Introduction

ยินดีต้อนรับสู่บทเบื้องต้นของ Property Practice ซึ่งได้รับการออกแบบมาเพื่อเตรียมคุณให้พร้อมสำหรับ Solicitors Qualifying Examination (SQE) หลักสูตรนี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อให้คุณมีความรู้และทักษะที่จำเป็นในการทำงานในฐานะ ทนายความที่มีคุณสมบัติเหมาะสมใหม่ ในขอบเขตของกฎหมายทรัพย์สิน บทแรกนี้จะอธิบายวัตถุประสงค์ของการประเมิน SRA, ขอบเขตความรู้หลัก หลักสูตรจะครอบคลุม และ แนวทางแบบสหวิทยาการ ที่ SQE คาดหวัง เพื่อให้คุณทราบอย่างชัดเจนถึงสิ่งที่ได้รับการตรวจสอบก่อนที่คุณจะเริ่มการศึกษาที่สำคัญเกี่ยวกับธุรกรรมการถือครองกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่า การเงิน สัญญาเช่า ความปลอดภัยในการครอบครอง การวางแผน และการเก็บภาษีทรัพย์สิน

Assessment focus

Property Practice ได้รับการประเมินภายใน SQE1 FLK2 SRA กำหนดให้ผู้สมัครแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการ ใช้หลักการและกฎเกณฑ์ทางกฎหมายที่สำคัญ อย่างมีประสิทธิภาพกับ สถานการณ์ตามลูกค้าและจริยธรรมที่สมจริง — ไม่ใช่แค่เพื่อระลึกถึงกฎหมายเท่านั้น คำถามคือ คำถามที่มีคำตอบดีที่สุดเพียงข้อเดียว (SBAQ) และอาจใช้ การผสมผสานใดๆ ของสาขาวิชาที่พบในการปฏิบัติจริง (แนวทาง สหวิทยาการ) สำหรับ Property Practice คุณต้องสามารถจัดการ ธุรกรรมการถือครองกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่า ได้ทั้งหมด ตั้งแต่การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ไปจนถึงการดำเนินการให้แล้วเสร็จและภายหลังการเสร็จสิ้น การให้สิทธิ์และการโอนสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ การรักษาความปลอดภัยในการครอบครองภายใต้ส่วนที่ 2 ของพระราชบัญญัติเจ้าของบ้านและผู้เช่าปี 1954 และ การเก็บภาษีสำหรับธุรกรรมทรัพย์สิน (SDLT, LTT, VAT และ CGT) ทั้งหมดนี้จะต้องปฏิบัติตามหลักการ SRA และ Code of Conduct. นี่คือการประเมินแบบ ปิดบัญชี

Study tips

1) ใช้ SRA วัตถุประสงค์การประเมิน เป็นรายการตรวจสอบการแก้ไขของคุณ โดยแต่ละวัตถุประสงค์จะเชื่อมโยงกับบทต่อๆ ไปอย่างน้อยหนึ่งบท 2) คิดในแง่ของ ขั้นตอนของการทำธุรกรรม เสมอ: การค้นหาและการสอบถามก่อนสัญญา → การแลกเปลี่ยน → ก่อนเสร็จสมบูรณ์ → เสร็จสิ้น → หลังเสร็จสิ้น 3) แยกความแตกต่าง กรรมสิทธิ์จากสิทธิการเช่า และ ที่อยู่อาศัยจากเชิงพาณิชย์ ในตอนเริ่มต้นของทุกสถานการณ์ — กฎจะแตกต่างกัน 4) โปรดทราบว่า เวลส์ มีภาษีธุรกรรมที่ดินของตนเอง (LTT) ซึ่งบริหารงานโดย หน่วยงานสรรพากรเวลส์ ในขณะที่อังกฤษใช้ SDLT (HMRC) 5) ฝึกฝนการใช้กฎหมายกับ สถานการณ์ตามลูกค้าและจริยธรรม และพร้อมที่จะ บูรณาการ Property Practice กับวิชาอื่นๆ ของ FLK เช่น กฎหมายที่ดิน ความไว้วางใจ และหลักปฏิบัติทางวิชาชีพ

