Introduction

Luật đất đai là bộ quy tắc pháp lý chi phối quyền sở hữu, sử dụng và chuyển giao quyền lợi về đất đai. Chương mở đầu này đưa ra khung khái niệm làm nền tảng cho mọi chủ đề trong giáo trình Luật Đất đai FLK2: các nguyên tắc cốt lõi của luật đất đai Anh (học thuyết về tài sản, sự phân chia hợp pháp/công bằng và sự chắc chắn về quyền sở hữu), sự phân biệt giữa bất động sản và tài sản cá nhân và giữa đồ đạc cố định và đồ đạc, hai tài sản hợp pháp và năm lợi ích hợp pháp theo s.1 của Luật Tài sản 1925, nguồn luật định chính (LPA) 1925, LRA 2002, TLATA 1996, LP(MP)A 1989, LTCA 1995 và Đạo luật về quyền của người thuê nhà 2025 gần đây và Đạo luật cải cách quyền sở hữu và quyền sở hữu vĩnh viễn 2024), và bản đồ về cách chủ đề khớp với nhau cho đánh giá SQE1.

Assessment focus

Đối với bài đánh giá SQE1 FLK2, bạn cần hiểu Luật Đất đai đề cập đến chủ đề FLK2 nào, các nguồn chính của luật đất đai ở Anh và cấu trúc của cuốn sách này. Chương 1 không được xem xét trực tiếp, nhưng khung khái niệm mà nó cung cấp làm nền tảng cho mọi chủ đề tiếp theo. SQE1 FLK2 là bài đánh giá sách đóng, dựa trên máy tính gồm 180 câu hỏi có câu trả lời hay nhất (SBAQ); mỗi câu hỏi trình bày một tình huống dựa trên khách hàng, một thân câu hỏi và năm tùy chọn (A–E), không có dấu âm. Bạn sẽ được kiểm tra khả năng áp dụng các nguyên tắc pháp lý vào các tình huống thực tế - không chỉ đơn thuần là nhớ lại các định nghĩa. SRA yêu cầu đơn đăng ký ở cấp luật sư mới có đủ năng lực trên: (1) đất đã đăng ký và chưa đăng ký; (2) tài sản được sở hữu toàn quyền và cho thuê cũng như các lợi ích hợp pháp và công bằng; (3) chủ nhà và người thuê nhà; và (4) đồng sở hữu.

Study tips

1) Luôn xác định trước xem đất đã được đăng ký hay chưa đăng ký - các quy tắc bảo vệ và thực thi lợi ích của bên thứ ba khác nhau đáng kể và việc chọn sai khuôn khổ dẫn đến câu trả lời sai. 2) Ghi nhớ s.1 LPA 1925: hai bất động sản hợp pháp (quyền sở hữu hoàn toàn = phí sở hữu tuyệt đối đơn giản; quyền thuê = thời hạn tuyệt đối theo năm) và năm lợi ích hợp pháp; mọi thứ khác đều công bằng. 3) Nắm vững bài kiểm tra hai giai đoạn đồ đạc/chattels (mức độ và mục đích sáp nhập) từ Holland v Hodgson / Elitestone v Morris; kiểm tra mục đích thường mang tính quyết định. 4) Hãy nhớ hậu quả pháp lý và công bằng: lợi ích hợp pháp ràng buộc toàn thế giới; lợi ích công bằng là mong manh và cần được bảo vệ (thông báo/hạn chế đối với đất đã đăng ký; phí đất hoặc học thuyết về thông báo đối với đất chưa đăng ký). 5) Biết luật pháp gần đây trong ngày hết hạn (13 tháng 3 năm 2026): Đạo luật về quyền của người thuê nhà năm 2025 và Đạo luật cải cách quyền sở hữu vĩnh viễn và quyền thuê đất năm 2024.

1. Luật Đất đai là gì? Nguyên tắc cốt lõi

Luật đất đai là bộ quy tắc pháp lý chi phối quyền sở hữu, sử dụng và chuyển giao quyền lợi về đất đai. Nó xác định ai sở hữu đất, họ có những quyền gì đối với đất, những quyền nào người khác có thể có đối với đất của họ và cách các quyền đó được tạo ra, bảo vệ và thực thi. Đối với một luật sư hành nghề, luật đất đai là nền tảng: hầu hết mọi giao dịch liên quan đến tài sản - mua nhà ở, cho thuê thương mại, thế chấp hoặc dự án phát triển - đều tuân theo các nguyên tắc của luật đất đai.

Luật đất đai của Anh dựa trên một số nguyên tắc cơ bản để phân biệt luật này với luật sở hữu cá nhân và luật đất đai ở các khu vực pháp lý khác. Đầu tiên trong số này là học thuyết về điền trang.

Học thuyết về Bất động sảnLuật pháp Anh không công nhận quyền sở hữu tuyệt đối về đất đai. Tất cả đất đai ở Anh và xứ Wales cuối cùng đều thuộc sở hữu của Vương quyền. Những gì chủ đất nắm giữ là 'bất động sản' trên đất — quyền sở hữu và sử dụng đất trong một thời gian xác định. Hai tài sản hợp pháp được công nhận ngày nay là phí quyền sở hữu tuyệt đối đơn giản (quyền sở hữu toàn quyền) và thời hạn tuyệt đối theo năm (quyền sở hữu), được thiết lập bởi mục 1(1) của Luật Tài sản năm 1925.

Luật Tài sản 1925 ('LPA 1925') là đạo luật nền tảng của luật đất đai hiện đại của Anh. Nó đơn giản hóa đáng kể hệ thống trước năm 1926 bằng cách giảm số lượng tài sản hợp pháp xuống còn hai và số lượng lợi ích hợp pháp xuống còn năm loại (s.1(2) LPA 1925). Tất cả các quyền lợi khác về đất đai đều có hiệu lực chỉ bằng vốn chủ sở hữu.

Nguyên tắc cơ bản thứ hai là sự phân biệt giữa lợi ích hợp pháp và lợi ích công bằng. Lợi ích hợp pháp 'ràng buộc cả thế giới' — chúng có thể được thi hành đối với bất kỳ ai sau đó mua lại đất, bất kể người đó có biết về lợi ích đó hay không. Ngược lại, lợi ích công bằng có thể bị đánh bại bởi người mua đất mà không thông báo về quyền lợi (ở đất chưa đăng ký) hoặc không có quyền lợi được bảo vệ đúng cách trên sổ đăng ký (ở đất đã đăng ký).

Nguyên tắc cốt lõi thứ ba là luật đất đai ưu tiên sự chắc chắn và bảo đảm về quyền sở hữu. Hệ thống đăng ký đất đai, được điều chỉnh bởi Đạo luật đăng ký đất đai 2002 ('LRA 2002'), nhằm mục đích tạo ra hồ sơ quyền sở hữu toàn diện và đáng tin cậy, để bất kỳ ai xử lý đất đã đăng ký đều có thể xác định từ sổ đăng ký ai sở hữu nó và những lợi ích nào ảnh hưởng đến nó.

