1. 什么是土地法？核心原则
土地法（land law）是规范土地权益的所有权、使用与转让的一整套法律规则。它决定谁拥有土地、他们对土地享有何种权利、他人对其土地可能享有何种权利，以及这些权利如何被创设、保护和执行。对执业事务律师而言，土地法至关重要：几乎所有涉及不动产的交易——住宅买卖、商业租赁、抵押或开发项目——都会涉及土地法原则。
英格兰土地法建立在若干基础原则之上，正是这些原则使其区别于动产法以及其他法域的土地法。其中第一项便是地产权原则（doctrine of estates）。
《1925 年财产法》（'LPA 1925'）是现代英格兰土地法的基石性成文法。它将法定地产权的数目缩减为两种，将法定权益（legal interests）的类别缩减为五类（LPA 1925 第 1(2) 条），从而大幅简化了 1926 年以前的体系。其他一切土地权益均仅在衡平法上（in equity only）生效。
第二项基础原则是法定权益与衡平法权益（legal and equitable interests）之间的区分。法定权益“对抗全世界”（bind the whole world）——它们可对抗其后取得该土地的任何人，无论该人是否知悉该权益。相比之下，衡平法权益可能被这样的购买人击败：在未登记土地（unregistered land）中，购买人取得土地时未获悉（without notice）该权益；在已登记土地（registered land）中，该权益未在登记簿上得到妥善保护。
第三项核心原则是土地法优先追求权利的确定性与产权的安全性。由《2002 年土地登记法》（'LRA 2002'）所规范的土地登记制度，旨在建立一份全面且可靠的产权记录，使任何与已登记土地打交道的人都能从登记簿中查明谁是所有权人以及有哪些权益负担于其上。
1.1.1 不动产、动产与历史背景
英格兰法将财产划分为两大类：“不动产”（real property / realty）与“动产”（personal property / personalty）。不动产在历史上指土地本身及自由保有地产权；动产则指其余一切财产。租赁保有权处于一个尴尬的中间地位：它们是土地上的对物权益（proprietary interests），但在历史上被归类为“准动产”（chattels real），因为被剥夺占有的承租人最初可援用的普通法救济是请求损害赔偿的对人之诉（personal actions），而非被剥夺占有的自由保有人据以收回土地本身的对物之诉（real actions）。如今，这一区分主要在遗嘱与遗产管理法中仍具意义，而即便在此领域，不动产与动产之间的旧有界限也已被成文法逐步取消。
英格兰法的两大渊源——普通法与衡平法（common law and equity）——都对现代土地法有所贡献。普通法是自中世纪以来由皇家法院（royal courts）发展出的规则体系。衡平法是由衡平法院（Court of Chancery）发展出的规则体系，用以补充并矫正普通法的僵硬性。《1873–1875 年司法法》（Judicature Acts 1873–1875）合并了普通法与衡平法的司法管理（使同一法院如今同时适用二者），但法定权益与衡平法权益之间的根本区分在现代土地法中仍居核心地位。法定权益在普通法上可获执行；衡平法权益仅在衡平法上可获执行，因而更易被击败。
1.1.2 附着物与动产
LPA 1925 第 205(1)(ix) 条将“土地”（land）界定为包括建筑物及建筑物的组成部分、矿井与矿物，以及土地上的任何权益。依据quicquid plantatur solo, solo cedit（“凡附着于土地者即成为土地的一部分”）这一规则，充分附连（sufficiently annexed）于土地的物品即成为土地的一部分——它们是附着物（fixtures）。在买卖或抵押时，附着物依LPA 1925 第 62 条随土地一并移转；动产（chattels）则不然，必须明示转让。
