1. 何謂土地法？核心原則
土地法（land law）是規範土地權益之所有權、使用及移轉的法律規則總體。它決定誰擁有土地、他們對土地享有何種權利、他人對其土地可能享有何種權利，以及這些權利如何被創設、保護與執行。對執業事務律師而言，土地法至為根本：幾乎每一宗涉及不動產的交易——住宅買賣、商業租賃、按揭（mortgage）或開發項目——都會牽涉土地法原則。
英格蘭土地法建立於若干基礎原則之上，這些原則使其有別於動產法，亦有別於其他法域的土地法。其中第一項便是地產權理論（doctrine of estates）。
《1925年財產法》（「LPA 1925」）是現代英格蘭土地法的基石法規。它將1926年以前的制度大幅簡化，把法定地產權減至兩種，並把法定權益歸併為五個類別（LPA 1925 第1(2)條）。其餘所有土地權益均僅於衡平法上（in equity）生效。
第二項基礎原則是法定權益與衡平權益之間的區別。法定權益「對抗全世界」（bind the whole world）——其可對任何其後取得該土地之人執行，無論該人是否知悉該權益存在。相反，衡平權益則可能被擊敗：在未登記土地（unregistered land）中，若買受人取得土地時並不知悉（without notice）該權益；在已登記土地（registered land）中，若該權益未在登記冊上獲得妥善保護。
第三項核心原則是土地法以確定性及產權安全為優先。土地登記制度由《2002年土地登記法》（Land Registration Act 2002）（「LRA 2002」）規範，旨在建立一份全面而可靠的產權紀錄，使任何與已登記土地打交道之人，均可從登記冊確定誰是其所有人以及有何權益對其構成負擔。
1.1.1 不動產、動產與歷史背景
英格蘭法將財產分為兩大類別：「不動產」（real property／realty）與「動產」（personal property／personalty）。不動產在歷史上是指土地本身及永業地產權；動產則是其餘一切。租賃地產權則處於一個尷尬的中間位置：它們是土地上的財產權益，但歷史上被歸類為「準不動產」（chattels real），因為被剝奪占有的承租人最初可獲得的普通法救濟，乃是請求損害賠償的對人訴訟，而非被剝奪占有的永業地產權人賴以收回土地本身的對物訴訟。此項區別於今日的主要意義在於遺囑及遺產管理法，惟不動產與動產之間的舊有界線已被制定法逐步取消。
英格蘭法的兩大法源——普通法（common law）與衡平法（equity）——均對現代土地法有所貢獻。普通法是自中世紀以降由王室法院所發展出來的規則總體。衡平法則是由衡平法院（Court of Chancery）所發展、用以補充並矯正普通法之僵化的規則總體。《1873–1875年司法制度法》（Judicature Acts 1873–1875）將普通法與衡平法的審理機構合而為一（使同一法院如今得以同時適用兩者），但法定權益與衡平權益之間的根本區別，於現代土地法中仍居核心地位。法定權益可於普通法上執行；衡平權益則僅於衡平法上執行，故較易被擊敗。
1.1.2 定著物與動產
LPA 1925 第205(1)(ix)條將「土地」（land）界定為包括建築物及建築物的部分、礦場與礦物，以及任何土地權益。依據quicquid plantatur solo, solo cedit（「凡附著於土地者，即成為土地的一部分」）這項規則，充分附著於土地的物件即成為土地的一部分——亦即定著物（fixtures）。在買賣或按揭時，定著物依LPA 1925 第62條隨土地一併移轉；動產（chattels）則否，必須明示移轉。
現代的主導標準，乃上議院在 Elitestone Ltd v Morris [1997] 1 WLR 687 一案中重新闡述的兩階段檢驗，該檢驗援引自 Blackburn 法官在 Holland v Hodgson (1872) LR 7 CP 328 一案中的判詞。
