ở địa phương hay không, liệu người bán có trả thuế hội đồng cho nó hay không và liệu nó có được rào lại hay không.
E. Quyền sử dụng đất có được đăng ký theo quyền sở hữu riêng của người mua hay không, liệu nó có dành riêng cho người mua hay không, tuyến đường này phổ biến như thế nào và liệu nó có ở vị trí tốt hay không.
Answer & explanation
Phương án A đúng. Khi một tài sản có LỢI ÍCH về quyền ưu tiên, về cơ bản, luật sư của người mua nên kiểm tra: (1) đăng ký gánh nặng - rằng gánh nặng của việc giảm bớt quyền sử dụng đất được ghi nhận đối với quyền sở hữu của người phục vụ (láng giềng), do đó, quyền ràng buộc những người kế thừa và không chỉ đơn thuần là cá nhân/có nguy cơ bị mất; (2) tính đầy đủ - liệu quyền được cấp có đủ cho mục đích sử dụng dự kiến của người mua hay không (ví dụ: đường vào xưởng, không chỉ dành cho người đi bộ); (3) bảo trì - ai chịu trách nhiệm bảo trì và sửa chữa tuyến đường và liệu người mua có phải đóng góp hay không; và (4) việc áp dụng - liệu tuyến đường trên thực tế có phải là đường cao tốc được công chúng áp dụng và bảo trì hay không (trong trường hợp đó những lo ngại về việc sử dụng quyền sử dụng đất của tư nhân sẽ không còn nữa). Các lựa chọn B, D và E liệt kê các tiêu chí không liên quan hoặc được phát minh ra (sự phổ biến, ánh sáng, bảo hiểm, tính độc quyền, địa điểm, thuế hội đồng), không có tiêu chí nào trong số đó là séc chuyển nhượng được công nhận vì lợi ích của việc sử dụng quyền sử dụng đất. Phương án C gây nhầm lẫn cho phân tích: việc đăng ký liên quan là gánh nặng đối với đất phục vụ, quyền phải mang lại lợi ích cho ĐẤT (không phải cá nhân người bán) để trở thành một quyền sử dụng hợp pháp hợp lệ phụ thuộc vào tài sản và đây không phải là bốn vấn đề tiêu chuẩn.
A. Không cần phải làm gì vì quyền sở hữu vĩnh viễn mà hợp đồng thuê được cấp đã được đăng ký.
B. Hợp đồng thuê phải được đăng ký về cơ bản có quyền sở hữu riêng vì nó được cấp cho thời hạn trên bảy năm; người thuê nhà phải nộp đơn.
C. Không cần phải làm gì vì hợp đồng thuê có thời hạn dưới 21 năm và do đó có hiệu lực như một quyền lợi vượt trội.
D. Chủ nhà phải nộp đơn đăng ký hợp đồng thuê vì chủ nhà giữ lại tiền hoàn lại.
E. Hợp đồng thuê phải được ghi nhận chỉ dựa trên quyền sở hữu vĩnh viễn; nó không yêu cầu tiêu đề đã đăng ký của riêng mình.
Answer & explanation
Việc cho thuê bất động sản có thời hạn hơn bảy năm đối với bất động sản đã đăng ký là một quyết định bắt buộc phải đăng ký theo s.27(2)(b)(i) Đạo luật Đăng ký Đất đai năm 2002. Thời hạn chín năm vượt quá bảy năm, vì vậy hợp đồng thuê phải được đăng ký một cách cơ bản với quyền sở hữu riêng; cho đến khi đăng ký hoàn tất, nó không hoạt động theo luật (s.27(1)). Người nộp đơn đăng ký xử lý là người bị từ chối, tức là người thuê nhà. Do đó phương án B đúng. Lựa chọn A sai: yếu tố kích hoạt là độ dài của thời hạn chứ không phải quyền sở hữu vĩnh viễn đã được đăng ký hay chưa. Phương án C sai: ngưỡng phù hợp là 7 năm chứ không phải 21; hợp đồng thuê có thời hạn hơn bảy năm không thể chỉ có hiệu lực như một khoản lãi vượt trội theo Phụ lục 3 (những hợp đồng này bảo vệ các hợp đồng thuê ngắn hạn từ bảy năm trở xuống). Phương án D sai: người thuê nhà (người bị từ chối) chứ không phải chủ nhà là người nộp đơn đăng ký. Lựa chọn E sai: hợp đồng thuê hơn bảy năm yêu cầu quyền sở hữu đã đăng ký riêng (và Cơ quan đăng ký cũng sẽ nhập thông báo chống lại quyền sở hữu toàn quyền của chủ nhà), chứ không phải thông báo đơn thuần thay cho đăng ký.
A. Người mua sẽ bị ràng buộc bởi các thỏa thuận hạn chế được đề cập trong việc vận chuyển còn thiếu, mặc dù sổ đăng ký không thể đọc được các điều khoản chính xác của chúng.
B. Người mua sẽ không bị ràng buộc bởi các giao ước vì các điều khoản của chúng không thể được xác định chắc chắn từ sổ đăng ký.
C. Người mua sẽ bị ràng buộc bởi tất cả các giao ước dưới bất kỳ hình thức nào liên quan đến tài sản, dù có ghi chú trong sổ đăng ký hay không.
D. Người mua sẽ chỉ bị ràng buộc nếu các giao ước đã được ghi đầy đủ trong sổ đăng ký phí.
E. Không có điều nào ở trên; các giao ước có hiệu lực với tư cách là lợi ích quan trọng nhất bất kể mục đăng ký.
Answer & explanation
Các giao ước hạn chế được bảo vệ bằng cách ghi thông báo vào sổ đăng ký phí và người mua phải tuân theo các quyền lợi được bảo vệ bởi thông báo đó (ss.29-32 Đạo luật Đăng ký Đất đai năm 2002). Mục 2 đề cập rõ ràng đến các giao ước hạn chế trong quá trình vận chuyển năm 1999, do đó chúng được bảo vệ và ràng buộc với người mua mặc dù Cơ quan đăng ký không giữ bản sao và từ ngữ không được sao chép; người mua đã cam kết với các giao ước và nên tìm kiếm chứng thư/khoản bồi thường. Phương án A đúng. Lựa chọn B sai: người mua bị ràng buộc bởi lý do ghi chú mặc dù các điều khoản chính xác không có sẵn trong sổ đăng ký. Phương án C sai: người mua đất đã đăng ký chỉ bị ràng buộc bởi các lợi ích được bảo vệ hợp lý (hoặc có giá trị cao hơn), chứ không phải bởi mọi giao ước 'dưới bất kỳ hình thức nào'. Phương án D sai: việc bảo vệ phát sinh từ thông báo dẫn chiếu đến giao ước; các giao ước không cần phải được thiết lập đầy đủ để ràng buộc. Lựa chọn E sai: các giao ước hạn chế được bảo vệ bằng thông báo chứ không phải dưới dạng lợi ích vượt trội và mục nhập ở đây là sự bảo vệ có hiệu lực.