1. การแนะนำ

ยินดีต้อนรับสู่บทเบื้องต้นของ แนวปฏิบัติด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งออกแบบมาเพื่อเตรียมคุณให้พร้อมสำหรับ การสอบคัดเลือกทนายความ (SQE) หลักสูตรนี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อให้คุณได้รับ ความรู้และทักษะ ที่จำเป็นในการทำงานในฐานะ ทนายความที่มีคุณสมบัติเหมาะสมใหม่ ในขอบเขตของกฎหมายทรัพย์สิน

การฝึกปฏิบัติด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในวิชา ความรู้ทางกฎหมายเชิงหน้าที่ (FLK) ที่ได้รับการประเมินใน SQE1 โดยจะอยู่เคียงข้างวิชาฝึกหัดอื่นๆ และได้รับการตรวจสอบโดย คำถามที่มีคำตอบดีที่สุดเพียงข้อเดียว (SBAQ) ซึ่งกำหนดไว้ในสถานการณ์ไคลเอนต์ที่สมจริง บทนี้จะแนะนำ สิ่งที่ SRA คาดหวังให้คุณทำได้ ขอบเขตความรู้หลัก ที่หลักสูตรครอบคลุม และวิธี สหวิทยาการ ที่ใช้ทดสอบคุณ

Key point

เหตุใดบทนี้จึงมีความสำคัญ
SQE ไม่ให้รางวัลการท่องจำเพียงอย่างเดียว โดยจะทดสอบว่าคุณสามารถ ใช้ กฎของกฎหมายทรัพย์สินกับ สถานการณ์ของลูกค้า ได้หรือไม่ บทเบื้องต้นนี้จะกำหนด ขอบเขต ของสิ่งที่คุณต้องเชี่ยวชาญ เพื่อให้สามารถวางทุกบทต่อๆ ไปไว้ในกรอบโดยรวมของธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และวัตถุประสงค์การประเมินของ SRA

2. วัตถุประสงค์การประเมิน SRA

หน่วยงานกำกับดูแลทนายความ (SRA) กำหนดให้ผู้สมัครแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการ ใช้หลักการและกฎเกณฑ์ทางกฎหมายหลักอย่างมีประสิทธิภาพ กับ สถานการณ์ตามลูกค้าและจริยธรรมที่สมจริง วัตถุประสงค์การประเมินด้านล่างนี้กำหนดขอบเขตทั้งหมดของสิ่งที่ตรวจสอบใน Property Practice

หน่วยงานกำกับดูแลทนายความ (SRA)ผู้กำกับดูแลทนายความใน อังกฤษและเวลส์ SRA กำหนด ข้อกำหนดการประเมิน สำหรับ SQE และ หลักการ SRA และ จรรยาบรรณ ซึ่งทนายความทุกคนจะต้องปฏิบัติตาม ในทางปฏิบัติด้านอสังหาริมทรัพย์ SRA กำหนดให้ผู้สมัคร ใช้ หลักการทางกฎหมายหลักกับสถานการณ์ตามลูกค้าและจริยธรรมที่สมจริง ซึ่งแสดงให้เห็นถึง ความซื่อสัตย์และความซื่อสัตย์ ในการติดต่อทั้งหมด

1.1.1 วัตถุประสงค์การประเมินโดยละเอียด

ธุรกรรมการถือครองกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่า — เข้าใจองค์ประกอบสำคัญของธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้ง ที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม ไม่ว่าจะเป็น กรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่า

การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ — เชี่ยวชาญเทคนิคในการตรวจสอบทั้งกรรมสิทธิ์ ที่จดทะเบียนและไม่ได้จดทะเบียน รวมถึงการวิเคราะห์รายการ ทะเบียนที่ดิน และ การอนุมานความเป็นเจ้าของจากตัวอย่างของกรรมสิทธิ์

การค้นหาและการสอบถามก่อนการทำสัญญา — เรียนรู้ ช่วง วัตถุประสงค์ และผลลัพธ์ ของการค้นหาและการสอบถามก่อนการทำสัญญา และระบุ ผู้รับผิดชอบ ในการดำเนินการดังกล่าว

ความคืบหน้าในการแลกเปลี่ยนสัญญา — ทำความคุ้นเคยกับขั้นตอนที่นำไปสู่ การแลกเปลี่ยนสัญญา รวมถึง เงื่อนไขมาตรฐานของการขาย และ เงื่อนไขพิเศษ