Key point

MẸO BÀI THI SQE — Trong kỳ thi SQE1, luôn xác định trước tiên xem đất đã được đăng ký hay chưa đăng ký. Các quy tắc bảo vệ và thực thi lợi ích của bên thứ ba khác nhau đáng kể giữa hai hệ thống và việc chọn sai khuôn khổ sẽ dẫn bạn đến câu trả lời sai.

1.1.1 Bất động sản, tài sản cá nhân và bối cảnh lịch sử

Luật pháp Anh phân loại tài sản thành hai loại lớn: 'tài sản thực tế' (bất động sản) và 'tài sản cá nhân' (nhân cách). Bất động sản về mặt lịch sử là đất đai và tài sản sở hữu vĩnh viễn; tài sản cá nhân là mọi thứ khác. Các bên cho thuê chiếm một vị trí trung gian khó xử: chúng là lợi ích độc quyền về đất đai nhưng được phân loại trong lịch sử là 'chattels real' bởi vì các biện pháp khắc phục theo luật thông thường ban đầu dành cho người thuê nhà bị tước quyền sở hữu là hành động cá nhân để bồi thường thiệt hại chứ không phải là hành động thực tế mà qua đó người sở hữu tự do bị tước quyền sở hữu có thể thu hồi đất. Ngày nay, sự khác biệt chủ yếu quan trọng đối với luật di chúc và quản lý tài sản, trong đó ranh giới cũ giữa tài sản và nhân thân đã dần dần bị xóa bỏ bởi luật pháp.

Hai nguồn tuyệt vời của luật Anh — thông luật và công bằng — đều đóng góp vào luật đất đai hiện đại. Thông luật là tập hợp các quy tắc do tòa án hoàng gia phát triển từ thời trung cổ trở đi. Công bằng là nội dung các quy tắc do Tòa án Thủ tướng phát triển để bổ sung và điều chỉnh tính cứng nhắc của thông luật. Đạo luật Tư pháp 1873–1875 đã hợp nhất quản lý thông luật và công bằng (để cùng một tòa án hiện áp dụng cả hai), nhưng sự khác biệt cơ bản giữa lợi ích hợp pháp và công bằng vẫn là trọng tâm của luật đất đai hiện đại. Lợi ích hợp pháp có thể được thực thi theo luật chung; lợi ích công bằng có thể được thực thi chỉ bằng vốn sở hữu và do đó dễ bị đánh bại hơn.

1.1.2 Lịch thi đấu và Chattel

Mục 205(1)(ix) LPA 1925 định nghĩa 'đất' bao gồm các tòa nhà và các bộ phận của tòa nhà, mỏ và khoáng sản cũng như mọi lợi ích liên quan đến đất đai. Theo quy tắc quicquid plantatur solo, solo cedit ('bất cứ thứ gì gắn vào đất đều trở thành một phần của đất'), những vật thể được gắn vừa đủ vào đất sẽ trở thành một phần của đất - chúng là đồ đạc. Đồ đạc đi kèm với đất khi bán hoặc thế chấp theo s.62 LPA 1925; chattels thì không và phải được chuyển giao rõ ràng.

Thử nghiệm hiện đại hàng đầu là thử nghiệm hai giai đoạn được House of Lords trình bày lại trong Elitestone Ltd v Morris [1997] 1 WLR 687, dựa trên phán quyết của Blackburn J trong Holland v Hodgson (1872) LR 7 CP 328.

(1) Mức độ gắn kết. Đồ vật được gắn chắc chắn đến mức nào? Một đồ vật nằm trên đất bằng trọng lượng của chính nó là ban đầu có vẻ là đồ vật; một hạng mục được gắn về mặt vật lý (ví dụ: bắt vít, bắt vít, gắn xi măng) là ban đầu có vẻ là một vật cố định. Giả định có thể bị bác bỏ.

(2) Mục đích của việc sáp nhập. Tại sao mục này được đính kèm? Nếu nó được gắn vào để giúp vật phẩm đó được sử dụng tốt hơn như một vật sở hữu (ví dụ: một tấm thảm được đóng đinh vào tường để trưng bày nó), thì nó vẫn là một vật sở hữu; nếu nó được gắn vào cải tạo đất vĩnh viễn (ví dụ: một nhà bếp tích hợp), thì đó là cố định. Chính quyền hiện đại coi kiểm tra mục đích là quyết định: Berkley v Poulett [1977] 1 EGLR 86. Tòa phúc thẩm đã áp dụng thử nghiệm này đối với 109 món đồ trong một căn hộ dân cư ở Botham v TSB Bank plc (1997) 73 P & CR D1, cho rằng các thiết bị nhà bếp và phụ kiện phòng tắm tích hợp là đồ đạc.

Key point

MẸO KIỂM TRA SQE — Trong các câu hỏi về vấn đề SQE, sự phân biệt đồ đạc/đồ đạc thường phát sinh hoặc (a) đang giảm giá — những gì thuộc s.62 LPA 1925 mà không được đề cập rõ ràng? — hoặc (b) thế chấp — người cho vay phải chịu phí gì? Chạy cả hai giai đoạn của thử nghiệm Elitestone / Holland v Hodgson và rõ ràng về mục đích thử nghiệm, thường là thử nghiệm mang tính quyết định.

1.1.3 Hai pháp và ngũ quyền

Mục 1 LPA 1925 là nền tảng của kế hoạch lập pháp năm 1925. Mục 1(1) đã giảm số lượng tài sản hợp pháp xuống hai: (a) phí sở hữu tuyệt đối đơn giản (quyền sở hữu toàn quyền) và (b) thời hạn tuyệt đối theo năm (quyền sở hữu).

Phần 1(2) liệt kê năm loại lợi ích hợp pháp: (i) quyền sử dụng đất, các quyền hoặc đặc quyền đối với đất hoặc đối với đất đối với quyền lợi tương đương với một bất động sản có thu phí đơn giản được sở hữu tuyệt đối hoặc có thời hạn tuyệt đối theo năm; (ii) tiền thuê tài sản sở hữu ngoài đất; (iii) chi phí bằng hình thức thế chấp hợp pháp; (iv) bất kỳ phí tương tự nào khác trên đất không được tạo ra bởi một công cụ; và (v) quyền tham gia đi kèm với thời hạn pháp lý theo năm hoặc khoản tiền thuê hợp pháp. Mục 1(3) quy định rằng tất cả các tài sản, quyền lợi và phí khác trong hoặc trên đất đều có hiệu lực như quyền lợi công bằng.