(1) 附著程度（degree of annexation）。 該物件附著得有多牢固？僅憑自身重量擱置於土地上的物件，初步推定為動產；以物理方式附著（例如以螺絲固定、以螺栓鎖緊、以水泥黏合）的物件，則初步推定為定著物。此項推定可被推翻。
(2) 附著目的（purpose of annexation）。 該物件為何被附著？若附著之目的在於使該物件能作為動產更妥善地使用（例如將掛毯釘於牆上以作展示），則其仍屬動產；若附著之目的在於永久改良土地（例如一套整體廚櫃），則屬定著物。現代判例將目的檢驗視為決定性者：Berkley v Poulett [1977] 1 EGLR 86。上訴法院在 Botham v TSB Bank plc (1997) 73 P & CR D1 一案中將此檢驗適用於一住宅單位內的109件物品，裁定嵌入式廚櫃及浴室配件均為定著物。
1.1.3 兩種法定地產權與五類法定權益
LPA 1925 第1條是1925年立法方案的拱心石。第1(1)條將法定地產權減至兩種：(a) 絕對占有的無條件繼承地產權（即永業地產權／freehold）及 (b) 絕對年期地產權（即租賃地產權／leasehold）。
第1(2)條列舉了五類法定權益：(i) 地役權（easements），即在土地之上或之內、為相當於絕對占有無條件繼承地產權或絕對年期地產權之權益而設的權利或特權；(ii) 自土地產生的占有中地租負擔（rentcharges in possession）；(iii) 以法定按揭方式設定的押記（charges by way of legal mortgage）；(iv) 土地上非由文書創設的任何其他類似押記；及 (v) 附隨於法定年期或法定地租負擔的重新進入權（rights of entry）。第1(3)條規定，所有其他土地之上或之內的地產權、權益及押記，均作為衡平權益生效。
第1條的意義極為深遠。1926年以前的法律承認眾多法定地產權（限嗣繼承地產權、終身地產權、基本繼承地產權等）以及紛繁多樣的法定權益。1925年立法將此框架加以簡化，以減輕產權轉讓（conveyancing）的負擔：永業或租賃地產權的買受人可確信，唯有一份範圍狹小而確定的法定權益清單方能「對抗全世界」地拘束他，而其餘一切（選擇權、限制性約款、地產買賣合約、信託下的終身權益、歸復信託或推定信託下的受益權益等等）均於衡平法上生效，並各自需要其專屬的保護機制。
2. 英格蘭土地法的法源
英格蘭土地法取材於豐富的制定法、判例法及衡平法理體系。本書通篇將遇到的主要制定法法源，臚列如下。
1.2.1 《1925年財產法》（LPA 1925）
LPA 1925 是現代土地法的根基。重要條文包括：第1條（法定地產權與權益）；第2條（越權處分／overreaching）；第27條（須以契據為之的要求）；第36條（共同共有的分割／severance）；第52條（須以契據作轉讓的要求）；第53條（衡平權益的法定形式）；第54(2)條（短期租約的例外）；第62條（轉讓中默示的概括用語）；第78條（隨土地運行的約款利益）；第101條（按揭權人的權力）；以及第146條（租約的沒收／forfeiture）。
1.2.2 《2002年土地登記法》（LRA 2002）
LRA 2002 規範英格蘭及威爾斯的已登記土地制度。它取代了《1925年土地登記法》，並為土地登記引入了現代化的框架。重要條文包括：第4條（觸發首次登記的事件）；第23條（所有人的權力）；第27條（可登記的處分）；第29條（登記對優先次序的效力）；第32至36條（通知書／notices）；第40條（限制／restrictions）；附表1及附表3（凌駕性權益／overriding interests）；以及附表6（逆權占有／adverse possession）。
