1. giriiş
Avukatlık Yeterlilik Sınavına (SQE) hazırlanmanız için tasarlanmış Gayrimenkul Uygulaması'nın giriş bölümüne hoş geldiniz. Bu kurs sizi, mülkiyet hukuku alanında yeni kalifiye bir avukat olarak yetkin bir şekilde çalışabilmeniz için gereken bilgi ve becerilerle donatmayı amaçlamaktadır.
Mülkiyet Uygulaması, SQE1'de değerlendirilen işleyen hukuk bilgisi (FLK) konularından biridir. Diğer uygulama konularının yanında yer alır ve gerçekçi müşteri senaryolarında belirlenen tek en iyi yanıtlı sorular (SBAQ'lar) aracılığıyla incelenir. Bu bölümde SRA'nın sizden neler yapmanızı beklediğini, kursun kapsadığı temel bilgi alanlarını ve sınavın sizi test ettiği disiplinlerarası yöntemi tanıtılmaktadır.
SQE yalnızca ezberlemeyi ödüllendirmez. Mülkiyet hukuku kurallarını bir müşterinin durumuna *uygulayıp uygulayamayacağınızı test eder. Bu giriş bölümü, uzmanlaşmanız gereken konuların kapsamını ortaya koyar; böylece sonraki her bölüm, bir mülkiyet işleminin genel çerçevesine ve SRA'nın değerlendirme hedeflerine yerleştirilebilir.
2. SRA Değerlendirme Hedefleri
Avukat Düzenleme Otoritesi (SRA), adayların gerçekçi müşteri tabanlı ve etik senaryolara temel yasal ilkeleri ve kuralları etkili bir şekilde uygulama becerisini göstermelerini zorunlu kılar. Aşağıdaki değerlendirme hedefleri, Mülkiyet Uygulamasında incelenen şeyin tam kapsamını tanımlamaktadır.
1.1.1 Ayrıntılı değerlendirme hedefleri
Mülkiyet ve Kira Sahipliği İşlemleri — ister mülkiyet hakkı ister kira mülkiyeti olsun, hem konut hem de ticari mülk işlemlerinin temel unsurlarını anlayın.
Tapu Araştırması — Tapu girişlerinin analizi ve tapu örneğinden sahiplik çıkarımı da dahil olmak üzere, hem kayıtlı hem de kayıtlı olmayan tapuları araştırma tekniklerinde uzmanlaşın.
Sözleşme Öncesi Aramalar ve Soruşturmalar — Sözleşme öncesi aramaların ve soruşturmaların çeşitliliğini, amacını ve sonuçlarını öğrenin ve bunları yürütmekten kimin sorumlu olduğunu belirleyin.
Sözleşme Değişimine İlerleme — standart satış koşulları ve özel koşullar dahil olmak üzere sözleşme değişimine giden adımları öğrenin.
Tamamlama Öncesi Adımlar — transfer belgesi formu ve tamamlama öncesi aramalar gibi tamamlanmaya yol açan formaliteleri anlayın.
Tamamlama ve Tamamlama Sonrası — tamamlamanın yöntemlerini ve etkilerini ve gerekli sonraki adımları kavrayın.
Ticari Kiralamalar — temel kira sözleşmeleri ve bunların ihlaline yönelik çözümler de dahil olmak üzere ticari kiralamaların ve alt kiralamaların verilmesi ve devredilmesi konusunu anlayın.
Kullanım Güvencesi — Yasanın II. Kısmı kapsamındaki kullanım güvencesi konusuna odaklanarak Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1954 hakkında bilgi edinin.
Vergilendirme — Damga Vergisi Arazi Vergisi (SDLT), Arsa İşlem Vergisi (LTT), Katma Değer Vergisi (KDV) ve Sermaye Kazançları Vergisi (CGT) dahil olmak üzere mülk işlemlerinin vergilendirilmesi hakkında bilgi edinin.
Mesleki Davranış — SRA İlkelerine ve Davranış Kurallarına bağlı kalarak tüm ilişkilerde dürüstlük ve dürüstlük sergileyin.