Ý nghĩa của s.1 rất sâu sắc. Luật trước năm 1926 đã công nhận nhiều tài sản hợp pháp (đuôi phí, tài sản trọn đời, phí cơ bản, v.v.) và nhiều loại lợi ích hợp pháp đáng kinh ngạc. Đạo luật năm 1925 đã đơn giản hóa khuôn khổ để giảm bớt gánh nặng trong việc chuyển nhượng: người mua quyền sở hữu vĩnh viễn hoặc quyền sở hữu cho thuê có thể tin tưởng rằng chỉ một danh sách nhỏ và được xác định các lợi ích hợp pháp mới có thể ràng buộc họ 'đối với tất cả thế giới' trong khi mọi thứ khác (quyền chọn, giao ước hạn chế, hợp đồng bất động sản, quyền lợi cuộc sống theo quỹ tín thác, lợi ích có lợi theo quỹ tín thác có hiệu quả hoặc mang tính xây dựng, v.v.) có hiệu lực bằng vốn chủ sở hữu và yêu cầu cơ chế bảo vệ riêng.

Phần 1.1 Những lưu ý chính: ① Luật đất đai điều chỉnh quyền sở hữu, sử dụng và chuyển giao quyền lợi về đất đai. ② Học thuyết về tài sản — không có quyền sở hữu tuyệt đối; tất cả đất đai đều cuối cùng là của Vương miện; chủ đất nắm giữ di sản (s.1(1) LPA 1925). ③ Bất động sản v tài sản cá nhân; quyền thuê là 'chattels có thật'. ④ Thông luật v công bằng — được hợp nhất trong quản lý bởi Đạo luật tư pháp 1873–1875 nhưng sự phân chia pháp lý/công bằng vẫn tồn tại. ⑤ Đồ đạc v chattels — mức độ và mục đích của việc sáp nhập (Holland v Hodgson; Elitestone v Morris; Botham v TSB); đồ đạc đạt s.62 LPA 1925. ⑥ s.1 LPA 1925 — hai tài sản hợp pháp, năm lợi ích hợp pháp; mọi thứ khác đều công bằng (s.1(3)).

2. Nguồn luật đất đai của Anh

Luật đất đai của Anh dựa trên rất nhiều đạo luật, án lệ và học thuyết công bằng. Các nguồn luật định chính mà bạn sẽ gặp trong cuốn sách này được trình bày dưới đây.

1.2.1 Luật Tài sản 1925 (LPA 1925)

LPA 1925 là nền tảng của luật đất đai hiện đại. Các điều khoản chính bao gồm: s.1 (tài sản và lợi ích hợp pháp); s.2 (vượt quá); s.27 (yêu cầu đối với chứng thư); s.36 (chấm dứt hợp đồng thuê nhà); s.52 (yêu cầu chuyển nhượng bằng chứng thư); s.53 (thủ tục vì lợi ích công bằng); s.54(2) (ngoại lệ cho thuê ngắn hạn); s.62 (từ ngữ chung hàm ý trong phương tiện chuyển tải); s.78 (lợi ích từ các hợp đồng liên quan đến đất); s.101 (quyền của bên thế chấp); và s.146 (tắt hợp đồng thuê).

1.2.2 Đạo luật Đăng ký Đất đai 2002 (LRA 2002)

LRA 2002 quản lý hệ thống đất đã đăng ký ở Anh và xứ Wales. Nó thay thế Đạo luật Đăng ký Đất đai năm 1925 và đưa ra một khuôn khổ hiện đại hóa cho việc đăng ký đất đai. Các điều khoản chính bao gồm: s.4 (kích hoạt sự kiện cho lần đăng ký đầu tiên); s.23 (quyền của chủ sở hữu); s.27 (các quyết định có thể đăng ký); s.29 (hiệu lực của việc đăng ký ưu tiên); ss.32–36 (thông báo); s.40 (hạn chế); Sch 1 và Sch 3 (ưu tiên hơn); và Sch 6 (sở hữu bất lợi).

1.2.3 Đạo luật Quỹ ủy thác đất đai và bổ nhiệm người được ủy thác 1996 (TLATA 1996)

TLATA 1996 quản lý quỹ ủy thác đất đai, bao gồm cả quỹ ủy thác ngụ ý phát sinh trong các tình huống đồng sở hữu. Phần 14 và 15 có tầm quan trọng đặc biệt đối với SQE: chúng cung cấp cơ chế giải quyết tranh chấp giữa các đồng sở hữu về chiếm hữu và bán đất đồng sở hữu.

1.2.4 Đạo luật Luật Tài sản (Các quy định khác) 1989 (LP(MP)A 1989)

Phần 1 đặt ra các yêu cầu hiện đại đối với chứng thư hợp lệ (đã ký, làm chứng, giao). Mục 2 yêu cầu các hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng quyền lợi đất đai phải bằng văn bản, có chữ ký của cả hai bên và kết hợp tất cả các điều khoản.

1.2.5 Đạo luật Chủ nhà và Người thuê nhà (Giao ước) 1995 (LTCA 1995)

LTCA 1995 đã cải cách các quy tắc điều chỉnh việc thông qua các giao ước về quyền thuê đối với các hợp đồng thuê được cấp vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 1996 ('hợp đồng thuê mới'). Theo Đạo luật năm 1995, tất cả các giao ước (trừ giao ước cá nhân) đều tự động được chuyển nhượng và người thuê nhà sắp ra đi được miễn trách nhiệm pháp lý.

1.2.6 Những phát triển pháp lý gần đây

Hai điều luật quan trọng gần đây nằm trong thời gian kiểm tra SQE1 (ngắn hạn: ngày 13 tháng 3 năm 2026).

Đạo luật về quyền của người thuê nhà năm 2025 đã nhận được sự đồng ý của Hoàng gia vào 27 tháng 10 năm 2025. Nó bãi bỏ các hợp đồng thuê nhà ngắn hạn được đảm bảo (AST) và các khoản trục xuất theo mục 21 'không có lỗi' theo Đạo luật Nhà ở năm 1988, chuyển đổi tất cả các hợp đồng thuê nhà ở ngắn hạn thành một hệ thống duy nhất gồm các hợp đồng thuê nhà định kỳ được đảm bảo. Các điều khoản cải cách việc thuê nhà thực chất được có hiệu lực bằng văn bản luật; các điều khoản chính trong Chương 1 của Phần 1 (phần cuối của AST và phần 21) có hiệu lực vào ngày 1 tháng 5 năm 2026. Vì Đạo luật đã nhận được sự đồng ý của Hoàng gia trước ngày hết hạn SQE1 nên nó có thể được kiểm tra dưới dạng ban hành đối với SQE1. Chúng tôi xem xét nó một cách chi tiết trong Chương 11 và 14.

Đạo luật cải cách quyền sở hữu và cho thuê đất vĩnh viễn năm 2024 đã nhận được sự đồng ý của Hoàng gia vào ngày 24 tháng 5 năm 2024. Mục 27, đã loại bỏ thời hạn đủ điều kiện hai năm đối với yêu cầu cấp quyền sở hữu hợp đồng thuê và gia hạn hợp đồng thuê, có hiệu lực vào 31 tháng 1 năm 2025. Các quy định liên quan đến quyền quản lý (tăng giới hạn không cư trú từ 25% lên 50%) có hiệu lực vào 3 tháng 3 năm 2025.

