1. 财产法与实务 — 练习题
关于何处的答复可能披露该宾果厅现有规划许可的信息，下列哪一项是最佳建议？
A. 只有地方土地负担检索（Local Land Charges search, LLC1）才会披露任何有关规划许可的信息。
B. 只有以 CON29 表格向地方主管机关作出的询问才会披露规划信息。
C. 只有向卖方作出的合同前询问（CPSE）才会处理规划事项。
D. 规划信息无法通过检索取得；买方必须直接向规划门户（planning portal）申请。
E. 向地方主管机关作出的 CON29 询问的答复、向卖方作出的合同前询问（CPSE）的答复，以及在相关情形下的 LLC1，均可能披露有关规划许可的信息。
Answer & explanation
选项 E 正确。产权转让中的各项检索常常相互重叠，关于现有规划许可的信息可能来自不止一个来源。向地方主管机关作出的标准 CON29 询问会专门问及规划许可、建筑法规批准（building regulation consents）以及规划执行/停工通知；向卖方作出的 CPSE 合同前询问会要求卖方提供与该房产有关的许可与批准的副本；而 LLC1 即地方土地负担登记册会记录某些规划负担（例如附条件的规划许可和树木保护令）。一名称职的律师不会仅依赖单一检索。选项 A、B、C 均错误，因为它们各自主张只有一项检索是相关的，从而低估了各项检索相互重叠的覆盖范围。选项 D 错误：向地方主管机关作出的检索恰恰是在产权转让交易中取得规划信息的方式，因此声称没有任何检索能披露此信息是不正确的。
关于该律师何时可以同时代理双方，下列哪一项陈述最为准确？
A. 只有在双方之间不存在利益冲突且不存在产生此类冲突的重大风险时，该律师才可同时代理双方。
B. 只要双方各自书面同意，该律师在产权转让交易中始终可以同时代理双方。
C. 该律师可以同时代理双方，因为卖方希望收取增值税（VAT）而买方不愿意支付。
D. 该律师可以同时代理双方，因为卖方正与若干买方进行合同竞买（contract race）。
E. 该律师可以同时代理双方，因为卖方正就空置占有（vacant possession）向买方作出承诺（undertaking）。
Answer & explanation
选项 A 正确。《SRA 行为准则》（SRA Code of Conduct）第 6.2 段禁止律师在存在利益冲突或存在此类冲突重大风险的情形下提供服务，仅有有限的例外。在买方/卖方的产权转让交易中，双方的利益通常相互冲突（最明显的是在价格和条款上），因此同时代理双方一般不被允许。只有在确实不存在冲突且不存在此类冲突重大风险的情形下才可能允许，例如房产是以赠与方式转让，或在关系密切或有关联的人之间转让。选项 B 错误，因为在交易对立双方之间，单凭同意并不能消除实际存在的冲突；“实质共同利益”（substantial common interest）和“为同一目标而竞争”的例外范围狭窄，一般不涵盖普通的买卖双方交易。选项 C、D、E 各自描述的情形如果说有什么作用的话，也是增加而非消除冲突风险（增值税立场不同、合同竞买使买方面临风险、以及作出承诺），因此均不能成为同时代理双方的正当理由。
A. 出租人可以拒绝同意，但如果法院确信该工程符合条件，承租人仍可能能够依据法定的改良工程程序（statutory improvements procedure）实施工程。
B. 出租人可以绝对地阻止该工程，因为针对结构性变更的契约是绝对契约（absolute covenant），任何制定法都不能将其推翻。
C. 出租人不能拒绝，因为制定法在针对结构性变更的契约中默示了一项条款，即不得无理拒绝同意。
D. 出租人必须同意，否则承租人可以实施工程，并在租期届满时自动向出租人主张补偿。
E. 出租人可以坚持由出租人实施该工程，以换取年租金的提高。
Answer & explanation
正确：A。拟议的工程（拆除店面、扩大开口、安装折叠门）属于外部且结构性的变更，故落入针对外部/结构性变更的绝对契约之内——该契约没有“经同意可作”的但书，而“不得无理拒绝”这一默示条款不适用于绝对契约。然而，即便契约是绝对的，希望进行“改良”（improvement）的承租人也可以依据《1927 年出租人与承租人法》（Landlord and Tenant Act 1927）第 3 条送达通知；出租人可以提出反对，此时法院如确信该工程增加了租赁物业的出租价值、对其性质而言合理且适宜、且不会减损出租人其他财产的价值，便可批准该工程。因此，拒绝是被允许的，但拒绝未必就是事情的终局。B 错误：第 3 条程序甚至可以推翻绝对契约。C 错误：“不得无理拒绝”的默示条款（《1927 年出租人与承租人法》第 19(2) 条）仅适用于附条件契约（即要求取得同意的契约）；它不会把绝对契约转变为附条件契约。D 错误：依据《1927 年法》（第 1 条）就改良工程获得补偿并非自动取得，而须遵循法定程序和条件。E 错误：出租人并无以提高租金为对价而强行接管工程的此种权利。
A. 在卖方与买方之间不存在利益冲突且不存在产生冲突的重大风险时，例如近亲属之间的转让。
B. 在存在利益冲突但适用“实质共同利益”（substantially common interest）例外的情形下，因为双方都希望买卖完成。