ขั้นตอนก่อนเสร็จสิ้น — เข้าใจพิธีการที่นำไปสู่การดำเนินการให้เสร็จสิ้น เช่น แบบฟอร์มโฉนดโอน และ การค้นหาก่อนเสร็จสิ้น

การดำเนินการให้เสร็จสิ้นและหลังเสร็จสิ้น — ทำความเข้าใจ วิธีการและผลกระทบ ของการดำเนินการให้เสร็จสิ้น และขั้นตอนต่อๆ ไปที่จำเป็น

สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ — เข้าใจ การให้สิทธิ์และการโอนสิทธิ์ ของสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์และสัญญาเช่าย่อย รวมถึง ข้อตกลงการเช่า ที่สำคัญ และ การเยียวยา สำหรับการละเมิด

ความปลอดภัยของการครอบครอง — เรียนรู้เกี่ยวกับ พระราชบัญญัติเจ้าของบ้านและผู้เช่าปี 1954 โดยเน้นไปที่ ความปลอดภัยของการครอบครองภายใต้ส่วนที่ II ของพระราชบัญญัติ

การเก็บภาษี — รับความรู้เกี่ยวกับการเก็บภาษีสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ รวมถึง อากรแสตมป์ ภาษีที่ดิน (SDLT), ภาษีธุรกรรมที่ดิน (LTT), ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) และ ภาษีกำไรจากการขายหุ้น (CGT)

ความประพฤติอย่างมืออาชีพ — ปฏิบัติตาม หลักการ SRA และ หลักจรรยาบรรณ ซึ่งแสดงให้เห็นถึง ความซื่อสัตย์และความซื่อสัตย์ ในการติดต่อธุรกิจทั้งหมด

{"headers": ["วัตถุประสงค์การประเมิน", "ธีมหลัก", "การอ้างอิงที่สำคัญ"], "แถว": [["ธุรกรรมกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่า", "ที่อยู่อาศัยและการพาณิชย์; กรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่า", "—"], ["การตรวจสอบกรรมสิทธิ์", "กรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียนและไม่ได้จดทะเบียน; ตัวอย่างของกรรมสิทธิ์", "การทะเบียนที่ดิน; พระราชบัญญัติการจดทะเบียนที่ดินปี 2002"], ["การค้นหาก่อนการทำสัญญา & การสอบถาม", "ช่วง, วัตถุประสงค์, ผลลัพธ์; ใครเป็นผู้ดำเนินการ", "—"], ["การแลกเปลี่ยนสัญญา", "ขั้นตอนในการแลกเปลี่ยน; เงื่อนไขมาตรฐานและหลังการขาย", "วิธีการและผลกระทบที่ตามมา", ["สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์", "การให้สิทธิ์และการมอบหมาย; พันธสัญญา; การเยียวยาสำหรับการละเมิด", "—"], ["ความปลอดภัยในการครอบครอง", "การเช่าธุรกิจ", "พระราชบัญญัติเจ้าของบ้านและผู้เช่าปี 1954 ส่วนที่ II"], ["ภาษี", "SDLT, LTT, VAT, CGT", "—"], ["ความประพฤติทางวิชาชีพ", "ความซื่อสัตย์และความซื่อสัตย์", "หลักการของ SRA; หลักปฏิบัติของ SRA"]]}

Key point

เคล็ดลับการสอบ SQE — ข้อความของ SRA มีเจตนา: คุณต้องสามารถ นำ หลักการเหล่านี้ไปใช้กับ สถานการณ์ตามลูกค้าและจริยธรรม ได้ ถือว่าวัตถุประสงค์การประเมินแต่ละรายการเป็นหัวข้อที่คุณจะทบทวนในบทต่อๆ ไป และถามเสมอว่า สิ่งที่ลูกค้าต้องการ และ ปัญหาเกิดขึ้นในขั้นตอนใดของธุรกรรม

หมายเหตุสำคัญสำหรับส่วนที่ 1.1: 1 SRA กำหนดข้อกำหนดการประเมิน 2 ผู้สมัครจะต้อง ใช้ กฎหมายกับ สถานการณ์ตามลูกค้าและจริยธรรมที่สมจริง; 3 วัตถุประสงค์ครอบคลุม ธุรกรรมทั้งหมด — การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ การค้นหา การแลกเปลี่ยน การดำเนินการให้เสร็จสิ้น และหลังการดำเนินการเสร็จสิ้น — รวมถึง สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ การรักษาความปลอดภัยในการครอบครอง (LTA 1954 ส่วนที่ II) ภาษี (SDLT/LTT/VAT/CGT) และ การดำเนินการอย่างมืออาชีพ