Ngày kết thúc SQE1Đánh giá SQE1 kiểm tra luật vì nó có hiệu lực ở ngày hết hạn, mà đối với thời điểm tháng 7 năm 2026 là ngày 13 tháng 3 năm 2026. Pháp luật đã nhận được sự đồng ý của Hoàng gia trước ngày này có thể được kiểm tra, ngay cả khi một số điều khoản chưa bắt đầu. Bạn nên biết về cả Đạo luật về quyền của người thuê nhà năm 2025 và Đạo luật cải cách quyền sở hữu vĩnh viễn và quyền thuê nhà năm 2024.

Phần 1.2 Ghi chú chính: Các nguồn luật định chính là LPA 1925 (bất động sản, lợi ích, thủ tục, vượt quá, cắt đứt, tịch thu), LRA 2002 (đất đã đăng ký — định đoạt, thông báo, hạn chế, lợi ích vượt trội, sở hữu bất lợi), TLATA 1996 (quỹ ủy thác đất đai; tranh chấp ss.14–15), LP(MP)A 1989 (s.1 chứng thư; s.2 hợp đồng), LTCA 1995 (các giao ước 'cho thuê mới' từ ngày 1 tháng 1 năm 1996) và Đạo luật về quyền của người thuê nhà năm 2025 và Đạo luật cải cách quyền sở hữu vĩnh viễn và quyền thuê đất năm 2024, cả hai đều nằm trong thời hạn 13 tháng 3 năm 2026.

3. Bản đồ chủ đề: Luật đất đai phù hợp với nhau như thế nào

Giáo trình SRA FLK2 về Luật Đất đai được tổ chức thành năm lĩnh vực liên kết với nhau. Hiểu mối liên hệ giữa các lĩnh vực này với nhau là điều cần thiết để giải quyết các câu hỏi về kịch bản SQE1, thường yêu cầu bạn phải rút ra các nguyên tắc từ nhiều lĩnh vực cùng một lúc.

Năm lĩnh vực của Giáo trình Luật Đất đai FLK2

Khu vực	Chương	Nội dung nó bao gồm
Bản chất của đất	Chương 2–3	nền tảng: những gì được coi là 'đất', bất động sản và tài sản cá nhân, hai bất động sản hợp pháp và năm loại lợi ích hợp pháp, lợi ích công bằng và thủ tục cần thiết để tạo và chuyển nhượng lợi ích về đất đai.
Quyền sử dụng đất	Chương 4–5	Quyền sở hữu được chứng minh như thế nào và lợi ích của bên thứ ba được bảo vệ như thế nào. Hệ thống đã đăng ký (LRA 2002) và hệ thống chưa đăng ký hoạt động dựa trên các nguyên tắc cơ bản khác nhau; bạn phải áp dụng cả hai.
Đồng sở hữu và Quỹ tín thác	Chương 6–7	Khi hai hoặc nhiều hơn người cùng sở hữu đất: đồng thuê nhà và thuê nhà chung, quy tắc về quyền sống sót, nghỉ việc và giải quyết tranh chấp theo TLATA 1996.
Quyền sở hữu	Chương 8–10	Ba quyền của bên thứ ba chính có thể gây gánh nặng cho đất đai: quyền sử dụng đất (quyền đi lại, ánh sáng, v.v.), giao ước sở hữu vĩnh viễn (lời hứa giữa các chủ đất lân cận) và thế chấp (lợi ích an ninh).
Hợp đồng thuê	Chương 11–14	Mối quan hệ chủ nhà-người thuê: sự hình thành và đặc điểm của hợp đồng thuê, cho thuê v giấy phép, các giao ước về quyền thuê và khả năng thực thi của chúng, các biện pháp khắc phục vi phạm (bao gồm tịch thu) và chấm dứt.

Key point

MẸO BÀI THI SQE — Các câu hỏi SQE1 thường xuyên kiểm tra sự tương tác giữa các lĩnh vực này. Ví dụ: một câu hỏi có thể liên quan đến người đồng sở hữu đã cấp thế chấp đối với đất đồng sở hữu, liên quan đến các nguyên tắc từ đồng sở hữu, thế chấp và các quyền lợi quan trọng nhất. Luôn lập bản đồ toàn cảnh pháp lý trước khi chọn câu trả lời của bạn.

Phần 1.3 Ghi chú chính: Giáo trình FLK2 có năm lĩnh vực — Bản chất của đất đai (Ch 2–3), Quyền sở hữu đất đai (Ch 4–5), Đồng sở hữu và ủy thác (Ch 6–7), Quyền sở hữu (Ch 8–10) và Cho thuê (Ch 11–14). Các câu hỏi về kịch bản thường kết hợp các khu vực, vì vậy hãy lập bản đồ toàn bộ cảnh quan trước tiên.

4. Đánh giá SQE1 FLK2

Phần này giải thích mục tiêu đánh giá, định dạng của bài viết SQE1 FLK2 và cách tiếp cận có hệ thống để giải quyết các câu hỏi về kịch bản Luật Đất đai.

1.4.1 Mục tiêu đánh giá

SRA yêu cầu ứng viên áp dụng các nguyên tắc và quy tắc pháp lý cốt lõi có liên quan một cách phù hợp và hiệu quả, ở cấp độ luật sư mới có đủ năng lực trong thực tế, để các vấn đề và tình huống đạo đức và dựa trên khách hàng thực tế trong các lĩnh vực sau: (1) đất đã đăng ký và chưa đăng ký; (2) tài sản được sở hữu vĩnh viễn và cho thuê cũng như các lợi ích hợp pháp và công bằng trên đất; (3) chủ nhà và người thuê nhà; và (4) đồng sở hữu.

Ứng viên phải chứng minh khả năng hành động trung thực và liêm chính và tuân thủ Tiêu chuẩn và quy định SRA, Nguyên tắc SRA và Quy tắc ứng xử dành cho luật sư.

1.4.2 Định dạng: Câu hỏi có câu trả lời hay nhất

SQE1 FLK2 là một bài đánh giá sách đóng, dựa trên máy tính bao gồm 180 câu hỏi có câu trả lời hay nhất (SBAQ) cho tất cả các chủ đề FLK2. Mỗi câu hỏi trình bày một kịch bản, thường từ quan điểm của một luật sư tư vấn cho khách hàng, theo sau là gốc câu hỏi và năm phương án trả lời (A–E). Bạn phải chọn câu trả lời đúng nhất. Không có dấu trừ.

1.4.3 Cách tiếp cận các câu hỏi Tình huống Luật đất đai FLK2

Khi gặp phải SBAQ về Luật Đất đai, hãy áp dụng cách tiếp cận có hệ thống sau.

Bước 1: Xác định loại tài sản và tình trạng đăng ký. Đất đã đăng ký hay chưa đăng ký? Tiền lãi là quyền sở hữu toàn quyền hay quyền thuê? Điều này xác định khung pháp lý nào được áp dụng.

Bước 2: Xác định vấn đề pháp lý. Câu hỏi thực sự đặt ra là gì? Đó có phải là về việc tạo lợi ích, bảo vệ lợi ích đó, khả năng thực thi đối với bên thứ ba hay biện pháp khắc phục vi phạm không?

