1. 物業法及實務 (Property Law and Practice) — 練習題
就「於何處的回覆可能披露關於該賓果遊戲廳現有規劃許可的資訊」而言，下列何者為最佳建議？
A. 只有地方土地負擔查冊 (Local Land Charges search, LLC1) 才會披露任何關於規劃許可的資訊。
B. 只有向地方當局以 CON29 表格作出的查詢才會披露規劃資訊。
C. 只有向賣方作出的合約前查詢 (CPSE) 才會處理規劃事宜。
D. 規劃資訊無法透過查冊取得；買方必須直接向規劃入門網站 (planning portal) 申請。
E. 向地方當局作出的 CON29 查詢的回覆、向賣方作出的合約前查詢 (CPSE) 的回覆，以及在相關情況下的 LLC1，均可能各自披露關於該規劃許可的資訊。
Answer & explanation
選項 E 正確。產權轉易 (conveyancing) 的各項查冊經常互有重疊，而關於現有規劃許可的資訊可能從多於一個來源浮現。向地方當局作出的標準 CON29 查詢會明確詢問規劃許可、建築規例同意 (building regulation consents) 及規劃執法／停工通知 (enforcement/stop notices)；向賣方作出的 CPSE 合約前查詢會要求賣方提供與物業相關的許可及同意的副本；而地方土地負擔登記冊 (LLC1) 則記錄某些規劃負擔（例如附條件的規劃許可及樹木保育令）。一名稱職的律師不會只倚賴單一查冊。選項 A、B 及 C 均屬錯誤，因為它們聲稱只有一項查冊具相關性，低估了各項查冊互相重疊的涵蓋範圍。選項 D 錯誤：地方當局查冊正正就是產權轉易交易中取得規劃資訊的途徑，故「沒有任何查冊能披露該資訊」並非事實。
就「該律師在何時方可同時代表雙方」而言，下列何者陳述最為正確？
A. 只有在雙方之間不存在利益衝突，且不存在出現此等衝突的重大風險時，該律師方可同時代表雙方。
B. 在產權轉易交易中，只要雙方各自給予書面同意，該律師即一律可同時代表雙方。
C. 該律師可同時代表雙方，因為賣方希望收取增值稅 (VAT) 而買方不希望支付。
D. 該律師可同時代表雙方，因為賣方正與數名買方進行合約競投 (contract race)。
E. 該律師可同時代表雙方，因為賣方正就交吉管有 (vacant possession) 向買方給予一項承諾。
Answer & explanation
選項 A 正確。SRA 行為守則 (SRA Code of Conduct) 第 6.2 段禁止律師在存在利益衝突或出現衝突的重大風險時行事，惟受有限的例外規限。在買方／賣方的產權轉易交易中，雙方的利益一般互相衝突（最明顯者為價格及條款），故同時代表雙方一般不獲允許。只有在確實不存在衝突且不存在重大衝突風險時方有可能，例如物業是以饋贈方式轉讓，或在關係密切或相聯人士之間轉讓。選項 B 錯誤，因為單憑同意無法消除交易對立雙方之間的實際衝突；「實質共同利益」(substantial common interest) 及「爭取同一目標」(competing for the same objective) 的例外範圍狹窄，一般並不涵蓋普通的買賣往來。選項 C、D 及 E 各自描述的情況，若有影響，亦只會增加而非消除衝突風險（不同的增值稅立場、令買方承受風險的合約競投，以及給予承諾），故均不足以正當化同時代表雙方。
A. 業主可拒絕同意，但若法院信納該等工程符合資格，租客或仍可運用法定改善工程程序 (statutory improvements procedure) 進行該等工程。
B. 業主可絕對地阻止該等工程，因為結構性改動契諾屬絕對契諾，任何成文法均不能凌駕其上。
C. 業主不能拒絕，因為成文法在結構性改動契諾中默示了一項「同意不得被無理拒絕」的條款。
D. 業主必須同意，否則租客可進行該等工程，並於租期屆滿時自動向業主索取補償。
E. 業主可堅持由業主進行該等工程，以換取年租的增加。
Answer & explanation
正確：A。擬進行的工程（拆除店面、擴大開口、安裝摺疊門）屬外部及結構性質，故落入針對外部／結構性改動的絕對契諾範圍內 — 該契諾並無同意但書，而「不得被無理拒絕」的默示條款並不適用於絕對契諾。然而，即使契諾屬絕對性質，希望作出「改善」(improvement) 的租客仍可根據 Landlord and Tenant Act 1927 s.3 送達通知；業主可提出反對，法院則可在信納該等工程能增加該租賃地產 (holding) 的出租價值、就其性質而言屬合理及適當，且不會減損業主其他物業的價值時，授權進行該等工程。故拒絕雖獲允許，但未必是事情的終結。B 錯誤：s.3 程序甚至可凌駕絕對契諾。C 錯誤：默示的「不得被無理拒絕」條款 (Landlord and Tenant Act 1927 s.19(2)) 僅適用於有條件 (qualified) 契諾（即須取得同意者）；它不會將絕對契諾轉化為有條件契諾。D 錯誤：根據 1927 年法令 (s.1) 就改善工程作出的補償並非自動產生，須受法定程序及條件規限。E 錯誤：業主並無此項以換取加租而強行接管工程的權利。