{"başlıklar": ["Değerlendirme hedefi", "Temel tema", "Temel referanslar"], "satırlar": [["Mülkiyet ve kiralama işlemleri", "Konut ve ticari; mülkiyet ve kiralama", "—"], ["Tapu araştırması", "Kayıtlı ve kayıtsız tapu; tapunun özeti", "Tapu; Tapu Kayıt Yasası 2002"], ["Sözleşme öncesi aramalar ve sorular", "Aralık, amaç, sonuçlar; bunları kim yürütür", "—"], ["Sözleşmelerin değişimi", "Değişim adımları; standart ve özel koşullar", "Standart Satış Koşulları"], ["Ön tamamlama", "Devir tapusu; tamamlama öncesi aramalar", "—"], ["Tamamlama ve tamamlama sonrası", "Yöntemler ve etkiler; sonraki adımlar", "—"], ["Ticari kiralamalar", "Hibe ve devir; sözleşmeler; ihlal telafileri", "—"], ["Kullanım hakkı güvenliği", "Ticari kiracılıklar", "Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1954, Bölüm II"], ["Vergi", "SDLT, LTT, KDV, CGT", "—"], ["Mesleki davranış", "Dürüstlük ve dürüstlük", "SRA İlkeleri; SRA Davranış Kuralları"]]}
3. Temel Bilgi Alanları
Kurs mülkiyet ve kira mülkiyeti gayrimenkul hukuku ve uygulamalarının temel alanlarını inceleyecektir. Aşağıdaki liste kapsamlı değildir ancak üzerinde çalışacağınız ve sınava girebileceğiniz başlıca konuları içermektedir.
Finans — Finans kaynakları ve ipotek türleri.
Bir borç veren adına hareket etmek — bir avukatın borç veren tarafta hareket ettiği durumlarda borç verenin gereksinimleri.
Sözleşmeler — sözleşmelerin hazırlanması ve sözleşmelerin değişimi.
Tamamlama öncesi formaliteler — Değişim ile tamamlama arasında gereken adımlar.
Gecikmeli tamamlama — Tamamlamanın geciktiği durumlarda kullanılabilen çözümler.
Kiralamalar — Bir kiralamanın yapısı ve içeriği.
Kiralama prosedürü — Bir kira sözleşmesinin verilmesi, devredilmesi ve feshedilmesine ilişkin prosedür adımları.
Kullanım hakkı güvenliği — işletme kiralaması kapsamındaki kullanım hakkı güvenliği.
Planlama — İngiltere ve Galler'deki planlama hukukunun temel ilkeleri.
Vergilendirme — mülkle ilgili vergilendirme hususları.
Bir işlemin zaman çizelgesi boyunca şu temel alanları resmetmeye yardımcı olur: finans ve borç verenin gereksinimleri → sözleşmelere hazırlık ve sözleşme değişimi → tamamlama öncesi formaliteler → tamamlama (eğer gecikirse çözümler ile). Kiralamalar, iş güvencesi, planlama ve vergilendirme bu omurganın üzerinde yer alır. Her konuyu zaman çizelgesine eşlemek, senaryo sorularında gezinmeyi çok daha kolay hale getirir.
4. Disiplinlerarası Yaklaşım
Adaylardan hukukun ve uygulamanın çeşitli alanlarındaki bilgiyi bütünleştirmeleri beklenmektedir. Sorular, gerçek dünyadaki uygulamalarda karşılaşılabilecek konu alanlarının herhangi bir birleşiminden faydalanabilir.
SQE, tek bir müşteri konusunun tek bir konu içinde nadiren tam olarak yer aldığı gerçeğini kasıtlı olarak yansıtır. Bir mülk işlemi aynı anda Arsa Hukuku, Tröstler, Sözleşme, Vasiyetnameler ve Gayrimenkul Yönetimi, Ticaret Hukuku ve Mesleki Davranış ile ilgili olabilir. Bu nedenle, senaryo sorularını yanıtlarken Mülkiyet Pratiğini diğer işleyen hukuki bilgi konularıyla birleştirmeye hazır olmalısınız.
Bu kursun sonunda, İngiltere ve Galler'deki emlak uygulamalarının inceliklerini kapsamlı bir şekilde anlayarak, SQE sınavını güvenle ele almak için iyi bir hazırlıklı olmalısınız.