3. พื้นที่ความรู้หลัก

หลักสูตรนี้จะเจาะลึกประเด็นหลักของ กฎหมายและหลักปฏิบัติด้านอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า รายการด้านล่างนี้ ไม่ครบถ้วนสมบูรณ์ แต่รวบรวมหัวข้อหลักที่คุณจะศึกษาและหัวข้อที่คุณอาจได้รับการตรวจสอบ

การเงิน — แหล่งเงินทุนและประเภทการจำนอง

รักษาการสำหรับผู้ให้กู้ — ข้อกำหนดของผู้ให้กู้โดยที่ทนายความทำหน้าที่ด้านการให้ยืม

สัญญา — การจัดเตรียม และ การแลกเปลี่ยนสัญญา

พิธีการก่อนเสร็จสิ้น — ขั้นตอนที่จำเป็นระหว่างการแลกเปลี่ยนและการเสร็จสิ้น

การดำเนินการเสร็จสิ้นล่าช้า — วิธีแก้ไข มีให้ในกรณีที่การดำเนินการเสร็จสิ้นล่าช้า

สัญญาเช่า — โครงสร้างและเนื้อหา ของสัญญาเช่า

ขั้นตอนการเช่า — ขั้นตอนการดำเนินการสำหรับ การให้สิทธิ์ การโอน และการสิ้นสุด ของสัญญาเช่า

ความมั่นคงในการดำรงตำแหน่ง — ความมั่นคงในการครอบครองภายใต้ สัญญาเช่าธุรกิจ

การวางแผน — หลักการสำคัญของ กฎหมายการวางแผนในอังกฤษและเวลส์

การเก็บภาษี — แง่มุมด้านภาษีที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน

Key point

การทำธุรกรรมเป็นกระดูกสันหลัง
ช่วยให้มองเห็นประเด็นหลักเหล่านี้ตาม ไทม์ไลน์ของธุรกรรม: การเงินและข้อกำหนดของผู้ให้กู้ → การเตรียมการและการแลกเปลี่ยนสัญญา → พิธีการก่อนเสร็จสมบูรณ์ → เสร็จสิ้น (พร้อม การเยียวยา หากเกิดความล่าช้า) สัญญาเช่า ความมั่นคงในการดำรงตำแหน่ง การวางแผน และ ภาษี จากนั้นจึงซ้อนทับกระดูกสันหลังนี้ การเชื่อมโยงแต่ละหัวข้อเข้ากับไทม์ไลน์ทำให้การถามคำถามเกี่ยวกับสถานการณ์ง่ายขึ้นมาก

หมายเหตุสำคัญสำหรับส่วนที่ 1.2: ขอบเขตความรู้หลักครอบคลุม การเงินและการจำนอง, การดำเนินการสำหรับผู้ให้กู้, การแลกเปลี่ยนสัญญา, พิธีการก่อนเสร็จสมบูรณ์, การเยียวยาสำหรับการดำเนินการให้แล้วเสร็จล่าช้า, โครงสร้างและเนื้อหาของสัญญาเช่า, การให้สิทธิ์/การโอนสิทธิ์/การยกเลิก สัญญาเช่า, ความปลอดภัยในการครอบครอง ภายใต้สัญญาเช่าธุรกิจ, กฎหมายการวางแผน ในอังกฤษและเวลส์ และ การเก็บภาษีทรัพย์สิน — รายการบ่งชี้ โดยสังเขป

4. แนวทางสหวิทยาการ

ผู้สมัครจะต้อง บูรณาการความรู้ จากสาขากฎหมายและแนวปฏิบัติต่างๆ คำถามอาจมาจาก การผสมผสาน ของสาขาวิชาที่อาจพบใน การปฏิบัติจริง