A. 賣方與買方之間不存在利益衝突，且不存在出現衝突的重大風險，例如近親之間的轉讓。
B. 雖存在利益衝突，但因雙方均希望買賣完成，故適用「實質共同利益」(substantially common interest) 例外。
C. 賣方擬就買賣收取增值稅 (VAT)，而買方反對支付。
D. 賣方正在數名互相競爭的買方之間進行合約競投 (contract race)。
E. 賣方獲要求向買方的貸款人 (lender) 給予一項律師承諾 (solicitor's undertaking)。
Answer & explanation
正確：A。律師只有在不存在自身利益衝突或客戶衝突、且不存在出現衝突的重大風險時，方可同時代表兩名客戶 (SRA 律師行為守則第 6.2 段)。在買賣交易中，雙方的利益本質上互相對立，故只有在實質上不存在真正衝突的罕有情況下，同時代表雙方方獲允許，例如饋贈，或在因血緣、婚姻、民事伴侶關係而有親屬關係或共同生活的人士之間作出的轉讓。B 錯誤：「實質共同利益」例外不適用於正常的買賣，因為一方買入而另一方賣出，儘管雙方均希望完成交易，其利益仍屬對立。C 錯誤：就增值稅的爭議本身即構成衝突，指向不應同時代表雙方。D 錯誤：合約競投產生明確的衝突及更高的行為責任；它並不允許雙重代表。E 錯誤：給予承諾與買賣雙方之間是否存在利益衝突無關。
A. Davisons 應批出三份連續的六個月租約，因為任何不足 12 個月的商業租賃 (business tenancy) 均絕不會根據 Landlord and Tenant Act 1954 第 II 部取得租住權保障。
B. Davisons 可批出一份 18 個月的定期租約 (fixed-term lease)，但為確保其不取得租住權保障，必須向法院申請排除 Landlord and Tenant Act 1954 第 II 部的命令。
C. Davisons 可批出一份 18 個月的定期租約，但為確保其不取得租住權保障，必須在租約完成前向 Morten 送達訂明的警告通知 (warning notice)，並取得 Morten 簽署的聲明，以排除 Landlord and Tenant Act 1954 第 II 部的適用。
D. Davisons 可批出一份 18 個月的定期租約，並倚賴一項可於 12 個月後行使的業主中止條款 (break clause)，該條款本身即可阻止 Morten 取得租住權保障。
E. Davisons 不能合法地批出任何排除 Landlord and Tenant Act 1954 第 II 部的租約，因為該保障在任何情況下均不能以合約排除。
Answer & explanation
選項 C 正確。Landlord and Tenant Act 1954 第 II 部下的租住權保障，可就定期商業租約運用 Regulatory Reform (Business Tenancies) (England and Wales) Order 2003 所引入的程序予以排除（「以合約退出」, contracting out）。業主必須向租客送達訂明格式的警告通知，租客則必須作出聲明（若通知在租約前至少 14 天送達，則作「簡單」聲明；否則作法定聲明 (statutory declaration)），確認其放棄保障，並在租約上批註或於租約內載入對該通知及聲明的提述。選項 A 錯誤：不超過六個月的確定租期租賃確實在第 II 部之外，但若有展期／續租的條文，或租客（連同同一業務的前手）已佔用超過 12 個月，則該豁免即告喪失 (s.43(3))；三份連續的六個月租約會違反此規定。選項 B 錯誤：自 2004 年 6 月 1 日起，以合約退出毋須法院命令 — 這正是 2003 年命令所作的改變。選項 D 錯誤：業主的中止條款並不排除該法令；租賃仍受保障，業主只能以 s.30 下的法定理由終止之，故單憑中止條款不足以擊敗租住權保障。選項 E 錯誤：第 II 部的保障可運用法定程序有效地以合約退出。
A. 該地役權 (easement) 是否已就供役地 (servient land) 的業權登記、是否足以應付買方擬作的用途、由誰人負責維修，以及該路線是否屬已收編的公共幹道 (adopted public highway)。
B. 該地役權是否受鄰居歡迎、使用是否容易、由誰人為其投保，以及照明是否良好。
C. 該地役權是否以契據 (deed) 設立、是否惠及賣方個人、是否可由賣方移除，以及是否在租約中提及。
D. 該地役權在地面上是否可見、是否登記為地方土地負擔、賣方是否就其繳付市政稅 (council tax)，以及是否設有圍欄。
E. 該地役權是否就買方自身的業權登記、是否由買方專有、該路線受歡迎程度，以及位置是否良好。
