1. Кіріспе
Сізді Адвокаттардың біліктілік емтиханына (SQE) дайындауға арналған Меншік тәжірибесі кіріспе тарауына қош келдіңіз. Бұл курс сізді меншік құқығы саласында жаңа білікті адвокат ретінде сауатты жұмыс істеу үшін қажетті білімдер мен дағдылармен жабдықтауға бағытталған.
Property Practice – SQE1 бойынша бағаланатын жұмыс істейтін құқықтық білім (FLK) пәндерінің бірі. Ол басқа тәжірибе пәндерімен қатар отырады және нақты клиент сценарийлерінде орнатылған ең жақсы жауап беретін жалғыз сұрақтар (SBAQ) арқылы тексеріледі. Бұл тарауда SRA сізден не істей алатыныңызды, курстың негізгі білім салаларын және емтихан сізді сынайтын пәнаралық әдісін таныстырады.
SQE тек есте сақтауды марапаттамайды. Ол клиенттің жағдайына меншік құқығының нормаларын қолдану мүмкіндігіңізді тексереді. Бұл кіріспе тарауда меңгеру керек нәрселердің көлемі белгіленеді, осылайша әрбір кейінгі тарауды мүліктік мәміле мен SRA бағалау мақсаттарының жалпы шеңберіне орналастыруға болады.
2. SRA бағалау мақсаттары
Солситорларды реттеу органы (SRA) кандидаттарға негізгі заңды қағидалар мен ережелерді клиентке негізделген және этикалық сценарийлерге тиімді қолдану қабілетін көрсетуді міндеттейді. Төмендегі бағалау мақсаттары Меншік тәжірибесінде қарастырылатын нәрселердің толық көлемін анықтайды.
1.1.1 Бағалау мақсаттары егжей-тегжейлі
Үлгісіз және жалға берілетін мәмілелер — тұрғын және коммерциялық жылжымайтын мүлік транзакцияларының негізгі элементтерін түсініңіз.
Заңды зерттеу — тіркелген және тіркелмеген құқықтарды, соның ішінде Жер тізілімі жазбаларын талдауды және заңдық құқықтың эпитомынан меншік құқығын алып тастау әдістерін меңгеріңіз.
Келісімшартқа дейінгі іздеулер мен сұраулар — келісім-шартқа дейінгі іздеулер мен сұраулардың ауқымын, мақсатын және нәтижелерін біліп, оларды жүргізуге кім жауапты екенін анықтаңыз.
Келісімшарттарды айырбастауға өту — келісімшарттар алмасуға апаратын қадамдармен, соның ішінде сатудың стандартты шарттары және арнайы шарттар танысыңыз.
Аяқтауға дейінгі қадамдар — өткізу актісі нысаны және аяқтауға дейінгі іздеулер сияқты аяқтауға әкелетін формальдылықтарды түсіну.
Аяқтау және кейінгі аяқтау — аяқтаудың әдістері мен әсерлерін және қажетті келесі қадамдарды түсініңіз.
Коммерциялық жалдау — негізгі жалдау шарттары және оларды бұзудың қорғау шараларын қоса алғанда, коммерциялық жалдау мен қосалқы жалға берудің беру мен тағайындалуын түсініңіз.
Меншік құқығының қауіпсіздігі — Заңның II бөлімі бойынша жалға алу құқығының қауіпсіздігіне баса назар аудара отырып, 1954 жылғы **жалға беруші және жалға алушы туралы заң» туралы біліңіз.
Салық салу — Жер баж салығы (SDLT), Жер операциясы салығы (LTT), Қосылған құн салығы (ҚҚС) және Капиталға салынатын салық (CGT) қоса алғанда, мүлік операцияларына салық салу туралы білім алу.
Кәсіби мінез-құлық — барлық мәмілелерде адалдық пен адалдықты көрсете отырып, SRA Принциптерін және Тәртіп кодексін ұстаныңыз.