C. 在卖方打算就该笔买卖收取增值税而买方反对支付的情形下。
D. 在卖方正在若干竞争买方之间进行合同竞买（contract race）的情形下。
E. 在卖方被要求向买方的贷款人（lender）作出律师承诺（solicitor's undertaking）的情形下。
Answer & explanation
正确：A。律师只有在不存在自身利益冲突或客户之间的冲突、且不存在此类冲突重大风险的情形下，才可同时代理两方当事人（《SRA 律师行为准则》第 6.2 段）。在买卖交易中，双方利益本质上对立，故只有在极少数实质上不存在真正冲突的情形下，同时代理双方才被允许，例如赠与，或在因血缘、婚姻、民事伴侣关系而有亲属关系或共同生活的当事人之间的转让。B 错误：“实质共同利益”例外不适用于正常的买卖，因为一方是买、另一方是卖，尽管双方都希望完成交易，其利益仍然对立。C 错误：关于增值税的争议本身即构成冲突，恰恰指向不应同时代理双方。D 错误：合同竞买产生明显的冲突并加重了行为义务；它并不允许双重代理。E 错误：是否作出承诺与买卖双方之间是否存在利益冲突无关。
A. Davisons 应连续授予三份各为六个月的租约，因为依据《1954 年出租人与承租人法》（Landlord and Tenant Act 1954）第二编（Part II），任何不足 12 个月的营业租赁都绝不会取得租期保障。
B. Davisons 可以授予一份 18 个月的固定期限租约，但为确保其不取得租期保障，必须向法院申请一项排除《1954 年出租人与承租人法》第二编的命令。
C. Davisons 可以授予一份 18 个月的固定期限租约，但为确保其不取得租期保障，必须在租约完成（completed）之前向 Morten 送达规定格式的警示通知（warning notice），并取得 Morten 签署的声明（declaration），从而排除《1954 年出租人与承租人法》第二编的适用。
D. Davisons 可以授予一份 18 个月的固定期限租约，并依赖一项可在 12 个月后行使的出租人中断条款（break clause），仅凭此即可阻止 Morten 取得租期保障。
E. Davisons 不能合法地授予任何排除《1954 年出租人与承租人法》第二编的租约，因为该保护在任何情形下都不得以合同方式排除（contracted out）。
Answer & explanation
选项 C 正确。依据《1954 年出租人与承租人法》第二编的租期保障，可以就固定期限的营业租约，采用《2003 年规制改革（营业租赁）（英格兰及威尔士）令》（Regulatory Reform (Business Tenancies) (England and Wales) Order 2003）所引入的程序予以排除（即“合同排除”，contracted out）。出租人必须向承租人送达规定格式的警示通知，承租人则必须作出声明（如通知在租约前至少 14 天送达，则作出“简式”声明，否则作出经宣誓的法定声明），承认其保护权的丧失，并在租约中批注或载明对该通知和声明的援引。选项 A 错误：固定期限不超过六个月的租赁不受第二编约束，但若约定有续展/续订条款，或承租人（连同从事同一经营的前手）已占用超过 12 个月，该豁免即丧失（第 43(3) 条）；连续三份六个月租约会违反这一点。选项 B 错误：自 2004 年 6 月 1 日起，合同排除无需任何法院命令——这正是 2003 年令所作的改变。选项 D 错误：出租人的中断条款并不排除该法的适用；租赁仍受保护，出租人只能依据第 30 条的法定理由终止租赁，故仅凭中断条款不能击破租期保障。选项 E 错误：第二编的保护可以通过法定程序有效地予以合同排除。
A. 该地役权（easement）是否已就供役地（servient land）的产权作出登记、该权利对买方拟定用途而言是否充分、由谁负责维护、以及该路线是否为已被纳管的公共道路（adopted public highway）。
B. 该地役权是否受邻居欢迎、使用是否便利、由谁为其投保、以及是否照明良好。
C. 该地役权是否以契据（deed）设立、是否使卖方个人受益、卖方能否将其撤销、以及租约中是否提及。
D. 该地役权在地面上是否可见、是否登记为地方土地负担（local land charge）、卖方是否就其缴纳市政税（council tax）、以及是否设有围栏。
E. 该地役权是否就买方自身的产权作出登记、是否为买方专享、该路线是否受欢迎、以及位置是否优越。
Answer & explanation
选项 A 正确。在房产享有通行权之利益（benefit）的情形下，买方律师应实质审查：(1) 负担的登记——该地役权的负担（burden）是否已就供役地（相邻地块）的产权作出注记，从而使该权利约束继受人，而非仅属个人权利或有丧失之虞；(2) 充分性——所设立的权利对买方拟定用途是否足够（例如供工坊使用的车辆通行，而不仅是步行通行）；(3) 维护——由谁负责维护和修缮该路线，以及买方是否须分摊；(4) 纳管——该路线事实上是否为已被公共纳管和维护的道路（若是，则私人地役权方面的顾虑即不再存在）。选项 B、D、E 列举的是无关或臆造的标准（受欢迎程度、照明、保险、专享性、位置、市政税），均非就地役权利益所公认的产权转让审查要点。选项 C 混淆了分析：相关的登记是供役地上负担的登记，且该权利必须使土地受益（而非使卖方个人受益）才能成为附着于该房产的有效法律地役权（legal easement appurtenant），而这些也并非那四项标准问题。