Answer & explanation
選項 A 正確。當物業享有通行權的「利益」時，買方律師實質上應查核：(1) 負擔的登記 — 即該地役權的負擔 (burden) 是否已就供役（鄰近）業權批註，使該權利對承繼人具約束力，而非僅屬個人權利／有喪失之虞；(2) 充足性 — 所批給的權利就買方擬作的用途是否足夠（例如供工場使用的車輛通道，而非僅供行人通行）；(3) 維修 — 由誰人負責維修及修葺該路線，以及買方是否須分擔；以及 (4) 收編 — 該路線實際上是否為公共收編並維修的幹道（如是，則私人地役權的顧慮即不復存在）。選項 B、D 及 E 列出無關或虛構的準則（受歡迎程度、照明、保險、專有性、位置、市政稅），均非就地役權利益所公認的產權轉易查核事項。選項 C 混淆了分析：相關的登記是針對供役地的負擔登記，該權利必須惠及「土地」（而非賣方個人）方能成為附屬於物業的有效法律地役權，而且這些並非四項標準事項。
A. 毋須辦理任何事項，因為批出該租約所自出的永久業權已經註冊。
B. 該租約必須以其自身業權實質註冊 (substantively registered)，因為其租期超過七年；租客必須提出申請。
C. 毋須辦理任何事項，因為該租約少於 21 年，故作為凌駕性權益 (overriding interest) 生效。
D. 業主必須申請註冊該租約，因為業主保留了復歸權 (reversion)。
E. 該租約只須就永久業權業權作出批註 (noted)；其毋須自身的註冊業權。
Answer & explanation
從一項已註冊地產中批出租期超過七年的租約，屬 Land Registration Act 2002 s.27(2)(b)(i) 下須強制註冊的處置 (registrable disposition)。九年租期超過七年，故該租約必須以其自身業權實質註冊；在註冊完成前，它不在法律上生效 (s.27(1))。處置註冊的申請人為受處置人 (disponee)，即租客。故選項 B 正確。選項 A 錯誤：觸發點在於租期的長度，而非永久業權是否已經註冊。選項 C 錯誤：相關門檻是七年，而非 21 年；租期超過七年的租約不能僅作為附表 3 下的凌駕性權益生效（該附表保障七年或以下的短期租約）。選項 D 錯誤：申請註冊的是租客（受處置人），而非業主。選項 E 錯誤：租期超過七年的租約須有其自身的註冊業權（註冊處亦會就業主的永久業權批註一項通知），而非僅以一項通知代替註冊。
A. 買方將受該失踪轉易契所提述的限制性契諾約束，即使其確切條款無法從登記冊讀取。
B. 買方將不受該等契諾約束，因為其條款無法從登記冊確定。
C. 買方將受任何與該物業相關的任何種類契諾約束，無論其是否已在登記冊批註。
D. 買方只有在該等契諾曾在負擔登記冊內完整列明的情況下方受約束。
E. 以上皆非；無論登記冊記項如何，該等契諾均作為凌駕性權益生效。
Answer & explanation
限制性契諾透過在負擔登記冊上批註一項通知 (notice) 而受保護，而買方須受該等以通知保護的權益約束 (Land Registration Act 2002 ss.29-32)。第 2 項記項明確提述 1999 年轉易契中的限制性契諾，故該等契諾受保護並約束買方，儘管註冊處並無持有副本且其措辭未獲複製；買方須受該等契諾約束，並應設法取得該契據／一份彌償保證 (indemnity)。選項 A 正確。選項 B 錯誤：即使確切條款無法從登記冊取得，買方仍因該已批註的記項而受約束。選項 C 錯誤：已註冊土地的買方只受妥為保護（或屬凌駕性）的權益約束，而非受每一項「任何種類」的契諾約束。選項 D 錯誤：保護源於提述該等契諾的通知；契諾毋須完整列明亦具約束力。選項 E 錯誤：限制性契諾以通知保護，而非作為凌駕性權益，而此處的記項正是具效力的保護。
A. 向地方當局作出的查詢 (CON29)。
B. 地方土地負擔查冊 (LLC1)。
C. 向地方當局作出的選擇性查詢 (CON29O)。
D. 從土地註冊處取得的登記冊官方副本。
E. 於土地註冊處作出的 OS1 優先查冊。
Answer & explanation
毗鄰物業的道路是否屬以公帑維修的幹道（根據 Highways Act 1980 s.36 收編），由向地方當局作出的標準查詢 CON29 披露，故 A 正確。B 錯誤：LLC1 披露已登記的地方土地負擔（例如財務負擔、樹木保育令、規劃限制），而非道路的收編狀況。C 錯誤，因為 CON29O 載有為特定交易而選取的選擇性查詢（例如道路建議、公共通道、燃氣管道）；基本的收編道路資訊載於標準 CON29，而非選擇性套組。D 錯誤：土地註冊處的官方副本顯示已註冊業權（產權人身分、負擔、權利），而非道路是否以公帑維修。E 錯誤：OS1 是已註冊土地完成交易前的優先查冊，用以保護買方的申請；它並不提供任何關於幹道收編的資訊。