当今主导性的判断标准是上议院在Elitestone Ltd v Morris [1997] 1 WLR 687一案中重述的两阶段检验法（two-stage test），该检验法源自Blackburn 法官在 Holland v Hodgson (1872) LR 7 CP 328 一案中的判词。
(1) 附连程度（degree of annexation）。 该物品附着得有多牢固？仅凭自身重量置于土地之上的物品初步推定为动产（prima facie a chattel）；经物理方式附着（如拧固、栓接、水泥固定）的物品初步推定为附着物（prima facie a fixture）。该推定可被推翻。
(2) 附连目的（purpose of annexation）。 该物品为何被附着？若其附着是为了使该物品作为动产得到更好的使用（例如把挂毯钉在墙上以便展示），它仍为动产；若其附着是为了永久性地改良土地（例如嵌入式厨房），它便是附着物。当代判例将目的检验视为决定性的：Berkley v Poulett [1977] 1 EGLR 86。上诉法院在Botham v TSB Bank plc (1997) 73 P & CR D1一案中对一套住宅公寓内的109 项物品适用了该检验法，认定嵌入式厨柜与卫浴设施为附着物。
1.1.3 两种法定地产权与五类法定权益
LPA 1925 第 1 条是 1925 年立法方案的拱心石（keystone）。第 1(1) 条将法定地产权的数目缩减为两种：(a) 绝对占有的非限定继承地产权（即自由保有地产权 freehold）与 (b) 绝对年限地产权（即租赁保有地产权 leasehold）。
第 1(2) 条列举了五类法定权益：(i) 地役权（easements），即在土地之上或之中、其权益相当于绝对占有的非限定继承地产权或绝对年限地产权的权利或特权；(ii) 由土地所产生的占有性地租负担（rentcharges）；(iii) 以法定抵押方式设立的负担（charges by way of legal mortgage）；(iv) 任何并非由文书所创设的、土地上的其他类似负担；以及 (v) 附属于法定年限地产权或法定地租负担的重新进入权（rights of entry）。第 1(3) 条规定，土地之上或之中的所有其他地产权、权益与负担均作为衡平法权益生效。
第 1 条的意义极为深远。1926 年以前的法律承认众多法定地产权（限定继承地产权、终身地产权、基本地产权等）以及种类繁多、令人眼花缭乱的法定权益。1925 年立法对该框架加以简化，以减轻产权转让（conveyancing）的负担：自由保有或租赁保有土地的购买人可以确信，只有一份小而确定的清单上的法定权益才能“对抗全世界”地约束他，而其余一切（选择权、限制性约据、地产权合同、信托项下的终身权益、归复信托或推定信托项下的受益权益等等）均仅在衡平法上生效，并需要其自身的保护机制。
2. 英格兰土地法的渊源
英格兰土地法植根于丰富的成文法、判例法与衡平法学说。你在本书中将反复遇到的主要成文法渊源列举如下。
1.2.1 《1925 年财产法》（LPA 1925）
LPA 1925是现代土地法的根基。关键条文包括：第 1 条（法定地产权与权益）；第 2 条（权益解除附着 overreaching）；第 27 条（须以契据为之的要求）；第 36 条（联权共有的分割 severance）；第 52 条（须以契据转让的要求）；第 53 条（衡平法权益的形式要件）；第 54(2) 条（短期租赁的例外）；第 62 条（转让文书中默示的概括用语）；第 78 条（约据利益随土地移转）；第 101 条（抵押权人的权力）；以及第 146 条（租赁的没收 forfeiture）。
1.2.2 《2002 年土地登记法》（LRA 2002）
LRA 2002规范英格兰与威尔士的已登记土地制度。它取代了《1925 年土地登记法》，并为土地登记引入了现代化的框架。关键条文包括：第 4 条（触发首次登记的事件）；第 23 条（所有权人的权力）；第 27 条（须登记的处分行为）；第 29 条（登记对优先顺位的效力）；第 32–36 条（注记 notices）；第 40 条（限制 restrictions）；附表 1 与附表 3（凌驾性权益 overriding interests）；以及附表 6（逆占有 adverse possession）。
