Introduction

1. กฎหมายที่ดินคืออะไร? หลักการสำคัญ

กฎหมายที่ดิน คือหลักเกณฑ์ทางกฎหมายที่ควบคุม กรรมสิทธิ์ การใช้ และการโอน ผลประโยชน์ในที่ดิน โดยจะกำหนดว่า ใครเป็นเจ้าของที่ดิน สิทธิใดบ้างที่พวกเขามีสิทธิในที่ดิน สิทธิที่ผู้อื่นอาจมีสิทธิเหนือที่ดินของตน และ วิธีการสร้าง ปกป้อง และบังคับใช้สิทธิเหล่านั้น สำหรับทนายความผู้ปฏิบัติงาน กฎหมายที่ดินถือเป็นพื้นฐาน เกือบทุกธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น การซื้อที่อยู่อาศัย สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ การจำนอง หรือโครงการพัฒนา เกี่ยวข้องกับหลักการของกฎหมายที่ดิน

กฎหมายที่ดินของอังกฤษตั้งอยู่บน หลักการพื้นฐาน หลายประการที่แยกความแตกต่างจากกฎหมายทรัพย์สินส่วนบุคคลและกฎหมายที่ดินในเขตอำนาจศาลอื่นๆ ประการแรกคือ หลักคำสอนเรื่องทรัพย์สมบัติ

กฎหมายทรัพย์สิน พ.ศ. 2468 ('LPA 1925') เป็น กฎเกณฑ์หลักสำคัญ ของกฎหมายที่ดินในอังกฤษสมัยใหม่ ทำให้ระบบก่อนปี 1926 ง่ายขึ้นอย่างมากโดยการลดจำนวน มรดกทางกฎหมายเหลือสอง และจำนวน ผลประโยชน์ทางกฎหมายเหลือห้าหมวดหมู่ (s.1(2) LPA 1925) ผลประโยชน์อื่นๆ ในที่ดินจะมีผล ในส่วนของผู้ถือหุ้นเท่านั้น

หลักการพื้นฐานประการที่สองคือความแตกต่างระหว่าง ผลประโยชน์ทางกฎหมายและผลประโยชน์ที่เท่าเทียม ผลประโยชน์ทางกฎหมาย 'ผูกมัดคนทั้งโลก' — สามารถบังคับใช้กับใครก็ตามที่ได้มาซึ่งที่ดินในเวลาต่อมา ไม่ว่าบุคคลนั้นจะทราบเกี่ยวกับผลประโยชน์หรือไม่ ในทางตรงกันข้าม ผลประโยชน์ที่เท่าเทียมกันอาจถูก พ่ายแพ้ โดยผู้ซื้อที่ได้ที่ดิน โดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบ เกี่ยวกับดอกเบี้ย (ใน ที่ดินที่ไม่ได้จดทะเบียน) หรือ โดยไม่ได้รับการคุ้มครองดอกเบี้ยอย่างเหมาะสมในทะเบียน (ใน ที่ดินจดทะเบียน)

หลักการสำคัญประการที่สามคือ กฎหมายที่ดินให้ความสำคัญกับ ความแน่นอนและความปลอดภัยของกรรมสิทธิ์ ระบบ การจดทะเบียนที่ดิน อยู่ภายใต้ พระราชบัญญัติการจดทะเบียนที่ดิน พ.ศ. 2545 ('LRA 2002') มีวัตถุประสงค์เพื่อสร้าง บันทึกโฉนดที่ดินที่ครอบคลุมและเชื่อถือได้ เพื่อให้ใครก็ตามที่เกี่ยวข้องกับที่ดินจดทะเบียนสามารถตรวจสอบได้จากทะเบียน ใครเป็นเจ้าของ และ ภาระดอกเบี้ยใด

1.1.1 อสังหาริมทรัพย์ ทรัพย์สินส่วนบุคคล และประวัติความเป็นมา

กฎหมายอังกฤษแบ่งทรัพย์สินออกเป็น สองประเภทใหญ่ๆ: 'อสังหาริมทรัพย์' (อสังหาริมทรัพย์) และ 'ทรัพย์สินส่วนบุคคล' (ส่วนบุคคล) อสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามประวัติศาสตร์ ตัวที่ดินและอสังหาริมทรัพย์แบบถือกรรมสิทธิ์; ทรัพย์สินส่วนบุคคลคือ อย่างอื่นทั้งหมด สิทธิการเช่าครอบครองตำแหน่งตรงกลางที่น่าอึดอัดใจ: พวกเขาเป็น ผลประโยชน์ที่เป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่ในอดีตเคยถูกจัดว่าเป็น 'ทรัพย์สินจริง' เนื่องจากการเยียวยาตามกฎหมายทั่วไปสำหรับผู้เช่าที่ถูกยึดทรัพย์ในตอนแรกคือ การดำเนินการส่วนบุคคลเพื่อเรียกค่าเสียหาย แทนที่จะเป็น การกระทำที่แท้จริง โดยที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์อิสระที่ถูกยึดทรัพย์สามารถกู้คืนที่ดินได้เอง ความแตกต่างในปัจจุบันมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อกฎหมายแห่ง พินัยกรรมและการบริหารมรดก ซึ่งเส้นแบ่งเก่าระหว่างอสังหาริมทรัพย์และบุคลิกภาพได้ค่อยๆ ขจัดออกไปโดยกฎหมาย