A. 向客戶報告該業權類別、查核按揭貸款人的要求、考慮並就業權彌償保險 (title indemnity insurance) 提供意見，並考慮該業權能否升格為絕對業權。
B. 知會客戶但不採取進一步步驟，因為土地註冊處全面保證每一項已註冊業權，並會就任何瑕疵作出補償。
C. 向客戶保證管有業權並不構成任何顧慮，因為此類業權十分常見，且與絕對業權無異。
D. 建議客戶立即撤回，因為管有業權屬有瑕疵的類別，絕不能安全接受。
E. 如常進行而不提及業權類別，因為業權類別屬土地註冊處的內部事宜，與買方無關。
Answer & explanation
管有業權在產權人無法出示業權的書面證據或藉逆權管有 (adverse possession) 提出申索時批予；國家保證並不涵蓋任何在首次註冊前存續或可能產生的地產、權利或權益。就任何並非絕對的業權，買方律師應：向客戶報告；若有按揭，則查核貸款人的要求（並在同時代表貸款人時，確保已知會貸款人 — 否則即構成衝突）；考慮並就業權彌償保險提供意見；並考慮升格為絕對業權的可能性（例如若能找回失踪的契據，或所需期間屆滿）。A 正確地陳述此點。B 錯誤，因為就管有業權的保證屬有限而非全面，倚賴自動補償乃錯誤判斷。C 錯誤：它並非「與絕對業權無異」，亦不能僅予忽視。D 錯誤，因為撤回並非必然的回應；該風險通常可藉保險及貸款人批准而妥善處理。E 錯誤，因為業權類別顯然具相關性，必須報告及處理。
A. 只有在租約載有明示條款允許業主扣押及變賣租客的貨物時，CRAR 方可運用；沒有此等條款，CRAR 即不能使用。
B. CRAR 只可在租約屬書面形式且未付的淨主租金至少達訂明最低額（七天的租金）時運用；執行人員 (enforcement agent) 在控制貨物前，必須向租客給予至少七整天 (clear days) 的執行通知，且在貨物可予變賣前，必須先有另一項通知並經過一段最短期間。
C. Verma 女士可指示執行人員在任何租金未付的一刻立即扣押貨物，並可即時變賣而毋須向租客給予任何通知。
D. Verma 女士必須等待最短的欠款期間並送達一項通知，但一旦通知期屆滿，她即可在同一天扣押及變賣貨物，毋須任何進一步的變賣通知。
E. CRAR 適用於租約下任何到期應付的款項，包括服務費、保險租金及利息，且 Verma 女士可親自進入並移走貨物，毋須使用持證執行人員。
Answer & explanation
CRAR (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007 第 3 部，及 Taking Control of Goods Regulations 2013) 僅適用於根據書面租約租出的商業處所，且僅適用於未付的淨「租金」（主租金，不包括增值稅、利息、服務費及保險租金）。必須有最少七天的淨租金尚未清還。持證執行人員必須送達執行通知，給予至少七整天，方可進入以控制貨物；在貨物被控制後，該人員須在貨物可予變賣前向租客給予另一項最短通知（至少七整天）。選項 B 準確地涵蓋這些要求。A 錯誤：CRAR 是一項法定的自助補救，並不取決於租約中的明示沒收／扣押條款。C 錯誤：有最低欠款門檻及強制性的執行通知，且貨物在沒有所需通知下不能變賣。D 錯誤：在變賣前須有另一項擬變賣通知及另一段最短期間；不允許當天變賣。E 錯誤：CRAR 限於主租金（不包括服務費、保險租金或利息），且必須由持證執行人員執行，而非由業主親自執行。
A. 在土地負擔處 (Land Charges Department) 針對陳先生的姓名進行一項僅限破產的查冊（針對其姓名查冊土地負擔登記冊），並指明他曾居住的相關郡縣。
B. 要求陳先生簽署一份個人承諾，確認他並未被裁定破產且並無待決呈請。
C. 針對所購物業的地址進行一項地方土地負擔查冊。
D. 在土地註冊處針對該物業的業權進行一項索引圖查冊 (Index Map search)。
E. 不採取任何行動，因為在完成前並無可靠途徑查核個人的破產狀況。
Answer & explanation
針對個人作出的破產令及待決的破產呈請會在土地負擔處（中央土地負擔註冊處）登記，並由針對該個人姓名的查冊披露（K16 表格的僅限破產查冊），須指明該人曾居住的相關郡縣。這是貸款人律師在完成前確認借款人並非破產且並無待決呈請的標準步驟，故選項 A 正確。B 錯誤：借款人的承諾並非獨立核實，亦不滿足貸款人要求查核公開登記冊的指示。C 錯誤：地方土地負擔查冊披露影響土地、向地方當局登記的事項（例如規劃負擔），而非個人的破產。D 錯誤：索引圖查冊識別土地是否已註冊及其業權編號；它對借款人的破產隻字不提。E 錯誤，因為確有可靠的查核途徑，即在土地負擔處針對姓名的破產查冊。
A. 該律師行在商業交易中絕不能同時代表買方及貸款人，因為此類交易必定涉及利益衝突。
B. 倘該按揭採用標準條款，且該律師行信納並無利益衝突或出現衝突的重大風險，則該律師行或可同時代表雙方。
C. 該律師行只有在將該事宜當作住宅交易處理，且貸款人的條款屬標準時，方可同時代表雙方。