{"тақырыптар": ["Бағалау мақсаты", "Негізгі тақырып", "Негізгі сілтемелер"], "жолдар": [["Үлгісіз және жалға берілетін мәмілелер", "Тұрғын және коммерциялық; жалға алу және жалға беру", "—"], ["Тіркелген және тіркелмеген меншік құқығы; 2002"], ["Келісімшартқа дейінгі іздеулер және сұраулар", "Ауза, мақсат, оларды жүзеге асыратын нәтижелер", "—"], ["Келісімшарттарды алмасу", "Стандартты сатып алу шарттары"], ["Аяқтау", "Т-"; ["Аяқтау және аяқталғаннан кейінгі", "Әдістер мен әсерлер; кейінгі қадамдар", "—"], ["Коммерциялық жалдау", "Грант және тағайындау; келісімдер; бұзушылықтарды жою жолдары", "—"], ["Текелу мерзімінің қауіпсіздігі", "Бизнесті жалға алу туралы акт", "Жалға беруші "95, Жалға беруші 9, Тапсырыс беруші "SDLT, LTT, VAT, CGT", "—"], ["Кәсіби мінез-құлық", "Адалдық пен адалдық", "SRA Принциптері; SRA мінез-құлық кодексі"]]}
3. Негізгі білім салалары
Курс тегін және жалға берілетін жылжымайтын мүлік құқығы мен тәжірибесінің негізгі бағыттарын қарастырады. Төмендегі тізім толық емес, бірақ сіз зерттейтін және сізді тексеруге болатын негізгі тақырыптарды қамтиды.
Қаржы — қаржы көздері және ипотеканың түрлері.
Несие берушінің атынан әрекет ету — несие берушінің талаптары, мұнда адвокат несиелік тарапта әрекет етеді.
Келісімшарттар — келісім-шарттарды дайындау және келісімшарттарды айырбастау.
Аяқтауға дейінгі формальдылықтар — айырбастау мен аяқтау арасындағы қажетті қадамдар.
Кешіктірілген аяқтау — аяқтау кешіктірілген жағдайда қолжетімді дәрілер.
Лизинг — жалдау шартының құрылымы мен мазмұны.
Жалға алу процедурасы — беру, беру және жалдау шартын тоқтату үшін процедуралық қадамдар.
Security of tenure — іскерлік жалдау бойынша иелену құқығын қамтамасыз ету.
Жоспарлау — Англия мен Уэльстегі жоспарлау құқығының негізгі принциптері.
Салық салу — мүлікке қатысты салық салу аспектілері.
Бұл мәміленің орындалу мерзімі бойынша осы негізгі бағыттарды бейнелеуге көмектеседі: қаржы және несие берушінің талаптары → келісімшарттарға дайындық және алмасу → аяқтауға дейінгі формальдылықтар → аяқтау (егер ол кешіктірілсе қоршау шараларымен). Жалдау, пайдалану мерзімін қамтамасыз ету, жоспарлау және салық салу содан кейін бұл омыртқаны қаптайды. Әрбір тақырыпты уақыт шкаласымен салыстыру сценарий сұрақтарын шарлауды әлдеқайда жеңілдетеді.
4. Пәнаралық әдіс
Үміткерлер құқық пен тәжірибенің әртүрлі салаларынан білімді біріктіруі күтілуде. Сұрақтар нақты әлемдік тәжірибеде кездесуі мүмкін тақырыптардың кез келген комбинациясына негізделуі мүмкін.
SQE бір клиент мәселесі сирек бір тақырыпта ұқыпты орналасатын шындықты әдейі көрсетеді. Мүлік мәмілесі Жер құқығы, Траст, Келісім-шарт, Өсиет және жылжымайтын мүлікті басқару, Кәсіпкерлік құқық және Кәсіби мінез-құлық ережелерін бір уақытта қамтуы мүмкін. Сондықтан сценарий сұрақтарына жауап беру кезінде Property Practice-ті басқа жұмыс істейтін заңгерлік білім субъектілерімен біріктіруге дайын болуыңыз керек.
Осы курстың соңында сіз Англия мен Уэльстегі меншік тәжірибесінің қыр-сырын жете түсініп, SQE емтиханын сенімді түрде тапсыруға жақсы дайындалған болуыңыз керек.