A. Thắc mắc của chính quyền địa phương (CON29).
B. Tìm kiếm Phí đất Địa phương (LLC1).
C. Các yêu cầu tùy chọn của chính quyền địa phương (CON29O).
D. Bản sao chính thức của sổ đăng ký được lấy từ Cơ quan đăng ký đất đai HM.
E. Tìm kiếm ưu tiên OS1 tại Cơ quan đăng ký đất đai HM.
Answer & explanation
Liệu con đường tiếp giáp khu đất có phải là đường cao tốc có thể được bảo trì bằng chi phí công hay không (được thông qua theo s.36 Đạo luật Đường cao tốc năm 1980) được tiết lộ theo Điều tra tiêu chuẩn của Chính quyền Địa phương, CON29, vì vậy A đúng. B sai: LLC1 tiết lộ các khoản phí đất đai đã đăng ký tại địa phương (ví dụ: phí tài chính, lệnh bảo tồn cây xanh, các hạn chế về quy hoạch), chứ không phải tình trạng áp dụng đường. C sai vì CON29O chứa các câu hỏi tùy chọn (ví dụ: đề xuất đường, đường công cộng, đường ống dẫn khí) được chọn cho các giao dịch cụ thể; thông tin cơ bản về đường được thông qua có trong CON29 tiêu chuẩn, không phải bộ tùy chọn. D sai: Các bản sao chính thức của Cơ quan Đăng ký Đất đai HM thể hiện quyền sở hữu đã đăng ký (quyền sở hữu, phí, quyền), chứ không phải đường có được bảo trì công cộng hay không. E sai: OS1 là tìm kiếm ưu tiên trước khi hoàn thành đối với đất đã đăng ký bảo vệ đơn đăng ký của người mua; nó không cung cấp thông tin về việc áp dụng đường cao tốc.
A. Báo cáo loại quyền sở hữu cho khách hàng, kiểm tra các yêu cầu của người cho vay thế chấp, xem xét và tư vấn về bảo hiểm bồi thường quyền sở hữu và xem xét liệu quyền sở hữu có thể được nâng cấp lên mức tuyệt đối hay không.
B. Thông báo cho khách hàng nhưng không thực hiện thêm bước nào vì Cơ quan đăng ký đất đai HM đảm bảo đầy đủ mọi quyền sở hữu đã đăng ký và sẽ bồi thường nếu có bất kỳ sai sót nào.
C. Đảm bảo với khách hàng rằng quyền sở hữu không gây lo ngại vì những quyền sở hữu đó là phổ biến và tốt như quyền sở hữu tuyệt đối.
D. Khuyên khách hàng rút lui ngay lập tức vì quyền sở hữu là một loại khiếm khuyết không bao giờ có thể được chấp nhận một cách an toàn.
E. Tiến hành như bình thường mà không đề cập đến loại quyền sở hữu, vì loại quyền sở hữu là vấn đề đăng ký đất đai nội bộ không liên quan đến người mua.
Answer & explanation
Quyền sở hữu được cấp khi chủ sở hữu không thể đưa ra bằng chứng tài liệu về quyền sở hữu hoặc các khiếu nại thông qua việc sở hữu bất lợi; bảo lãnh của nhà nước không bao gồm bất kỳ tài sản, quyền hoặc lợi ích nào đang tồn tại hoặc có khả năng phát sinh trước khi đăng ký lần đầu. Đối với bất kỳ quyền sở hữu nào không tuyệt đối, luật sư của người mua nên: báo cáo điều đó cho khách hàng; nếu có thế chấp, hãy kiểm tra các yêu cầu của người cho vay (và, nếu đại diện cho người cho vay, hãy đảm bảo rằng người cho vay được thông báo - nếu không thì sẽ xảy ra xung đột); xem xét và tư vấn về bảo hiểm bồi thường quyền sở hữu; và xem xét khả năng nâng cấp lên quyền sở hữu tuyệt đối (ví dụ: nếu có thể tìm thấy các chứng thư bị thiếu hoặc thời gian cần thiết đã trôi qua). A khẳng định điều này một cách chính xác. B sai vì việc bảo đảm quyền sở hữu còn hạn chế, chưa đầy đủ nên việc dựa vào việc bồi thường tự động là không đúng chỗ. C sai: nó không phải là danh hiệu tuyệt đối 'tốt bằng' và không thể đơn giản gạt sang một bên. D sai vì rút lui không phải là phản ứng tất yếu; rủi ro thường có thể quản lý được với sự chấp thuận của bảo hiểm và người cho vay. E sai vì loại tiêu đề này rõ ràng có liên quan và phải được báo cáo và giải quyết.
A. CRAR chỉ khả dụng nếu hợp đồng thuê có điều khoản rõ ràng cho phép chủ nhà thu giữ và bán hàng hóa của người thuê nhà; không có điều khoản như vậy CRAR không thể được sử dụng.
B. CRAR chỉ có thể được sử dụng khi hợp đồng thuê được lập bằng văn bản và số tiền thuê gốc chưa thanh toán ròng ít nhất là mức tối thiểu theo quy định (tiền thuê bảy ngày); Cơ quan thực thi phải thông báo cho người thuê ít nhất bảy ngày rõ ràng về việc thực thi trước khi nắm quyền kiểm soát hàng hóa, đồng thời phải thông báo thêm và khoảng thời gian tối thiểu trước khi hàng hóa có thể được bán.
C. Bà Verma có thể chỉ thị cho cơ quan thực thi tịch thu hàng hóa ngay lập tức khi chưa thanh toán tiền thuê và có thể bán chúng ngay lập tức mà không cần thông báo cho người thuê.
D. Bà Verma phải đợi thời hạn truy thu tối thiểu và gửi thông báo, nhưng khi hết thời hạn thông báo, bà có thể tịch thu và bán hàng hóa trong cùng ngày mà không cần thông báo bán thêm.
