1. Bevezetés
Üdvözöljük az Ingatlangyakorlat bevezető fejezetében, amely az Solicitors Qualifying Examination (SQE) felkészítésére készült. Ennek a kurzusnak az a célja, hogy felvértezze Önt azokkal a ismeretekkel és készségekkel, amelyek szükségesek ahhoz, hogy újonnan minősített ügyvédként kompetens módon működhessenek a tulajdonjog területén.
Az ingatlangyakorlat az SQE1 által értékelt működő jogi ismeretek (FLK) tantárgyak egyike. A többi gyakorlati alany mellé illeszkedik, és az egyetlen legjobb válaszra vonatkozó kérdések (SBAQ-k) segítségével vizsgálják, amelyek reális ügyfélforgatókönyvekben állnak rendelkezésre. Ez a fejezet bemutatja, hogy mit vár el Öntől az SRA, a kurzus által lefedett alapvető tudásterületeket és azt az interdiszciplináris módszert, amellyel a vizsga teszteli Önt.
Az SQE önmagában nem jutalmazza a memorizálást. Azt teszteli, hogy tudja-e alkalmazni a tulajdonjog szabályait egy ügyfél helyzetére. Ez a bevezető fejezet meghatározza annak hatókörét, hogy mit kell elsajátítania, így minden későbbi fejezet egy ingatlantranzakció és az SRA értékelési céljainak átfogó keretei közé helyezhető.
2. SRA értékelési célkitűzések
A Solicitors Regulation Authority (SRA) előírja, hogy a jelöltek bizonyítani tudják, hogy képesek hatékonyan alkalmazni az alapvető jogi elveket és szabályokat reális ügyfél-alapú és etikai forgatókönyvekben. Az alábbi értékelési célok meghatározzák az ingatlangyakorlatban vizsgáltak teljes körét.
1.1.1 Az értékelési célok részletes ismertetése
Freehhold és Leasehold tranzakciók — ismerje meg a lakó- és kereskedelmi ingatlantranzakciók kulcsfontosságú elemeit, legyen szó akár szabadtulajdonról, akár bérletről.
Title Investigation — sajátítsa el a bejegyzett és nem bejegyzett jogcímek vizsgálatának technikáit, beleértve a földhivatali bejegyzések elemzését és a tulajdonjog megtestesítőjéből való következtetést.
Szerződés előtti keresések és lekérdezések — ismerje meg a szerződéskötés előtti keresések és lekérdezések tartományát, célját és eredményeit, és azonosítsa ki a felelős ezek lebonyolításáért.
Előrelépés a szerződések cseréjéhez — ismerkedjen meg a szerződések cseréjéhez vezető lépésekkel, beleértve a standard értékesítési feltételeket és a különleges feltételeket.
Kitöltés előtti lépések – ismerje meg a kitöltéshez vezető alaki követelményeket, például az átruházási okirat formáját és a kitöltés előtti kereséseket.
Befejezés és befejezés után — ismerje meg a befejezés módszereit és hatásait, valamint a szükséges további lépéseket.
Kereskedelmi lízingek — ismerje meg a kereskedelmi lízingek és alullízingek engedményezését és engedményezését, beleértve a kulcsfontosságú lízingszerződéseket és jogorvoslatokat azok megsértése esetén.
A birtoklás biztonsága — ismerje meg a 1954. évi földesúri és bérlői törvényt, amely a törvény II. része szerinti birtokossági biztonságra összpontosít.
Adózás — szerezzen ismereteket az ingatlantranzakciók adóztatásáról, beleértve a bélyegadó földadót (SDLT), földforgalmi adót (LTT), hozzáadottérték-adót (ÁFA) és tőkenyereség-adót (CGT).
Professzionális magatartás — tartsa be az SRA-elveket és a Magatartási Kódexet, őszinteséget és feddhetetlenséget tanúsítva minden kapcsolatában.