5. ÇSS Uygulaması - Beş SQE Tarzı Soru
Aşağıdaki beş sorunun her biri, Mülkiyet Uygulaması kapsamı ve yapısı hakkındaki SQE1 FLK2 tek en iyi yanıtlı soruların tarzını, uzunluğunu ve zorluğunu yansıtır. Her soruyu kapalı kitap olarak deneyin, cevabınızı yazın ve ardından her seçeneğin neden doğru veya yanlış olduğunu açıklayan cevap anahtarına dönün.
C. Adaylar, Standart Satış Koşulları ve Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1954'ün tam metnini ezberden okumalıdır.
B. Adaylar, temel yasal ilkeleri ve kuralları gerçekçi müşteri bazlı ve etik senaryolara etkili bir şekilde uygulamalıdır.
C. Adayların yalnızca arazi hukuku tarihine ilişkin akademik bir anlayışa sahip olduklarını göstermeleri gerekmektedir.
D. Adayların değerlendirmeye girmeden önce gözetim altında gerçek bir devir işlemini tamamlamaları gerekmektedir.
E. Adaylar ilgili mevzuatı tanımlayabilmelidir ancak bunu herhangi bir olguya uygulaması zorunlu değildir.
Answer & explanation
B doğrudur — SRA, adayların temel yasal ilkeleri ve kuralları gerçekçi müşteri bazlı ve etik senaryolara etkili bir şekilde uygulama becerisini göstermelerini zorunlu kılar.
A yanlıştır — SQE, yasaların veya Standart Koşulların kelimesi kelimesine okunmasını gerektirmez; uygulamayı test eder.
C yanlıştır; tamamen akademik veya tarihsel bir anlayış, değerlendirme gerekliliği değildir.
D yanlıştır — gerçek bir işlemin tamamlanması SQE1 değerlendirmesinin bir ön koşulu değildir.
E yanlıştır; yalnızca yasayı tanımlamak yeterli değildir; adayın bunu uygulaması gerekir. (Bölüm 1.1'e bakınız.)
A. Damga Vergisi Arazi Vergisi (SDLT), çünkü SDLT Birleşik Krallık genelinde geçerlidir.
B. Arazi İşlem Vergisi (LTT), çünkü mülk Galler'dedir.
C. Sermaye Kazançları Vergisi (CGT), çünkü müşteri araziden pay alıyor.
D. Ticari mülklerde her zaman SDLT'nin yerini alan Katma Değer Vergisi (KDV).
E. Galler'deki ticari mülklere arazi işlem vergisi uygulanmaz.
Answer & explanation
B doğrudur — Galler'deki araziler için ilgili arazi işlem vergisi Arsa İşlem Vergisi (LTT)'dir. SRA değerlendirme hedefleri, SDLT, LTT, KDV ve CGT'yi mülk işlemleriyle ilgili vergiler olarak açıkça listelemektedir.
A yanlış — SDLT İngiltere'de (ve Kuzey İrlanda'da) geçerlidir, Galler'de geçerli değildir.
C yanlıştır — CGT, alıcının satın alma sırasında ödediği arazi işlem vergisi olarak değil, genellikle elden çıkarma (tipik olarak satıcının kazancı üzerinden) üzerinden tahsil edilir.
D yanlış — KDV SDLT/LTT'nin 'her zaman yerine geçmez'; Bu, belirli ticari mülklerle ilgili olabilecek ayrı bir vergidir ve arazi işlem vergisinin yerine geçmez.
E yanlıştır — Galler'de arazi işlem vergisi (LTT) geçerlidir. (Bkz. Bölüm 1.1, Vergilendirme hedefi.)
A. Tamamlama ve tamamlama sonrası, çünkü kayıt tamamlanmayı takip eder.
B. Sözleşme öncesi aramalar ve soruşturmalar, çünkü özet bir arama biçimidir.
C. Kayıtsız tapuların araştırılması ve tapu örneğinden mülkiyetin çıkarılması da dahil olmak üzere tapu araştırması.
D. Mülkün kiracılığa tabi olabilmesi nedeniyle kullanım hakkı güvencesi.
E. Mesleki davranış, çünkü avukat dürüstlükle hareket etmelidir.
Answer & explanation
C doğrudur — SRA'nın tapu incelemesine ilişkin hedefi, tapu örneğinden mülkiyeti çıkarmak da dahil olmak üzere, hem kayıtlı hem de kayıtsız tapuların araştırılmasını açıkça kapsamaktadır.