E. CRAR áp dụng cho bất kỳ khoản tiền nào đến hạn theo hợp đồng thuê, bao gồm phí dịch vụ, tiền thuê bảo hiểm và tiền lãi, đồng thời cá nhân bà Verma có thể nhập và lấy hàng hóa mà không cần sử dụng đại lý thực thi được chứng nhận.
Answer & explanation
CRAR (Tòa án, Tòa án và Đạo luật Thi hành 2007, Phần 3, và Quy định về Kiểm soát Hàng hóa 2013) chỉ áp dụng cho các cơ sở thương mại được cho thuê theo hợp đồng thuê bằng văn bản và chỉ áp dụng cho 'tiền thuê' ròng chưa thanh toán (tiền thuê gốc, không bao gồm VAT, tiền lãi, phí dịch vụ và tiền thuê bảo hiểm). Phải trả số tiền thuê ròng tối thiểu bảy ngày. Cơ quan cưỡng chế được cấp chứng chỉ phải ra thông báo cưỡng chế ít nhất bảy ngày trước khi nhập cảnh để kiểm soát hàng hóa; sau khi hàng hóa được đưa vào kiểm soát, đại lý phải thông báo thêm cho người thuê một thời gian tối thiểu khác (ít nhất bảy ngày rõ ràng) trước khi hàng hóa được bán. Tùy chọn B nắm bắt chính xác các yêu cầu này. A sai: CRAR là một biện pháp tự trợ giúp theo luật định không phụ thuộc vào điều khoản tịch thu/đau khổ rõ ràng trong hợp đồng thuê. C sai: có ngưỡng truy thu tối thiểu và thông báo cưỡng chế bắt buộc, hàng hóa không thể được bán nếu không có thông báo bắt buộc. D sai: cần có thông báo riêng về dự định bán và một khoảng thời gian tối thiểu nữa trước khi bán; bán hàng trong cùng ngày không được phép. E sai: CRAR chỉ giới hạn ở tiền thuê gốc (không phải phí dịch vụ, tiền thuê bảo hiểm hoặc tiền lãi) và phải được thực hiện bởi cơ quan thực thi có chứng chỉ chứ không phải cá nhân chủ nhà.
A. Tiến hành khám xét chỉ dành cho trường hợp phá sản (tìm kiếm trong Sổ đăng ký phí đất đối với tên của ông Chen) tại Cục Phí đất đai, chỉ rõ các quận liên quan nơi ông đã sống.
B. Yêu cầu ông Chen ký vào cam kết cá nhân xác nhận rằng ông ấy chưa bị phá sản và không có đơn thỉnh cầu nào đang chờ xử lý.
C. Thực hiện tìm kiếm Phí đất địa phương dựa trên địa chỉ của tài sản đang được mua.
D. Thực hiện tìm kiếm Bản đồ chỉ mục tại Cơ quan đăng ký đất đai HM đối với quyền sở hữu tài sản.
E. Không thực hiện hành động nào vì không có phương tiện đáng tin cậy nào để kiểm tra tình trạng phá sản của một cá nhân trước khi hoàn thành.
Answer & explanation
Các lệnh phá sản được đưa ra đối với các cá nhân và các đơn xin phá sản đang chờ giải quyết được đăng ký tại Cục Phí Đất đai (Cơ quan Đăng ký Phí Đất đai Trung ương) và được tiết lộ khi tìm kiếm tên của cá nhân đó (một mẫu tìm kiếm chỉ dành cho phá sản), chỉ rõ các quận có liên quan nơi người đó đã cư trú. Đây là bước chuẩn bị trước khi hoàn thành mà luật sư của người cho vay thực hiện để xác nhận người đi vay không bị phá sản và không có đơn yêu cầu nào đang chờ xử lý, vì vậy lựa chọn A là đúng. B sai: cam kết của người đi vay không phải là xác minh độc lập và không đáp ứng yêu cầu kiểm tra sổ đăng ký công khai của người cho vay. C sai: tìm kiếm Phí đất địa phương cho thấy các vấn đề ảnh hưởng đến đất đã đăng ký với chính quyền địa phương (ví dụ: phí quy hoạch), chứ không phải tình trạng phá sản của một cá nhân. D sai: Tìm kiếm trên Bản đồ chỉ mục sẽ xác định xem đất đã được đăng ký hay chưa và số quyền sở hữu của nó; nó không nói gì về sự phá sản của người đi vay. E sai vì có cơ sở xác minh đáng tin cậy, cụ thể là tra cứu phá sản đối với tên tại Cục Tiền đất.
A. Công ty không bao giờ có thể đại diện cho cả người mua và người cho vay trong một giao dịch thương mại, bởi vì những giao dịch như vậy luôn tiềm ẩn xung đột lợi ích.
B. Công ty có thể đại diện cho cả hai, miễn là khoản thế chấp tuân theo các điều khoản tiêu chuẩn và công ty hài lòng rằng không có xung đột lợi ích hoặc rủi ro đáng kể giữa một bên.
C. Công ty chỉ có thể hành động vì cả hai nếu công ty coi vấn đề này là một giao dịch dân cư và các điều khoản của người cho vay là tiêu chuẩn.
D. Công ty không thể đại diện cho cả hai vì thực chất không có lợi ích chung giữa người mua và người cho vay.
E. Công ty có thể đại diện cho cả hai vì đại diện cho người đi vay và người cho vay trong một khoản thế chấp thương mại không có rủi ro xung đột.
Answer & explanation
Điều này kiểm tra các quy tắc xung đột lợi ích trong Đoạn 6.2 của Bộ quy tắc ứng xử dành cho luật sư SRA được áp dụng để hành động thay mặt cho người vay và người cho vay. Điểm khởi đầu là luật sư không được hành động khi có xung đột hoặc có nguy cơ xung đột đáng kể giữa hai khách hàng. Tuy nhiên, khi khoản thế chấp được thực hiện theo các điều khoản tiêu chuẩn ('thế chấp tiêu chuẩn'), lợi ích của người đi vay và người cho vay thường ngang bằng nhau và một công ty có thể quyết định rằng không có xung đột và hành động vì cả hai. Điều này áp dụng cho các giao dịch thương mại cũng như dân cư. Tùy chọn B nắm bắt điều này một cách chính xác. Phương án A sai: không có lệnh cấm chung đối với các giao dịch thương mại; bài kiểm tra là liệu xung đột có tồn tại hay có khả năng xảy ra hay không. Lựa chọn C sai vì giao dịch mang tính chất thương mại chứ không phải dân cư và việc phân tích không phụ thuộc vào việc mô tả lại đặc điểm của nó. Lựa chọn D sai: cơ sở liên quan là không có xung đột về một khoản thế chấp tiêu chuẩn, chứ không phải ngoại lệ về 'lợi ích chung đáng kể' (là một nhánh riêng biệt trong Đoạn 6.2(a) và trong mọi trường hợp, lợi ích chung vẫn tồn tại ở đây). Phương án E sai vì nó phóng đại quan điểm; một khoản thế chấp thương mại không theo tiêu chuẩn hoặc được đàm phán đặc biệt có thể dễ dàng tạo ra xung đột, vì vậy công ty phải đánh giá từng trường hợp thay vì không chịu rủi ro.