{"headers": ["Assessment aim", "Core theme", "Key references"], "rows": [["Freehhold & leasehold tranzakciók", "Residential and commercial; freehold and leasehold", "—"], ["Jelenlegi vizsgálat", "Bejegyzett és nem bejegyzett jogcím", "L2 és nem bejegyzett jogcím", "L2-törvény"0]; ["Szerződés előtti keresések és lekérdezések", "Tartomány, cél, eredmények; ki végzi őket", "—"], ["Szerződések cseréje", "Csere lépései; szabványos és különleges feltételek", "Szabványos értékesítési feltételek"], ["Előzetes kitöltés", "Átadási okirat", ""-befejezés előtti keresés], ["-befejezés] "Módszerek és hatások; további lépések", "—"], ["Kereskedelmi lízingek", "Támogatások és engedményezés; szerződések; jogorvoslatok szerződésszegés esetén", "—"], ["A birtokviszony biztonsága", "Üzleti bérleti szerződések", "1954. évi bérbeadói és bérlői törvény, II. rész"], [,"Adózás, C,TT] ["Szakmai magatartás**", "Őszinteség és tisztesség", "SRA-elvek; SRA magatartási kódex"]]}
3. Alapvető tudásterületek
A kurzus a ingatlan és bérbeadott ingatlanjog és gyakorlat fő területeit mutatja be. Az alábbi lista nem kimerítő, de tartalmazza azokat a főbb témákat, amelyeket tanulmányozni fog, és amelyekről vizsgázhatnak.
Pénzügyek — finanszírozási források és jelzáloghitelek típusai.
A hitelező nevében eljárni — a hitelező követelményei, ahol az ügyvéd a hitelező oldalon jár el.
Szerződések — szerződések előkészítése és cseréje.
A kitöltést megelőző formalitások – a csere és a teljesítés között szükséges lépések.
Késleltetett befejezés — a késedelmes befejezés esetén elérhető jogorvoslatok.
Lízingek — a lízing szerkezete és tartalma.
Lízingeljárás — a lízing engedélyezése, engedményezése és felmondása eljárási lépései.
Felhasználási biztosíték — üzleti lízing alapján a birtokviszony biztonsága.
Tervezés — a tervezési törvény alapelvei Angliában és Walesben.
Adózás — az ingatlannal kapcsolatos adózási szempontok.
Segít ezeknek a fő területeknek a a tranzakció ütemezése mentén történő ábrázolásában: finanszírozás és a hitelező követelményei → szerződések előkészítése és cseréje → kitöltés előtti formalitások → befejezés (jogorvoslati lehetőségekkel, ha késik). A lízingek, a bérleti szerződések, a tervezés és az adózás pedig ezt a gerincet fedik le. Ha az egyes témákat az idővonalra leképezi, a forgatókönyvekkel kapcsolatos kérdések sokkal könnyebben navigálhatók.
4. Interdiszciplináris megközelítés
A pályázóktól elvárják, hogy a jog és a gyakorlat különböző területeiről származó ismereteket integrálják. A kérdések a tématerületek bármely kombinációjára vonatkozhatnak, amelyek a valódi gyakorlatban előfordulhatnak.
Az SQE szándékosan tükrözi azt a valóságot, hogy egyetlen ügyfélkérdés ritkán helyezkedik el egy tárgyon belül. Egy ingatlantranzakció egyidejűleg érintheti a földjogot, a vagyonkezelőket, a szerződéseket, a végrendeleteket és a vagyonkezelést, az üzleti jogot és a szakmai magatartást. Ezért készen kell állnia arra, hogy kombinálja az ingatlangyakorlatot más működő jogi ismeretekkel, amikor megválaszolja a forgatókönyvekre vonatkozó kérdéseket.
A tanfolyam végére fel kell készülnie arra, hogy magabiztosan megbirkózzon az SQE-vizsgálattal, felvértezve az Angliában és Wales-i ingatlanhasználati gyakorlat bonyolultságainak alapos megértésével.