A yanlıştır; tamamlama ve tamamlama sonrası, bir özetten başlığın araştırılmasıyla değil, değişimden sonraki adımlarla ilgilidir.
B yanlıştır — mülkiyet özeti, kayıtsız tapu hakkında çıkarım yapmak ve araştırmak için kullanılan belge paketidir; yerel otorite gibi üçüncü bir tarafın sözleşme öncesi araması değildir.
D yanlıştır - tapu soruşturmasını değil, LTA 1954 kapsamındaki işletme kiracılıklarını ilgilendiren kullanım hakkının güvenliği.
E yanlıştır; her ne kadar dürüstlük her zaman geçerli olsa da, burada en doğrudan hedeflenen unvan araştırmasıdır. (Bkz. Bölüm 1.1, Başlık Araştırmasının amacı.)
A. 2002 tarihli Tapu Kanunu uyarınca tamamlama öncesi adımlar.
B. 1954 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Yasası'nın II. Bölümü uyarınca kullanım hakkı güvenliği.
C. Standart Satış Koşulları uyarınca tapu araştırması.
D. Katma Değer Vergisi mevzuatına göre vergilendirme.
E. Finans, borç verenin standart gereklilikleri uyarınca.
Answer & explanation
B doğrudur — SRA'nın mülkiyet güvencesi konusundaki hedefi Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1954'e ve özellikle de bu Kanunun Bölüm II kapsamındaki kullanım hakkı güvenliği'ne odaklanır; bu, nitelikli işletme kiracılarına meslekte kalma hakkı verebilir.
A yanlıştır — tamamlama öncesi adımlar, bir işletme kiracısının kalma hakkıyla değil, bir işlemdeki transfer belgesi ve tamamlama öncesi aramalarla ilgilidir.
C yanlıştır; tapu araştırması ve Standart Satış Koşulları kullanım hakkının güvenliğini etkilemez.
D yanlıştır — kiracılığın devamı için vergilendirme (KDV) ilgili amaç değildir.
E yanlıştır - finansman ve borç verenin gereksinimleri, kiracının yasal kalma hakkıyla ilgisizdir. (Bkz. Bölüm 1.1, Görev Süresinin Teminatı hedefi.)
C. SQE disiplinler arası bir yaklaşımı benimsediği için: sorular gerçek dünyadaki uygulamalarda karşılaşılan konu alanlarının herhangi bir kombinasyonundan faydalanabilir.
B. Çünkü SRA, her sorunun yalnızca tek bir dar kuralı tek başına test etmesini amaçlamaktadır.
C. Çünkü Mülkiyet Pratiğinin kendine ait kuralları yoktur ve diğer konulardan ödünç alınması gerekir.
D. Çünkü adayların kendilerine en kolay gelen konuyu kullanarak cevap vermelerine izin verilmektedir.
E. Çünkü SQE yalnızca mesleki davranışı test eder ve diğer tüm konuları arka plan olarak ele alır.
Answer & explanation
A doğrudur — adayların hukukun ve uygulamanın çeşitli alanlarındaki bilgiyi entegre etmeleri beklenir ve sorular gerçek dünyadaki uygulamalarda ("disiplinlerarası yaklaşım) karşılaşılabilecek konu alanlarının herhangi bir kombinasyonundan** faydalanabilir.
B yanlıştır — SQE, sorunları her zaman ayrı ayrı değil, kasıtlı olarak kombinasyon halinde test eder.
C yanlıştır - Mülkiyet Pratiğinin kendine has önemli kuralları vardır; disiplinlerarası yaklaşım, kuralların yokluğunu değil, konuların nasıl örtüştüğünü yansıtır.
D yanlıştır; adaylar, hangi konu en kolaysa değil, doğru yasayı uygulamalıdır.
E yanlıştır — profesyonel davranış **önemli bir unsurdur, ancak SQE ilgili tüm konu alanlarını test eder. (Bölüm 1.3'e bakınız.)