1.2.3 《1996年土地信託及受託人委任法》（TLATA 1996）
TLATA 1996 規範土地信託（trusts of land），包括在共有情形中所產生的默示信託。第14條及第15條對 SQE 尤為重要：它們提供了解決共有人之間就共有土地之占有及出售所生爭議的機制。
1.2.4 《1989年財產法（雜項規定）》（LP(MP)A 1989）
第1條訂明現代有效契據（deed）的要件（經簽署、經見證、經交付）。第2條要求，就土地權益之出售或其他處分而訂立的合約須以書面為之、由雙方當事人簽署，並須載入所有條款。
1.2.5 《1995年業主與租客（約款）法》（LTCA 1995）
LTCA 1995 改革了就1996年1月1日當日或之後所批予之租約（「新租約」）而言、規範租賃約款移轉的規則。在1995年法之下，所有約款（個人約款除外）於轉讓時自動移轉，而退出的租客則獲免除其責任。
1.2.6 近期立法發展
有兩項重要的近期立法落在 SQE1 考試範圍之內（截止日期：2026年3月13日）。
《2025年租客權利法》（Renters' Rights Act 2025）於2025年10月27日獲御准（Royal Assent）。它廢除了《1988年房屋法》下的保證短期租賃（assured shorthold tenancies, ASTs）及「無過失」（no-fault）的第21條收回程序，將所有短期住宅租賃轉換為單一的保證定期租賃（assured periodic tenancies）制度。其實質的租賃改革條文係由附屬法例（statutory instrument）使之生效；第1部第1章中的關鍵條文（廢止 ASTs 與第21條）已於2026年5月1日生效。由於該法已於 SQE1 截止日期前獲御准，故就 SQE1 而言，它以已制定的形式可供考核。我們將於第11章及第14章詳加探討。
《2024年租賃權與永業權改革法》（Leasehold and Freehold Reform Act 2024）於2024年5月24日獲御准。第27條——其取消了租賃權強制購回（enfranchisement）及租約延長申索的兩年資格期間——已於2025年1月31日生效。關於自行管理權（right to manage）的條文（將非住宅比例上限由25%提高至50%）則於2025年3月3日生效。
3. 主題地圖：土地法各部分如何相互銜接
土地法的 SRA FLK2 考綱分為五個相互關聯的範疇。理解這些範疇彼此之間的關係，對於應對 SQE1 情境題至關重要，因為這類試題往往要求你同時援引多於一個範疇的原則。
| 範疇 | 章節 | 涵蓋內容 |
|---|---|---|
| 土地的性質 | 第2–3章 | 基礎：何者構成「土地」、不動產與動產之別、兩種法定地產權與五類法定權益、衡平權益，以及創設及移轉土地權益所需的法定形式。 |
| 土地的產權 | 第4–5章 | 如何證明所有權，以及如何保護第三人權益。已登記制度（LRA 2002）與未登記制度依據根本不同的原則運作；你必須兩者皆能適用。 |
| 共有與信託 | 第6–7章 | 兩人或以上共同擁有土地的情形：共同共有（joint tenancy）與分別共有（tenancy in common）之別、生存者取得權（survivorship）規則、分割，以及依 TLATA 1996 解決爭議。 |
| 財產權利 | 第8–10章 | 可對土地構成負擔的三類主要第三人權利：地役權（通行權、採光權等）、永業約款（freehold covenants）（相鄰土地所有人之間的承諾），以及按揭（擔保權益）。 |
| 租賃 | 第11–14章 | 業主與租客的關係：租約的創設與特徵、租約與許可（lease v licence）之別、租賃約款及其可執行性、違約救濟（包括沒收），以及租賃的終止。 |