A. 无需办理任何手续，因为据以授予该租约的永久产权已经登记。
B. 该租约必须作为独立产权进行实体登记（substantively registered），因为其授予期限超过七年；申请人应为承租人。
C. 无需办理任何手续，因为该租约期限不足 21 年，故作为凌驾性权益（overriding interest）发生效力。
D. 出租人必须申请登记该租约，因为出租人保留了复归权（reversion）。
E. 该租约只须就永久产权作出注记（noted）；它无需自己的登记产权。
Answer & explanation
就已登记产权而言，授予期限超过七年的租约属于《2002 年土地登记法》（Land Registration Act 2002）第 27(2)(b)(i) 条项下应强制登记的处分（registrable disposition）。九年的期限超过七年，故该租约必须作为独立产权进行实体登记；在登记完成之前，它不能在法律上发生效力（第 27(1) 条）。处分登记的申请人为受处分人（disponee），即承租人。故选项 B 正确。选项 A 错误：触发登记的是期限的长短，而非永久产权是否已经登记。选项 C 错误：相关门槛是七年，而非 21 年；期限超过七年的租约不能仅作为附表 3（Schedule 3）项下的凌驾性权益发生效力（该附表保护的是七年或以下的短期租约）。选项 D 错误：申请登记的是承租人（受处分人），而非出租人。选项 E 错误：期限超过七年的租约需要自己的登记产权（且登记局还会就出租人的永久产权作出注记），而非以注记代替登记。
A. 买方将受该份缺失的转让契据中所提及的限制性契约约束，即便其确切条款无法从登记册中读取。
B. 买方将不受这些契约约束，因为其条款无法从登记册中确定。
C. 买方将受与该房产有关的任何种类的一切契约约束，无论是否在登记册上作出注记。
D. 只有在这些契约已在负担登记册中完整列明的情况下，买方才受其约束。
E. 以上皆非；无论登记册的记载如何，这些契约均作为凌驾性权益发生效力。
Answer & explanation
限制性契约通过在负担登记册上作出注记（notice）而受保护，买方取得产权时须受该注记所保护的权益约束（《2002 年土地登记法》第 29–32 条）。第 2 项明确提及 1999 年转让契据中的限制性契约，故这些契约受保护并约束买方，尽管登记局没有副本、其文字也未被复制；买方仍受这些契约约束，并应设法取得该契据/取得赔偿担保（indemnity）。选项 A 正确。选项 B 错误：即便确切条款无法从登记册中取得，买方仍因该已作出的注记而受约束。选项 C 错误：已登记土地的买方仅受经适当保护（或凌驾性）的权益约束，而非受“任何种类”的一切契约约束。选项 D 错误：保护源自提及这些契约的注记；契约无需完整列明即可产生约束力。选项 E 错误：限制性契约通过注记而非作为凌驾性权益受保护，此处的记载即为发生作用的保护。
A. 向地方主管机关作出的询问（CON29）。
B. 地方土地负担检索（LLC1）。
C. 向地方主管机关作出的可选询问（CON29O）。
D. 从英国土地登记局取得的登记册官方副本。
E. 在英国土地登记局进行的 OS1 优先权检索（priority search）。
Answer & explanation
紧邻房产的道路是否为由公共费用维护的公路（依据《1980 年公路法》（Highways Act 1980）第 36 条予以纳管），由向地方主管机关作出的标准询问（CON29）予以披露，故 A 正确。B 错误：LLC1 披露已登记的地方土地负担（例如金钱负担、树木保护令、规划限制），而非道路的纳管状态。C 错误，因为 CON29O 包含可选询问（例如道路规划、公共步道、燃气管道），由特定交易选择采用；基本的纳管道路信息在标准 CON29 中，而非可选项中。D 错误：英国土地登记局官方副本显示的是登记产权（产权归属、负担、权利），而非道路是否由公共维护。E 错误：OS1 是就已登记土地进行的完成前优先权检索，用以保护买方的申请；它不提供任何有关公路纳管的信息。
A. 向客户报告产权类别、核查按揭贷款人的要求、考虑并就产权赔偿保险（title indemnity insurance）提供建议，以及考虑该产权是否可能升级（upgraded）为绝对产权。
B. 告知客户但不采取任何进一步措施，因为英国土地登记局对每一项登记产权都提供全面担保，并会就任何瑕疵支付赔偿。
C. 安抚客户称占有产权不引起任何顾虑，因为此类产权很常见且与绝对产权一样好。
D. 建议客户立即退出，因为占有产权是一种有瑕疵的类别，绝不可安全接受。
E. 照常进行而不提及产权类别，因为产权类别是土地登记局的内部事项，与买方无关。
Answer & explanation