1.2.3 《1996 年土地信托及受托人任命法》（TLATA 1996）
TLATA 1996规范土地信托（trusts of land），包括在共有（co-ownership）情形中产生的默示信托。第 14 条与第 15 条对 SQE 尤为重要：它们规定了解决共有人之间关于共有土地的占有与出售之争议的机制。
1.2.4 《1989 年财产法（杂项规定）》（LP(MP)A 1989）
第 1 条规定了有效契据（deed）的现代要件（签署、见证、交付 signed, witnessed, delivered）。第 2 条要求出售或以其他方式处分土地权益的合同必须采用书面形式、经双方当事人签署，并载明全部条款。
1.2.5 《1995 年房东与承租人（约据）法》（LTCA 1995）
LTCA 1995改革了规范租赁约据移转的规则，适用于1996 年 1 月 1 日当日或之后授予的租赁（即“新租赁”new leases）。依 1995 年法，所有约据（个人约据除外）在转让时自动移转，且退出的承租人被免除责任。
1.2.6 近期立法动态
有两部重要的近期立法落入SQE1 考试时间窗（截止日期：2026 年 3 月 13 日）之内。
《2025 年租户权利法》（Renters' Rights Act 2025）于2025 年 10 月 27 日获得御准（Royal Assent）。它废除了《1988 年住房法》（Housing Act 1988）下的保障性短期租赁（ASTs）以及第 21 条“无过错”收回（'no-fault' section 21 evictions），将所有短期住宅租赁转为单一的保障性定期租赁（assured periodic tenancies）制度。该法的实体性租赁改革条文由从属立法（statutory instrument）使其生效；第 1 部第 1 章中的关键条文（终结 ASTs 及第 21 条）已于2026 年 5 月 1 日生效。由于该法在 SQE1 截止日期之前已获御准，故其以已颁布的形式纳入 SQE1 考核范围。我们将在第 11 章与第 14 章对其详加论述。
《2024 年租赁保有与自由保有改革法》（Leasehold and Freehold Reform Act 2024）于2024 年 5 月 24 日获得御准。其中第 27 条——取消了租赁保有权买断（enfranchisement）及延长租期请求的两年资格期间——已于2025 年 1 月 31 日生效。关于管理权（right to manage）的条文（将非住宅部分的上限由 25% 提高至 50%）已于2025 年 3 月 3 日生效。
3. 主题地图：土地法各部分如何相互衔接
土地法的SRA FLK2 考纲分为五个相互关联的领域。理解这些领域之间的关系，对于应对 SQE1 情景题至关重要——这类试题往往要求你同时援用不止一个领域的原则。
| 领域 | 章节 | 涵盖内容 |
|---|---|---|
| 土地的性质 | 第 2–3 章 | 基础部分：什么构成“土地”、不动产对动产、两种法定地产权与五类法定权益、衡平法权益，以及创设和移转土地权益所需的形式要件。 |
| 土地权利证明 | 第 4–5 章 | 如何证明所有权，以及如何保护第三方权益。已登记制度（LRA 2002）与未登记制度建立在根本不同的原则之上；你必须同时适用两者。 |
| 共有与信托 | 第 6–7 章 | 两人或两人以上共同拥有土地的情形：联权共有对按份共有（joint tenancy v tenancy in common）、生存者取得（survivorship）规则、分割（severance），以及依TLATA 1996解决争议。 |
| 对物权利 | 第 8–10 章 | 可负担于土地之上的三类主要第三方权利：地役权（通行权、采光权等）、自由保有约据（freehold covenants）（相邻土地所有人之间的承诺）以及抵押（mortgages）（担保权益）。 |