4. SQE1 FLK2 考試
本節說明 SQE1 FLK2 試卷的考核目標、形式，以及應對土地法情境題的一套系統化方法。
1.4.1 考核目標
SRA 要求考生以一名執業中、剛取得資格且能力稱職的事務律師之水平，恰當而有效地適用相關核心法律原則與規則，去處理下列範疇中貼近現實、以客戶為本及涉及倫理的問題與情境：(1) 已登記及未登記土地；(2) 永業及租賃地產權，以及土地上的法定及衡平權益；(3) 業主與租客；及 (4) 共有。
考生必須展示其誠實正直行事的能力，並須符合 SRA 標準與規例（SRA Standards and Regulations）、SRA 原則（SRA Principles）及事務律師專業操守守則（Code of Conduct for Solicitors）。
1.4.2 形式：單一最佳答案試題
SQE1 FLK2 是一項閉卷、電腦操作的考試，由橫跨所有 FLK2 科目的180道單一最佳答案試題（single best answer questions, SBAQs）組成。每道試題會呈現一個情境，通常以事務律師向客戶提供意見的角度出發，其後為一段問題主幹（question stem）及五個答案選項（A–E）。你必須選出單一最佳答案。並無倒扣分數。
1.4.3 如何應對 FLK2 土地法情境題
面對土地法 SBAQ 時，採用下列系統化方法。
步驟一：辨識不動產類型及登記狀態。 該土地屬已登記抑或未登記？該權益屬永業抑或租賃？這決定了應適用哪一套制定法框架。
步驟二：辨識法律爭點。 此題真正詢問的是什麼？是關於權益的創設、其保護、其對抗第三人的可執行性，抑或違約救濟？
步驟三：適用相關規則。 闡明法律檢驗或制定法條文，將其適用於案情事實，並得出結論。
步驟四：排除錯誤選項。 即使你未能確定正確答案，往往仍可排除兩三個明顯錯誤的選項，從而提高你選中最佳答案的機會。
5. 事務律師在土地法中的角色
事務律師在土地法中的工作橫跨諮詢、交易及爭議解決等職能，且全部以合規及專業倫理為支撐。
諮詢角色： 事務律師就土地權益的取得、處分及管理向客戶提供意見。這包括解釋不同所有權形式（永業與租賃、共同共有與分別共有）的影響、第三人權利（地役權、約款、按揭）的效力，以及保護客戶權益所需採取的步驟。
交易角色： 事務律師管理產權轉讓程序——草擬合約、進行產權調查、提出查詢、草擬轉讓書及租約，並確保所有權益均獲妥善登記。他們亦會處理按揭交易，於適當情形下同時代表貸款人與借款人。
爭議解決角色： 事務律師代表客戶處理就邊界、地役權、約款、共有及業主租客事宜所生的爭議。這可能涉及協商、調解、審裁處程序（例如依 TLATA 1996 第14條）或法院訴訟。
合規與倫理： 事務律師必須按照 SRA 標準與規例行事，包括正直行事的責任（原則5）、以客戶最佳利益行事的責任（原則7），以及辨識及管理利益衝突的義務。
6. 如何使用本書
本書按照 SRA FLK2 土地法考綱，組織為六個單元、十五個章節。每一章均包含下列組成部分。
實體內容： 對法律原則的清晰闡述，並輔以制定法條文引用及判例法。
關鍵術語框（KEY TERM）： 將核心術語的定義突出標示，以便快速查閱。
SQE 考試提示框： 就各主題可能如何被考核及應避免的常見陷阱提供實務指引。
SQE 考核建議框： 就應試技巧提供更廣泛的策略性建議。
重點筆記表： 對本章核心項目、概念及權威依據的結構化摘要。
複習筆記： 供自我測驗的五道概括性問答。
選擇題練習： 五道 SQE1 風格的單一最佳答案試題，並附詳盡的答案解析。
我們建議你依序研讀各章，因為後續章節以較早介紹的概念為基礎。完成所有章節後，請運用第15章（複習與應試策略）來練習跨主題試題並鞏固你的理解。
7. 重點筆記（章節摘要）