5. MCQ тәжірибесі — SQE стиліндегі бес сұрақ
Келесі бес сұрақтың әрқайсысы Property Practice көлемі мен құрылымы бойынша SQE1 FLK2 жалғыз ең жақсы жауап сұрақтарының стильін, ұзақтығын және қиындығын көрсетеді. Әрбір сұрақты жабық-кітап талдап көріңіз, жауабыңызды жазыңыз, содан кейін әр опцияның неліктен дұрыс немесе бұрыс екенін түсіндіретін жауап кілтіне өтіңіз.
A. Үміткерлер стандартты сату шарттары мен 1954 жылғы жалға беруші мен жалға алушы туралы заңның толық мәтінін жатқа айтуы керек.
B. Үміткерлер негізгі құқықтық принциптер мен ережелерді нақты клиентке негізделген және этикалық сценарийлерге тиімді қолдануы керек.
C. Үміткерлер тек жер құқығы тарихының академиялық түсінігін көрсетуі керек.
D. Үміткерлер бағалауға кіріспес бұрын бақылаумен нақты тасымалдау транзакциясын аяқтауы керек.
E. Үміткерлер тиісті жарғыны анықтай алуы керек, бірақ оны қандай да бір фактілерге қолдану талап етілмейді.
Answer & explanation
B дұрыс — SRA кандидаттардың негізгі құқықтық қағидалар мен ережелерді нақты клиентке негізделген және этикалық сценарийлерге тиімді қолдану қабілетін көрсетуін міндеттейді.
A дұрыс емес — SQE жарғыларды немесе Стандартты шарттарды сөзбе-сөз оқуды талап етпейді; ол қолданбаны сынақтан өткізеді.
C дұрыс емес — тек академиялық немесе тарихи түсінік бағалау талабы емес.
D дұрыс емес — нақты транзакцияны аяқтау SQE1 бағалауының емес алғы шарты болып табылады.
E дұрыс емес — тек қана жарғыны анықтау жеткіліксіз; үміткер өтініш беруі керек. (1.1 бөлімді қараңыз.)
A. Жер салығы (SDLT), себебі SDLT Ұлыбританияда қолданылады.
B. Жер транзакциясына салынатын салық (LTT), себебі мүлік Уэльсте.
C. Капитал өсіміне салынатын салық (CGT), себебі клиент жерге қызығушылық танытады.
D. Қосылған құн салығы (ҚҚС), ол әрқашан коммерциялық жылжымайтын мүлікке SDLT ауыстырады.
E. Уэльстегі коммерциялық жылжымайтын мүлікке ешқандай жер транзакциясы салығы қолданылмайды.
Answer & explanation
B дұрыс — Уэльстегі жер үшін, тиісті жер транзакциясы салығы Жер транзакциясына салынатын салық (LTT) болып табылады. SRA бағалау мақсаттарында SDLT, LTT, ҚҚС және CGT мүлік операцияларына қатысты салықтар ретінде нақты көрсетілген.
A дұрыс емес — SDLT Уэльске қонуға емес, Англия (және Солтүстік Ирландия) үшін қолданылады.
C дұрыс емес — CGT әдетте сатып алушының сатып алу кезіндегі жер транзакциясы салығы ретінде емес, сатып алу (әдетте сатушының пайдасына) алынады.
D дұрыс емес — ҚҚС SDLT/LTT «әрдайым алмастырмайды»; бұл белгілі бір коммерциялық мүлікке қатысты болуы мүмкін жеке салық және ол жер операцияларына салынатын салықты ығыстырмайды.
E дұрыс емес — жер транзакциясына салынатын салық (LTT) Уэльсте қолданылады. (1.1, Салық салу мақсаты бөлімін қараңыз.)
A. Аяқтау және аяқтау, себебі тіркеу аяқталғаннан кейін.
B. Келісім-шартқа дейінгі іздеулер мен сұраулар, өйткені эпитом – ізденудің бір түрі.
C. Тіркелмеген құқықты тексеруді және меншік құқығын атаудан шығаруды қоса алғанда, құқықты зерттеу.
D. Мүлік жалға алу құқығына ие болуы мүмкін болғандықтан, пайдалануды қамтамасыз ету.
E. Кәсіби мінез-құлық, өйткені адвокат адал әрекет етуі керек.
Answer & explanation
C дұрыс — титулдық тергеудегі SRA мақсаты тіркелген және тіркелмеген атауларды зерттеуді, соның ішінде титулдың эпитомынан меншікті шығаруды тікелей қамтиды.