| 租赁 | 第 11–14 章 | 房东—承租人关系：租赁的创设与特征、租赁对许可（lease v licence）、租赁约据及其可执行性、违约救济（包括没收 forfeiture）以及终止。 |
4. SQE1 FLK2 考试
本节阐释 SQE1 FLK2 试卷的考查目标、题型格式，以及应对土地法情景题的系统化方法。
1.4.1 考查目标
SRA要求考生以称职的、新近取得资格的执业事务律师（competent newly qualified solicitor in practice）的水平，恰当且有效地适用相关核心法律原则与规则，去处理以下领域中贴近真实的、以客户为中心的伦理问题与情形：(1) 已登记与未登记土地；(2) 自由保有与租赁保有地产权，以及土地上的法定权益与衡平法权益；(3) 房东与承租人；以及(4) 共有。
考生必须展示其诚实正直行事（act honestly and with integrity）的能力，并遵守《SRA 标准与规则》（SRA Standards and Regulations）、《SRA 原则》（SRA Principles）以及《事务律师行为守则》（Code of Conduct for Solicitors）。
1.4.2 题型格式：单一最佳答案题
SQE1 FLK2 是一场闭卷、计算机化的考试，在全部 FLK2 科目中共设有180 道单一最佳答案题（single best answer questions, SBAQs）。每道题给出一个情景，通常以事务律师向客户提供建议的视角呈现，随后是题干与五个答案选项（A–E）。你必须选出单一最佳答案。不设倒扣分。
1.4.3 如何应对 FLK2 土地法情景题
面对一道土地法 SBAQ 时，请采用以下系统化方法。
第一步：判定不动产类型与登记状态。 土地是已登记还是未登记？该权益是自由保有还是租赁保有？这决定了应适用哪一套成文法框架。
第二步：识别法律争点。 题目真正问的是什么？是关于权益的创设、其保护、其对第三方的可执行性，还是违约救济？
第三步：适用相关规则。 陈述法律检验标准或成文法条文，将其适用于事实，并得出结论。
第四步：排除错误选项。 即便你不能确定正确答案，往往也能排除两到三个明显错误的选项，从而提高选中最佳答案的机会。
5. 事务律师在土地法中的角色
事务律师在土地法领域的工作横跨咨询、交易与争议解决三大职能，并均以合规与职业伦理为支撑。
咨询职能： 事务律师就土地权益的取得、处分与管理向客户提供建议。这包括解释不同所有权形式（自由保有对租赁保有、联权共有对按份共有）的影响、第三方权利（地役权、约据、抵押）的效力，以及保护客户权益所需采取的步骤。
交易职能： 事务律师管理产权转让流程——草拟合同、进行权利证明调查（title investigations）、提出查询、起草转让文书与租约，并确保所有权益均妥善登记。他们也办理抵押交易，在适当情形下同时为贷款人与借款人办理。
争议解决职能： 事务律师就边界、地役权、约据、共有以及房东—承租人事务的争议代理客户。这可能涉及谈判、调解、审裁处程序（例如依TLATA 1996 第 14 条）或法院诉讼。
合规与伦理： 事务律师必须遵守《SRA 标准与规则》，包括正直行事的义务（原则 5）、以客户最佳利益行事的义务（原则 7），以及识别和管理利益冲突的义务。
6. 如何使用本书
本书依照SRA FLK2 土地法考纲，分为六个单元、十五章。每章包含以下组成部分。
实体内容： 对法律原则的清晰阐述，并辅以成文法引用与判例法。
关键术语框（KEY TERM）： 对核心术语的定义予以突出标示，便于快速查阅。
SQE 考试提示框： 关于各主题可能如何被考查以及需要避免的常见陷阱的实务指引。
SQE 考试建议框： 关于应试技巧的更宏观的策略性建议。
要点笔记表： 对本章关键事项、概念与权威依据的结构化小结。
复习笔记： 供自测的五道宽泛的问答题。
选择题练习： 五道SQE1 风格的单一最佳答案题，并附详细答案解析。