แหล่งที่มาที่ดีสองแหล่ง ของกฎหมายอังกฤษ — กฎหมายทั่วไปและความเสมอภาค — ทั้งสองแหล่งมีส่วนสนับสนุนกฎหมายที่ดินสมัยใหม่ กฎหมายทั่วไป คือเนื้อความของกฎเกณฑ์ที่พัฒนาโดย ราชสำนัก ตั้งแต่ยุคกลางเป็นต้นไป ความเสมอภาค คือเนื้อความของกฎที่พัฒนาขึ้นโดย ศาลฎีกา เพื่อ เสริมและแก้ไขความเข้มงวด ของกฎหมายทั่วไป พระราชบัญญัติตุลาการปี 1873–1875 หลอมรวม การบริหาร ของกฎหมายทั่วไปและความเสมอภาค (เพื่อให้ศาลเดียวกันนี้ใช้ทั้งสองอย่าง) แต่ความแตกต่างที่สำคัญระหว่าง ผลประโยชน์ทางกฎหมายและความยุติธรรม ยังคงเป็นศูนย์กลางของกฎหมายที่ดินสมัยใหม่ ผลประโยชน์ทางกฎหมายสามารถบังคับใช้ได้ ตามกฎหมายทั่วไป; ดอกเบี้ยที่เท่าเทียมกันสามารถบังคับใช้ได้ ในส่วนของทุนเท่านั้น และดังนั้นจึง เสี่ยงต่อการพ่ายแพ้มากกว่า

1.1.2 การแข่งขันและทรัพย์สิน

มาตรา 205(1)(ix) LPA 1925 กำหนด 'ที่ดิน' ให้รวมถึง อาคารและส่วนของอาคาร เหมืองแร่และแร่ธาตุ และผลประโยชน์ใดๆ ในที่ดิน ตามกฎแล้ว quicquid plantatur single, single cedit ('สิ่งใดก็ตามที่ติดอยู่กับดินจะกลายเป็นส่วนหนึ่งของดิน') วัตถุที่ ผนวกอย่างเพียงพอ เข้ากับพื้นดินจะกลายเป็นส่วนหนึ่งของที่ดิน สิ่งเหล่านี้คือ สิ่งติดตั้ง การแข่งขัน ผ่านกับที่ดิน ในการขายหรือจำนองภายใต้ s.62 LPA 1925; ทรัพย์สินไม่ได้ และจะต้อง โอนโดยชัดแจ้ง

การทดสอบชั้นนำสมัยใหม่คือ การทดสอบสองขั้นตอน ปรับปรุงใหม่โดยสภาขุนนางใน Elitestone Ltd กับ Morris [1997] 1 WLR 687 โดยอาศัยการตัดสินของ Blackburn J ใน Holland กับ Hodgson (1872) LR 7 CP 328

(1) ระดับของการผนวก สิ่งของที่ติดแน่นแค่ไหน? สิ่งของ ซึ่งวางอยู่บนพื้นดินตามน้ำหนักของมันเอง คือ ทรัพย์สินเบื้องต้น; สิ่งที่ ยึดติดทางกายภาพ (เช่น ยึดด้วยสกรู ยึดด้วยสลักเกลียว ยึดด้วยซีเมนต์) ถือเป็น อุปกรณ์ยึดเบื้องต้น ข้อสันนิษฐานสามารถ โต้แย้ง ได้

(2) วัตถุประสงค์ของการผนวก เหตุใดจึงแนบรายการดังกล่าว? หากติดไว้เพื่อให้สินค้า ใช้เป็นทรัพย์สินได้ดีขึ้น (เช่น ผ้าม่านที่ตอกไว้กับผนังเพื่อแสดง) สินค้านั้นจะ ยังคงเป็นทรัพย์สิน; หากติดไว้เพื่อ ปรับปรุงที่ดินถาวร (เช่น ห้องครัวครบวงจร) ถือเป็น อุปกรณ์ติดตั้ง ผู้มีอำนาจสมัยใหม่ถือว่า การทดสอบวัตถุประสงค์ถือเป็นการตัดสินใจเด็ดขาด: Berkley v Poulett [1977] 1 EGLR 86 ศาลอุทธรณ์ใช้การทดสอบกับ 109 รายการ ในแฟลตที่อยู่อาศัยใน Botham กับ TSB Bank plc (1997) 73 P & CR D1 โดยถือว่าชุดครัวบิวท์อินและอุปกรณ์ในห้องน้ำเป็น อุปกรณ์ติดตั้ง

1.1.3 ทรัพย์สินทางกฎหมายสองประการและผลประโยชน์ทางกฎหมายห้าประการ

ส่วนที่ 1 LPA 1925 คือ หลักสำคัญ ของโครงการนิติบัญญัติปี 1925 ส่วนที่ 1(1) ลดจำนวนอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายลงเหลือ สอง: (ก) ค่าธรรมเนียมสัมบูรณ์ในการครอบครอง (กรรมสิทธิ์) และ (ข) ระยะเวลาของปีสัมบูรณ์ (สิทธิการเช่า)