D. 該律師行不能同時代表雙方，因為買方與貸款人之間並無實質共同利益。
E. 該律師行可同時代表雙方，因為就商業按揭同時代表借款人及貸款人並不帶有衝突風險。
Answer & explanation
本題考核 SRA 律師行為守則第 6.2 段中關於利益衝突的規則，並應用於同時代表借款人及貸款人。出發點是：律師不得在兩名客戶之間存在衝突或出現衝突的重大風險時行事。然而，當按揭採用標準條款（「標準按揭」, standard mortgage）時，借款人與貸款人的利益通常一致，律師行可裁定並無衝突而同時代表雙方。此點同樣適用於商業及住宅交易。選項 B 正確地涵蓋此點。選項 A 錯誤：商業交易並無一刀切的禁制；準則在於是否存在或可能存在衝突。選項 C 錯誤，因為該交易屬商業而非住宅，分析亦不取決於將其重新定性。選項 D 錯誤：相關的通道在於標準按揭並無衝突，而非「實質共同利益」例外（後者是第 6.2(a) 段下的另一獨立分支，且此處無論如何確實存在共同利益）。選項 E 錯誤，因為它誇大了情況；非標準或經特別磋商的商業按揭可輕易產生衝突，故律師行必須逐案評估，而非假定並無風險。
A. 14 天
B. 21 天
C. 30 個工作天
D. 30 個曆日
E. 2 個月
Answer & explanation
本題考核 Land Registration Rules 2003 下完成前的登記冊查冊。就已註冊業權連同優先權的官方查冊（Form OS1，部分則為 OS2），由查冊結果日期起計授予 30 個營業（工作）天的優先期 (r.131 Land Registration Rules 2003)。只要買方（及貸款人）註冊該處置的申請在該優先期內由土地註冊處收妥，它即優先於查冊證書日期後在登記冊上作出的任何記項，從而對「註冊空隙」(registration gap) 提供保護。選項 C 正確。選項 A（14 天）、選項 B（21 天）及選項 E（2 個月）均屬不正確的期間。選項 D（30 個曆日）是常見的陷阱：該期間為 30 個工作天，而非曆日，在實務上明顯較長，故 D 錯誤。
A. £10,693.61，由年租、增值稅、違約利息、服務費及服務費的增值稅組成。
B. £9,618.41，由年租、年租的增值稅及違約利息組成。
C. £11,038.61，由年租、服務費、保險租金，以及就全部款項計算的增值稅及利息組成。
D. £8,000.00，僅由年租組成，因為增值稅及利息不能透過 CRAR 追討。
E. £8,018.41，僅由年租及違約利息組成，因為增值稅絕不能透過 CRAR 追討。
Answer & explanation
CRAR (Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007 附表 12，連同 Taking Control of Goods Regulations) 只允許追討就管有及使用處所而應付的本金（純粹）租金，連同就該租金的任何增值稅及利息。在租約中保留為「租金」、但實質上屬服務費、保險租金或其他附屬收費的款項，不論租約如何標籤，均不能透過 CRAR 追討。此處可追討的款額為年租 (£8,000) 加 20% 的增值稅 (£1,600) 加年租上的違約利息 (£18.41)，合共 £9,618.41。B 正確。A 錯誤，因為服務費（及其增值稅）不能透過 CRAR 追討。C 因同一理由而錯誤，且因為保險租金亦被排除。D 錯誤地排除了增值稅及利息，而 CRAR 就本金租金確實允許追討此二者。E 錯誤地陳述增值稅絕不能追討 — 在業主已選擇徵稅的情況下，本金租金上的增值稅可予追討。
A. 以實益聯權共有人 (beneficial joint tenants) 身分持有，使生存權 (right of survivorship) 運作，生存者在一方先離世時自動取得全部。
B. 以均等份額的實益分權共有人 (beneficial tenants in common) 身分持有，使各份額可藉遺囑遺贈。
C. 以貸款人的單純獲准佔用人 (licensees) 身分持有，在贖回按揭前並無實益權益。
D. 以法律及衡平法共有人身分持有而不指明實益持有的形式，留待日後推定。
E. 以一間持有法律及實益業權的特殊目的公司 (special purpose vehicle company) 的股東身分持有。
Answer & explanation
當一對夫婦就購置其婚姻居所均等出資，並希望在一方先離世時由生存者自動取得時，標準建議是實益聯權共有 (joint tenancy)。在聯權共有下，共有人共同持有整個實益地產，而生存權 (jus accrescendi) 在身故時自動將全部傳予生存者，不經遺囑。選項 A 正確。選項 B（分權共有）作為此處的一般建議乃屬錯誤：它創設各自獨立、可遺贈的份額而無生存權，適用於各方不均等出資或希望藉遺囑遺贈其份額的情況，而非典型均等出資、尋求生存權的夫婦。選項 C 錯誤：按揭並不會將借款人貶為單純獲准佔用人；他們持有法律及實益地產，僅受貸款人的押記規限。選項 D 既錯誤又答非所問：問題明確詢問「實益」持有的形式，而 TR1 表格要求就衡平法權益如何持有作出明示聲明。選項 E 錯誤：特殊目的公司結構用於商業／投資目的，而非購置家庭居所。