我们建议你按顺序逐章学习，因为后续章节建立在前面引入的概念之上。学完全部章节后，请利用第 15 章（复习与应试策略）演练跨主题综合题，巩固理解。
7. 要点笔记（本章小结）
下面这张小结表汇总了本章引入的关键事项、概念与权威依据。请将其视为一份复习清单——你应当能够凭记忆解释每一行内容，并援引相关条文。
| 关键事项 | 概念 | 案例／依据 |
|---|---|---|
| 土地（定义） | 包括建筑物、附着物、矿井与矿物，以及无形继承产（incorporeal hereditaments）（例如地役权） | LPA 1925 第 205(1)(ix) 条 |
| 法定地产权 | 仅两种：绝对占有的非限定继承地产权（自由保有）与绝对年限地产权（租赁保有） | LPA 1925 第 1(1) 条 |
| 法定权益 | 五类：地役权、地租负担、以法定抵押方式设立的负担、并非由文书所创设的土地上的其他类似负担，以及重新进入权 | LPA 1925 第 1(2) 条 |
| 衡平法权益 | 凡不构成法定地产权或法定权益的一切权益，均仅在衡平法上生效 | LPA 1925 第 1(3) 条 |
| 已登记土地 | 权利由国家担保；登记簿由英国土地登记局（HM Land Registry）维护 | LRA 2002 |
| 未登记土地 | 权利由权利证书（title deeds）证明；第三方权益由土地负担登记（land charges）或获悉原则（doctrine of notice）保护 | LCA 1972；LPA 1925 |
| 共有 | 联权共有（附生存者取得）或按份共有（各持有明确份额） | LPA 1925 第 1(6)、36 条 |
| TLATA 1996 | 规范土地信托；第 14 条向法院的申请；第 15 条的判断标准 | TLATA 1996 |
| 形式要件（合同） | 出售／处分土地的合同必须采用书面形式、经双方当事人签署、载明全部条款 | LP(MP)A 1989 第 2 条 |
| 形式要件（契据） | 契据必须经签署、见证与交付 | LP(MP)A 1989 第 1 条 |
| 《2025 年租户权利法》 | 废除ASTs与第 21 条无过错收回；所有住宅租赁转为定期租赁 | RRA 2025 |
| LFRA 2024 | 取消买断（enfranchisement）的两年资格期间（第 27 条）；将管理权（RTM）非住宅上限提高至 50% | LFRA 2024 |
8. 复习笔记
供自测的五道宽泛问答题。请先凭记忆作答，再阅读参考笔记，然后检查你是否能复述出其中的成文法引用与权威依据。
Q1 英格兰法所承认的两种法定地产权是什么？它们规定在何处？
参考笔记： 两种法定地产权是绝对占有的非限定继承地产权（自由保有）与绝对年限地产权（租赁保有）。它们规定在《1925 年财产法》第 1(1) 条。所有其他地产权（如终身地产权或限定继承地产权）已被 1925 年立法作为法定地产权予以废除，如今只能在衡平法上存在。
Q2 已登记土地与未登记土地之间的根本区别是什么？
参考笔记： 在已登记土地中，权利由英国土地登记局维护的登记簿证明；该登记簿具有终局性（conclusive）（但凌驾性权益除外），且其准确性由国家担保。在未登记土地中，权利由一条不间断的权利证书链证明，该链至少须回溯15 年至一个良好的权源根基（good root of title），而第三方权益则要么通过依《1972 年土地负担法》（Land Charges Act 1972）登记为土地负担予以保护，要么通过衡平法上的获悉原则（doctrine of notice）予以保护。
Q3 为什么法定权益与衡平法权益之间的区分很重要？
参考笔记： 法定权益“对抗全世界”——它们可对抗土地的任何后续取得人，无论其是否获悉。衡平法权益则更为脆弱：在未登记土地中，它们可能被为对价善意购得法定地产权且未获悉的购买人（bona fide purchaser for value of the legal estate without notice）所击败；在已登记土地中，它们必须通过在登记簿上登入注记或限制（notice or restriction）予以保护，否则可能对为有价对价作出的已登记处分丧失优先顺位（LRA 2002 第 29 条）。例外是凌驾性权益，其无论是否登记均具约束力。