占有产权是在产权人无法出示产权的书面证据，或基于逆权占有（adverse possession）而主张权利时授予的；国家担保（state guarantee）不涵盖在首次登记（first registration）之前已存在或可能产生的任何地产权、权利或权益。对于任何非绝对产权而言，买方律师应：向客户报告该产权；如有按揭，核查贷款人的要求（且在同时代理贷款人时，须确保已告知贷款人——否则即产生冲突）；考虑并就产权赔偿保险提供建议；并考虑升级为绝对产权的可能性（例如能找到缺失的契据，或经过了必要的期间）。A 项对此表述正确。B 错误，因为占有产权的担保是有限的而非全面的，故指望自动获得赔偿是错误的。C 错误：它并非“与绝对产权一样好”，不能径行置之不理。D 错误，因为退出并非必然的应对；通过保险和贷款人批准，风险往往是可以管理的。E 错误，因为产权类别显然是相关的，必须报告并予以处理。
A. 只有在租约中含有允许出租人扣押并出售承租人货物的明示条款时，才可使用 CRAR；没有此类条款则不能使用 CRAR。
B. 只有在租约为书面形式、且未付的净主租金（net unpaid principal rent）至少达到规定的最低额（七天的租金）时，方可使用 CRAR；执行人员（enforcement agent）在控制货物之前，必须向承租人发出至少七个整日（clear days）的执行通知，且在货物可被出售之前还须经过另一份通知和一段最短期间。
C. 只要有任何租金未付，Verma 女士即可立即指示执行人员扣押货物，并可不经向承租人发出任何通知而径行出售。
D. Verma 女士必须等待最短欠款期间届满并送达通知，但一旦通知期届满，她即可在同一天扣押并出售货物，无需任何进一步的出售通知。
E. CRAR 适用于租约项下应付的任何款项，包括服务费（service charge）、保险租金（insurance rent）和利息，且 Verma 女士本人可以进入并搬走货物，无需使用持证执行人员（certificated enforcement agent）。
Answer & explanation
CRAR（《2007 年仲裁庭、法院与执行法》（Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007）第 3 编，以及《2013 年货物控制规则》（Taking Control of Goods Regulations 2013））仅适用于依书面租约出租的商业用房，且仅适用于未付的净“租金”（即主租金，不含增值税、利息、服务费和保险租金）。必须有至少相当于七天净租金的款项未清偿。持证执行人员必须送达执行通知，给予至少七个整日，方可进入以控制货物；货物被控制之后，执行人员还须向承租人发出另一份最短通知（至少七个整日），货物方可出售。选项 B 准确地概括了这些要求。A 错误：CRAR 是一种法定的自助救济（self-help remedy），并不依赖于租约中的明示没收/扣押（forfeiture/distress）条款。C 错误：存在最低欠款门槛和强制性的执行通知，且未经所需通知不得出售货物。D 错误：出售之前须另行发出拟出售通知（notice of intended sale）并经过另一段最短期间；不允许当日出售。E 错误：CRAR 仅限于主租金（不含服务费、保险租金或利息），且必须由持证执行人员实施，而非由出租人本人实施。
A. 在土地负担部门（Land Charges Department）针对 Chen 先生的姓名进行仅限破产的检索（bankruptcy-only search，即针对其姓名的土地负担登记册检索），并指明其曾居住的相关郡（counties）。
B. 要求 Chen 先生签署一份个人承诺，确认他未被宣告破产且无破产申请尚在审理中。
C. 针对所购房产的地址进行地方土地负担检索（Local Land Charges search）。
D. 在英国土地登记局针对该房产的产权进行索引图检索（Index Map search）。
E. 不采取任何行动，因为在完成之前没有可靠的方法核查个人的破产状态。
Answer & explanation
针对个人作出的破产令（bankruptcy orders）以及尚在审理中的破产申请，均登记于土地负担部门（中央土地负担登记处，Central Land Charges Registry），并通过针对个人姓名的检索（即 K16 表格的仅限破产检索）予以披露，检索时须指明该人曾居住的相关郡。这是贷款人律师为确认借款人未破产且无破产申请尚在审理中所采取的标准完成前步骤，故选项 A 正确。B 错误：来自借款人的承诺并非独立核实，不能满足贷款人核查公共登记册的指示。C 错误：地方土地负担检索披露的是影响土地、登记于地方主管机关的事项（例如规划负担），而非个人的破产情况。D 错误：索引图检索查明的是土地是否已登记及其产权号，对借款人的破产情况只字未提。E 错误，因为存在可靠的核查方法，即在土地负担部门针对姓名进行的破产检索。
A. 该事务所在商业交易中绝不能同时代理买方和贷款人，因为此类交易始终涉及利益冲突。
B. 只要该按揭采用标准条款，且事务所确信不存在利益冲突或此类冲突的重大风险，该事务所或可同时代理双方。
C. 只有在该事务所将该事项作为住宅交易处理且贷款人条款为标准条款时，才可同时代理双方。