A. 14 ngày
B. 21 ngày
C. 30 ngày làm việc
D. 30 ngày dương lịch
E. 2 tháng
Answer & explanation
Điều này kiểm tra quá trình tìm kiếm trước khi hoàn thành của sổ đăng ký theo Quy tắc đăng ký đất đai năm 2003. Việc tìm kiếm chính thức với mức độ ưu tiên đối với quyền sở hữu đã đăng ký (Mẫu OS1 hoặc OS2 cho một phần) sẽ có thời hạn ưu tiên là 30 ngày làm việc (làm việc) kể từ ngày có kết quả tìm kiếm (r.131 Quy tắc đăng ký đất đai 2003). Với điều kiện là Cơ quan đăng ký đất đai nhận được đơn đăng ký của người mua (và người cho vay) trong khoảng thời gian ưu tiên đó, cơ quan này sẽ được ưu tiên hơn bất kỳ mục nào được thực hiện trong sổ đăng ký sau ngày cấp giấy chứng nhận tìm kiếm, nhằm bảo vệ khỏi 'khoảng trống đăng ký'. Phương án C đúng. Lựa chọn A (14 ngày), Lựa chọn B (21 ngày) và Lựa chọn E (2 tháng) đơn giản là những khoảng thời gian không chính xác. Phương án D (30 ngày dương lịch) là một cái bẫy thông thường: khoảng thời gian là 30 ngày làm việc chứ không phải ngày dương lịch, trong thực tế dài hơn về mặt vật chất nên D sai.
A. £10.693,61, bao gồm tiền thuê hàng năm, VAT, tiền lãi không trả được, phí dịch vụ và VAT trên phí dịch vụ.
B. £9.618,41, bao gồm tiền thuê hàng năm, VAT trên tiền thuê hàng năm và tiền lãi không trả được.
C. £11.038,61, bao gồm tiền thuê hàng năm, phí dịch vụ, tiền thuê bảo hiểm, thuế VAT và tiền lãi của tất cả chúng.
D. £8.000,00, chỉ bao gồm tiền thuê hàng năm vì VAT và tiền lãi không thể được hoàn lại theo CRAR.
E. £8.018,41, chỉ bao gồm tiền thuê hàng năm và tiền lãi không trả được vì VAT không bao giờ được hoàn lại theo CRAR.
Answer & explanation
CRAR (Phụ lục 12 của Tòa án, Tòa án và Đạo luật Thi hành năm 2007, với Quy định về Kiểm soát Hàng hóa) chỉ cho phép thu hồi số tiền thuê gốc (thuần túy) phải trả cho việc sở hữu và sử dụng mặt bằng, cùng với mọi khoản thuế VAT và lãi suất trên tiền thuê đó. Các khoản tiền được đặt dưới dạng 'tiền thuê' trong hợp đồng thuê nhưng nằm trong phí dịch vụ cơ bản, tiền thuê bảo hiểm hoặc các khoản phí phụ trợ khác KHÔNG được thu hồi thông qua CRAR, tuy nhiên hợp đồng thuê lại ghi rõ chúng. Ở đây, số tiền có thể thu hồi là tiền thuê hàng năm (8.000 bảng Anh) cộng với thuế VAT ở mức 20% (1.600 bảng Anh) cộng với tiền lãi không trả được trên tiền thuê hàng năm (18,41 bảng Anh), là 9.618,41 bảng Anh. B đúng. A sai vì phí dịch vụ (và VAT trên đó) không được hoàn lại theo CRAR. C sai vì lý do tương tự và vì tiền thuê bảo hiểm cũng bị loại trừ. D đã loại trừ sai VAT và tiền lãi mà CRAR cho phép đối với tiền thuê gốc. E tuyên bố sai rằng VAT không bao giờ được hoàn lại - VAT trên tiền thuê gốc có thể được hoàn lại nếu chủ nhà đã chọn đánh thuế.
A. Là những người thuê chung có lợi, do đó quyền sống sót được thực hiện và người sống sót tự động nhận toàn bộ khi chết lần đầu.
B. Là những người hưởng lợi chung theo phần bằng nhau, do đó mỗi phần có thể được để lại theo di chúc.
C. Chỉ là người được cấp phép của người cho vay, không có lãi suất cho đến khi khoản thế chấp được hoàn lại.
D. Là những người đồng sở hữu hợp pháp và bình đẳng mà không xác định rõ hình thức nắm giữ lợi ích, để ngầm hiểu sau.
E. Là cổ đông của một công ty xe chuyên dùng có quyền sở hữu hợp pháp và có lợi.
Answer & explanation
Trong trường hợp một cặp vợ chồng đóng góp như nhau vào việc mua nhà chung của họ và muốn người còn sống tự động gánh chịu cái chết đầu tiên, thì lời khuyên tiêu chuẩn là HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ có lợi. Theo hợp đồng thuê nhà chung, các đồng sở hữu cùng nhau nắm giữ toàn bộ tài sản được hưởng và quyền sống sót (jus accrescendi) tự động chuyển toàn bộ tài sản đó cho người sống sót khi chết, ngoài di chúc. Phương án A đúng. Lựa chọn B (thuê nhà chung) sai như lời khuyên chung ở đây: nó tạo ra các cổ phần riêng biệt, có thể phân chia được và không có quyền sống sót, phù hợp khi các bên đóng góp không bình đẳng hoặc muốn để lại phần của mình theo di chúc, chứ không phải trường hợp vợ chồng đóng góp bình đẳng điển hình đang tìm kiếm quyền sống sót. Phương án C sai: việc thế chấp không biến người đi vay thành người được cấp phép; họ nắm giữ tài sản hợp pháp và có lợi do người cho vay chịu trách nhiệm. Lựa chọn D sai và không đáp ứng: câu hỏi hỏi cụ thể về hình thức nắm giữ LỢI ÍCH và TR1 yêu cầu tuyên bố rõ ràng về cách nắm giữ lợi ích công bằng. Phương án E sai: cơ cấu công ty SPV được sử dụng cho mục đích thương mại/đầu tư chứ không phải để mua nhà cho gia đình.