Q4 说出 SQE1 土地法中事务律师必须掌握的三部关键成文法。
参考笔记： 三部最重要的成文法是：(1)《1925 年财产法》，它确立了法定地产权与权益、形式要件的框架，以及权益解除附着与分割等关键机制；(2)《2002 年土地登记法》，它规范已登记土地制度，包括须登记的处分行为、注记、限制、凌驾性权益与逆占有；以及(3)《1996 年土地信托及受托人任命法》，它规范土地信托，并提供了解决共有争议的机制。
Q5 就 SQE1 考试而言，考生应当了解哪些近期立法？
参考笔记： 考生应当了解两部近期法律：《2025 年租户权利法》（御准日 2025 年 10 月 27 日），它废除了保障性短期租赁与第 21 条“无过错”收回，将所有住宅租赁转为定期租赁；以及《2024 年租赁保有与自由保有改革法》（御准日 2024 年 5 月 24 日），它取消了买断请求的两年资格期间（第 27 条，2025 年 1 月 31 日生效），并将管理权请求的非住宅上限提高至 50%（2025 年 3 月 3 日生效）。两部法律均在 2026 年 3 月 13 日的 SQE1 截止日期之内。
9. 选择题练习——五道 SQE 风格试题
以下五道题在风格、长度与难度上均仿照 SQE1 FLK2 的单一最佳答案题。请闭卷作答，写下你的答案，然后翻看答案解析。答案解析会说明每个选项为何正确或错误——请完整阅读每一条解析。
A. 自由保有人绝对且永久地拥有土地，而租赁保有人仅获许可占有土地。
B. 自由保有与租赁保有都是《1925 年财产法》第 1(1) 条所承认的土地法定地产权。自由保有是绝对占有的非限定继承地产权，而租赁保有是绝对年限地产权。
C. 自由保有人持有法定地产权，但租赁保有人对土地仅持有衡平法权益。
D. 自由保有永久存续，而租赁保有最长只能持续 99 年。
E. 自由保有与租赁保有都是占有君主土地的许可形式。
Answer & explanation
B 正确——《1925 年财产法》第 1(1) 条界定了土地上的两种法定地产权：绝对占有的非限定继承地产权（自由保有）与绝对年限地产权（租赁保有）。
A 错误——自由保有人并非“绝对地”拥有土地；他们持有的是源自君主的地产权，而租赁保有人持有的是法定地产权，而非单纯的“许可”。
C 错误——租赁保有是法定地产权，而非仅为衡平法权益。
D 错误——租赁并无最长期限。
E 错误——自由保有与租赁保有都是地产权，而非许可。（见第 1.1 节与第 1.1.3 节。）
A. 该地役权不可能存在，因为它未记载于登记簿上。
B. 如果该地役权符合《2002 年土地登记法》附表 3 项下凌驾性权益的条件，它仍可能对该购买人具有可执行性。
C. 该地役权当然无效，因为该邻居未予登记。
D. 该购买人受该地役权约束，因为一切衡平法权益均对抗全世界。
E. 只有在该邻居于购买后 12 个月内取得法院命令的情况下，该地役权才可被执行。
Answer & explanation
B 正确——即便该地役权未记载于登记簿上，若其符合凌驾性权益的条件，它仍可能约束该购买人。依《2002 年土地登记法》附表 3 第 3 段，一项法定地役权（并非在已登记土地上明示授予或保留者）在满足以下任一条件时凌驾于已登记处分之上：(a) 购买人对该权利有实际知悉（actual knowledge）；(b) 该权利在经合理审慎的查验中本应显而易见；或 (c) 该权利在截至处分之日前的一年期间内被行使过。这些条件是择一适用（disjunctive）的——只需满足其一即可。
A 错误——并非所有权益都必须记载于登记簿上才可执行。
C 错误——未予登记并不使该地役权无效。
D 错误——在已登记土地中，衡平法权益并不当然对抗全世界；依附表 3，只有一类范围狭窄的权益才具凌驾性。
E 错误——并不存在这样的 12 个月法院命令要求。（见第 1.1 节及 LRA 2002。）