SQE จงใจสะท้อนความเป็นจริงที่ว่าลูกค้ารายเดียวมักไม่อยู่ในหัวข้อเดียวอย่างเรียบร้อย ธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์อาจเกี่ยวข้องกับ กฎหมายที่ดิน ความไว้วางใจ สัญญา พินัยกรรมและการบริหารมรดก กฎหมายธุรกิจ และ หลักปฏิบัติทางวิชาชีพ พร้อมกัน ดังนั้นคุณจึงควรพร้อมที่จะ รวม แนวปฏิบัติด้านอสังหาริมทรัพย์เข้ากับวิชาความรู้ทางกฎหมายอื่นๆ ที่ใช้งานได้เมื่อตอบคำถามเกี่ยวกับสถานการณ์

Key point

เคล็ดลับการสอบ SQE — อย่าแยกการแก้ไขของคุณ เมื่อคุณศึกษาหัวข้อหลักปฏิบัติด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้ถามว่าหัวข้อ อื่นๆ ของ FLK ตรงกับข้อใดบ้าง ตัวอย่างเช่น การขายโดยผู้ดูแลผลประโยชน์เกี่ยวข้องกับ ความไว้วางใจ; การจำนองประกอบ กฎหมายที่ดิน และ กฎหมายธุรกิจ; การให้คำปรึกษาเกี่ยวกับความขัดแย้งทางผลประโยชน์เมื่อดำเนินการเพื่อผู้ซื้อและผู้ให้กู้เข้าร่วม การปฏิบัติอย่างมืออาชีพ

เมื่อสิ้นสุดหลักสูตรนี้ คุณควรเตรียมตัวมาอย่างดีเพื่อรับมือกับการสอบ SQE ด้วยความมั่นใจ พร้อมด้วยความเข้าใจอย่างถ่องแท้เกี่ยวกับความซับซ้อนของ หลักปฏิบัติด้านอสังหาริมทรัพย์ในอังกฤษและเวลส์

หมายเหตุสำคัญสำหรับส่วนที่ 1.3: SQE ใช้แนวทาง สหวิทยาการ; คำถามอาจ รวม การฝึกปฏิบัติด้านอสังหาริมทรัพย์กับสาขาวิชาอื่น ๆ คุณต้องสามารถ บูรณาการ ความรู้ในวิชาต่างๆ ได้เช่นเดียวกับที่ทนายความทำในทางปฏิบัติ

5. แบบฝึกหัด MCQ — คำถามสไตล์ SQE ห้าข้อ

คำถามห้าข้อต่อไปนี้แต่ละข้อสะท้อนถึง รูปแบบ ความยาว และความยาก ของคำถามที่มีคำตอบดีที่สุดข้อเดียวของ SQE1 FLK2 ใน ขอบเขตและโครงสร้าง ของ Property Practice ลองตอบคำถามแต่ละข้อ ปิดสมุด จดคำตอบของคุณ จากนั้นเปิดไปที่เฉลยคำตอบ ซึ่งจะอธิบาย ว่าทำไมแต่ละตัวเลือกจึงถูกหรือผิด

คำถามที่ 1

ทนายความฝึกหัดถามพันธมิตรที่กำกับดูแลว่า SRA คาดหวังให้ผู้สมัครสามารถทำอะไรได้บ้างในองค์ประกอบการปฏิบัติด้านอสังหาริมทรัพย์ของ SQE ข้อความใด หนึ่ง ต่อไปนี้อธิบายข้อกำหนดการประเมินของ SRA ได้ดีที่สุด

A. ผู้สมัครจะต้องท่องข้อความฉบับเต็มของ Standard Conditions of Sale และ the Landlord and Tenant Act 1954

B. ผู้สมัครจะต้องใช้หลักการและกฎเกณฑ์ทางกฎหมายหลักอย่างมีประสิทธิภาพกับสถานการณ์ตามลูกค้าและจริยธรรมที่สมจริง

ค. ผู้สมัครจะต้องแสดงให้เห็นเพียงความเข้าใจทางวิชาการเกี่ยวกับประวัติศาสตร์กฎหมายที่ดินเท่านั้น