下方的摘要表彙整了本章所介紹的核心項目、概念及權威依據。請將其視為一份複習核對清單——你應能憑記憶界定每一行的內容，並援引相關條文。
| 核心項目 | 概念 | 案例／條文 |
|---|---|---|
| 土地（定義） | 包括建築物、定著物、礦場與礦物，以及無形繼承不動產（incorporeal hereditaments）（例如地役權） | LPA 1925 第205(1)(ix)條 |
| 法定地產權 | 僅兩種：絕對占有的無條件繼承地產權（永業）及絕對年期地產權（租賃） | LPA 1925 第1(1)條 |
| 法定權益 | 五個類別：地役權、地租負擔、以法定按揭方式設定的押記、土地上非由文書創設的任何其他類似押記，以及重新進入權 | LPA 1925 第1(2)條 |
| 衡平權益 | 凡不符合法定地產權或法定權益資格的所有權益，均僅於衡平法上生效 | LPA 1925 第1(3)條 |
| 已登記土地 | 產權由國家擔保；登記冊由英國土地註冊處（HM Land Registry）維持 | LRA 2002 |
| 未登記土地 | 產權由產權契據（title deeds）證明；第三人權益由土地押記（land charges）或知悉原則（doctrine of notice）保護 | LCA 1972；LPA 1925 |
| 共有 | 共同共有（附生存者取得權）或分別共有（各有獨立份額） | LPA 1925 第1(6)、36條 |
| TLATA 1996 | 規範土地信託；第14條向法院的申請；第15條判斷準則 | TLATA 1996 |
| 法定形式（合約） | 土地出售／處分的合約須以書面為之、由雙方當事人簽署、載入所有條款 | LP(MP)A 1989 第2條 |
| 法定形式（契據） | 契據須經簽署、經見證及經交付 | LP(MP)A 1989 第1條 |
| 《2025年租客權利法》 | 廢除ASTs及第21條無過失收回；所有住宅租賃轉為定期租賃 | RRA 2025 |
| LFRA 2024 | 取消強制購回的2年資格期間（第27條）；將RTM 非住宅上限提高至50% | LFRA 2024 |
8. 複習筆記
供自我測驗的五道概括性問答。請先憑記憶嘗試回答每一題，再閱讀範本筆記，然後檢查你能否重現其中的制定法條文及權威依據。
Q1 英格蘭法所承認的兩種土地法定地產權為何？其定義出自何處？
筆記： 兩種法定地產權為絕對占有的無條件繼承地產權（永業）及絕對年期地產權（租賃）。它們由《1925年財產法》第1(1)條所界定。所有其他地產權（例如終身地產權或限嗣繼承地產權）均已被1925年立法廢除其法定地產權地位，如今僅能於衡平法上存在。
Q2 已登記土地與未登記土地之間的根本區別為何？
筆記： 在已登記土地中，產權由英國土地註冊處所維持的登記冊證明；該登記冊具終局效力（受凌駕性權益所限），且國家擔保其準確性。在未登記土地中，產權則由一條完整無間斷的產權契據鏈證明，該鏈須回溯至少15年至一個良好的產權根源（good root of title），而第三人權益則由依《1972年土地押記法》登記為土地押記，或由衡平法上的知悉原則所保護。
Q3 法定權益與衡平權益之間的區別為何重要？
筆記： 法定權益「對抗全世界」——其可對該土地的任何其後取得人執行，無論其是否知悉。衡平權益則較為脆弱：在未登記土地中，它們可能被善意、支付對價且不知悉的法定地產權買受人（bona fide purchaser for value of the legal estate without notice）所擊敗；在已登記土地中，它們必須藉由在登記冊上登錄通知書或限制而獲保護，否則可能對一項以有價對價作出的已登記處分喪失優先次序（LRA 2002 第29條）。其例外為凌駕性權益，後者無論是否登記均具拘束力。