A. 倚賴銀行的按揭估值，因為除非物業狀況良好，否則銀行不會貸款。
B. 委託她自己的一份基本估值報告，以確認市值。
C. 鑒於物業的樓齡及建造方式，委託一份完整結構（建築）測量 (full structural (building) survey)。
D. 委託一份置業者報告 (homebuyer report)，這是現有最詳盡的測量。
E. 毋須測量，因為賣方有責任披露所有實體瑕疵。
Answer & explanation
C 正確。最詳盡的測量是完整結構（建築）測量，建議用於較舊的物業、建造方式不尋常者，或狀況欠佳者。一座建於 1875 年的農舍顯然屬此類別，故儘管費用較高，完整結構測量仍是恰當的建議。A 錯誤：按揭估值僅為貸款人利益而進行，用以確認物業作為足夠擔保；它並非狀況測量，買方不能倚賴。B 錯誤：買方自己的基本估值報告僅確認市值，對狀況揭示甚少 — 就一座維多利亞時代的物業而言並不足夠。D 錯誤：置業者報告詳盡程度居中，不適用於較舊或非標準物業；它並非最詳盡的測量。E 錯誤：除有限例外情況外，「買者自負」(caveat emptor) 原則適用於物業的實體狀況 — 賣方並無義務披露實體瑕疵，這正是買方必須測量的原因。
A. 首次調查賣方的業權，而此項調查通常僅在完成後進行。
B. 披露自換約前取得官方副本以來登記冊的任何更改，並為買方及貸款人的註冊授予一段優先期。
C. 首次確認賣方是該物業的註冊產權人。
D. 取得一段僅保護貸款人押記、而非買方轉讓的優先期。
E. 滿足買方律師須就印花稅土地稅 (SDLT) 目的向英國稅務海關總署 (HMRC) 報告結果的要求。
Answer & explanation
B 正確。業權在換約前已獲調查，賣方亦已確認為註冊產權人。OS1 官方查冊有雙重目的：(i) 披露自用以在訂約前調查業權的官方副本日期以來，登記冊上是否已作出任何記項；以及 (ii) 取得一段優先期（由查冊結果日期起計 30 個工作天），買方須在此期間內入稟申請註冊，以保護該申請免受任何介入記項影響。當查冊以貸款人名義作出時，該優先期的保護同時延及買方的轉讓及貸款人的押記。A 及 C 錯誤：業權的調查及註冊產權人的確認在換約前進行，而非藉完成前查冊。D 錯誤：以貸款人名義作出的查冊同時保護買方及貸款人，而非僅保護貸款人。E 錯誤：OS1 是土地註冊處的優先查冊；向 HMRC 報告及繳付 SDLT 是一個透過 SDLT 報稅表進行的獨立完成後步驟，與 OS1 的目的無關。
A. 以保證金保管人 (stakeholder) 身分，持有訂金直至完成。
B. 以買方代理人身分。
C. 以賣方地產代理 (estate agent) 之代理人身分。
D. 以賣方代理人身分。
E. 以賣方代理人身分或以保證金保管人身分，由律師選擇。
Answer & explanation
正確：D。當訂金由賣方律師以「賣方代理人」(agent for the seller) 身分持有時，它可在換約後旋即發放予賣方，使賣方可立即動用（此處用以償還個人債務）。A 錯誤：保證金保管人代表雙方持有款項，必須保留至完成（標準買賣條件 (Standard Conditions of Sale) 的預設安排），這會使賣方現時動用該款項的意願落空。B 錯誤：以買方代理人身分持有將意味由買方一方控制該款項 — 它不會發放予賣方，且持有者將是買方律師而非賣方律師。C 錯誤：地產代理對訂金並無任何權利，故訂金絕不會以地產代理之代理人身分持有。E 錯誤：只有「賣方代理人」身分方能保證立即動用；提供「賣方代理人……或保證金保管人」的選擇並不能，因為保證金保管人的分支會阻止立即發放，故 E 並非唯一的最佳答案。
A. 堅持在完成時提供 Adeyemi 先生死亡證的核證副本。
B. 要求 Adeyemi 太太委任第二名受託人 (second trustee) 加入轉讓，以使任何實益權益獲逾越 (overreached)。
C. 要求 Adeyemi 先生的遺產代理人 (personal representatives) 簽立一份將其份額移轉予 Adeyemi 太太的書面承轉 (assent)。
D. 查核 Adeyemi 先生的遺產代理授予書 (grant of representation) 上並無批註割斷備忘 (memorandum of severance)。
E. 要求在完成前登錄一項 A 表格限制 (Form A restriction) 以保護買方。
Answer & explanation