ส่วนที่ 1(2) แสดงรายการ ผลประโยชน์ทางกฎหมายห้าประเภท: (i) ความผ่อนปรน สิทธิหรือสิทธิพิเศษในหรือเหนือที่ดินเพื่อดอกเบี้ยเทียบเท่ากับอสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าธรรมเนียมในการครอบครองโดยสมบูรณ์หรือระยะเวลาหลายปีโดยเด็ดขาด; (ii) ค่าเช่า ที่อยู่ในความครอบครองที่ออกที่ดิน (iii) ค่าใช้จ่ายโดยการจำนองตามกฎหมาย; (iv) ประจุอื่นที่คล้ายกัน บนที่ดินซึ่ง ไม่ได้สร้างขึ้นโดยเครื่องมือ; และ (v) สิทธิในการเข้าประเทศ ผนวกกับระยะเวลาตามกฎหมายของปีหรือค่าเช่าตามกฎหมาย ส่วนที่ 1(3) ระบุว่า ที่ดิน ดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ทั้งหมดที่อยู่ในหรือเหนือที่ดินจะมีผลเป็น ผลประโยชน์ที่เท่าเทียมกัน**

ความสำคัญของ s.1 นั้นลึกซึ้ง กฎหมายก่อนปี 1926 ได้รับการยอมรับ ทรัพย์สินทางกฎหมายจำนวนมาก (ค่าธรรมเนียมส่วนท้าย ทรัพย์สินเพื่อชีวิต ค่าธรรมเนียมพื้นฐาน ฯลฯ) และผลประโยชน์ทางกฎหมายที่หลากหลายจนน่าสับสน กฎหมายปี 1925 ปรับกรอบการทำงานให้ง่ายขึ้นเพื่อ ลดภาระในการโอน: ผู้ซื้อโฮลด์หรือสิทธิการเช่าสามารถมั่นใจได้ว่ามีเพียง รายการเล็กๆ น้อยๆ และชัดเจน ของผลประโยชน์ทางกฎหมายเท่านั้นที่จะผูกมัดพวกเขา 'เพื่อคนทั้งโลก' ในขณะที่ทุกสิ่งทุกอย่าง (ตัวเลือก ข้อตกลงที่เข้มงวด สัญญาอสังหาริมทรัพย์ ผลประโยชน์ในชีวิตภายใต้ความไว้วางใจ ผลประโยชน์ที่เป็นประโยชน์ภายใต้ความไว้วางใจที่เกิดขึ้นหรือเชิงสร้างสรรค์ และอื่นๆ) มีผล ในด้านความยุติธรรม และจำเป็นต้องมี กลไกการคุ้มครองของตัวเอง

2. แหล่งที่มาของกฎหมายที่ดินอังกฤษ

กฎหมายที่ดินของอังกฤษยึดถือ กฎหมาย กฎหมายคดี และหลักคำสอนที่เท่าเทียม มากมาย แหล่งข้อมูลทางกฎหมาย หลักที่คุณจะพบตลอดทั้งหนังสือเล่มนี้มีดังต่อไปนี้

1.2.1 พระราชบัญญัติกฎหมายทรัพย์สิน พ.ศ. 2468 (LPA 1925)

LPA 1925 เป็น รากฐาน ของกฎหมายที่ดินสมัยใหม่ ข้อกำหนดสำคัญได้แก่: s.1 (ทรัพย์สินและผลประโยชน์ทางกฎหมาย); s.2 (เกินขอบเขต); s.27 (ข้อกำหนดสำหรับโฉนด); s.36 (การเลิกการเช่าร่วม); s.52 (ข้อกำหนดในการโอนโดยโฉนด); s.53 (พิธีการเพื่อผลประโยชน์ที่เท่าเทียมกัน); s.54(2) (ข้อยกเว้นการเช่าระยะสั้น); s.62 (คำทั่วไปที่สื่อถึงยานพาหนะ); s.78 (ประโยชน์ของพันธสัญญาที่ทำกับที่ดิน); s.101 (อำนาจจำนอง); และ s.146 (การริบสัญญาเช่า)

1.2.2 พระราชบัญญัติการจดทะเบียนที่ดิน พ.ศ. 2545 (LRA 2002)

LRA 2002 ควบคุมระบบ ที่ดินจดทะเบียน ในอังกฤษและเวลส์ แทนที่พระราชบัญญัติการจดทะเบียนที่ดิน พ.ศ. 2468 และนำเสนอกรอบการจดทะเบียนที่ดินที่ทันสมัย ข้อกำหนดสำคัญได้แก่: s.4 (กระตุ้นให้เกิดเหตุการณ์สำหรับการลงทะเบียนครั้งแรก); s.23 (อำนาจของเจ้าของ); s.27 (ลักษณะการจดทะเบียน); s.29 (ผลกระทบของการลงทะเบียนตามลำดับความสำคัญ); ss.32–36 (ประกาศ); s.40 (ข้อจำกัด); Sch 1 และ Sch 3 (ผลประโยชน์ทับซ้อน); และ Sch 6 (การครอบครองในทางตรงข้าม)

1.2.3 พระราชบัญญัติทรัสต์ที่ดินและการแต่งตั้งผู้ดูแลผลประโยชน์ พ.ศ. 2539 (TLATA 1996)

TLATA 1996 ควบคุม ความไว้วางใจในที่ดิน รวมถึงความไว้วางใจโดยนัยที่เกิดขึ้นในสถานการณ์ การเป็นเจ้าของร่วม ส่วนที่ 14 และ 15 มีความสำคัญเป็นพิเศษสำหรับ SQE: เป็นกลไกสำหรับ การแก้ไขข้อพิพาทระหว่างเจ้าของร่วม เกี่ยวกับ อาชีพและการขาย ของที่ดินที่เป็นเจ้าของร่วม