D. 该事务所不能同时代理双方，因为买方与贷款人之间不存在实质共同利益。
E. 该事务所可以同时代理双方，因为就商业按揭同时代理借款人和贷款人不存在任何冲突风险。
Answer & explanation
本题考查《SRA 律师行为准则》第 6.2 段中适用于同时代理借款人和贷款人的利益冲突规则。出发点是：律师不得在两名客户之间存在冲突或存在冲突重大风险的情形下提供服务。然而，在按揭采用标准条款（即“标准按揭”，standard mortgage）的情形下，借款人与贷款人的利益通常一致，事务所可以认定不存在冲突而同时代理双方。这既适用于商业交易，也适用于住宅交易。选项 B 对此表述正确。选项 A 错误：对商业交易不存在一刀切的禁止；检验标准在于是否存在冲突或冲突是否可能发生。选项 C 错误，因为该交易是商业交易而非住宅交易，且分析并不取决于将其重新定性。选项 D 错误：相关的“通道”在于标准按揭不存在冲突，而非“实质共同利益”例外（后者是第 6.2(a) 段中一个独立的分支，且此处实际上确实存在共同利益）。选项 E 错误，因为它夸大了立场；非标准的或经特别磋商的商业按揭很容易产生冲突，故事务所必须逐案评估，而不能假定不存在风险。
A. 14 天
B. 21 天
C. 30 个工作日
D. 30 个日历日
E. 2 个月
Answer & explanation
本题考查《2003 年土地登记规则》（Land Registration Rules 2003）项下对登记册的完成前检索。对已登记产权进行的带优先权的官方检索（整笔用 Form OS1，部分用 OS2）自检索结果之日起确立一个 30 个营业（工作）日的优先权期间（《2003 年土地登记规则》第 131 条）。只要买方（及贷款人）登记该处分的申请在该优先权期间内被土地登记局收到，该申请即优先于在检索证明日期之后于登记册上作出的任何记载，从而防范“登记空档”（registration gap）。选项 C 正确。选项 A（14 天）、选项 B（21 天）和选项 E（2 个月）都只是不正确的期间。选项 D（30 个日历日）是常见的陷阱：该期间是 30 个工作日，而非日历日，实际上要明显更长，故 D 错误。
A. £10,693.61，包括年租金、增值税、违约利息、服务费及服务费上的增值税。
B. £9,618.41，包括年租金、年租金上的增值税及违约利息。
C. £11,038.61，包括年租金、服务费、保险租金以及所有这些款项上的增值税和利息。
D. £8,000.00，仅包括年租金，因为增值税和利息在 CRAR 项下不可追偿。
E. £8,018.41，仅包括年租金和违约利息，因为增值税在 CRAR 项下绝不可追偿。
Answer & explanation
CRAR（《2007 年仲裁庭、法院与执行法》附表 12 及《货物控制规则》）仅允许追偿为占有和使用房屋而应付的本体（纯）租金，连同该租金上的任何增值税和利息。租约中以“租金”名义保留、但实质上属于服务费、保险租金或其他附属费用的款项，无论租约如何标注，均不可通过 CRAR 追偿。此处可追偿金额为年租金（£8,000）加 20% 的增值税（£1,600）加年租金上的违约利息（£18.41），合计 £9,618.41。B 正确。A 错误，因为服务费（及其上的增值税）在 CRAR 项下不可追偿。C 同理错误，且因为保险租金亦被排除。D 错误地排除了增值税和利息，而 CRAR 对本体租金上的增值税和利息是允许的。E 错误地称增值税绝不可追偿——在出租人已选择按增值税计税的情形下，本体租金上的增值税是可以追偿的。
A. 作为受益上的共同共有人（beneficial joint tenants）持有，从而适用生存者取得权（right of survivorship），生存方在一方先去世时自动取得整套房产。
B. 作为受益上的按份共有人（beneficial tenants in common）按相等份额持有，从而各自的份额可以通过遗嘱处分。
C. 作为贷款人的单纯被许可人（licensees）持有，在按揭赎回（redeemed）之前不享有任何受益权益。
D. 作为法律上和衡平上的共有人持有，而不指明受益持有的形式，留待日后推定。
E. 作为一家持有法律和受益产权的特殊目的载体公司（special purpose vehicle company）的股东持有。
Answer & explanation
当一对已婚夫妇对其婚姻住所的购买出资相等，且希望在一方先去世时由生存方自动取得时，标准建议是设立受益上的共同共有（joint tenancy）。在共同共有下，共有人共同持有整个受益地产权，且生存者取得权（jus accrescendi）在死亡时将整体自动归于生存方，不经遗嘱。选项 A 正确。选项 B（按份共有）作为此处的一般建议是错误的：它产生各自独立、可遗赠的份额而无生存者取得权，这适用于出资不等或希望以遗嘱处分各自份额的当事人，而非寻求生存者取得权、出资相等的典型已婚夫妇。选项 C 错误：按揭并不会把借款人贬为被许可人；他们持有法律和受益地产权，仅受贷款人押记的约束。选项 D 错误且答非所问：本题专门问的是受益持有的形式，而 TR1 表格要求就衡平权益如何持有作出明示声明（express declaration）。选项 E 错误：特殊目的载体公司结构用于商业/投资目的，而非用于购买家庭住宅。