D. ผู้สมัครจะต้องทำธุรกรรมการโอนจริงให้เสร็จสิ้นภายใต้การดูแลก่อนที่จะเข้ารับการประเมิน

E. ผู้สมัครจะต้องสามารถระบุกฎหมายที่เกี่ยวข้องได้ แต่ไม่จำเป็นต้องนำไปใช้กับข้อเท็จจริงใดๆ

Answer & explanation

คำตอบ: ข.
B ถูกต้อง — SRA มอบอำนาจให้ผู้สมัครแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการ ใช้หลักการและกฎทางกฎหมายหลักอย่างมีประสิทธิภาพกับสถานการณ์ตามลูกค้าและจริยธรรมที่สมจริง
A ไม่ถูกต้อง — SQE ไม่ต้องการ การอ่านแบบคำต่อคำ ของกฎเกณฑ์หรือเงื่อนไขมาตรฐาน มันทดสอบ แอปพลิเคชัน
C ไม่ถูกต้อง — ความเข้าใจทางวิชาการหรือประวัติศาสตร์ล้วนๆ ไม่ใช่ข้อกำหนดในการประเมิน
D ไม่ถูกต้อง — การทำธุรกรรมจริงให้เสร็จสิ้นนั้น ไม่ใช่ เงื่อนไขเบื้องต้นของการประเมิน SQE1
E ไม่ถูกต้อง - เพียงระบุกฎเกณฑ์ไม่เพียงพอ ผู้สมัครจะต้อง สมัคร มัน (ดูหัวข้อ 1.1.)

คำถามที่ 2

ลูกค้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ขอให้ทนายความอธิบายว่ากฎหมายภาษีใดบ้างที่บังคับใช้กับการทำธุรกรรม ที่พักตั้งอยู่ใน เวลส์ ข้อใดข้อหนึ่ง ต่อไปนี้ระบุภาษีธุรกรรมที่ดินหลักที่ลูกค้าจะต้องพิจารณาได้อย่างถูกต้อง

A. อากรแสตมป์ภาษีที่ดิน (SDLT) เนื่องจาก SDLT บังคับใช้ทั่วทั้งสหราชอาณาจักร

B. Land Transaction Tax (LTT) เนื่องจากทรัพย์สินอยู่ในเวลส์

C. ภาษีกำไรจากการขายหุ้น (CGT) เนื่องจากลูกค้ากำลังได้รับผลประโยชน์ในที่ดิน

D. ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ซึ่งจะแทนที่ SDLT สำหรับทรัพย์สินเชิงพาณิชย์เสมอ

E. ไม่มีการเก็บภาษีธุรกรรมที่ดินสำหรับทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ในเวลส์

Answer & explanation

คำตอบ: ข.
B ถูกต้อง — สำหรับที่ดินใน เวลส์ ภาษีธุรกรรมที่ดินที่เกี่ยวข้องคือ ภาษีธุรกรรมที่ดิน (LTT) วัตถุประสงค์การประเมินของ SRA แสดงรายการ SDLT, LTT, VAT และ CGT อย่างชัดเจนเป็นภาษีที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์
A ไม่ถูกต้อง — SDLT ใช้กับ อังกฤษ (และไอร์แลนด์เหนือ) ไม่ใช่การขึ้นฝั่งในเวลส์
C ไม่ถูกต้อง — โดยทั่วไปแล้ว CGT จะถูกเรียกเก็บเงินจาก การขาย (โดยทั่วไปจะอิงจากกำไรของผู้ขาย) ไม่ใช่ภาษีธุรกรรมที่ดินของผู้ซื้อจากการได้มา
D ไม่ถูกต้อง — VAT ไม่ได้ 'แทนที่' SDLT/LTT เสมอไป เป็นภาษีแยกต่างหากที่อาจเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินเชิงพาณิชย์บางแห่ง และไม่ได้แทนที่ภาษีธุรกรรมที่ดิน
E ไม่ถูกต้อง — จะมีการบังคับใช้ภาษีธุรกรรมที่ดิน (LTT) ในเวลส์ (ดูหัวข้อ 1.1 วัตถุประสงค์ด้านภาษี)

คำถามที่ 3

ทนายความกำลังตรวจสอบกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ ไม่เคยจดทะเบียน ที่สำนักทะเบียนที่ดิน ทนายความของผู้ขายให้ ตัวอย่างที่ดีของกรรมสิทธิ์ วัตถุประสงค์การประเมินข้อใดที่ทนายความมีส่วนร่วมโดยตรงมากที่สุด

A. การเสร็จสิ้นและภายหลังการเสร็จสิ้น เนื่องจากการลงทะเบียนภายหลังการเสร็จสิ้น

B. การค้นหาและการสอบถามก่อนทำสัญญา เนื่องจากตัวอย่างคือรูปแบบหนึ่งของการค้นหา

C. การสอบสวนกรรมสิทธิ์ รวมถึงการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ไม่ได้จดทะเบียนและการอนุมานความเป็นเจ้าของจากตัวอย่างของกรรมสิทธิ์