1.2.4 พระราชบัญญัติกฎหมายทรัพย์สิน (บทบัญญัติเบ็ดเตล็ด) พ.ศ. 2532 (LP (MP) A 2532)

ส่วนที่ 1 กำหนดข้อกำหนดสมัยใหม่สำหรับ โฉนดที่ถูกต้อง (ลงนาม เป็นพยาน ส่งมอบ) ส่วนที่ 2 กำหนดให้ สัญญา สำหรับการขายหรือการจัดการอื่นๆ ของผลประโยชน์ในที่ดินต้อง เป็นลายลักษณ์อักษร ลงนามโดยทั้งสองฝ่าย และ รวมข้อกำหนดทั้งหมด

1.2.5 พระราชบัญญัติเจ้าของบ้านและผู้เช่า (พันธสัญญา) พ.ศ. 2538 (LTCA 1995)

LTCA 1995 ได้ปฏิรูปกฎที่ควบคุม การผ่านพันธสัญญาการเช่า สำหรับสัญญาเช่าที่ได้รับ ในหรือหลังวันที่ 1 มกราคม 1996 ('สัญญาเช่าใหม่') ภายใต้พระราชบัญญัติปี 1995 พันธสัญญาทั้งหมด (ยกเว้นพันธสัญญาส่วนบุคคล) จะผ่านการมอบหมายโดยอัตโนมัติ และ ผู้เช่าที่จะออกไปจะพ้นจากความรับผิด

1.2.6 การพัฒนาด้านกฎหมายล่าสุด

กฎหมายสำคัญสองฉบับล่าสุดตกอยู่ภายใต้กรอบเวลาการตรวจสอบ SQE1 (ตัดตอน: 13 มีนาคม 2026)**

พระราชบัญญัติสิทธิผู้เช่าปี 2025 ได้รับการอนุมัติจากราชวงศ์เมื่อวันที่ 27 ตุลาคม 2025 ยกเลิกการรับประกันการเช่าระยะสั้น (ASTs) และ การขับไล่ตามมาตรา 21 'ไม่มีข้อผิดพลาด' ภายใต้พระราชบัญญัติการเคหะปี 1988 โดยเปลี่ยนการเช่าที่อยู่อาศัยระยะสั้นทั้งหมดให้เป็น ระบบเดียวของการเช่าตามระยะเวลาที่รับประกัน บทบัญญัติการปฏิรูปการเช่าที่สำคัญ มีผลใช้บังคับโดยเครื่องมือทางกฎหมาย; บทบัญญัติสำคัญในบทที่ 1 ของส่วนที่ 1 (ตอนท้ายของ ASTs และส่วนที่ 21) มีผลใช้บังคับเมื่อวันที่ 1 พฤษภาคม 2026 เนื่องจากพระราชบัญญัตินี้ ได้รับพระราชทานความเห็นชอบภายในวันที่ตัดสิทธิ์ SQE1 จึงสามารถ ตรวจสอบได้ในรูปแบบที่ตราไว้ สำหรับ SQE1 เราตรวจสอบรายละเอียดใน บทที่ 11 และ 14

พระราชบัญญัติการปฏิรูปการเช่าและอสังหาริมทรัพย์ปี 2024 ได้รับการอนุมัติพระราชทานเมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม 2024 มาตรา 27 ซึ่ง ลบระยะเวลาที่มีคุณสมบัติสองปี สำหรับการสิทธิสิทธิการเช่าและการเรียกร้องการขยายเวลาการเช่า มีผลใช้บังคับในวันที่ 31 มกราคม 2025 ข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับ สิทธิ์ในการจัดการ (การเพิ่ม ขีดจำกัดที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยจาก 25% เป็น 50%) มีผลบังคับใช้ในวันที่ 3 มีนาคม 2025

3. แผนที่หัวข้อ: กฎหมายที่ดินเข้ากันได้อย่างไร

หลักสูตร SRA FLK2 สำหรับกฎหมายที่ดินจัดเป็น ห้าพื้นที่ที่เชื่อมต่อถึงกัน การทำความเข้าใจว่าพื้นที่เหล่านี้เกี่ยวข้องกันอย่างไรเป็นสิ่งสำคัญสำหรับการจัดการกับคำถามเกี่ยวกับสถานการณ์ SQE1 ซึ่งบ่อยครั้งคุณจะต้องใช้หลักการจาก มากกว่าหนึ่งพื้นที่พร้อมกัน

4. การประเมิน SQE1 FLK2

ส่วนนี้จะอธิบาย วัตถุประสงค์การประเมิน รูปแบบ ของรายงาน SQE1 FLK2 และ แนวทางที่เป็นระบบ สำหรับจัดการกับคำถามเกี่ยวกับสถานการณ์กฎหมายที่ดิน

1.4.1 วัตถุประสงค์ของการประเมิน

SRA กำหนดให้ผู้สมัคร ใช้หลักการและกฎเกณฑ์ทางกฎหมายหลักที่เกี่ยวข้องอย่างเหมาะสมและมีประสิทธิภาพ ในระดับ ทนายความที่มีคุณสมบัติเหมาะสมใหม่ในทางปฏิบัติ เพื่อ ปัญหาและสถานการณ์ตามลูกค้าและจริยธรรมที่สมจริง ในพื้นที่ต่อไปนี้: (1) ที่ดินที่จดทะเบียนและไม่ได้จดทะเบียน; (2) กรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิทธิการเช่า และผลประโยชน์ทางกฎหมายและความยุติธรรมในที่ดิน; (3) เจ้าของบ้านและผู้เช่า; และ (4) กรรมสิทธิ์ร่วม