A. 依赖银行的按揭估值，因为除非房产状况良好，银行不会放贷。
B. 自行委托一份基本估值报告以确认市场价值。
C. 鉴于房产的年代和构造，委托一份完整的结构（建筑）查勘（full structural (building) survey）。
D. 委托一份购房者报告（homebuyer report），它是可获得的最详尽的查勘。
E. 无需任何查勘，因为卖方负有披露一切物理瑕疵的义务。
Answer & explanation
C 正确。最详尽的查勘是完整的结构（建筑）查勘，建议用于较老的房产、构造不寻常的房产或状况不佳的房产。一栋建于 1875 年的农舍显然属于这一类别，故尽管费用较高，建议进行完整结构查勘仍是恰当的。A 错误：按揭估值仅为贷款人的利益而作，用以确认该房产作为担保是否充分；它不是对房产状况的查勘，买方不能依赖它。B 错误：买方自行委托的基本估值报告仅确认市场价值，对状况披露甚少——对一处维多利亚时代的房产而言并不充分。D 错误：购房者报告在详尽程度上属中等，不适用于较老或非标准的房产；它并非最详尽的查勘。E 错误：除有限的例外情形外，“买者自慎”（caveat emptor）原则适用于房产的物理状况——卖方没有义务披露物理瑕疵，这正是买方必须进行查勘的原因。
A. 首次调查卖方的产权，否则该调查只在完成之后进行。
B. 披露自交换合同前取得官方副本以来登记册上发生的任何变动，并为买方和贷款人的登记确立一个优先权期间。
C. 首次确认卖方是该房产的登记产权人。
D. 取得一个仅保护贷款人押记、而不保护买方转让（transfer）的优先权期间。
E. 满足买方律师须就印花税土地税（SDLT）目的向英国税务海关总署（HM Revenue & Customs）报告检索结果的要求。
Answer & explanation
B 正确。产权调查以及确认卖方为登记产权人，均在交换合同之前进行。OS1 官方检索有双重目的：(i) 披露自合同前用以调查产权的官方副本之日起，登记册上是否作出了任何记载；以及 (ii) 取得一个优先权期间（自检索结果之日起 30 个工作日），买方须在此期间内提交登记该处分的申请，从而保护该申请免受期间内介入的任何记载影响。在以贷款人名义进行检索时，优先权期间的保护既及于贷款人的押记，也及于买方的转让。A 和 C 错误：产权调查和确认登记产权人是在交换合同之前进行的，而非通过完成前检索进行。D 错误：以贷款人名义进行的检索既保护买方也保护贷款人，而非仅保护贷款人。E 错误：OS1 是土地登记局的优先权检索；SDLT 的申报和向英国税务海关总署缴纳是通过 SDLT 申报表进行的、独立的完成后步骤，与 OS1 的目的无关。
A. 作为保管人（stakeholder），持有定金直至完成。
B. 作为买方的代理人。
C. 作为卖方的房地产中介（estate agent）的代理人。
D. 作为卖方的代理人。
E. 作为卖方的代理人或作为保管人，由律师选择。
Answer & explanation
正确：D。当定金由卖方律师作为卖方的代理人（agent for the seller）持有时，定金可在合同交换后立即释放给卖方，从而卖方可立即使用（此处用于偿还个人债务）。A 错误：保管人为双方持有款项，并须保管至完成（这是《标准买卖条件》（Standard Conditions of Sale）的默认规则），这将使卖方现在就使用该款项的意愿落空。B 错误：作为买方的代理人持有意味着由买方一方控制该款项——它不会被释放给卖方，且持有人将是买方律师而非卖方律师。C 错误：房地产中介对定金没有任何权利，故定金绝不会作为房地产中介的代理人持有。E 错误：只有“卖方的代理人”这一身份才能保证立即使用；提供“……或作为保管人”并不能做到，因为保管人这一分支会阻止立即释放，故 E 不是唯一的最佳答案。
A. 坚持在完成时提供一份经核证的 Adeyemi 先生死亡证明（death certificate）副本。
B. 要求 Adeyemi 太太指定第二名受托人（trustee）共同参与转让，从而使任何受益权益被超越转移（overreached）。
C. 要求 Adeyemi 先生的遗产代理人（personal representatives）就其份额向 Adeyemi 太太作出书面认定移转（assent）。
D. 核查 Adeyemi 先生的遗产管理授权书（grant of representation）上是否批注了分割备忘录（memorandum of severance）。
E. 要求在完成之前登入一项 Form A 限制以保护买方。
Answer & explanation