A. Hãy dựa vào định giá thế chấp của ngân hàng, vì ngân hàng sẽ không cho vay trừ khi tài sản đó có giá trị tốt.
B. Ủy thác một báo cáo định giá cơ bản của riêng mình để xác nhận giá trị thị trường.
C. Thực hiện khảo sát toàn bộ cấu trúc (tòa nhà), căn cứ vào độ tuổi và cấu trúc của tài sản.
D. Nhận báo cáo của người mua nhà, đây là cuộc khảo sát kỹ lưỡng nhất hiện có.
E. Không cần khảo sát vì người bán có nghĩa vụ tiết lộ tất cả các khiếm khuyết vật lý.
Answer & explanation
C là đúng. Cuộc khảo sát chi tiết nhất là cuộc khảo sát toàn bộ về cấu trúc (tòa nhà), được khuyến nghị cho những tài sản cũ, những tài sản có công trình xây dựng bất thường hoặc những tài sản trong tình trạng tồi tàn. Một trang trại được xây dựng vào năm 1875 rõ ràng thuộc loại này, vì vậy một cuộc khảo sát kết cấu đầy đủ là lời khuyên thích hợp mặc dù chi phí cao hơn. A sai: việc định giá thế chấp chỉ được thực hiện vì lợi ích của người cho vay, để xác nhận tài sản có đủ an ninh; nó không phải là một cuộc khảo sát về tình trạng và người mua không thể dựa vào nó. B sai: báo cáo định giá cơ bản của chính người mua chỉ xác nhận giá trị thị trường và tiết lộ rất ít về tình trạng – không phù hợp đối với một bất động sản ở Victoria. D sai: báo cáo của người mua nhà có độ chi tiết trung bình và không phù hợp với những tài sản cũ hoặc không đạt tiêu chuẩn; nó không phải là cuộc khảo sát kỹ lưỡng nhất. E sai: tùy thuộc vào một số trường hợp ngoại lệ hạn chế, nguyên tắc báo trước áp dụng cho tình trạng vật chất của tài sản - người bán không bắt buộc phải tiết lộ các khuyết tật vật chất, đó chính là lý do tại sao người mua phải khảo sát.
A. Để điều tra quyền sở hữu của người bán lần đầu tiên, việc này chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành.
B. Tiết lộ bất kỳ thay đổi nào đối với sổ đăng ký kể từ khi có bản sao chính thức trước khi trao đổi và dành thời gian ưu tiên cho việc đăng ký người mua và người cho vay.
C. Để xác nhận lần đầu tiên rằng người bán là chủ sở hữu đã đăng ký của tài sản.
D. Để có được thời hạn ưu tiên chỉ bảo vệ phí của người cho vay chứ không phải việc chuyển nhượng của người mua.
E. Để đáp ứng yêu cầu luật sư của người mua báo cáo kết quả cho HM Revenue & Navy vì mục đích SDLT.
Answer & explanation
B đúng. Quyền sở hữu được điều tra và người bán xác nhận là chủ sở hữu đã đăng ký trước khi trao đổi hợp đồng. Việc tìm kiếm chính thức của OS1 có hai mục đích: (i) tiết lộ liệu có bất kỳ mục nào được thực hiện trong sổ đăng ký kể từ ngày các bản sao chính thức được sử dụng để điều tra quyền sở hữu trước hợp đồng hay không; và (ii) để có được khoảng thời gian ưu tiên (30 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả tìm kiếm) trong đó người mua phải nộp đơn đăng ký, bảo vệ đơn đăng ký đó khỏi mọi mục nhập can thiệp. Khi việc tìm kiếm được thực hiện dưới tên của người cho vay, việc bảo vệ thời hạn ưu tiên sẽ mở rộng đến việc chuyển nhượng của người mua cũng như phí của người cho vay. A và C đều sai: việc điều tra quyền sở hữu và xác nhận chủ sở hữu đã đăng ký được thực hiện trước khi trao đổi chứ không phải bằng việc tìm kiếm trước khi hoàn thành. D sai: việc tìm kiếm tên người cho vay sẽ bảo vệ cả người mua và người cho vay chứ không chỉ riêng người cho vay. E sai: OS1 là tìm kiếm ưu tiên của Cơ quan đăng ký đất đai; Báo cáo và thanh toán SDLT cho HMRC là một bước riêng biệt sau khi hoàn thành thông qua việc trả lại SDLT, không liên quan đến mục đích của OS1.
A. Là bên liên quan, giữ tiền đặt cọc cho đến khi hoàn thành.
B. Là đại lý cho người mua.
C. Là đại lý cho đại lý bất động sản của người bán.
D. Là đại lý cho người bán.
E. Với tư cách là đại lý cho người bán hoặc là bên liên quan, theo lựa chọn của luật sư.
Answer & explanation
Đúng: D. Trường hợp tiền đặt cọc do luật sư bên bán giữ với tư cách là ĐẠI LÝ CHO BÊN BÁN thì có thể được giải phóng cho bên bán ngay khi hợp đồng được trao đổi nên bên bán có thể sử dụng ngay (ở đây là để trả các khoản nợ cá nhân). A sai: một bên liên quan giữ tiền thay mặt cho cả hai bên và phải giữ lại số tiền đó cho đến khi hoàn thành (mặc định Điều kiện bán hàng tiêu chuẩn), điều này sẽ làm mất đi mong muốn sử dụng số tiền đó ngay bây giờ của người bán. B sai: giữ làm đại lý cho người mua có nghĩa là bên mua kiểm soát số tiền - số tiền đó sẽ không được chuyển cho người bán và luật sư của người mua, chứ không phải của người bán, sẽ giữ số tiền đó. C sai: đại lý bất động sản không có quyền nhận tiền đặt cọc nên không bao giờ được giữ làm đại lý cho đại lý bất động sản. E sai: chỉ có năng lực “đại lý cho bên bán” đảm bảo sử dụng ngay; đưa ra 'hoặc ... hoặc bên liên quan' thì không, bởi vì bên liên quan sẽ ngăn cản việc phát hành ngay lập tức, vì vậy E không phải là câu trả lời tốt nhất.