D. ความมั่นคงในการครอบครอง เนื่องจากทรัพย์สินอาจอยู่ภายใต้การเช่า

จ. จรรยาบรรณทางวิชาชีพเพราะทนายความจะต้องกระทำด้วยความซื่อสัตย์สุจริต

Answer & explanation

คำตอบ: ค.
C ถูกต้อง — วัตถุประสงค์ของ SRA เกี่ยวกับ การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ ครอบคลุมการตรวจสอบทั้งกรรมสิทธิ์ที่ จดทะเบียนและไม่ได้จดทะเบียน อย่างชัดเจน ซึ่งรวมถึง การหักความเป็นเจ้าของจากตัวอย่างของกรรมสิทธิ์
A ไม่ถูกต้อง — การดำเนินการเสร็จสิ้นและหลังเสร็จสิ้นเกี่ยวข้องกับขั้นตอน หลัง การแลกเปลี่ยน ไม่ใช่การตรวจสอบชื่อเรื่องจากตัวอย่าง
B ไม่ถูกต้อง — ตัวอย่างชื่อ คือชุดเอกสารที่ใช้ในการอนุมานและตรวจสอบ ชื่อที่ไม่ได้จดทะเบียน; ไม่ใช่การค้นหาล่วงหน้าตามสัญญาของบุคคลที่สาม เช่น หน่วยงานท้องถิ่น
D ไม่ถูกต้อง — ข้อกังวลด้านความปลอดภัยของการครอบครอง การเช่าธุรกิจ ภายใต้ LTA 1954 ไม่ใช่การตรวจสอบกรรมสิทธิ์
E ไม่ถูกต้อง แม้ว่าความสมบูรณ์จะมีผลเสมอ แต่วัตถุประสงค์ โดยตรงที่สุด ที่เกี่ยวข้องที่นี่คือ การตรวจสอบชื่อเรื่อง (ดูหัวข้อ 1.1 วัตถุประสงค์การตรวจสอบชื่อเรื่อง)

คำถามที่ 4

ผู้เช่าธุรกิจครอบครองอาคารพาณิชย์ภายใต้สัญญาเช่าที่กำลังจะสิ้นสุด ผู้เช่าต้องการทราบว่าตนมีสิทธิตามกฎหมายที่จะคงอยู่ในอาชีพต่อไปหรือไม่ วัตถุประสงค์ด้านการปฏิบัติด้านทรัพย์สินของ SRA ในด้านใดที่เกี่ยวข้องมากที่สุด และอยู่ภายใต้กฎหมายใด

ก. ขั้นตอนก่อนแล้วเสร็จภายใต้พระราชบัญญัติการจดทะเบียนที่ดิน พ.ศ. 2545

B. ความมั่นคงในการครอบครอง ภายใต้ส่วนที่ II ของพระราชบัญญัติเจ้าของบ้านและผู้เช่า พ.ศ. 2497

C. การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ ภายใต้เงื่อนไขมาตรฐานของการขาย

D. การจัดเก็บภาษีภายใต้กฎหมายภาษีมูลค่าเพิ่ม

จ. การเงินภายใต้ข้อกำหนดมาตรฐานของผู้ให้กู้

Answer & explanation

คำตอบ: ข.
B ถูกต้อง — วัตถุประสงค์ของ SRA เกี่ยวกับ ความมั่นคงในการครอบครอง มุ่งเน้นไปที่ พระราชบัญญัติเจ้าของบ้านและผู้เช่าปี 1954 และโดยเฉพาะอย่างยิ่ง ความมั่นคงในการครอบครองภายใต้ส่วนที่ II ของพระราชบัญญัตินั้น ซึ่งสามารถให้ ผู้เช่าธุรกิจ ที่มีคุณสมบัติตามที่กำหนดมีสิทธิที่จะคงอยู่ในอาชีพต่อไป
A ไม่ถูกต้อง — ขั้นตอนก่อนดำเนินการเสร็จสิ้นเกี่ยวข้องกับ โฉนดการโอนและการค้นหาก่อนเสร็จสิ้น ในธุรกรรม ไม่ใช่สิทธิ์ของผู้เช่าธุรกิจที่จะคงอยู่
C ไม่ถูกต้อง — การตรวจสอบกรรมสิทธิ์และเงื่อนไขการขายมาตรฐานไม่ครอบคลุมถึงความมั่นคงในการครอบครอง
D ไม่ถูกต้อง — การเก็บภาษี (VAT) ไม่ใช่วัตถุประสงค์ที่เกี่ยวข้องเพื่อความต่อเนื่องของการเช่า
E ไม่ถูกต้อง — การเงินและข้อกำหนดของผู้ให้กู้ไม่เกี่ยวข้องกับสิทธิ์ตามกฎหมายของผู้เช่าที่จะอยู่ต่อ (ดูหัวข้อ 1.1 วัตถุประสงค์การรักษาความปลอดภัยในการครอบครอง)