產權人登記冊上並無任何限制，這向買方表明共有人以聯權共有人身分持有實益權益（若他們以分權共有人身分持有，則會出現 A 表格限制，要求第二名受託人方能逾越）。在一名實益聯權共有人身故時，死者的權益藉生存權自動傳予生存者，而生存者持有法律及實益業權並不受任何信託規限。故買方僅從生存者即取得妥善業權，所需的唯一證據是該共有人確已身故的證明：因此選項 A 正確（死亡證的核證副本）。選項 B 錯誤，因為既無 A 表格限制，即無信託權益須予逾越，亦毋須第二名受託人。選項 C 錯誤，因為聯權共有人的份額不能藉遺囑或經遺產代理人承轉傳遞；它藉生存權傳遞，故遺產代理人並無任何可承轉之物。選項 D 錯誤，因為割斷備忘只有在已受登記冊上的限制保護時方具相關性；在已註冊土地中，未受保護的割斷不約束買方，且此處的登記冊並未顯示任何限制。選項 E 錯誤，因為 A 表格限制只有在生存者並非唯一享有權益者（即分權共有）時方屬恰當，而此處並非如此；堅持登錄該限制乃屬誤解。
A. 租約下應付的地租 (ground rent)，以及其已繳付至最新日期的證據。
B. 服務費 (service charge) 的情況，包括任何欠款及任何預期的大型工程。
C. 樓宇保險安排，包括由誰人投保及所提供的承保範圍。
D. 對租約中契諾的遵守情況，包括改動所需的任何同意。
E. 以上皆非 — 對於此類單位而言，每一項均為相關及恰當的租賃查詢。
Answer & explanation
就大廈內的租賃單位而言，所列的每一項事宜均為一名稱職的產權轉易師會提出的核心查詢。地租：買方須確認金額及其已繳付至最新日期（一張清晰的最近收據），以避免承接欠款或爭議。服務費：買方須查核收費水平、任何欠款（可能附隨於物業）及任何即將進行而可能產生巨額帳單的大型工程。保險：貸款人要求樓宇按其全部重建價值就一系列全面風險投保；單位租約通常要求業主投保，故買方應取得保單副本。契諾：買方須確認並無任何已知違反（例如任何改動已取得業主同意），因為未了結的違反可導致沒收 (forfeiture) 或補救費用。由於選項 A 至 D 中每一項均為真確而恰當的租賃查詢，故選項 E（「以上皆非」）為正確答案：清單中並無任何應予剔除的項目。
A. 對 Birch Cottage 已註冊業權編號的提述。
B. Birch Cottage 以交吉管有出售的條文。
C. 一項特別條件，將出售完成的最遲時間訂於早於購買 Elm House 完成的相應時間。
D. Birch Cottage 的買方須負責任何妥為應付的印花稅土地稅 (SDLT) 的條文。
E. 以郵政地址識別該物業及任何惠及該土地的權利的條文。
Answer & explanation
選項 D 是「通常不會」載入的條文，故為答案。購買的 SDLT 是買方自身的法律責任，根據 Finance Act 2003 的施行而產生；它與賣方無關，亦不在賣方合約中處理，故載入此等條款乃不必要且不恰當。選項 A 錯誤（即它「會」載入）：已註冊土地的買賣合約必須始終識別已註冊業權編號，使買方能推斷業權。選項 B 錯誤：交吉管有是住宅出售的標準基礎。選項 C 錯誤：當賣樓收益資助一項相連的購買時，載入一項特別條件確保出售在購買之前完成或不遲於購買完成，乃屬明智且常見，使資金在鏈條 (chain) 中可供使用。選項 E 錯誤：識別物業及惠及權利是正常的合約細項。
A. 就已註冊業權連同優先權的土地註冊處官方查冊 (OS1)。
B. 針對買方的僅限破產查冊 (Form K16)。
C. 地方土地負擔查冊 (LLC1)。
D. 中央土地負擔處查冊 (Form K15)。
E. 以上全部。
Answer & explanation
選項 A 正確。就已註冊業權而言，恰當的完成前查冊是連同優先權的土地註冊處官方查冊（整項業權用 OS1，部分用 OS2）。它披露最新的登記冊，並至關重要地由證書起計授予 30 個工作天的優先期，在此期間查冊人提出的任何註冊申請均受保護，免受介入記項影響 (Land Registration Act 2002，及 Land Registration Rules 2003)。選項 B 錯誤：破產／土地負擔破產查冊只有在有個人借款人、而貸款人須查核其償付能力時方屬相關；此處買方是公司（須以公司查冊而非破產查冊查核），且無按揭購買。選項 C 錯誤：地方土地負擔查冊作為合約前查詢的一部分在換約前進行，而非作為完成前查冊。選項 D 錯誤：中央土地負擔處查冊 (K15) 僅適用於未註冊土地；此業權已註冊，故並不恰當。選項 E 錯誤，因為 B、C 及 D 均不適用。
A. 賣方律師提供的合約草稿。
B. 排水及供水查冊 (CON29DW)。
C. 土地註冊處官方副本及索引圖查冊。
D. 由向地方當局作出的查詢 (CON29) 及地方土地負擔查冊 (LLC1) 組成的地方查冊。
E. 環境（受污染土地）查冊報告。
Answer & explanation