A. Yêu cầu cung cấp bản sao có chứng thực giấy chứng tử của ông Adeyemi khi hoàn thành.
B. Yêu cầu bà Adeyemi chỉ định người được ủy thác thứ hai tham gia vào việc chuyển nhượng để lợi ích có lợi bị vượt quá.
C. Yêu cầu người đại diện cá nhân của ông Adeyemi lập văn bản đồng ý chia phần của ông cho bà Adeyemi.
D. Kiểm tra để đảm bảo rằng không có bản ghi nhớ nào về việc thôi việc được xác nhận về việc ông Adeyemi đồng ý đại diện.
E. Yêu cầu phải nhập hạn chế ở Mẫu A trước khi hoàn thành để bảo vệ người mua.
Answer & explanation
Việc không có bất kỳ hạn chế nào đối với sổ đăng ký quyền sở hữu cho người mua biết rằng các đồng sở hữu nắm giữ lợi ích có lợi với tư cách là người thuê chung (nếu họ là người thuê chung thì hạn chế Mẫu A sẽ xuất hiện, yêu cầu người được ủy thác thứ hai phải vượt quá). Khi người thuê chung hưởng lợi qua đời, quyền lợi của người chết sẽ tự động chuyển sang người sống sót nhờ quyền sống sót và người sống sót nắm giữ cả quyền sở hữu hợp pháp và quyền hưởng lợi mà không cần bất kỳ sự tin tưởng nào. Do đó, người mua chỉ có quyền sở hữu hợp pháp từ người sống sót và bằng chứng duy nhất cần thiết là bằng chứng cho thấy người đồng sở hữu trên thực tế đã chết: do đó lựa chọn A là đúng (bản sao có chứng thực của giấy chứng tử). Lựa chọn B sai vì không có hạn chế ở Mẫu A nên sẽ không có lợi ích từ quỹ tín thác để vượt quá và không cần có người được ủy thác thứ hai. Lựa chọn C sai vì phần sở hữu chung của người thuê chung không thể được chuyển nhượng theo di chúc hoặc sự đồng ý của người đại diện cá nhân; nó trôi qua nhờ khả năng sống sót, vì vậy PR không có gì để đồng ý. Phương án D sai vì biên bản thôi việc chỉ có giá trị khi nó được bảo vệ bởi một hạn chế trong sổ đăng ký; ở đất đã đăng ký, quyền thôi việc không được bảo vệ không ràng buộc người mua và sổ đăng ký ở đây không hiển thị điều đó. Lựa chọn E sai vì hạn chế ở Mẫu A sẽ chỉ phù hợp nếu người sống sót không được hưởng duy nhất (tức là quyền thuê nhà chung), trường hợp này không xảy ra ở đây; nhấn mạnh vào một điều sẽ là quan niệm sai lầm.
A. Tiền thuê mặt bằng phải trả theo hợp đồng thuê và bằng chứng cho thấy số tiền đó đã được thanh toán đến hạn.
B. Vị trí phí dịch vụ, bao gồm mọi khoản nợ đọng và mọi công việc lớn dự kiến.
C. Các thỏa thuận bảo hiểm tòa nhà, bao gồm cả người bảo hiểm và phạm vi bảo hiểm được cung cấp.
D. Tuân thủ các giao ước trong hợp đồng thuê, bao gồm mọi sự đồng ý cần thiết cho việc thay đổi.
E. Không có điều nào ở trên - mỗi điều đều là yêu cầu về quyền thuê phù hợp và có liên quan đối với căn hộ đó.
Answer & explanation
Trên một căn hộ cho thuê trong một khu nhà, mỗi vấn đề được liệt kê là một câu hỏi cốt lõi mà một người chuyển nhượng có năng lực sẽ nêu ra. Tiền thuê mặt bằng: người mua cần xác nhận số tiền và số tiền đã được thanh toán đến hạn (biên nhận cuối cùng rõ ràng) để tránh bị nợ đọng hoặc tranh chấp. Phí dịch vụ: người mua phải kiểm tra mức phí, mọi khoản nợ đọng (có thể gắn liền với tài sản) và mọi công trình lớn sắp tới mà có thể phải thanh toán hóa đơn lớn. Bảo hiểm: người cho vay yêu cầu tòa nhà phải được bảo hiểm toàn bộ giá trị phục hồi của nó trước nhiều loại rủi ro toàn diện; hợp đồng thuê căn hộ thường yêu cầu chủ nhà phải bảo hiểm, vì vậy người mua phải có bản sao hợp đồng. Các giao ước: người mua cần xác nhận rằng không có bất kỳ vi phạm nào đã biết (ví dụ: bất kỳ thay đổi nào đều có sự đồng ý của chủ nhà) vì các vi phạm còn tồn đọng có thể dẫn đến tịch thu hoặc chi phí khắc phục. Vì mọi lựa chọn từ A đến D đều là một cuộc điều tra về quyền thuê hợp lý và thực sự, nên lựa chọn E (“không có lựa chọn nào ở trên”) là câu trả lời đúng: không có mục nào trong danh sách cần được loại trừ.
A. Tham chiếu đến số quyền sở hữu đã đăng ký của Birch Cottage.
B. Điều khoản là Birch Cottage được bán với quyền sở hữu trống.
C. Một điều kiện đặc biệt ấn định thời gian muộn nhất để hoàn tất việc mua bán sớm hơn thời gian tương ứng để hoàn tất việc mua Elm House.