คำถามที่ 5

ผู้สมัครที่แก้ไข SQE ตั้งข้อสังเกตว่าคำถามเกี่ยวกับหลักปฏิบัติด้านอสังหาริมทรัพย์เพียงข้อเดียวอาจต้องอาศัยความรู้เกี่ยวกับสัญญา ทรัสต์ กฎหมายที่ดิน และหลักปฏิบัติทางวิชาชีพในเวลาเดียวกัน ข้อใด หนึ่ง ต่อไปนี้ดีที่สุดอธิบายว่าทำไม SQE จึงมีโครงสร้างในลักษณะนี้

ตอบ เนื่องจาก SQE ใช้แนวทางแบบสหวิทยาการ: คำถามอาจดึงเอาสาขาวิชาต่างๆ ที่พบในการปฏิบัติจริงมารวมกัน

B. เนื่องจาก SRA ตั้งใจให้แต่ละคำถามทดสอบกฎแคบเพียงกฎเดียวเท่านั้น

ค. เพราะ Property Practice ไม่มีกฎเกณฑ์ของตัวเองและต้องยืมจากวิชาอื่น

D. เนื่องจากผู้สมัครได้รับอนุญาตให้ตอบโดยใช้วิชาใดก็ได้ที่พวกเขาพบว่าง่ายที่สุด

E. เนื่องจาก SQE จะทดสอบเฉพาะความประพฤติของมืออาชีพและถือว่าวิชาอื่นๆ ทั้งหมดเป็นพื้นฐาน

Answer & explanation

คำตอบ: ก.
A ถูกต้อง — ผู้สมัครจะต้อง บูรณาการความรู้ จากสาขากฎหมายและแนวปฏิบัติต่างๆ และอาจมีคำถามเกี่ยวกับ การผสมผสาน ของสาขาวิชาที่อาจพบใน การปฏิบัติจริง (แนวทาง สหวิทยาการ)
B ไม่ถูกต้อง — SQE จงใจทดสอบปัญหาใน ชุดค่าผสม ไม่ใช่แยกออกเสมอไป
C ไม่ถูกต้อง - Property Practice มีกฎเกณฑ์ที่สำคัญของตัวเอง แนวทางสหวิทยาการสะท้อนให้เห็นถึงความสำคัญของ การทับซ้อนกัน ไม่ใช่การขาดกฎเกณฑ์
D ไม่ถูกต้อง — ผู้สมัครต้องใช้กฎหมาย ถูกต้อง ไม่ว่าวิชาใดจะง่ายที่สุด
E ไม่ถูกต้อง — ความประพฤติทางวิชาชีพเป็นองค์ประกอบสำคัญประการหนึ่ง แต่ SQE จะทดสอบสาขาวิชาที่เกี่ยวข้องทั้งหมด (ดูหัวข้อ 1.3)

ฝึกฝนต่อไปโดยใช้ PASS SQE: ห้าคำถามต่อบทเป็นเพียงจุดเริ่มต้นเท่านั้น หากต้องการฝึกฝนตามจังหวะการสอบและครอบคลุมทุกมุมของหลักสูตร FLK1 และ FLK2 ให้ใช้ แอป CELE PASS SQE — คำถามฝึกหัด SQE1 คุณภาพสูงมากกว่า 10,000 ข้อ พร้อมคำอธิบายโดยละเอียดที่เขียนโดยอาจารย์ผู้สอน SQE ของ CELE เริ่มฝึกซ้อมได้แล้ววันนี้ที่ celebar.com