ผู้สมัครจะต้องแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการ กระทำการอย่างซื่อสัตย์และด้วยความซื่อสัตย์ และเป็นไปตาม มาตรฐานและข้อบังคับของ SRA, หลักการของ SRA และ หลักปฏิบัติสำหรับทนายความ

1.4.2 รูปแบบ: คำถามคำตอบเดียวที่ดีที่สุด

SQE1 FLK2 เป็นการประเมิน แบบปิดโดยใช้คอมพิวเตอร์ ประกอบด้วย คำถามที่มีคำตอบดีที่สุด (SBAQ) 180 ข้อ ในทุกวิชาของ FLK2 คำถามแต่ละข้อนำเสนอ สถานการณ์ โดยทั่วไปจะมาจากมุมมองของ ทนายความที่ให้คำปรึกษาแก่ลูกค้า ตามด้วย ต้นกำเนิดคำถาม และ ตัวเลือกคำตอบห้าตัวเลือก (A–E) คุณต้องเลือก คำตอบเดียวที่ดีที่สุด ไม่มีเครื่องหมายลบ**

1.4.3 วิธีเข้าถึงคำถามเกี่ยวกับสถานการณ์กฎหมายที่ดิน FLK2

เมื่อต้องเผชิญกับกฎหมายที่ดิน SBAQ ให้ใช้ แนวทางที่เป็นระบบ ต่อไปนี้

ขั้นตอนที่ 1: ระบุประเภททรัพย์สินและสถานะการจดทะเบียน ที่ดิน จดทะเบียนหรือไม่จดทะเบียน? ดอกเบี้ย ฟรีโฮลด์หรือสิทธิการเช่า? สิ่งนี้จะกำหนด กรอบกฎหมายใดที่นำไปใช้

ขั้นตอนที่ 2: ระบุปัญหาทางกฎหมาย คำถามที่ ถามจริงๆ คืออะไร เป็นเรื่องเกี่ยวกับ การสร้าง ผลประโยชน์ การปกป้อง การบังคับใช้กับบุคคลที่สาม หรือ การเยียวยาสำหรับการละเมิด

ขั้นตอนที่ 3: ใช้กฎที่เกี่ยวข้อง ระบุ การทดสอบทางกฎหมายหรือข้อกำหนดทางกฎหมาย นำไปใช้กับข้อเท็จจริง และ ได้ข้อสรุป

ขั้นตอนที่ 4: กำจัดตัวเลือกที่ผิด แม้ว่าคุณจะไม่แน่ใจคำตอบที่ถูกต้อง คุณก็สามารถ กำจัดตัวเลือกสองหรือสามตัวเลือก ที่ผิดอย่างชัดเจนได้ เพิ่มโอกาส ในการเลือกคำตอบที่ดีที่สุด

5. บทบาทของทนายความในกฎหมายที่ดิน

งานของทนายความด้านกฎหมายที่ดินครอบคลุมหน้าที่ การให้คำปรึกษา การทำธุรกรรม และการระงับข้อพิพาท ทั้งหมดนี้ได้รับการสนับสนุนจาก การปฏิบัติตามกฎระเบียบและจรรยาบรรณวิชาชีพ

บทบาทที่ปรึกษา: ทนายความให้คำแนะนำลูกค้าเกี่ยวกับ การได้มา การกำจัด และการจัดการ ผลประโยชน์ในที่ดิน ซึ่งรวมถึงการอธิบายความหมายของความเป็นเจ้าของในรูปแบบต่างๆ (โฮลด์ฟรี vs สิทธิการเช่า การเช่าร่วม vs การเช่าร่วมกัน) ผลกระทบของ สิทธิ์ของบุคคลที่สาม (ผ่อนผัน พันธสัญญา การจำนอง) และขั้นตอนที่จำเป็นเพื่อ ปกป้องผลประโยชน์ของลูกค้า

บทบาทในการทำธุรกรรม: ทนายความจัดการ กระบวนการโอนย้าย — เตรียมสัญญา ดำเนินการ ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ สอบถามข้อมูล ร่างการโอนและสัญญาเช่า และรับรองว่าผลประโยชน์ทั้งหมด ได้รับการจดทะเบียนอย่างถูกต้อง พวกเขายังดำเนินการกับ ธุรกรรมสินเชื่อจำนอง ซึ่งทำหน้าที่ทั้งผู้ให้กู้และผู้ยืมตามความเหมาะสม

บทบาทการระงับข้อพิพาท: ทนายความเป็นตัวแทนของลูกค้าในข้อพิพาทเกี่ยวกับ ขอบเขต ความผ่อนปรน พันธสัญญา การเป็นเจ้าของร่วม และเรื่องของเจ้าของบ้านและผู้เช่า ซึ่งอาจเกี่ยวข้องกับ การเจรจา การไกล่เกลี่ย การดำเนินคดีของศาล (เช่น ภายใต้ TLATA 1996 s.14) หรือ การดำเนินคดีในศาล