D. Một điều khoản rằng người mua Birch Cottage sẽ phải chịu bất kỳ khoản Thuế đất đóng thuế nào được nộp hợp lệ.
E. Một điều khoản xác định tài sản theo địa chỉ bưu điện và bất kỳ quyền nào được hưởng lợi từ đất đai.
Answer & explanation
Lựa chọn D là điều khoản thường KHÔNG được đưa vào và do đó là câu trả lời. SDLT khi mua hàng là trách nhiệm pháp lý của chính người mua phát sinh do hoạt động của Đạo luật Tài chính 2003; đó không phải là mối quan tâm của người bán và không được đề cập trong hợp đồng của người bán, vì vậy việc đưa ra điều khoản như vậy là không cần thiết và không phù hợp. Phương án A sai (tức là SẼ đưa vào): hợp đồng mua bán đất đã đăng ký phải luôn xác định số quyền sở hữu đã đăng ký để người mua suy ra quyền sở hữu. Phương án B sai: quyền sở hữu nhà trống là cơ sở tiêu chuẩn để bán một căn nhà ở. Tùy chọn C sai: khi số tiền bán hàng tài trợ cho một giao dịch mua được liên kết, việc chèn một điều kiện đặc biệt là hợp lý và thông thường sẽ đảm bảo việc bán hàng hoàn tất trước hoặc không muộn hơn giao dịch mua để tiền có sẵn trong chuỗi. Phương án E sai: việc xác định tài sản và quyền hưởng lợi là một điều kiện thông thường trong hợp đồng.
A. Tìm kiếm chính thức của Cơ quan đăng ký đất đai theo mức độ ưu tiên (OS1).
B. Khám xét chỉ trong trường hợp phá sản (Mẫu K16) đối với người mua.
C. Tìm kiếm phí đất địa phương (LLC1).
D. Tìm kiếm của Cục Phí đất đai trung ương (Mẫu K15).
E. Tất cả những điều trên.
Answer & explanation
Phương án A đúng. Đối với quyền sở hữu đã đăng ký, việc tìm kiếm trước khi hoàn thành thích hợp là tìm kiếm chính thức của Cơ quan đăng ký đất đai với mức độ ưu tiên (OS1 cho toàn bộ hoặc OS2 cho một phần). Nó tiết lộ sổ đăng ký cập nhật và quan trọng nhất là dành thời hạn ưu tiên là 30 ngày làm việc kể từ khi được cấp giấy chứng nhận, trong thời gian đó bất kỳ đơn đăng ký nào của người tìm kiếm đều được bảo vệ khỏi các mục nhập can thiệp (Đạo luật Đăng ký Đất đai 2002 và Quy tắc Đăng ký Đất đai 2003). Lựa chọn B sai: việc tìm kiếm phá sản/phí đất đai chỉ phù hợp khi có một cá nhân đi vay mà người cho vay cần kiểm tra khả năng thanh toán của họ; ở đây người mua là một công ty (sẽ được kiểm tra bằng tìm kiếm công ty chứ không phải tìm kiếm phá sản) và đang mua mà không cần thế chấp. Lựa chọn C sai: việc tìm kiếm phí đất đai địa phương được thực hiện trước khi trao đổi như một phần của yêu cầu trước hợp đồng chứ không phải là tìm kiếm trước khi hoàn thành. Phương án D sai: tìm kiếm của Cục Phí đất đai trung ương (K15) chỉ áp dụng cho đất chưa đăng ký; tiêu đề này đã được đăng ký, vì vậy nó không phù hợp. Phương án E sai vì B, C, D không áp dụng được.
A. Dự thảo hợp đồng do luật sư của bên bán cung cấp.
B. Hệ thống thoát nước và tìm kiếm nước (CON29DW).
C. Cơ quan đăng ký đất đai sao chính thức và tra cứu bản đồ chỉ mục.
D. Khám xét tại địa phương bao gồm các yêu cầu của chính quyền địa phương (CON29) và khám xét về phí đất đai tại địa phương (LLC1).
E. Báo cáo tìm kiếm môi trường (đất bị ô nhiễm).
Answer & explanation
Đúng: Tùy chọn D. Các câu hỏi tiêu chuẩn của chính quyền địa phương (mẫu CON29) bao gồm các câu hỏi cụ thể về quy hoạch đường - liệu có đất nào đã hoặc sẽ được thu hồi để xây dựng hoặc cải thiện đường cao tốc hay không và liệu có đề xuất xây đường mới, mở rộng đường hoặc thay đổi trong bán kính xác định của khu đất hay không. Tìm kiếm phí đất địa phương (LLC1) hiển thị các khoản phí đã đăng ký như quy hoạch và các mục liên quan đến đường cao tốc. Vì vậy, mối quan tâm của người mua về kế hoạch mở rộng đường hoặc đường vòng đã được giải đáp tại đây. Lựa chọn A sai: theo cảnh báo trước, người bán không cần phải tự nguyện cung cấp sơ đồ đường đã biết trong hợp đồng (đó không phải là khiếm khuyết về quyền sở hữu); hợp đồng không phải là nơi để xem xét, mặc dù người bán phải trả lời câu hỏi trực tiếp một cách trung thực. Phương án B sai: việc tìm kiếm hệ thống thoát nước và nước chỉ liên quan đến các vấn đề về đường ống cấp nước, cống rãnh, hệ thống thoát nước và kết nối chứ không phải các sơ đồ đường bộ. Tùy chọn C sai: tìm kiếm bản đồ chỉ mục Cơ quan đăng ký đất đai cho biết liệu quyền sở hữu đã được đăng ký hay chưa và số quyền sở hữu chứ không phải đề xuất đường cao tốc địa phương. Phương án E sai: tìm kiếm môi trường giải quyết nguy cơ ô nhiễm, lũ lụt và ổn định mặt đất chứ không phải các công trình đường bộ đã được quy hoạch.
A. Anh ta có thể bán với tư cách là chủ sở hữu duy nhất còn sống sau khi xuất trình giấy chứng tử của vợ mình cho người mua.
B. Anh ta phải bổ nhiệm một người được ủy thác thứ hai để hai người cùng thực hiện hợp đồng và chuyển nhượng, do đó vượt quá lợi ích công bằng.
C. Anh ta phải nhận được lệnh của tòa án cho phép mua bán trước khi anh ta có thể tiến hành.
D. Anh ta có thể bán một mình vì với tư cách là chủ sở hữu hợp pháp còn sống, toàn bộ lợi ích được hưởng đã được chuyển cho anh ta thông qua quyền sống sót.