Q4 請列舉事務律師就 SQE1 土地法必須掌握的三部重要制定法。
筆記： 最重要的三部制定法為：(1)《1925年財產法》，其確立了法定地產權與權益、法定形式的框架，以及越權處分及分割等關鍵機制；(2)《2002年土地登記法》，其規範已登記土地制度，包括可登記處分、通知書、限制、凌駕性權益及逆權占有；及 (3)《1996年土地信託及受託人委任法》，其規範土地信託並提供解決共有爭議的機制。
Q5 就 SQE1 考試而言，考生應留意哪些近期立法？
筆記： 考生應留意兩部近期法律：《2025年租客權利法》（於2025年10月27日獲御准），其廢除了保證短期租賃及第21條「無過失」收回程序，將所有住宅租賃轉換為定期租賃；以及《2024年租賃權與永業權改革法》（於2024年5月24日獲御准），其取消了強制購回申索的兩年資格期間（第27條，於2025年1月31日生效），並將自行管理權申索的非住宅上限提高至50%（於2025年3月3日生效）。兩部法律均在 SQE1 截止日期2026年3月13日之內。
9. 選擇題練習——五道 SQE 風格試題
下列五道試題在風格、長度及難度上均仿照 SQE1 FLK2 單一最佳答案試題。請以閉卷方式嘗試每一題，寫下你的答案，然後翻閱答案解析。答案解析會說明每個選項為何正確或錯誤——請完整閱讀每一段解析。
A. 永業權人絕對且永久地擁有該土地，而租賃權人僅獲准占有該土地。
B. 永業與租賃同為《1925年財產法》第1(1)條所承認的土地法定地產權。永業是絕對占有的無條件繼承地產權，而租賃則是絕對年期地產權。
C. 永業權人享有法定地產權，但租賃權人對該土地僅享有衡平權益。
D. 永業永久存續，而租賃最長只能存續99年。
E. 永業與租賃均為占有王室土地的一種許可形式。
Answer & explanation
B 正確——《1925年財產法》第1(1)條界定了土地的兩種法定地產權：絕對占有的無條件繼承地產權（永業）及絕對年期地產權（租賃）。
A 錯誤——永業權人並非「絕對地」擁有該土地；他們持有的是一項源自王室的地產權，而租賃權人享有的是一項法定地產權，並非僅僅是「許可」。
C 錯誤——租賃是一項法定地產權，並非僅是衡平權益。
D 錯誤——租約並無最長年限。
E 錯誤——永業與租賃是地產權，並非許可。（見第1.1節及第1.1.3節。）
A. 該地役權不可能存在，因為它不在登記冊上。
B. 若該地役權符合《2002年土地登記法》附表3下的凌駕性權益資格，則其仍可能對該買受人具可執行性。
C. 該地役權自動無效，因為該鄰居未予登記。
D. 該買受人受該地役權拘束，因為所有衡平權益均對抗全世界。
E. 該地役權唯有在該鄰居於購買後12個月內取得法院命令的情況下方可執行。
Answer & explanation
B 正確——即使該地役權並未出現於登記冊上，若其符合凌駕性權益資格，仍可能拘束該買受人。依《2002年土地登記法》附表3第3段，一項法定地役權（並非就已登記土地以明示方式批予或保留者）在下列條件任何一項獲滿足時，即凌駕於一項已登記處分之上：(a) 該買受人對該權利有實際知悉（actual knowledge）；(b) 該權利於合理審慎的勘察下本應顯而易見；或 (c) 該權利於以處分當日為截止日的一年期間內曾被行使。這些條件是擇一性的（disjunctive）——僅需滿足其中一項。
A 錯誤——並非所有權益都必須登錄於登記冊上方具可執行性。
C 錯誤——未予登記並不會使該地役權無效。
D 錯誤——在已登記土地中，衡平權益並不會自動對抗全世界；僅有範圍狹小的一類權益依附表3凌駕。
E 錯誤——並無此種12個月法院命令的要求。（見第1.1節及 LRA 2002。）
A. 該合約必須以契據作成，由雙方當事人簽署並經見證。
B. 依《1989年財產法（雜項規定）》第2條，該合約必須以書面為之、載入所有已協議的條款，並由雙方當事人親自或代為簽署。
