1. Įvadas
Sveiki atvykę į įvadinį Nekilnojamojo turto praktikos skyrių, skirtą pasiruošti Advokatų kvalifikacijos egzaminui (SQE). Šiuo kursu siekiama suteikti jums žinių ir įgūdžių, reikalingų norint kompetentingai dirbti naujai kvalifikuotu advokatu nuosavybės teisės srityje.
Nekilnojamojo turto praktika yra vienas iš veikiančių teisinių žinių (FLK) dalykų, vertinamų SQE1. Jis yra greta kitų praktikos dalykų ir nagrinėjamas naudojant vieno geriausio atsakymo klausimus (SBAQ), nustatytus realistiškuose klientų scenarijuose. Šiame skyriuje pristatoma ko SRA tikisi iš jūsų mokėti, pagrindinių žinių sritys, kurias apima kursas, ir tarpdisciplininis būdas, kuriuo egzaminas jus patikrina.
SQE neapdovanoja vien už įsiminimą. Jis patikrina, ar galite taikyti nuosavybės teisės taisykles kliento situacijai. Šiame įvadiniame skyriuje pateikiama apimtis, ką turite išmokti, kad kiekvienas vėlesnis skyrius galėtų būti įtrauktas į bendrą nekilnojamojo turto sandorio ir SRA vertinimo tikslų sistemą.
2. SRA vertinimo tikslai
Solicitors Regulation Authority (SRA) įpareigoja kandidatus parodyti gebėjimą efektyviai taikyti pagrindinius teisinius principus ir taisykles realistiškiems kliento ir etiniams scenarijams. Toliau pateikti vertinimo tikslai apibrėžia visą nekilnojamojo turto praktikoje nagrinėjamų dalykų apimtį.
1.1.1 Išsamūs vertinimo tikslai
Freehold ir Leasehold Transactions – supraskite pagrindinius gyvenamosios ir komercinės nuosavybės sandorių elementus, nesvarbu, ar tai laisva nuosavybė, ar nuoma.
Nuosavybės tyrimas – įvaldykite registruotų ir neregistruotų nuosavybės teisių tyrimo metodus, įskaitant Nekilnojamojo turto registro įrašų analizę ir nuosavybės išvedimą iš nuosavybės teisės įkūnijimo.
Paieškos ir užklausos iki sutarties sudarymo — sužinokite paieškų ir užklausų, atliekamų prieš sudarant sutartį, diapazoną, tikslą ir rezultatus ir nustatykite, kas atsakingas už jų atlikimą.
Perėjimas prie keitimosi sutartimis — susipažinkite su žingsniais, vedančiais iki keitimosi sutartimis, įskaitant standartines pardavimo sąlygas ir specialiąsias sąlygas.
Išankstinio užbaigimo veiksmai – supraskite formalumus, kuriuos reikia atlikti, pvz., perdavimo akto formą ir paiešką prieš užbaigimą.
Užbaigimas ir užbaigimas – supraskite užbaigimo metodus ir poveikį bei tolesnius būtinus veiksmus.
Komercinė nuoma – supraskite komercinės nuomos ir žemos nuomos sutarčių suteikimą ir perleidimą, įskaitant pagrindines nuomos sutartis ir priemones dėl jų pažeidimo.
Teisingumo apsauga – sužinokite apie 1954 m. nuomotojo ir nuomininko įstatymą, daugiausia dėmesio skiriant nuosavybės saugumui pagal įstatymo II dalį.
Mokesčiai — įgykite žinių apie nekilnojamojo turto sandorių apmokestinimą, įskaitant Žyminį žemės mokestį (SDLT), Žemės sandorių mokestį (LTT), Pridėtinės vertės mokestį (PVM) ir Kapitalo prieaugio mokestį (CGT).
Profesionalus elgesys — laikykitės SRA principų ir Elgesio kodekso, demonstruodami sąžiningumą ir sąžiningumą visuose reikaluose.