Bước 3: Áp dụng quy tắc liên quan. Nêu rõ kiểm tra pháp lý hoặc điều khoản theo luật định, áp dụng quy tắc đó vào thực tế và đạt đến kết luận.

Bước 4: Loại bỏ các phương án sai. Ngay cả khi bạn không chắc chắn về câu trả lời đúng, bạn vẫn có thể thường xuyên loại bỏ hai hoặc ba phương án rõ ràng là sai, cải thiện cơ hội chọn được câu trả lời đúng nhất.

Key point

LƯU Ý ĐÁNH GIÁ SQE — Bài đánh giá SQE1 FLK2 kiểm tra ứng dụng, không thu hồi. Bạn sẽ không được yêu cầu đọc thuộc lòng định nghĩa hoặc liệt kê các yêu cầu của quyền sử dụng đất. Thay vào đó, bạn sẽ được cung cấp một kịch bản và được yêu cầu tư vấn cho khách hàng. Thực hành xử lý các tình huống một cách có phương pháp bằng cách tiếp cận bốn bước ở trên.

Phần 1.4 Ghi chú chính: SQE1 FLK2 = 180 SBAQ, sổ khóa, năm tùy chọn A–E, không đánh dấu tiêu cực, thử nghiệm đơn đăng ký ở cấp độ luật sư mới đủ tiêu chuẩn trên đất đã đăng ký/chưa đăng ký, quyền sở hữu toàn quyền/quyền thuê và các lợi ích hợp pháp/công bằng, chủ nhà và người thuê nhà cũng như đồng sở hữu. Sử dụng cách tiếp cận bốn bước**: (1) loại tài sản/trạng thái đăng ký; (2) vấn đề pháp lý; (3) áp dụng quy tắc; (4) loại bỏ các lựa chọn sai.

5. Vai trò của Luật sư trong Luật Đất đai

Công việc của luật sư về luật đất đai bao gồm các chức năng tư vấn, giao dịch và giải quyết tranh chấp, tất cả đều được củng cố bởi sự tuân thủ và đạo đức nghề nghiệp.

Vai trò tư vấn: Luật sư tư vấn cho khách hàng về mua lại, chuyển nhượng và quản lý quyền lợi trên đất đai. Điều này bao gồm việc giải thích ý nghĩa của các hình thức sở hữu khác nhau (quyền sở hữu toàn quyền v quyền thuê, quyền sở hữu chung v quyền thuê nhà chung), ảnh hưởng của quyền của bên thứ ba (quyền sử dụng đất, hợp đồng, thế chấp) và các bước cần thiết để bảo vệ lợi ích của khách hàng.

Vai trò giao dịch: Luật sư quản lý quy trình chuyển tải — chuẩn bị hợp đồng, tiến hành điều tra quyền sở hữu, đưa ra yêu cầu, soạn thảo chuyển nhượng và cho thuê cũng như đảm bảo rằng tất cả các quyền lợi đều được đăng ký đúng. Họ cũng thực hiện các giao dịch thế chấp, hành động cho cả người cho vay và người đi vay khi thích hợp.

Vai trò giải quyết tranh chấp: Luật sư đại diện cho khách hàng trong các tranh chấp về ranh giới, quyền sử dụng đất, giao ước, quyền đồng sở hữu và các vấn đề giữa chủ nhà và người thuê nhà. Điều này có thể liên quan đến đàm phán, hòa giải, thủ tục tố tụng tại tòa (ví dụ: theo TLATA 1996 s.14) hoặc kiện tụng tại tòa án.

Tuân thủ và đạo đức: Luật sư phải hành động theo Tiêu chuẩn và Quy định SRA, bao gồm nghĩa vụ hành động chính trực (Nguyên tắc 5), nghĩa vụ hành động vì lợi ích tốt nhất của khách hàng (Nguyên tắc 7) và nghĩa vụ xác định và quản lý xung đột lợi ích.

Phần 1.5 Lưu ý chính: Công việc về luật đất đai của luật sư bao gồm tư vấn (các hình thức sở hữu và quyền của bên thứ ba), giao dịch (chuyển nhượng, điều tra quyền sở hữu, đăng ký, thế chấp), giải quyết tranh chấp (ranh giới, quyền sử dụng đất, giao ước, đồng sở hữu, chủ nhà-người thuê nhà; TLATA s.14) và tuân thủ/đạo đức (Nguyên tắc SRA 5 và 7; xung đột lợi ích).

6. Cách sử dụng cuốn sách này

Cuốn sách này được tổ chức thành sáu Phần và mười lăm Chương, tuân theo giáo trình Luật Đất đai SRA FLK2. Mỗi chương chứa các thành phần sau.

Nội dung quan trọng: Trình bày rõ ràng về các nguyên tắc pháp lý, được hỗ trợ bởi tài liệu tham khảo theo luật định và án lệ.

Hộp ĐIỀU KHOẢN CHÍNH: Định nghĩa của thuật ngữ thiết yếu được đánh dấu để tham khảo nhanh.

Hộp MẸO BÀI THI SQE: Hướng dẫn thực tế về cách các chủ đề có thể được kiểm tra và các bẫy phổ biến cần tránh.

Hộp LỜI KHUYÊN ĐÁNH GIÁ SQE: Rộng hơn lời khuyên chiến lược về kỹ thuật thi.

Bảng ghi chú chính: Bản tóm tắt có cấu trúc về các mục, khái niệm và quyền hạn chính của chương.

Ghi chú sửa đổi: Năm câu hỏi và câu trả lời tổng quát để tự kiểm tra.

Thực hành MCQ: Năm câu hỏi có câu trả lời đúng nhất theo kiểu SQE1, với câu trả lời chi tiết.

Chúng tôi khuyên bạn nên đọc qua các chương theo thứ tự, vì các chương sau sẽ xây dựng dựa trên các khái niệm được giới thiệu trước đó. Sau khi hoàn thành tất cả các chương, hãy sử dụng Chương 15 (Chiến lược ôn tập và thi) để thực hành các câu hỏi có chủ đề hỗn hợp và củng cố kiến thức của bạn.

7. Ghi chú chính (Tóm tắt chương)

The following summary table consolidates the key items, concepts and authorities introduced in this chapter. Hãy coi nó như một danh sách kiểm tra sửa đổi — bạn sẽ có thể xác định từng hàng trong bộ nhớ và trích dẫn điều khoản có liên quan.