การปฏิบัติตามกฎระเบียบและจริยธรรม: ทนายความจะต้องปฏิบัติตาม มาตรฐานและข้อบังคับของ SRA รวมถึงหน้าที่ในการ ดำเนินการด้วยความซื่อสัตย์ (หลักการที่ 5) หน้าที่ในการ ดำเนินการเพื่อผลประโยชน์สูงสุดของลูกค้า (หลักการที่ 7) และภาระผูกพันในการ ระบุและจัดการความขัดแย้งทางผลประโยชน์

6. วิธีใช้หนังสือเล่มนี้

หนังสือเล่มนี้จัดเป็น หกหน่วยและสิบห้าบท ตาม หลักสูตรกฎหมายที่ดิน SRA FLK2 แต่ละบทประกอบด้วยส่วนประกอบต่อไปนี้

เนื้อหาสำคัญ: คำอธิบายหลักการทางกฎหมายที่ชัดเจน สนับสนุนโดย การอ้างอิงทางกฎหมายและกฎหมายกรณี

กล่องคำศัพท์สำคัญ: คำจำกัดความของ คำศัพท์เฉพาะ ที่เน้นไว้เพื่อใช้อ้างอิงอย่างรวดเร็ว

กล่องเคล็ดลับการสอบ SQE: คำแนะนำที่เป็นประโยชน์เกี่ยวกับ วิธีทดสอบหัวข้อต่างๆ และ กับดักทั่วไป ที่ควรหลีกเลี่ยง

กล่องคำแนะนำในการประเมิน SQE: คำแนะนำเชิงกลยุทธ์ ที่กว้างขึ้นเกี่ยวกับเทคนิคการสอบ

ตารางหมายเหตุสำคัญ: สรุปแบบมีโครงสร้างของ รายการหลัก แนวคิด และอำนาจ ของบท

หมายเหตุการแก้ไข: คำถามและคำตอบกว้างๆ ห้าข้อ สำหรับการทดสอบตัวเอง

แบบฝึกหัด MCQ: คำถามที่มีคำตอบดีที่สุดห้าข้อ ในรูปแบบ SQE1 พร้อมด้วย รหัสคำตอบโดยละเอียด

เราขอแนะนำให้คุณ อ่านบทต่างๆ ตามลำดับ เนื่องจากบทต่อๆ ไปสร้างขึ้นจากแนวคิดที่แนะนำไว้ก่อนหน้านี้ หลังจากอ่านครบทุกบทแล้ว ให้ใช้ บทที่ 15 (กลยุทธ์การแก้ไขและการสอบ) เพื่อฝึกฝน คำถามแบบผสมหัวข้อ และรวบรวมความเข้าใจของคุณ

7. หมายเหตุสำคัญ (สรุปบท)

ตารางสรุปต่อไปนี้จะรวม รายการหลัก แนวคิด และอำนาจ ที่นำมาใช้ในบทนี้ ถือเป็น รายการตรวจสอบการแก้ไข — คุณควรจะสามารถกำหนดแต่ละแถวจากหน่วยความจำและอ้างอิงข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องได้

8. หมายเหตุการแก้ไข

คำถามและคำตอบกว้างๆ ห้าข้อสำหรับ การทดสอบตัวเอง พยายามใช้หน่วยความจำแต่ละรายการก่อนที่จะอ่านบันทึกแบบจำลอง จากนั้นตรวจสอบว่าคุณสามารถทำซ้ำ การอ้างอิงทางกฎหมายและอำนาจหน้าที่ ได้

Q1 นิคมอุตสาหกรรมสองแห่งในที่ดินที่กฎหมายอังกฤษยอมรับคืออะไร และกำหนดไว้ที่ไหน

หมายเหตุ: ที่ดินตามกฎหมายทั้งสองคือ ค่าธรรมเนียมสัมบูรณ์ในการครอบครอง (ฟรีโฮลด์) และ ระยะเวลาของปีที่แน่นอน (สิทธิการเช่า) โดยมีคำจำกัดความอยู่ใน มาตรา 1(1) ของกฎหมายว่าด้วยทรัพย์สินปี 1925 ที่ดินอื่นๆ ทั้งหมด (เช่น ที่ดินเพื่อชีวิตหรือค่าธรรมเนียมหาง) ถูกยกเลิก ในฐานะที่ดินตามกฎหมาย โดยกฎหมายปี 1925 และปัจจุบันมีอยู่ได้ เฉพาะในส่วนของผู้ถือหุ้นเท่านั้น

Q2 อะไรคือความแตกต่างพื้นฐานระหว่างที่ดินจดทะเบียนกับไม่ได้จดทะเบียน?