{"headers": ["Vertinimo tikslas", "Pagrindinė tema", "Pagrindinės nuorodos"], "eilutės": [["Freehold & leasehold sandoriai", "Gyvenamoji ir komercinė; laisva ir nuomojama nuosavybė", "—"], ["Pavadinimo tyrimas", "Registruotas ir neregistruotas pavadinimas", "L2 ir nuosavybės teisės aktas"0; "L2" ir nuosavybės teisės aktas]0; ["Išankstinės sutarties paieškos ir užklausos", "Diapazonas, tikslas, rezultatai; kas jas vykdo", "—"], ["Sutarčių keitimas", "Keisti žingsniai; standartinės ir specialiosios sąlygos", "Standartinės pardavimo sąlygos"], ["Išankstinis užbaigimas", "Perdavimo aktas", "Paieška prieš užbaigimą", [""]. "Metodai ir padariniai; tolesni veiksmai", "—"], ["Komercinės nuomos sutartys", "Dotacija ir perleidimas; sutartys; teisių gynimo priemonės pažeidimo atveju", "—"], ["Teisingumo užtikrinimas", "Verslo nuomos sutartys", "1954 m. nuomotojo ir nuomininko įstatymas, II dalis"], ","LT,C,GT], ["Profesionalus elgesys", "Sąžiningumas ir sąžiningumas", "SRA principai; SRA elgesio kodeksas"]]}
3. Pagrindinės žinių sritys
Kurso metu bus nagrinėjamos pagrindinės laisvo ir nuomojamo nekilnojamojo turto teisės ir praktikos sritys. Toliau pateiktas sąrašas yra neišsamus, tačiau jame pateikiamos pagrindinės temos, kurias studijuosite ir kurios gali būti nagrinėjamos.
Finansai — finansavimo šaltiniai ir hipotekos rūšys.
Veikimas skolintojo vardu – skolintojo reikalavimai, kai advokatas veikia skolintojo pusėje.
Sutartys — sutarčių rengimas ir keitimasis jomis.
Išankstinio užpildymo formalumai – žingsniai, būtini nuo keitimo iki užbaigimo.
Atidėtas užbaigimas – priemonės galimos, kai užbaigimas atidėtas.
Lizingas — nuomos sutarties struktūra ir turinys.
Lizingo tvarka — nuomos suteikimo, perleidimo ir nutraukimo procedūriniai veiksmai.
Teisingumo užtikrinimas — nuosavybės teisės saugumas pagal verslo nuomos sutartį.
Planavimas – pagrindiniai planavimo teisės Anglijoje ir Velse principai.
Mokesčiai — su turtu susiję apmokestinimo aspektai.
Tai padeda įsivaizduoti šias pagrindines sritis pagal operacijos terminą: finansus ir skolintojo reikalavimus → pasirengimas sutarčiai ir keitimasis jomis → formalumai prieš užbaigimą → užbaigimas (su gynimo priemonėmis, jei vėluojama). Išperkamoji nuoma, nuosavybės garantija, planavimas ir mokesčiai padengia šį stuburą. Kiekvienos temos susiejimas su laiko juosta leidžia daug lengviau naršyti scenarijaus klausimus.
4. Tarpdisciplininis požiūris
Tikimasi, kad kandidatai integruos žinias iš įvairių teisės ir praktikos sričių. Klausimai gali būti susiję su bet kokiu dalykų deriniu, su kuriuo gali susidurti realioje praktikoje.
SQE sąmoningai atspindi realybę, kad vienas kliento reikalas retai būna tvarkingai viename dalyke. Nekilnojamojo turto sandoris vienu metu gali apimti Žemės teisę, Trustus, Sutartis, Testamentus ir turto administravimą, Verslo teisę ir Profesinį elgesį. Todėl atsakydami į scenarijaus klausimus turėtumėte būti pasirengę derinti nekilnojamojo turto praktiką su kitais veikiančiais teisinių žinių dalykais.
Šio kurso pabaigoje turėtumėte būti gerai pasirengę pasitikėti SQE egzaminu, gerai išmanydami nekilnojamojo turto praktikos Anglijoje ir Velse subtilybes.