Chương 1 - Tóm tắt những lưu ý chính

Key Item	Concept	Cases / References
Land (definition)	Includes buildings, fixtures, mines and minerals, and incorporeal hereditaments (e.g. easements)	s.205(1)(ix) LPA 1925
Legal estates	Only two: fee simple absolute in possession (freehold) and term of years absolute (leasehold)	s.1(1) LPA 1925
Legal interests	Five categories: easements, rentcharges, charges by way of legal mortgage, any other similar charge on land not created by an instrument, and rights of entry	s.1(2) LPA 1925
Equitable interests	All interests that do not qualify as legal estates or legal interests take effect in equity only	s.1(3) LPA 1925
Registered land	Title guaranteed by the State; register maintained by HM Land Registry	LRA 2002
Unregistered land	Title proved by title deeds; third-party interests protected by land charges or doctrine of notice	LCA 1972; LPA 1925
Co-ownership	Joint tenancy (with survivorship) or tenancy in common (with distinct shares)	LPA 1925 ss.1(6), 36
TLATA 1996	Governs trusts of land; s.14 applications to court; s.15 criteria	TLATA 1996
Formalities (contracts)	Contracts for sale/disposition of land must be in writing, signed by both parties, incorporating all terms	s.2 LP(MP)A 1989
Formalities (deeds)	Deeds must be signed, witnessed and delivered	s.1 LP(MP)A 1989
Renters' Rights Act 2025	Abolishes ASTs and s.21 no-fault evictions; all residential tenancies become periodic	RRA 2025
LFRA 2024	Removes 2-year qualifying period for enfranchisement (s.27); increases RTM non-residential limit to 50%	LFRA 2024

8. Ghi chú sửa đổi

Năm câu hỏi và câu trả lời tổng quát dành cho tự kiểm tra. Hãy thử từng từ trong bộ nhớ trước khi đọc ghi chú mẫu, sau đó kiểm tra xem bạn có thể sao chép tài liệu tham khảo và cơ quan có thẩm quyền theo luật định hay không.

Q1 Hai tài sản hợp pháp trên đất được pháp luật Anh công nhận là gì và chúng được xác định ở đâu?

Lưu ý: Hai tài sản hợp pháp là phí sở hữu tuyệt đối đơn giản (quyền sở hữu vĩnh viễn) và thời hạn tuyệt đối theo năm (quyền sở hữu thuê). Chúng được định nghĩa trong mục 1(1) của Luật Tài sản 1925. Tất cả các tài sản khác (chẳng hạn như di sản trọn đời hoặc đuôi phí) đã bị bãi bỏ tư cách tài sản hợp pháp theo luật năm 1925 và hiện có thể tồn tại chỉ dưới dạng vốn chủ sở hữu.

Q2 Sự khác biệt cơ bản giữa đất được đăng ký và đất chưa được đăng ký là gì?

Lưu ý: Trong đất đã đăng ký, quyền sở hữu được chứng minh bằng sổ đăng ký được duy trì bởi Cơ quan đăng ký đất đai HM; sổ đăng ký là có tính quyết định (tuân theo lợi ích quan trọng nhất) và Nhà nước đảm bảo tính chính xác. Ở đất chưa đăng ký, quyền sở hữu được chứng minh bằng chuỗi chứng thư quyền sở hữu không gián đoạn kéo dài ít nhất 15 năm với gốc quyền sở hữu tốt và lợi ích của bên thứ ba được bảo vệ bằng cách đăng ký dưới dạng phí đất đai theo Đạo luật Phí đất đai năm 1972 hoặc bằng học thuyết công bằng về thông báo.

Q3 Tại sao sự khác biệt giữa lợi ích hợp pháp và lợi ích công bằng lại quan trọng?

Lưu ý: Lợi ích pháp lý 'ràng buộc toàn thế giới' — chúng có thể được thực thi đối với bất kỳ người mua lại đất nào sau đó, bất kể có thông báo. Lợi ích công bằng mong manh hơn: ở đất chưa đăng ký, họ có thể bị người mua trung thực đánh bại giá trị tài sản hợp pháp mà không cần thông báo; ở đất đã đăng ký, họ phải được bảo vệ bằng cách ghi thông báo hoặc hạn chế vào sổ đăng ký, nếu không họ có thể mất quyền ưu tiên đối với quyền xử lý đã đăng ký để được xem xét có giá trị (s.29 LRA 2002). Ngoại lệ là ưu tiên hơn, ràng buộc bất kể đăng ký.

Q4 Kể tên ba đạo luật quan trọng mà luật sư phải biết về Luật Đất đai SQE1.

Lưu ý: Ba đạo luật quan trọng nhất là: (1) Luật Tài sản 1925, thiết lập khuôn khổ về tài sản và lợi ích hợp pháp, thủ tục và các cơ chế chính như vượt quá mức và thôi việc; (2) Đạo luật Đăng ký Đất đai 2002, điều chỉnh hệ thống đất đai đã đăng ký bao gồm các quyền chuyển nhượng, thông báo, hạn chế, quyền lợi vượt trội và quyền sở hữu bất lợi có thể đăng ký; và (3) Đạo luật Quỹ tín thác đất đai và bổ nhiệm người được ủy thác năm 1996, quy định về quỹ tín thác đất đai và cung cấp cơ chế giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu đồng sở hữu.

Q5 Thí sinh nên biết pháp luật nào gần đây cho kỳ thi SQE1?

Lưu ý: Các ứng cử viên nên biết về hai Đạo luật gần đây: Đạo luật về Quyền của Người thuê nhà năm 2025 (Sự đồng ý của Hoàng gia 27 tháng 10 năm 2025), bãi bỏ các hợp đồng thuê nhà ngắn hạn được đảm bảo và các lệnh trục xuất 'không có lỗi' theo mục 21, chuyển đổi tất cả các hợp đồng thuê nhà ở thành hợp đồng thuê nhà định kỳ; và Đạo luật cải cách quyền sở hữu và quyền thuê đất 2024 (Sự đồng ý của Hoàng gia 24 tháng 5 năm 2024), đã loại bỏ thời gian đủ điều kiện hai năm đối với các yêu cầu về quyền sở hữu (s.27, có hiệu lực từ ngày 31 tháng 1 năm 2025) và tăng giới hạn không phải là nơi cư trú đối với các yêu cầu về quyền quản lý lên 50% (có hiệu lực 3 tháng 3 năm 2025). Cả hai Đạo luật đều nằm trong ngày hết hạn SQE1 là ngày 13 tháng 3 năm 2026.

Phần 1.8 Ghi chú chính: Có thể nêu, từ trí nhớ, hai tài sản hợp pháp (s.1(1) LPA 1925), sự khác biệt đã đăng ký và chưa đăng ký (đăng ký/bảo lãnh nhà nước v chuỗi hành động 15 năm cộng với LCA 1972/học thuyết về thông báo), tại sao lợi ích hợp pháp ràng buộc thế giới trong khi lợi ích công bằng cần được bảo vệ (s.29 LRA 2002; quyền lợi quan trọng hơn), ba đạo luật cốt lõi (LPA 1925, LRA 2002, TLATA 1996) và hai Đạo luật gần đây (RRA 2025; LFRA 2024).

9. Thực hành MCQ - Năm câu hỏi kiểu SQE

Mỗi câu hỏi trong số năm câu hỏi sau đây phản ánh kiểu cách, độ dài và độ khó của câu hỏi trả lời hay nhất SQE1 FLK2. Hãy thử làm từng sổ đóng, viết câu trả lời của bạn ra giấy, sau đó chuyển sang đáp án. Đáp án giải thích tại sao mỗi lựa chọn đúng hoặc sai — đọc đầy đủ mọi lời giải thích.