A дұрыс емес — аяқтау және кейінгі аяқтау эпитомнан тақырыпты зерттеуге емес, алмасудан кейінгі** қадамдарға қатысты.
B дұрыс емес — тақырып эпитомы — тіркелмеген тақырып шығару және зерттеу үшін пайдаланылатын құжаттар жинағы; бұл жергілікті билік органы сияқты үшінші тараптың келісім-шартқа дейінгі іздеуі емес.
D дұрыс емес — меншік құқығын тексеруге емес, 1954 жылғы LTA бойынша иелік ету мерзімінің қауіпсіздігі кәсіпкерлік жалдауларға қатысты.
E дұрыс емес — тұтастық әрқашан қолданылатынына қарамастан, мұнда ең тікелей мақсат атаулы тергеу болып табылады. (1.1 бөлімін қараңыз, тақырыпты зерттеу мақсаты.)
A. 2002 жылғы Жерді тіркеу туралы заңға сәйкес аяқтау алдындағы қадамдар.
B. 1954 жылғы Жалға беруші және жалға алушы туралы заңның II бөліміне сәйкес меншік құқығын қамтамасыз ету.
C. Стандартты сату шарттарына сәйкес тақырыпты зерттеу.
D. Қосылған құн салығы заңнамасы бойынша салық салу.
E. Қарыз берушінің стандарт талаптары бойынша қаржы.
Answer & explanation
B дұрыс — жалға алу құқығының қауіпсіздігі бойынша SRA мақсаты 1954 жылғы жалға беруші және жалға алушы туралы заңға, атап айтқанда, кәсіпкерлік жалға алушыларға жұмыс орнында қалу құқығын бере алатын осы Заңның II бөлімі бойынша **тұрғын пайдаланудың қауіпсіздігіне бағытталған.
A дұрыс емес — аяқтау алдындағы қадамдар транзакциядағы өткізу актісі мен аяқталу алдындағы іздеулерге қатысты, бизнес жалға алушының қалу құқығына емес.
C дұрыс емес — титулды зерттеу және Стандартты сату шарттары пайдалану мерзімінің қауіпсіздігін реттемейді.
D дұрыс емес — салық салу (ҚҚС) жалға алуды жалғастыру үшін тиісті мақсат емес.
E дұрыс емес — қаржы және несие берушінің талаптары жалға алушының заңды қалу құқығына қатысы жоқ. (1.1-бөлім, Меншік құқығының қауіпсіздігі мақсатын қараңыз.)
A. SQE пәнаралық тәсілді қабылдағандықтан: сұрақтар нақты әлемдік тәжірибеде кездесетін пәндік салалардың кез келген комбинациясына негізделуі мүмкін.
B. Өйткені SRA әрбір сұрақты оқшауланған бір ғана тар ережені тексеруді көздейді.
C. Өйткені Меншік тәжірибесінің өзіндік ережелері жоқ және басқа субъектілерден қарыз алуы керек.
D. Үміткерлерге өздеріне ыңғайлы тақырыптың қайсысын қолдана отырып жауап беруге рұқсат етілген.
E. Өйткені SQE тек кәсіби мінез-құлықты тексереді және барлық басқа пәндерді фон ретінде қарастырады.
Answer & explanation
A дұрыс — үміткерлер құқық пен тәжірибенің әртүрлі салаларынан білімді біріктіруі керек және сұрақтар нақты әлемдік тәжірибеде (пәнаралық көзқарас) кездесуі мүмкін пәндік салалардың кез келген комбинациясына** негізделуі мүмкін.
B дұрыс емес — SQE мәселелерді әрқашан бөлек емес, комбинацияда әдейі тексереді.
C дұрыс емес — Property Practice өзінің маңызды ережелер жиынтығына ие; Пәнаралық көзқарас ережелердің жоқтығын емес, мәселелердің қалайша қабаттасатынын көрсетеді.
D дұрыс емес — үміткерлер қай пән оңай болса да, дұрыс заңды қолдануы керек.
E дұрыс емес — кәсіби мінез-құлық бір маңызды элемент болып табылады, бірақ SQE барлық тиісті пән салаларын тексереді. (1.3 тарауды қараңыз.)