5. MCQ gyakorlat – Öt SQE-stílusú kérdés
A következő öt kérdés mindegyike tükrözi az SQE1 FLK2 egyetlen legjobb választ adó kérdés stílusát, hosszát és nehézségi fokát az ingatlangyakorlat hatókörén és szerkezetén. Próbáljon meg minden kérdést zárt könyvvel, írja le a választ, majd lapozza fel a válaszgombot, amely elmagyarázza, miért helyesek vagy helytelenek az egyes opciók.
V. A pályázóknak fejből kell elmondaniuk a Standard Conditions of Sale és az 1954. évi Landlord and Tenant Act teljes szövegét.
B. A jelentkezőknek hatékonyan kell alkalmazniuk az alapvető jogi elveket és szabályokat a reális ügyfél-alapú és etikus forgatókönyvekhez.
C. A pályázóknak csak a földjog történetének tudományos ismereteit kell bizonyítaniuk.
D. A pályázóknak egy valós szállítási tranzakciót kell végrehajtaniuk felügyelet mellett, mielőtt az értékelésen részt vesznek.
E. A pályázóknak tudniuk kell azonosítani a vonatkozó jogszabályt, de nem kötelesek alkalmazni azt egyetlen tényre sem.
Answer & explanation
B helyes – az SRA előírja, hogy a jelölteknek bizonyítaniuk kell, hogy képesek az alapvető jogi elvek és szabályok hatékony alkalmazására a reális ügyfél-alapú és etikai forgatókönyvekre.
A helytelen – az SQE nem követeli meg az alapszabályok vagy a szabványos feltételek szó szerinti felolvasását; teszteli az alkalmazást.
A C helytelen – a tisztán tudományos vagy történelmi megértés nem az értékelési követelmény.
D helytelen – egy valódi tranzakció végrehajtása nem előfeltétele az SQE1 értékelésnek.
E helytelen – pusztán a jogszabály azonosítása nem elegendő; a jelöltnek pályáznia kell azt. (Lásd az 1.1. szakaszt.)
A. Stamp Duty Land Tax (SDLT), mivel az SDLT az Egyesült Királyság egész területén érvényes.
B. Földtranzakciós adó (LTT), mivel az ingatlan Walesben található.
C. Tőkenyereség-adó (CGT), mert az ügyfél földrészesedést szerez.
D. Hozzáadottérték-adó (áfa), amely mindig helyettesíti az SDLT-t a kereskedelmi ingatlanokon.
E. Walesben a kereskedelmi ingatlanokra nem vonatkozik földforgalmi adó.
Answer & explanation
B helyes – a walesi földterületek esetében a vonatkozó földtranzakciós illeték: földtranzakciós adó (LTT). Az SRA értékelési célkitűzései kifejezetten az SDLT, LTT, ÁFA és CGT adókat sorolják fel az ingatlanügyletekre vonatkozó adók között.
A helytelen – az SDLT Angliában (és Észak-Írországban) érvényes, Walesben nem.
A C helytelen — a CGT-t általában eladás után számítják fel (jellemzően az eladó nyereségére), nem pedig a vevő földvásárlási adójaként a megszerzéskor.
D helytelen — az ÁFA nem „mindig helyettesíti” az SDLT/LTT-t; ez egy külön adó, amely egyes kereskedelmi ingatlanokra vonatkozhat, és nem szorítja ki a telekforgalmi adót.
Az E helytelen – Walesben földforgalmi adót (LTT) kell fizetni. (Lásd az 1.1. szakaszt, Adózási cél.)
V. Kitöltés és utókitöltés, mert a regisztráció a befejezést követi.
B. Szerződéskötés előtti keresések és lekérdezések, mert a megtestesülés a keresés egy formája.
C. Tulajdonjog-vizsgálat, beleértve a nem bejegyzett tulajdonjog vizsgálatát és a tulajdonjognak a tulajdonjog megtestesítőjéből való levezetését.
D. A birtokviszony biztonsága, mert az ingatlan bérbeadás tárgyát képezheti.
E. Szakmai magatartás, mert az ügyvédnek tisztességgel kell eljárnia.
Answer & explanation
A C helyes – a tulajdonjog vizsgálatára vonatkozó SRA-célkitűzés kifejezetten kiterjed a bejegyzett és nem bejegyzett jogcímek vizsgálatára, beleértve a a tulajdonjog megtestesítőjéből történő tulajdonjog levezetését is.