产权归属登记册上没有任何限制，这告诉买方共有人是以共同共有（joint tenants）方式持有受益权益（若以按份共有方式持有，则会出现一项 Form A 限制，要求第二名受托人以实现超越转移）。在受益共同共有人之一去世时，死者的权益依生存者取得权自动归于生存方，生存方持有法律和受益产权，不受任何信托约束。因此买方仅从生存方处即取得良好产权，所需的唯一证据是共有人确已去世的证明：故选项 A 正确（一份经核证的死亡证明副本）。选项 B 错误，因为没有 Form A 限制，就没有需要超越转移的信托权益，第二名受托人没有必要。选项 C 错误，因为共同共有人的份额不能通过遗嘱或由遗产代理人作出的认定移转而转移；它依生存者取得权转移，故遗产代理人没有任何可认定移转的对象。选项 D 错误，因为分割备忘录只有在已通过登记册上的限制予以保护时才相关；在已登记土地中，未受保护的分割不约束买方，且此处登记册未显示任何限制。选项 E 错误，因为只有在生存方并非唯一权利人（即按份共有）时，Form A 限制才适当，而此处并非如此；坚持登入此限制将是错误的。
A. 租约项下应付的地租（ground rent），以及其已付清至最新的证据。
B. 服务费（service charge）情况，包括任何欠款和任何预期的大型工程。
C. 楼宇保险（buildings insurance）安排，包括由谁投保及所提供的保障范围。
D. 对租约中契约的遵守情况，包括变更所需的任何同意。
E. 以上皆非——每一项对于此类公寓而言都是相关且适当的租赁权询问。
Answer & explanation
就公寓楼中的租赁权公寓而言，所列各项都是称职的产权转让律师会提出的核心询问。地租：买方需要确认其金额并确认已付清至最新（一张明确的最后收据），以免承接欠款或争议。服务费：买方必须核查费用水平、任何欠款（其可附着于该房产），以及任何即将到来、可能产生巨额账单的重大工程。保险：贷款人要求楼宇按其全部重置价值（full reinstatement value）投保，覆盖一系列全面的风险；公寓的租约通常要求出租人投保，故买方应取得保单副本。契约：买方需要确认不存在任何已知的违约（例如，任何变更均已取得出租人的同意），因为尚未了结的违约可能导致没收（forfeiture）或补救费用。由于选项 A 至 D 中的每一项都是真实且适当的租赁权询问，选项 E（“以上皆非”）是正确答案：清单中没有任何一项是应当被排除的。
A. 对 Birch Cottage 登记产权号的援引。
B. 约定 Birch Cottage 以空置占有（vacant possession）方式出售的条款。
C. 一项特别条件，将该出售完成的最迟时间定在购买 Elm House 相应完成时间之前。
D. 约定 Birch Cottage 的买方将负责任何应正当缴纳的印花税土地税（Stamp Duty Land Tax）的条款。
E. 以邮政地址识别该房产并列明使该土地受益的任何权利的条款。
Answer & explanation
选项 D 是通常不会纳入的条款，故为答案。购买中的 SDLT 是买方依《2003 年财政法》（Finance Act 2003）的运作而产生的自身义务；它与卖方无关，不在卖方的合同中处理，故纳入此类条款既无必要也不恰当。选项 A 错误（即它会被纳入）：已登记土地的出售合同必须始终载明登记产权号，以便买方能够推定产权（deduce title）。选项 B 错误：空置占有是出售住宅房屋的标准基础。选项 C 错误：在出售收益为相关联的购买提供资金时，插入一项确保出售在购买之前或不晚于购买完成的特别条件是明智且常见的做法，以便在交易链（chain）中可获得资金。选项 E 错误：识别房产及使其受益的权利是正常的合同事项（contractual particular）。
A. 对登记产权进行带优先权的土地登记局官方检索（OS1）。
B. 针对买方的仅限破产检索（Form K16）。
C. 地方土地负担检索（LLC1）。
D. 中央土地负担部门检索（Form K15）。
E. 以上全部。
Answer & explanation
选项 A 正确。对已登记产权而言，适当的完成前检索是带优先权的土地登记局官方检索（整笔用 OS1，部分用 OS2）。它披露最新的登记册，且关键在于自证明之日起确立一个 30 个工作日的优先权期间，在此期间内检索人提出的任何登记申请都受到保护，免受期间内介入记载的影响（《2002 年土地登记法》及《2003 年土地登记规则》）。选项 B 错误：破产/土地负担破产检索只有在存在需由贷款人核查其偿付能力的个人借款人时才相关；此处买方是一家公司（应通过公司检索而非破产检索核查），且无按揭购买。选项 C 错误：地方土地负担检索作为合同前询问的一部分在交换合同之前进行，而非作为完成前检索。选项 D 错误：中央土地负担部门检索（K15）仅适用于未登记土地；此产权已登记，故不适用。选项 E 错误，因为 B、C、D 均不适用。
A. 卖方律师提供的合同草案。
B. 排水与供水检索（CON29DW）。
C. 土地登记局官方副本及索引图检索。
D. 由向地方主管机关作出的询问（CON29）和地方土地负担检索（LLC1）构成的地方检索（local search）。
E. 环境（污染土地）检索报告。
Answer & explanation