Câu hỏi 1

Luật sư đang tư vấn cho một khách hàng đang mua nhà ở. Khách hàng yêu cầu luật sư giải thích sự khác biệt giữa quyền sở hữu quyền sở hữu vĩnh viễn và quyền sở hữu hợp đồng thuê. MỘT câu nào sau đây mô tả chính xác nhất quan điểm pháp lý?

A. Người sở hữu đất tự do sở hữu đất một cách tuyệt đối và lâu dài, trong khi người thuê đất chỉ được phép chiếm giữ đất.

B. Cả quyền sở hữu toàn quyền và quyền sở hữu cho thuê đều là tài sản hợp pháp trên đất được công nhận theo mục 1(1) của Đạo luật Luật Tài sản năm 1925. Quyền sở hữu toàn quyền là một khoản phí đơn giản để sở hữu, trong khi quyền sở hữu cho thuê là thời hạn tuyệt đối theo năm.

C. Người sở hữu tự do có tài sản hợp pháp, nhưng người cho thuê chỉ có quyền lợi công bằng trên đất.

D. Quyền sở hữu vĩnh viễn tồn tại trong khi quyền sở hữu cho thuê chỉ có thể tồn tại tối đa 99 năm.

E. Quyền sở hữu vĩnh viễn và quyền cho thuê đều là hai hình thức cấp phép để chiếm giữ đất công.

Answer & explanation

Đáp án: B.
B đúng — mục 1(1) của Luật Tài sản năm 1925 định nghĩa hai tài sản hợp pháp trên đất: phí sở hữu tuyệt đối đơn giản (quyền sở hữu toàn quyền) và thời hạn theo năm tuyệt đối (quyền thuê).
A không chính xác - một chủ sở hữu tự do không sở hữu đất 'hoàn toàn'; họ nắm giữ tài sản từ Vương quyền và người cho thuê có tài sản hợp pháp chứ không chỉ là 'sự cho phép'.
C không chính xác — hợp đồng thuê là tài sản hợp pháp, không chỉ đơn thuần là lợi ích công bằng.
D sai — không có độ dài tối đa cho hợp đồng thuê.
E sai — quyền sở hữu toàn quyền và quyền cho thuê là bất động sản, không phải giấy phép. (Xem Phần 1.1 và 1.1.3.)

Câu hỏi 2

Một luật sư đang điều tra quyền sở hữu tài sản thay mặt cho người mua. Tài sản này có quyền sở hữu đã đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai HM. Luật sư phát hiện ra rằng một người hàng xóm tuyên bố có quyền sử dụng đất đối với tài sản, nhưng không có mục nào liên quan đến quyền sử dụng này xuất hiện trên sổ đăng ký. MỘT câu nào sau đây giải thích TỐT NHẤT về ý nghĩa pháp lý của tình huống này?

A. Quyền sử dụng đất không thể tồn tại vì nó không có trong sổ đăng ký.

B. Quyền sử dụng đất vẫn có thể có hiệu lực đối với người mua nếu nó đủ tiêu chuẩn là lợi ích vượt trội theo Phụ lục 3 của Đạo luật Đăng ký Đất đai năm 2002.

C. Quyền sử dụng đất tự động bị vô hiệu vì hàng xóm không đăng ký được.

D. Người mua bị ràng buộc bởi quyền sử dụng đất vì mọi lợi ích công bằng đều ràng buộc toàn thế giới.

E. Việc sử dụng quyền sử dụng đất chỉ có thể được thực thi nếu người hàng xóm nhận được lệnh của tòa án trong vòng 12 tháng kể từ ngày mua.

Answer & explanation

Đáp án: B.
B đúng — ngay cả khi quyền sử dụng đất không xuất hiện trên sổ đăng ký, nó vẫn có thể ràng buộc người mua nếu nó đủ điều kiện được coi là lợi ích vượt trội. Theo Biểu mục 3, đoạn 3 của Đạo luật Đăng ký Đất đai 2002, quyền sử dụng đất hợp pháp (không được cấp hoặc bảo lưu rõ ràng đối với đất đã đăng ký) sẽ có hiệu lực cao hơn quyền chuyển nhượng đã đăng ký nếu bất kỳ điều nào sau đây được đáp ứng: (a) người mua có biết thực tế về quyền; (b) quyền sẽ được rõ ràng khi kiểm tra cẩn thận một cách hợp lý; hoặc (c) quyền đã được thực hiện trong khoảng thời gian một năm kết thúc vào ngày xử lý. Những điều kiện này phân biệt — chỉ cần đáp ứng một điều kiện.
A không chính xác — không phải tất cả các quyền lợi đều phải có trong sổ đăng ký để có hiệu lực thi hành.
C không chính xác — việc không đăng ký sẽ không làm cho quyền sử dụng đất trở nên vô hiệu.
D sai - lợi ích công bằng không tự động ràng buộc cả thế giới trên đất đã đăng ký; chỉ một nhóm hẹp các lợi ích được ghi đè theo Phụ lục 3.
E sai — không có yêu cầu về lệnh tòa 12 tháng như vậy. (Xem Phần 1.1 và LRA 2002.)

Câu hỏi 3

Một luật sư đang tư vấn cho một khách hàng muốn ký kết một hợp đồng mua nhà. Khách hàng hỏi thủ tục cần những gì để hợp đồng có giá trị pháp lý. MỘT câu nào sau đây xác định chính xác các yêu cầu?

A. Hợp đồng phải được lập thành văn bản, có chữ ký của hai bên và có sự chứng kiến.

B. Hợp đồng phải được lập bằng văn bản, bao gồm tất cả các điều khoản đã thỏa thuận và được ký bởi hoặc thay mặt cả hai bên, phù hợp với mục 2 của Đạo luật Luật Tài sản (Các quy định khác) năm 1989.

C. Hợp đồng có thể được lập bằng miệng với điều kiện có ít nhất hai người làm chứng có mặt.

D. Hợp đồng phải được lập bằng văn bản và chỉ có chữ ký của người bán, không cần chữ ký của người mua.

E. Hợp đồng phải được đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai HM trước khi có hiệu lực ràng buộc về mặt pháp lý.

Answer & explanation

Đáp án: B.
B đúng — mục 2 của Đạo luật Luật Tài sản (Các quy định khác) năm 1989 yêu cầu các hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng quyền lợi liên quan đến đất đai phải bằng văn bản, kết hợp tất cả các điều khoản được thỏa thuận rõ ràng và phải được ký bởi hoặc thay mặt cho mỗi bên.
A không chính xác — cần có chứng thư cho chuyển nhượng (chuyển nhượng) chứ không phải hợp đồng.
C sai — hợp đồng miệng đối với đất đai không có giá trị theo mục s.2.
D sai — cả hai bên phải ký tên.
E sai — đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai HM liên quan đến chuyển nhượng, không phải hợp đồng. (Xem Phần 1.2.4.)