正確：選項 D。向地方當局作出的標準查詢（CON29 表格）包括關於道路計劃的特定問題 — 是否有任何土地已被或將被收購以興建或改善幹道，以及在物業的指定半徑範圍內是否有新道路、道路擴闊或更改的建議。地方土地負擔查冊 (LLC1) 披露諸如規劃及幹道相關記項等已登記負擔。故買方就道路擴闊或繞道計劃的顧慮在此獲得解答。選項 A 錯誤：根據「買者自負」，賣方毋須在合約中主動披露已知的道路計劃（這並非業權瑕疵）；合約並非查找之處，惟賣方對直接查詢必須誠實作答。選項 B 錯誤：排水及供水查冊只處理水管、污水渠、排水及接駁事宜，而非道路計劃。選項 C 錯誤：土地註冊處索引圖查冊顯示業權是否已註冊及業權編號，而非地方幹道建議。選項 E 錯誤：環境查冊處理污染、水浸及地面穩定性風險，而非計劃中的道路工程。
A. 他在向買方出示妻子的死亡證後，即可作為生存的唯一產權人出售。
B. 他必須委任第二名受託人，使二人共同簽立合約及轉讓，從而逾越衡平法權益。
C. 他必須先取得授權該項出售的法院命令方可進行。
D. 他可單獨出售，因為作為生存的法律擁有人，整個實益權益已藉生存權傳予他。
E. 他必須先以承轉方式將物業移轉予自己，方能出售。
Answer & explanation
正確：選項 B。該限制是衡平法擁有人以分權共有人身分持有時出現的標準「A 表格」限制。它阻止生存的唯一產權人就資本款項給予有效收據，因為在分權共有中，實益權益並無生存權 — 死者的份額根據其遺囑傳遞（此處傳予慈善機構）。為出售，生存者必須委任第二名受託人，使資本款項支付予（至少）兩名受託人，從而逾越衡平法權益 (LPA 1925 s.2 及 s.27) 並滿足該限制。選項 A 錯誤：出示死亡證僅就實益聯權共有足夠（生存權在該處運作，生存者可單獨出售）；此處的 A 表格限制顯示為分權共有。選項 C 錯誤：該限制提述法院命令是逾越的替代方案，但正確而通常的產權轉易解決方法是委任第二名受託人，而非提起訴訟。選項 D 錯誤：在分權共有中，實益份額並無生存權。選項 E 錯誤：承轉並無幫助 — 單一產權人的限制仍會生效，且妻子的一半份額屬於慈善機構而非丈夫。
A. 租客被絕對禁止僅轉讓處所的部分。
B. 由於針對轉讓整體的契諾屬有條件（經同意可轉讓），Landlord and Tenant Act 1927 s.19(1)(a) 默示同意不得被無理拒絕。
C. 租客可隨時轉讓處所的整體，業主並無權力阻止。
D. 就轉讓整體的書面同意申請，業主根據 Landlord and Tenant Act 1988 s.1，除非拒絕屬合理，否則必須在合理時間內給予同意，並就任何拒絕給予書面理由。
E. 以上皆非。
Answer & explanation
本題詢問「錯誤」的陳述，即 C。針對轉讓整體的契諾屬有條件契諾（轉讓獲允許，但僅經業主同意），故租客不能「隨時」轉讓：業主在合理情況下可合法地拒絕。A 正確：轉讓部分被絕對禁止，因為第 (2) 條只允許轉讓整體，使第 (1) 條中針對部分轉讓的禁制維持為絕對。B 正確：Landlord and Tenant Act 1927 s.19(1)(a) 將有條件契諾轉化為完全有條件契諾，故同意不得被無理拒絕。D 正確：在須取得同意的情況下，Landlord and Tenant Act 1988 s.1 對業主施加法定責任，須在合理時間內處理書面申請、不得無理拒絕同意，並就拒絕給予書面理由。由於 C 錯誤地陳述法律，它即為答案。
A. 它可接受，因為業主有權就整個租期與轉讓人及承讓人直接建立合約相互關係 (privity of contract)。
B. 它不可接受，因為就一份 1998 年批出的租約，不能合法地要求轉讓人給予獲授權擔保協議。
C. 它可接受，因為就一份 1998 年批出的租約，業主可要求轉讓人訂立獲授權擔保協議。
D. 它不可接受，因為來自承讓人的直接契諾應改由轉讓人給予。
E. 它不可接受，因為承讓人的直接契諾應予刪除，或限於承讓人實際仍為租約下租客的期間。
Answer & explanation
一份在 1998 年批出的租約屬 Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995 下的「新租賃」(new tenancy)。在承讓人日後再行轉讓時，1995 年法令會自動解除承讓人對租客契諾的責任 (s 5)。一項要求承讓人在「餘下租期」履行契諾的直接契諾，會不當地試圖在該自動解除之後仍使承讓人受約束；任何挫敗該法令解除效果的條文均屬無效 (s 25)。故該契諾必須予以刪除，或限於承讓人實際為租客的期間，因此選項 E 正確。選項 C 正確地陳述業主可就新租約要求轉讓人給予 AGA（AGA 獲 s 16 明確允許），但它並未處理草稿中的缺陷，故並非最佳評估；選項 B 則純屬錯誤，因為來自離任租客的 AGA 正是該法令就新租約所允許者。選項 A 錯誤：業主不能在面對法定解除的情況下使承讓人就整個租期受約束。選項 D 錯誤：AGA（轉讓人的擔保）及直接契諾（來自承讓人）由所述各方給予乃屬恰當；問題在於承讓人契諾的存續期間，而非其來源。