C. 只要至少有兩名見證人在場，該合約即可以口頭方式作成。
D. 該合約必須以書面為之並僅由賣方簽署，因為買方的簽署並非必需。
E. 該合約必須先於英國土地註冊處登記，方具法律拘束力。
Answer & explanation
B 正確——《1989年財產法（雜項規定）》第2條要求，就土地權益之出售或其他處分而訂立的合約，須以書面為之、載入明示協議的所有條款，並由各方當事人親自或代為簽署。
A 錯誤——契據是轉讓（產權移轉／conveyance）所需，而非合約所需。
C 錯誤——就土地而言，口頭合約在第2條下並不有效。
D 錯誤——雙方當事人均須簽署。
E 錯誤——於英國土地註冊處登記所關涉的是轉讓，而非合約。（見第1.2.4節。）
A. 前任業主有權移走該廚房中島，因為所有廚房物品都是動產。
B. 該廚房中島很可能屬定著物，因為其附著程度（以螺栓固定於地板、連接至電力及水管）及附著目的（對物業的永久改良）均指向定著物的地位。前任業主無權將其移走。
C. 該廚房中島屬動產，因為前任業主安裝它是為了自己享用。
D. 前任業主有權移走該廚房中島，因為買賣合約並未特別提及它。
E. 該廚房中島於成交時自動移轉予該客戶，但僅限於該客戶為其支付了額外對價的情況。
Answer & explanation
B 正確——區別定著物與動產的經典兩階段檢驗，由 Blackburn 法官在 Holland v Hodgson (1872) LR 7 CP 328 一案中闡明，並由上議院在 Elitestone Ltd v Morris [1997] 1 WLR 687 一案中加以現代化：法院考量 (1) 附著程度——該物件附著得有多牢固——及 (2) 附著目的——其附著是為了作為動產更妥善地使用，抑或是作為對土地的永久改良。在 Botham v TSB Bank plc (1997) 73 P & CR D1 一案中，上訴法院將此檢驗適用於109件物品，裁定如嵌入式廚櫃等物品屬定著物。此處該廚房中島以螺栓固定於地板並連接至各項服務系統（高度附著），且屬永久改良（目的指向定著物）；因此它是一項依 LPA 1925 第62條移轉予買受人的定著物，前任業主無權將其移走。
A 錯誤——並非所有廚房物品都是動產。
C 錯誤——目的檢驗所詢問的是該物件是否為了土地的更妥善使用而附著，而非為了個人享用。
D 錯誤——定著物隨土地移轉，無論是否明示提及。
E 錯誤——定著物自動移轉，無需額外對價。（見第1.1.2節。）
A. 該 AST 將維持不變，因為它在2025年法生效前已批予。
B. 該 AST 將依2025年法自動轉換為保證定期租賃，而業主將不再能夠使用第21條「無過失」收回程序來收回管有權。
C. 業主必須向法院申請，方能依2025年法將該 AST 轉換為一種新形式的租賃。
D. 2025年法僅適用於2026年5月1日後批予的租賃，並不影響現有的 AST。
E. 在該法生效後的12個月內，業主仍可繼續使用第21條「無過失」收回程序。
Answer & explanation
B 正確——《2025年租客權利法》廢除了保證短期租賃及第21條「無過失」收回途徑。於其實質條文生效時（2026年5月1日），所有現有的 AST——包括該法生效前批予者——均依一套過渡安排自動轉換為保證定期租賃。業主唯有運用經2025年法修訂的《1988年房屋法》附表2下的經修訂理據，並以第8條通知書送達，方能收回管有權。
A 錯誤——該法（藉由其過渡條文）適用於現有的 AST，而非僅適用於新租賃。
C 錯誤——轉換是依法律的運作自動發生，而非藉由向法院申請。
D 錯誤——該法適用於現有租賃，而非僅限於未來的租賃。
E 錯誤——就現有的 AST 而言，並無第21條的12個月延續期。（見第1.2.6節。）