Câu hỏi 4

Một khách hàng đã hoàn tất việc mua một căn hộ dân cư cách đây ba tháng. Căn hộ có quyền sở hữu đã đăng ký. Khách hàng hiện phát hiện ra rằng người chủ trước đã lắp đặt một đảo bếp tích hợp được bắt vít vào sàn và kết nối với hệ thống điện và hệ thống ống nước. Người chủ trước đã dỡ bỏ đảo bếp trước khi hoàn thành và thay thế bằng mặt bàn cơ bản. Khách hàng hỏi liệu chủ sở hữu trước đó có được quyền loại bỏ đảo bếp hay không. MỘT câu nào sau đây là lời khuyên TỐT NHẤT cho khách hàng?

A. Chủ cũ được quyền dỡ bỏ đảo bếp vì toàn bộ vật dụng trong bếp đều là đồ đạc.

B. Đảo bếp có thể là một vật cố định, bởi vì mức độ sáp nhập (bắt vít vào sàn, kết nối với điện và đường ống dẫn nước) và mục đích của việc sáp nhập (cải thiện lâu dài tài sản) đều hướng đến tình trạng cố định. Chủ sở hữu trước đó không có quyền loại bỏ nó.

C. Đảo bếp là vật sở hữu vì được người chủ trước lắp đặt để hưởng thụ.

D. Chủ cũ được quyền bỏ đi đảo bếp vì hợp đồng mua bán không đề cập cụ thể.

E. Đảo bếp sẽ tự động được chuyển cho khách hàng khi hoàn thành nhưng chỉ khi khách hàng cân nhắc thêm về nó.

Answer & explanation

Đáp án: B.
B đúng — thử nghiệm hai giai đoạn cổ điển để phân biệt một vật cố định với một ngôi nhà được nêu bởi Blackburn J ở Holland v Hodgson (1872) LR 7 CP 328 và được House of Lords hiện đại hóa trong Elitestone Ltd v Morris [1997] 1 WLR 687: tòa án xem xét (1) mức độ sáp nhập — đồ vật được gắn chặt đến mức nào — và (2) mục đích của việc sáp nhập — liệu nó được gắn với mục đích sử dụng tốt hơn như một tài sản sở hữu hay như một cải tạo vĩnh viễn cho vùng đất. Trong Botham v TSB Bank plc (1997) 73 P & CR D1, Tòa phúc thẩm đã áp dụng thử nghiệm đối với 109 món đồ, cho rằng những món đồ như bộ bếp vừa vặn là đồ đạc. Ở đây, đảo bếp được bắt vít vào sàn và kết nối với các dịch vụ (mức độ sáp nhập cao) và là một cải tiến vĩnh viễn (mục đích hướng tới vật cố định); do đó, nó là đồ đạc được chuyển cho người mua theo s.62 LPA 1925 và chủ sở hữu trước đó không có quyền loại bỏ nó.
A không chính xác - không phải tất cả các vật dụng nhà bếp đều là vật dụng hữu ích.
C sai — bài kiểm tra mục đích hỏi liệu vật phẩm đó có được đính kèm để sử dụng đất tốt hơn chứ không phải để hưởng thụ cá nhân hay không.
D không chính xác - các trận đấu được thông qua với mảnh đất bất kể có đề cập rõ ràng.
E sai — các trận đấu tự động trôi qua mà không cần xem xét thêm. (Xem Phần 1.1.2.)

Câu hỏi 5

Một luật sư đang tư vấn cho khách hàng của chủ nhà về tác động của Đạo luật về quyền của người thuê nhà năm 2025 đối với hợp đồng thuê nhà ngắn hạn được đảm bảo hiện có của chủ nhà ('AST'). AST đã được cấp vào 2022 với thời hạn cố định là hai năm, hiện đã hết hạn và người thuê nhà đang nắm giữ căn nhà theo định kỳ theo luật định. MỘT câu nào sau đây mô tả chính xác nhất tác động của Đạo luật 2025 đối với hợp đồng thuê nhà này?

A. AST sẽ tiếp tục không thay đổi vì nó đã được cấp trước khi Đạo luật 2025 có hiệu lực.

B. AST sẽ tự động được chuyển đổi sang hợp đồng thuê nhà định kỳ được đảm bảo theo Đạo luật 2025 và chủ nhà sẽ không còn có thể sử dụng biện pháp trục xuất 'không do lỗi' theo mục 21 để lấy lại quyền sở hữu.

C. Chủ nhà phải nộp đơn lên tòa án để chuyển AST sang hình thức thuê nhà mới theo Đạo luật 2025.

D. Đạo luật 2025 chỉ áp dụng cho các hợp đồng thuê nhà được cấp sau ngày 1 tháng 5 năm 2026 và không ảnh hưởng đến các AST hiện có.

E. Chủ nhà có thể tiếp tục áp dụng biện pháp trục xuất 'không do lỗi' theo mục 21 trong 12 tháng sau khi Đạo luật có hiệu lực.

Answer & explanation

Đáp án: B.
B đúng — Đạo luật về quyền của người thuê nhà năm 2025 bãi bỏ các hợp đồng thuê nhà ngắn hạn được đảm bảo và lộ trình trục xuất theo mục 21 'không có lỗi'. Khi bắt đầu áp dụng các điều khoản nội dung (ngày 1 tháng 5 năm 2026), tất cả AST hiện có — bao gồm cả những AST được cấp trước Đạo luật — sẽ tự động chuyển đổi sang các hợp đồng thuê nhà định kỳ được đảm bảo theo kế hoạch chuyển tiếp. Chủ nhà chỉ có thể lấy lại quyền sở hữu bằng cách sử dụng căn cứ sửa đổi theo Phụ lục 2 của Đạo luật Nhà ở 1988 (được sửa đổi bởi Đạo luật 2025), kèm theo thông báo mục 8.
A không chính xác — Đạo luật áp dụng (theo các điều khoản chuyển tiếp) cho AST hiện có, không chỉ cho các hợp đồng thuê nhà mới.
C sai — việc chuyển đổi được tự động theo quy định của pháp luật, không phải theo đơn của tòa án.
D sai — Đạo luật áp dụng cho các hợp đồng thuê nhà hiện tại, không chỉ cho các hợp đồng thuê nhà trong tương lai.
E không chính xác — không có chuyển tiếp 12 tháng của s.21 đối với các AST hiện có. (Xem Phần 1.2.6.)

Tiếp tục luyện tập với PASS SQE: năm câu hỏi mỗi chương chỉ là bước khởi đầu. Để luyện tập theo tốc độ thi và bao quát mọi khía cạnh của giáo trình FLK1 và FLK2, hãy sử dụng Ứng dụng CELE PASS SQE — hơn 10.000 câu hỏi thực hành SQE1 chất lượng cao, kèm theo lời giải thích chi tiết do các gia sư SQE của CELE viết. Bắt đầu luyện tập ngay hôm nay tại celebar.com.