A helytelen – a kiegészítés és az utókitöltés a csere után lépésekre vonatkozik, nem pedig a jogcím vizsgálatára egy epitómból.
B helytelen – a a jogcím megtestesítője a nem bejegyzett jogcím kikövetkeztetésére és vizsgálatára használt dokumentumcsomag; ez nem egy harmadik fél, például egy helyi hatóság, szerződéskötés előtti átkutatása.
D helytelen – a tulajdonjog biztonsága az 1954. évi LTA szerinti üzleti bérleményekre vonatkozik, nem pedig a tulajdonjog vizsgálatára.
Az E helytelen – bár az integritás mindig érvényes, a legközvetlenebb cél itt a címvizsgálat. (Lásd: 1.1. szakasz, Vizsgálati cél cím.)
A. A befejezést megelőző lépések a 2002. évi földhivatali törvény értelmében.
B. A tulajdonjog biztonsága, az 1954. évi Landlord and Tenant Act II. része alapján.
C. A tulajdonjog vizsgálata, az Általános értékesítési feltételek szerint.
D. Adózás, az általános forgalmi adóról szóló jogszabályok szerint.
E. Pénzügy, a hitelező standard követelményei szerint.
Answer & explanation
B helyes – az SRA bérleti jogviszony biztonságára vonatkozó célkitűzése a 1954. évi bérbeadóról és bérlőről szóló törvényre, és különösen a törvény II. része szerinti bérleti jogviszony biztonságára összpontosít, amely jogot biztosíthat a minősített üzleti bérlőknek, hogy a munkában maradjanak.
Az A helytelen – az előteljesítési lépések az átruházási okiratra és a teljesítés előtti keresésekre vonatkoznak egy tranzakcióban, nem pedig az üzletbérlő maradási jogára.
C helytelen – a tulajdonjog vizsgálata és az Általános értékesítési Feltételek nem szabályozzák a birtoklás biztonságát.
D helytelen – az adóztatás (HÉA) nem releváns cél a bérleti jogviszony folytatásához.
E helytelen – a finanszírozás és a kölcsönadó követelményei nem kapcsolódnak a bérlő törvényes maradási jogához. (Lásd az 1.1. szakaszt, a birtoklás biztonsága célkitűzés.)
V. Mivel az SQE interdiszciplináris megközelítést alkalmaz: a kérdések a valós gyakorlatban előforduló tématerületek bármilyen kombinációjára támaszkodhatnak.
B. Mivel az SRA célja, hogy minden kérdés csak egy szűk szabályt vizsgáljon meg elszigetelten.
C. Mivel a tulajdonjognak nincsenek saját szabályai, és más tantárgyaktól kell kölcsönöznie.
D. Mivel a jelöltek a számukra legkönnyebbnek talált tárgyból válaszolhatnak.
E. Mivel az SQE csak a szakmai magatartást teszteli, és az összes többi tárgyat háttérként kezeli.
Answer & explanation
Az A helyes – a pályázóktól elvárják, hogy integrálják a tudást a jog és a gyakorlat különböző területeiről, a kérdések pedig a valódi gyakorlatban előforduló témakörök bármely kombinációjára épülhetnek (az interdiszciplináris megközelítés).
B helytelen – az SQE szándékosan kombinációban teszteli a problémákat, nem mindig elkülönítve.
C helytelen – az ingatlankezelési gyakorlatnak megvannak a maga lényeges szabályai; az interdiszciplináris megközelítés a dolgok átfedését tükrözi, nem pedig a szabályok hiányát.
D helytelen – a jelölteknek a helyes törvényt kell alkalmazniuk, nem pedig azt, amelyik a legkönnyebb.
Az E helytelen – a szakmai magatartás egy fontos elem, de az SQE minden releváns témakört tesztel. (Lásd az 1.3. szakaszt.)