A. 该合同必须以契据作成，经双方当事人签署并见证。
B. 依据《1989 年财产法（杂项规定）》第 2 条，该合同必须采用书面形式、载明所约定的全部条款，并由双方当事人或其代表签署。
C. 该合同可以口头作成，只要现场至少有两名见证人在场。
D. 该合同必须采用书面形式并仅由卖方签署，买方的签名并非必需。
E. 该合同必须先在英国土地登记局登记，才能在法律上具有约束力。
Answer & explanation
B 正确——《1989 年财产法（杂项规定）》第 2 条要求出售或以其他方式处分土地权益的合同必须采用书面形式、载明所明示约定的全部条款，并由双方当事人或其代表签署。
A 错误——所需以契据作成的是转让（产权转让 conveyance），而非合同。
C 错误——土地的口头合同依第 2 条无效。
D 错误——双方当事人均须签署。
E 错误——在英国土地登记局登记关乎转让，而非合同。（见第 1.2.4 节。）
A. 前业主有权拆除该厨房岛台，因为所有厨房物品都是动产。
B. 该厨房岛台很可能是附着物，因为其附连程度（用螺栓固定于地板、接入电气与给排水）与附连目的（对物业的永久性改良）都指向附着物的属性。前业主无权拆除它。
C. 该厨房岛台是动产，因为它是前业主为自己享用而安装的。
D. 前业主有权拆除该厨房岛台，因为买卖合同未对其作出具体提及。
E. 该厨房岛台在交割时自动移转给了客户，但仅以客户为之支付了额外对价为前提。
Answer & explanation
B 正确——区分附着物与动产的经典两阶段检验法由Blackburn 法官在 Holland v Hodgson (1872) LR 7 CP 328 一案中提出，并经上议院在Elitestone Ltd v Morris [1997] 1 WLR 687 一案中加以现代化：法院考量(1) 附连程度——该物品附着得有多牢固——以及(2) 附连目的——其附着是为了作为动产得到更好的使用，还是作为对土地的永久性改良。在Botham v TSB Bank plc (1997) 73 P & CR D1 一案中，上诉法院对109 项物品适用了该检验法，认定诸如嵌入式厨柜之类的物品为附着物。本案中，该厨房岛台用螺栓固定于地板并接入了各项设施（附连程度高），且属于一项永久性改良（目的指向附着物）；因此它是一项依LPA 1925 第 62 条移转给购买人的附着物，前业主无权拆除它。
A 错误——并非所有厨房物品都是动产。
C 错误——目的检验所问的是该物品是否为土地的更好使用而附着，而非为个人享用。
D 错误——附着物随土地移转，无论是否明示提及。
E 错误——附着物自动移转，无需额外对价。（见第 1.1.2 节。）
A. 该 AST 将原封不动地继续存续，因为它是在 2025 年法生效之前授予的。
B. 该 AST 将依 2025 年法自动转为保障性定期租赁，且该房东将不再能够使用第 21 条“无过错”收回来取回占有。
C. 该房东必须向法院申请，依 2025 年法将该 AST 转为一种新的租赁形式。
D. 2025 年法仅适用于 2026 年 5 月 1 日之后授予的租赁，不影响现有的 AST。
E. 在该法生效后，房东仍可继续使用第 21 条“无过错”收回，为期 12 个月。
Answer & explanation
B 正确——《2025 年租户权利法》废除了保障性短期租赁与第 21 条“无过错”收回途径。在实体性条文生效之时（2026 年 5 月 1 日），所有现有的 AST——包括在该法之前授予的——均依一项过渡性方案自动转为保障性定期租赁。房东只能使用经 2025 年法修订的《1988 年住房法》附表 2 项下的修订理由取回占有，并通过送达第 8 条通知（section 8 notice）为之。
A 错误——该法（凭其过渡性条文）适用于现有的 AST，而不仅仅是新租赁。
C 错误——转换是依法律的运作自动完成的，而非通过向法院申请。
D 错误——该法适用于现有租赁，而不仅是将来的租赁。
E 错误——对现有 AST 并不存在第 21 条的 12 个月延续。（见第 1.2.6 节。）