E. Trước tiên anh ta phải chuyển giao tài sản cho chính mình bằng sự đồng ý trước khi có thể bán nó.
Answer & explanation
Đúng: Tùy chọn B. Hạn chế là hạn chế 'Mẫu A' tiêu chuẩn xuất hiện khi các chủ sở hữu cổ phần giữ tư cách là người thuê chung. Nó ngăn cản một chủ sở hữu duy nhất còn sống đưa ra biên nhận hợp lệ về số tiền vốn, bởi vì trong hợp đồng thuê nhà chung, không có quyền lợi còn sót lại - phần của người quá cố được chuyển theo di chúc của cô ấy (ở đây là cho tổ chức từ thiện). Để bán, người sống sót phải chỉ định một người được ủy thác thứ hai để trả tiền vốn cho (ít nhất) hai người được ủy thác, vượt quá lợi ích có lợi (s.2 và s.27 LPA 1925) và đáp ứng hạn chế. Lựa chọn A sai: việc xuất trình giấy chứng tử chỉ đủ cho việc thuê nhà chung có lợi (nơi quyền sống sót hoạt động và người sống sót có thể bán một mình); ở đây, hạn chế của Mẫu A thể hiện một hợp đồng thuê nhà chung. Phương án C sai: việc đề cập đến lệnh hạn chế theo lệnh của tòa án là giải pháp thay thế cho việc vượt quá giới hạn, nhưng giải pháp thông thường, đúng đắn là chỉ định một người được ủy thác thứ hai chứ không phải để kiện tụng. Phương án D sai: với tài sản chung thì phần lợi ích không còn tồn tại. Lựa chọn E sai: sự đồng ý không giúp ích gì - hạn chế về chủ sở hữu duy nhất vẫn có hiệu lực, và một nửa phần của người vợ thuộc về tổ chức từ thiện chứ không phải của người chồng.
A. Người thuê nhà tuyệt đối bị cấm chỉ chuyển nhượng một phần mặt bằng.
B. Bởi vì giao ước chống lại việc chuyển nhượng toàn bộ đã đủ điều kiện (việc chuyển nhượng được phép có sự đồng ý), s.19(1)(a) Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà năm 1927 ngụ ý rằng sự đồng ý không được từ chối một cách vô lý.
C. Người thuê nhà có thể chuyển nhượng toàn bộ căn nhà bất cứ khi nào họ muốn và chủ nhà không có quyền ngăn cản việc đó.
D. Trên văn bản xin đồng ý chuyển nhượng toàn bộ, theo s.1 Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà năm 1988, chủ nhà phải đưa ra sự đồng ý trong khoảng thời gian hợp lý trừ khi việc từ chối là hợp lý và đưa ra lý do bằng văn bản cho bất kỳ sự từ chối nào.
E. Không có điều nào ở trên.
Answer & explanation
Câu hỏi này yêu cầu phát biểu SAI, đó là C. Thỏa thuận chống chuyển nhượng toàn bộ là một giao ước đủ điều kiện (được phép chuyển nhượng nhưng chỉ khi có sự đồng ý của chủ nhà), vì vậy người thuê nhà không thể chuyển nhượng 'bất cứ khi nào họ muốn': chủ nhà có thể từ chối hợp pháp nếu thấy hợp lý. A đúng: việc chuyển nhượng một phần là hoàn toàn bị cấm vì khoản (2) chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ, còn việc cấm chuyển nhượng một phần ở khoản (1) là tuyệt đối. B đúng: s.19(1)(a) Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà năm 1927 chuyển đổi một giao ước đủ điều kiện thành một giao ước đủ điều kiện, do đó không thể từ chối sự đồng ý một cách vô lý. D đúng: khi cần có sự đồng ý, s.1 Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà năm 1988 áp đặt nghĩa vụ theo luật định đối với chủ nhà là phải giải quyết đơn đăng ký bằng văn bản trong một thời gian hợp lý, không từ chối sự đồng ý một cách vô lý và đưa ra lý do từ chối bằng văn bản. Vì C đã sai luật nên đó là câu trả lời.
A. Có thể chấp nhận được, vì chủ nhà có quyền ký hợp đồng riêng trực tiếp với cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng trong suốt thời hạn.
B. Điều này là không thể chấp nhận được, bởi vì về mặt pháp lý, người chuyển nhượng không thể bị yêu cầu đưa ra hợp đồng bảo lãnh được ủy quyền cho hợp đồng thuê được cấp vào năm 1998.
C. Có thể chấp nhận được vì chủ nhà có thể yêu cầu người chuyển nhượng ký kết hợp đồng bảo lãnh được ủy quyền cho hợp đồng thuê được cấp vào năm 1998.
D. Không thể chấp nhận được vì thay vào đó, giao ước trực tiếp của bên nhận chuyển nhượng phải do bên chuyển nhượng đưa ra.
E. Điều này không được chấp nhận vì giao ước trực tiếp của bên nhận chuyển nhượng sẽ bị xóa bỏ hoặc bị giới hạn trong khoảng thời gian mà bên nhận chuyển nhượng vẫn là người thuê nhà theo hợp đồng thuê.
Answer & explanation
Hợp đồng thuê được cấp vào năm 1998 là 'hợp đồng thuê nhà mới' theo Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà (Giao ước) năm 1995. Đối với việc chuyển nhượng trong tương lai của người được chuyển nhượng, Đạo luật 1995 sẽ tự động giải phóng người được chuyển nhượng khỏi các giao ước của người thuê nhà (s 5). Một giao ước trực tiếp yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thực hiện các giao ước 'trong thời gian còn lại của thời hạn' sẽ tìm cách ràng buộc bên nhận chuyển nhượng sau khi được giải phóng tự động đó một cách không thể chấp nhận được; bất kỳ điều khoản nào cản trở việc ban hành Đạo luật đều vô hiệu (s 25). Do đó, giao ước phải được xóa bỏ hoặc giới hạn trong khoảng thời gian người được chuyển nhượng thực sự là người thuê nhà, vì vậy phương án E là đúng. Tùy chọn C tuyên bố chính xác rằng chủ nhà có thể yêu cầu AGA từ người chuyển nhượng cho hợp đồng thuê mới (AGA được cho phép rõ ràng ở điều 16), nhưng nó không giải quyết được khiếm khuyết trong dự thảo và do đó không phải là đánh giá tốt nhất; lựa chọn B đơn giản là sai vì AGA từ người thuê sắp chuyển đi chính xác là những gì Đạo luật cho phép đối với hợp đồng thuê mới. Lựa chọn A sai: chủ nhà không thể ràng buộc người được chuyển nhượng trong toàn bộ thời hạn trước sự giải phóng theo luật định. Phương án D sai: AGA (bảo lãnh của bên chuyển nhượng) và giao ước trực tiếp (từ bên nhận chuyển nhượng) đến từ các bên đã nêu là phù hợp; vấn đề là thời hạn của giao ước của người được chuyển nhượng chứ không phải nguồn gốc của nó.