5. MCQ praktika – penki SQE stiliaus klausimai
Kiekvienas iš šių penkių klausimų atspindi SQE1 FLK2 vienintelio geriausio atsakymo klausimų, susijusių su nekilnojamojo turto praktikos apimtį ir struktūrą, stilius, ilgis ir sudėtingumas. Išbandykite kiekvieną klausimą uždaryta knyga, užsirašykite atsakymą, tada pasukite atsakymo klavišą, kuris paaiškina, kodėl kiekviena parinktis yra teisinga arba neteisinga.
A. Kandidatai turi atmintinai perskaityti visą Standartinių pardavimo sąlygų ir 1954 m. nuomotojo ir nuomininko akto tekstą.
B. Kandidatai turi veiksmingai taikyti pagrindinius teisinius principus ir taisykles realistiškiems, kliento ir etiniams scenarijams.
C. Kandidatai turi įrodyti tik akademinį žemės teisės istorijos supratimą.
D. Kandidatai turi užbaigti tikrą perdavimo operaciją prižiūrimi prieš vertindami.
E. Kandidatai turi turėti galimybę nustatyti atitinkamą statutą, bet neprivalo jo taikyti jokiems faktams.
Answer & explanation
B yra teisinga – SRA įpareigoja kandidatus parodyti gebėjimą efektyviai taikyti pagrindinius teisinius principus ir taisykles realistiškiems klientų ir etiniams scenarijams.
A yra neteisinga – SQE nereikalauja pažodžiui perskaityti įstatų ar Standartinių sąlygų; jis išbando programą.
C yra neteisingas – grynai akademinis ar istorinis supratimas nėra vertinimo reikalavimas.
D yra neteisingas – realaus sandorio užbaigimas nėra būtina SQE1 vertinimo sąlyga.
E yra neteisingas – neužtenka vien nustatyti statutą; kandidatas turi tai taikyti. (Žr. 1.1 skyrių.)
A. Stamp Duty Land Tax (SDLT), nes SDLT taikomas visoje Jungtinėje Karalystėje.
B. Žemės sandorio mokestis (LTT), nes turtas yra Velse.
C. Kapitalo prieaugio mokestis (CGT), nes klientas įsigyja nuosavybės teisę į žemę.
D. Pridėtinės vertės mokestis (PVM), kuris visada pakeičia SDLT komercinėje nuosavybėje.
E. Velse komercinei nuosavybei žemės sandorių mokestis netaikomas.
Answer & explanation
B yra teisinga – žemei Velse atitinkamas žemės sandorio mokestis yra Žemės sandorio mokestis (LTT). SRA vertinimo tiksluose SDLT, LTT, PVM ir CGT yra aiškiai nurodyti mokesčiai, susiję su nekilnojamojo turto sandoriais.
A yra neteisinga – SDLT taikoma Anglijoje (ir Šiaurės Airijoje), o ne nusileidimui Velse.
C yra neteisinga – CGT paprastai apmokestinamas už perleidimą (paprastai nuo pardavėjo pelno), o ne kaip pirkėjo žemės sandorio mokestis įsigijus.
D yra neteisingas — PVM „ne visada pakeičia“ SDLT/LTT; tai atskiras mokestis, galintis būti aktualus tam tikram komerciniam turtui, ir jis neišstumia žemės sandorio mokesčio.
E yra neteisinga – Velse taikomas žemės sandorio mokestis (LTT). (Žr. 1.1 skyrių, Mokesčių tikslas.)
A. Užbaigimas ir po užbaigimo, nes registracija baigta.
B. Paieškos ir užklausos iki sutarties sudarymo, nes įkūnijimas yra paieškos forma.
C. Nuosavybės tyrimas, įskaitant neįregistruoto nuosavybės teisės tyrimą ir nuosavybės išvedimą iš nuosavybės teisės įkūnijimo.
D. Nuosavybės užtikrinimas, nes turtas gali būti nuomojamas.
E. Profesionalus elgesys, nes advokatas turi veikti sąžiningai.
Answer & explanation
C yra teisingas – SRA tikslas dėl pagal nuosavybės teisės tyrimą aiškiai apima registruotų ir neregistruotų nuosavybės teisių tyrimą, įskaitant nuosavybės išvedimą iš nuosavybės įkūnijimo.