หมายเหตุ: ใน ที่ดินจดทะเบียน กรรมสิทธิ์ได้รับการพิสูจน์โดย ทะเบียนที่ดูแลโดย HM Land Registry; การลงทะเบียนถือเป็นข้อสรุป (ขึ้นอยู่กับ ผลประโยชน์ที่เหนือกว่า ) และ รัฐรับประกันความถูกต้อง ใน ที่ดินที่ไม่ได้จดทะเบียน กรรมสิทธิ์ได้รับการพิสูจน์โดย โฉนดที่ดินที่ต่อเนื่องกัน ย้อนกลับไปอย่างน้อย 15 ปี ไปยัง รากของกรรมสิทธิ์ที่ดี และผลประโยชน์ของบุคคลที่สามได้รับการคุ้มครองโดย การจดทะเบียนเป็นค่าธรรมเนียมที่ดินภายใต้พระราชบัญญัติค่าธรรมเนียมที่ดิน พ.ศ. 2515 หรือโดย หลักคำสอนที่เป็นธรรมในการแจ้งให้ทราบ**

คำถามที่ 3 เหตุใดความแตกต่างระหว่างผลประโยชน์ทางกฎหมายและผลประโยชน์ที่เท่าเทียมกันจึงมีความสำคัญ

หมายเหตุ: ผลประโยชน์ทางกฎหมาย 'ผูกมัดคนทั้งโลก' — มีผลบังคับกับ ผู้ซื้อรายต่อไป ของที่ดิน โดยไม่คำนึงถึงการแจ้งเตือน ผลประโยชน์ที่เท่าเทียมกันนั้น เปราะบางกว่า: ใน ที่ดินที่ไม่ได้จดทะเบียน อาจพ่ายแพ้โดย ผู้ซื้อโดยสุจริตในเรื่องมูลค่าทรัพย์สินตามกฎหมายโดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้า; ใน ที่ดินจดทะเบียน จะต้องได้รับการคุ้มครองโดย การแจ้งหรือข้อจำกัด ในทะเบียน มิฉะนั้นอาจ สูญเสียลำดับความสำคัญ ให้กับการจัดการที่จดทะเบียนเพื่อการพิจารณาอันมีค่า (s.29 LRA 2002) ข้อยกเว้นคือ การแทนที่ผลประโยชน์ ซึ่ง ผูกมัดโดยไม่คำนึงถึงการลงทะเบียน

คำถามที่ 4 ตั้งชื่อกฎเกณฑ์หลักสามข้อที่ทนายความต้องรู้สำหรับกฎหมายที่ดิน SQE1

หมายเหตุ: กฎหมายที่สำคัญที่สุดสามฉบับ ได้แก่ (1) พระราชบัญญัติกฎหมายทรัพย์สินปี 1925 ซึ่งกำหนดกรอบการทำงานของ ทรัพย์สินและผลประโยชน์ตามกฎหมาย พิธีการ และกลไกสำคัญ เช่น การลาเกินขอบเขตและการชดเชย; (2) พระราชบัญญัติการจดทะเบียนที่ดินปี 2002 ซึ่งควบคุม ระบบที่ดินจดทะเบียน รวมถึงการจัดการที่สามารถจดทะเบียนได้ ประกาศ ข้อจำกัด ผลประโยชน์ที่เหนือกว่า และการครอบครองในทางตรงข้าม และ (3) พระราชบัญญัติ Trusts of Land และการแต่งตั้งผู้ดูแลทรัพย์สินปี 1996 ซึ่งควบคุม กองทรัสต์ในที่ดิน และจัดให้มีกลไกสำหรับ การแก้ไขข้อพิพาทในการเป็นเจ้าของร่วม

คำถามที่ 5 ผู้สมัครควรทราบกฎหมายล่าสุดใดบ้างในการสอบ SQE1

หมายเหตุ: ผู้สมัครควรทราบ กฎหมาย 2 ฉบับล่าสุด: กฎหมายสิทธิผู้เช่าปี 2025 (Royal Assent 27 ตุลาคม 2568) ซึ่ง ยกเลิกการเช่าชอร์ตโฮลด์ที่รับประกัน และ การขับไล่ตามมาตรา 21 'ไม่มีความผิด' โดยแปลงการเช่าที่อยู่อาศัยทั้งหมดเป็น การเช่าเป็นระยะ; และ พระราชบัญญัติการปฏิรูปการเช่าและถือครองกรรมสิทธิ์ปี 2024 (Royal Assent 24 พฤษภาคม 2024) ซึ่ง ลบระยะเวลาที่มีคุณสมบัติสองปีออก สำหรับการเรียกร้องสิทธิได้รับสิทธิ์ (s.27 มีผลใช้บังคับในวันที่ 31 มกราคม 2025) และ เพิ่มขีดจำกัดที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย สำหรับการเรียกร้องสิทธิในการจัดการเป็น 50% (มีผลใช้บังคับ 3 มีนาคม 2025) พระราชบัญญัติทั้งสองฉบับอยู่ภายใน วันที่ตัดยอด SQE1 ของวันที่ 13 มีนาคม 2026

9. แบบฝึกหัด MCQ — คำถามสไตล์ SQE ห้าข้อ

คำถามห้าข้อต่อไปนี้แต่ละข้อสะท้อนถึง รูปแบบ ความยาว และความยาก ของคำถามที่มีคำตอบดีที่สุดข้อเดียวของ SQE1 FLK2 พยายามทำ หนังสือปิด แต่ละรายการ จดคำตอบของคุณ จากนั้นหันไปที่คีย์คำตอบ ปุ่มคำตอบจะอธิบาย เหตุใดแต่ละตัวเลือกจึงถูกหรือผิด — อ่านคำอธิบายทั้งหมดให้ครบถ้วน

A. ผู้ถือกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของที่ดินโดยสมบูรณ์และถาวร ในขณะที่ผู้เช่าเพียงได้รับอนุญาตให้ครอบครองที่ดินเท่านั้น