正确：选项 D。向地方主管机关作出的标准询问（CON29 表格）包括关于道路计划的具体问题——是否有任何土地已被或将被取得用于公路建设或改良，以及在距房产规定半径范围内是否有新建道路、道路拓宽或改动的提案。地方土地负担检索（LLC1）披露已登记的负担，例如规划和公路相关的记载。故买方对道路拓宽或绕行道路计划的关切在此得到回答。选项 A 错误：依据“买者自慎”，卖方无需在合同中主动提及其已知的道路计划（这并非产权上的瑕疵）；合同不是查找此信息的地方，尽管卖方对直接的询问必须如实回答。选项 B 错误：排水与供水检索只处理供水干管、下水道、排水和接入事项，而非道路计划。选项 C 错误：土地登记局索引图检索显示产权是否已登记及产权号，而非地方公路提案。选项 E 错误：环境检索处理的是污染、洪水和地基稳定性风险，而非计划中的道路工程。
A. 一旦他向买方出示了妻子的死亡证明，他即可作为在世的单一产权人出售。
B. 他必须指定第二名受托人，由二人共同签署合同和转让，从而使衡平权益被超越转移（overreaching）。
C. 他必须先取得授权出售的法院命令，然后才能进行。
D. 他可以单独出售，因为作为在世的法律所有人，全部受益权益已依生存者取得权归于他。
E. 他必须先以认定移转（assent）方式将房产转给自己，然后才能出售。
Answer & explanation
正确：选项 B。该限制是衡平所有人以按份共有方式持有时出现的标准“Form A”限制。它阻止在世的单一产权人就资本款项出具有效收据，因为在按份共有下，受益权益不存在生存者取得权——死者的份额依其遗嘱转移（此处转移给慈善机构）。为出售，生存方必须指定第二名受托人，使资本款项支付给（至少）两名受托人，从而超越转移衡平权益（《1925 年财产法》（LPA 1925）第 2 条和第 27 条）并满足该限制。选项 A 错误：出示死亡证明仅在受益共同共有（此时适用生存者取得权，生存方可单独出售）的情形下才足够；此处 Form A 限制表明是按份共有。选项 C 错误：该限制中提及的法院命令是超越转移的替代方案，但通常正确的产权转让解决方案是指定第二名受托人，而非诉诸诉讼。选项 D 错误：在按份共有下，受益份额不存在生存者取得权。选项 E 错误：认定移转无济于事——单一产权人限制仍会发生作用，且妻子的一半份额属于慈善机构而非丈夫。
A. 承租人被绝对禁止仅转让房屋的部分。
B. 由于针对转让全部的契约是附条件契约（qualified covenant）（经同意可转让），《1927 年出租人与承租人法》第 19(1)(a) 条默示规定不得无理拒绝同意。
C. 承租人可以在任何其希望的时候转让房屋的全部，出租人无权阻止。
D. 对于请求同意转让全部的书面申请，依据《1988 年出租人与承租人法》（Landlord and Tenant Act 1988）第 1 条，出租人必须在合理时间内给予同意，除非拒绝是合理的，并就任何拒绝给出书面理由。
E. 以上皆非。
Answer & explanation
本题要求找出错误的陈述，即 C。针对转让全部的契约是附条件契约（转让被许可，但仅限经出租人同意），故承租人不能“在任何其希望的时候”转让：出租人在拒绝为合理的情形下可以合法拒绝。A 正确：转让部分被绝对禁止，因为第 (2) 款仅许可转让全部，使第 (1) 款中针对部分转让的禁止保持绝对。B 正确：《1927 年出租人与承租人法》第 19(1)(a) 条将附条件契约转化为完全附条件契约（fully qualified covenant），故不得无理拒绝同意。D 正确：在需要同意的情形下，《1988 年出租人与承租人法》第 1 条对出租人课以法定义务，须在合理时间内处理书面申请、不得无理拒绝同意，并就拒绝给出书面理由。由于 C 错误陈述了法律，故为答案。
A. 它是可接受的，因为出租人有权与让与人和受让人双方就整个租期直接建立合同相对关系（privity of contract）。
B. 它是不可接受的，因为就一份 1998 年授予的租约，不能合法地要求让与人提供授权担保协议。
C. 它是可接受的，因为就一份 1998 年授予的租约，出租人可以要求让与人订立授权担保协议。
D. 它是不可接受的，因为来自受让人的直接契约应当改为由让与人作出。
E. 它是不可接受的，因为受让人的直接契约应当删除，或限于受让人实际作为该租约项下承租人的期间。
Answer & explanation
一份于 1998 年授予的租约依《1995 年出租人与承租人（契约）法》（Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995）属于“新租赁”（new tenancy）。在受让人日后转让时，1995 年法将自动解除受让人的承租人契约义务（第 5 条）。要求受让人“在租期剩余期间内”履行契约的直接契约，将不当地试图在该自动解除之后仍使受让人受约束；任何挫败该法所规定解除的条款均属无效（第 25 条）。因此该契约必须删除，或限于受让人实际作为承租人的期间，故选项 E 正确。选项 C 正确地指出，就新租约出租人可以要求让与人提供 AGA（AGA 由第 16 条明确许可），但它没有指出草案中的缺陷，故并非最佳评估；选项 B 则纯属错误，因为对新租赁而言，来自退出承租人（outgoing tenant）的 AGA 恰恰是该法所允许的。选项 A 错误：面对法定解除，出租人不能就整个租期约束受让人。选项 D 错误：由所述当事人分别作出 AGA（让与人的担保）和直接契约（受让人的）是恰当的；问题出在受让人契约的存续期间，而非其来源。