A yra neteisinga – užbaigimas ir užbaigimas susijęs su po keitimo etapais, o ne su nuosavybės teisės iš egzemplioriaus tyrimu.
B yra neteisinga – pavadinimo pavyzdys yra dokumentų rinkinys, naudojamas neregistruoto nuosavybės teisės išvadoms ir tyrimui; tai nėra ikisutartinė trečiosios šalies, pavyzdžiui, vietos valdžios institucijos, paieška.
D yra neteisingas – nuosavybės teisės saugumas susijęs su verslo nuomos sutartimis pagal 1954 m. LTA, o ne nuosavybės teisės tyrimu.
E yra neteisinga – nors vientisumas visada taikomas, tikslas tiesiogiai čia susijęs su pavadinimo tyrimu. (Žr. 1.1 skirsnį, Pavadinimas Tyrimo tikslas.)
A. Priešužbaigimo veiksmai pagal 2002 m. žemės registravimo įstatymą.
B. Nuosavybės apsauga pagal 1954 m. Nuomotojo ir nuomininko įstatymo II dalį.
C. Nuosavybės tyrimas pagal standartines pardavimo sąlygas.
D. Mokesčiai pagal pridėtinės vertės mokesčio teisės aktus.
E. Finansai, pagal standartinius skolintojo reikalavimus.
Answer & explanation
B yra teisingas – SRA tikslas dėl nuomotojo teisių susitelkia į 1954 m. nuomotojo ir nuomininko aktą, ypač į nuosavybės saugumą pagal to įstatymo II dalį, kuris gali suteikti reikalavimus atitinkantiems verslo nuomininkams teisę pasilikti profesijoje.
A yra neteisinga – išankstinio užbaigimo veiksmai susiję su perdavimo aktu ir išankstinėmis paieškomis sandoryje, o ne su verslo nuomininko teise pasilikti.
C yra neteisingas – nuosavybės teisės tyrimas ir standartinės pardavimo sąlygos nereglamentuoja nuosavybės teisės.
D yra neteisingas – apmokestinimas (PVM) nėra svarbus tikslas siekiant tęsti nuomos sutartį.
E yra neteisinga – finansai ir paskolos davėjo reikalavimai nesusiję su įstatyme numatyta nuomininko teise pasilikti. (Žr. 1.1 skirsnį, Nuosavybės apsaugos tikslas.)
A. Kadangi SQE taiko tarpdisciplininį požiūrį: klausimai gali būti grindžiami bet kokia dalykų sričių, su kuriomis susiduriama realiame pasaulyje, deriniu.
B. Kadangi SRA ketina kiekvieną klausimą patikrinti tik vieną siaurą taisyklę atskirai.
C. Kadangi nuosavybės praktika neturi savo taisyklių ir turi pasiskolinti iš kitų dalykų.
D. Kadangi kandidatams leidžiama atsakyti pagal jiems lengviausia tema.
E. Kadangi SQE tikrina tik profesinį elgesį ir visus kitus dalykus laiko pagrindiniais.
Answer & explanation
A yra teisinga – tikimasi, kad kandidatai integruos žinias iš įvairių teisės ir praktikos sričių, o klausimai gali būti susiję su bet kokiu dalykų deriniu, su kuriuo gali susidurti realioje praktikoje (tarpdisciplininis metodas).
B yra neteisinga – SQE sąmoningai tikrina problemas derinyje, o ne visada atskirai.
C yra neteisinga – nuosavybės praktika turi savo esminių taisyklių rinkinį; tarpdisciplininis požiūris atspindi tai, kaip dalykai sutampa, o ne taisyklių nebuvimą.
D yra neteisingas – kandidatai turi taikyti teisingą įstatymą, o ne lengviausią dalyką.
E yra neteisinga – profesinis elgesys yra vienas svarbus elementas, tačiau SQE tikrina visas susijusias temas. (Žr. 1.3 skyrių.)