B. ทั้งกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าเป็นที่ดินตามกฎหมายในที่ดินที่ได้รับการยอมรับตามมาตรา 1(1) ของกฎหมายว่าด้วยทรัพย์สินปี 1925 กรรมสิทธิ์ถือเป็นค่าธรรมเนียมในการครอบครองโดยสมบูรณ์ ในขณะที่สิทธิการเช่ามีระยะเวลาหลายปี

C. ผู้ถือครองทรัพย์สินมีทรัพย์สินตามกฎหมาย แต่ผู้เช่ามีส่วนได้เสียในที่ดินอย่างเท่าเทียมกันเท่านั้น

D. กรรมสิทธิ์จะคงอยู่ตลอดไป ในขณะที่สิทธิการเช่าจะมีอายุการใช้งานสูงสุด 99 ปีเท่านั้น

E. กรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าเป็นใบอนุญาตทั้งสองรูปแบบในการครอบครองที่ดินของ Crown

A. Easement ไม่สามารถมีอยู่ได้เนื่องจากไม่อยู่ในทะเบียน

B. การผ่อนผันอาจยังคงบังคับใช้กับผู้ซื้อได้หากมีคุณสมบัติเป็นผลประโยชน์ที่เหนือกว่าภายใต้ตาราง 3 ของพระราชบัญญัติการจดทะเบียนที่ดิน พ.ศ. 2545

C. ความผ่อนผันจะถือเป็นโมฆะโดยอัตโนมัติเนื่องจากเพื่อนบ้านไม่สามารถลงทะเบียนได้

D. ผู้ซื้อผูกพันกับความผ่อนคลายเพราะผลประโยชน์ที่เท่าเทียมกันทั้งหมดผูกมัดทั้งโลก

E. การผ่อนผันสามารถบังคับใช้ได้ก็ต่อเมื่อเพื่อนบ้านได้รับคำสั่งศาลภายใน 12 เดือนนับจากการซื้อ

ก. สัญญาต้องทำเป็นโฉนดลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายและเป็นพยาน

B. สัญญาต้องเป็นลายลักษณ์อักษร รวมข้อกำหนดทั้งหมดที่ตกลงกันไว้ และลงนามโดยหรือในนามของทั้งสองฝ่าย ตามมาตรา 2 ของพระราชบัญญัติกฎหมายทรัพย์สิน (บทบัญญัติเบ็ดเตล็ด) ปี 1989

ค. สามารถทำสัญญาด้วยวาจาได้ โดยมีพยานอย่างน้อยสองคนอยู่ด้วย

ง. สัญญาต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและลงนามโดยผู้ขายเท่านั้น เนื่องจากไม่จำเป็นต้องลงนามของผู้ซื้อ

E. สัญญาจะต้องลงทะเบียนที่ HM Land Registry ก่อนที่จะมีผลผูกพันตามกฎหมาย

ก. เจ้าของคนก่อนมีสิทธิถอดโต๊ะเตรียมครัวออกได้เนื่องจากอุปกรณ์ครัวทั้งหมดเป็นทรัพย์สิน

B. โต๊ะเตรียมอาหารมีแนวโน้มที่จะเป็นอุปกรณ์ติดตั้ง เนื่องจากระดับของการต่อเติม (ยึดกับพื้น เชื่อมต่อกับไฟฟ้าและประปา) และวัตถุประสงค์ของการต่อเติม (การปรับปรุงทรัพย์สินอย่างถาวร) ทั้งสองชี้ไปที่สถานะของอุปกรณ์ติดตั้ง เจ้าของคนก่อนไม่มีสิทธิ์ถอดออก

ค. โต๊ะเตรียมอาหารเป็นทรัพย์สินเพราะเจ้าของเดิมเคยติดตั้งไว้เพื่อความเพลิดเพลินของตัวเอง

ง. เจ้าของเดิมมีสิทธิรื้อโต๊ะเตรียมครัวออกได้เนื่องจากสัญญาซื้อขายไม่ได้ระบุไว้โดยเฉพาะ

E. โต๊ะกลางครัวจะส่งต่อไปยังลูกค้าโดยอัตโนมัติเมื่อเสร็จสิ้น แต่เฉพาะในกรณีที่ลูกค้าชำระค่าบริการเพิ่มเติมเท่านั้น

A. AST จะยังคงไม่มีการเปลี่ยนแปลงเนื่องจากได้รับการอนุมัติก่อนที่พระราชบัญญัติปี 2025 จะมีผลใช้บังคับ

B. AST จะถูกแปลงเป็นผู้เช่าตามระยะเวลาที่รับประกันโดยอัตโนมัติภายใต้พระราชบัญญัติปี 2025 และเจ้าของบ้านจะไม่สามารถใช้การขับไล่ตามมาตรา 21 'โดยไม่มีข้อผิดพลาด' เพื่อเรียกคืนการครอบครองได้อีกต่อไป

C. เจ้าของบ้านจะต้องยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อเปลี่ยน AST เป็นรูปแบบการเช่าใหม่ภายใต้พระราชบัญญัติปี 2025

D. พระราชบัญญัติปี 2025 ใช้กับการเช่าที่ได้รับหลังวันที่ 1 พฤษภาคม 2026 เท่านั้น และไม่ส่งผลกระทบต่อ AST ที่มีอยู่

E. เจ้าของบ้านสามารถใช้การขับไล่ตามมาตรา 21 'ไม่มีความผิด' ต่อไปได้เป็นเวลา 12 เดือนหลังจากที่พระราชบัญญัติมีผลใช้บังคับ