1. Въведение
Добре дошли в уводната глава на Имотна практика, създадена да ви подготви за Квалификационния изпит за адвокати (SQE). Този курс има за цел да ви предостави знанията и уменията, необходими, за да функционирате компетентно като новоквалифициран адвокат в областта на вещното право.
Собствената практика е един от предметите за функциониращи правни познания (FLK), оценявани в SQE1. Той стои редом с другите практически предмети и се разглежда чрез въпроси с единичен най-добър отговор (SBAQ), зададени в реалистични клиентски сценарии. Тази глава представя какво SRA очаква да можете да правите, основните области на знания, които курсът покрива, и интердисциплинарния начин, по който изпитът ви тества.
SQE не възнаграждава само запаметяването. Тества дали можете да приложите правилата на правото на собственост към ситуация на клиент. Тази уводна глава определя обхвата на това, което трябва да овладеете, така че всяка следваща глава да може да бъде поставена в общата рамка на сделката с имот и целите за оценка на SRA.
2. Цели на оценката на SRA
Органът за регулиране на адвокатите (SRA) налага на кандидатите да демонстрират способност да ефективно прилагат основни правни принципи и правила към реалистични клиентски и етични сценарии. Целите на оценката по-долу определят пълния обхват на това, което се изследва в Property Practice.
1.1.1 Подробности за целите на оценката
Сделки със свободна собственост и лизинг — разберете ключовите елементи както на жилищни, така и на търговски сделки с имоти, независимо дали безплатна собственост или лизинг.
Проучване на право на собственост — овладейте техниките за разследване както на регистрирани, така и на нерегистрирани права на собственост, включително анализ на записи в Поземлен регистър и извеждане на собственост от олицетворение на собственост.
Преддоговорни търсения и запитвания — научете обхвата, целта и резултатите от преддоговорните търсения и запитвания и идентифицирайте кой е отговорен за провеждането им.
Преминаване към размяна на договори — запознайте се със стъпките, водещи до размяна на договори, включително стандартните условия за продажба и специалните условия.
Стъпки преди завършване — разберете формалностите, водещи до завършване, като формуляра на акт за прехвърляне и търсене преди завършване.
Завършване и последващо завършване — разберете методите и ефектите от завършването и необходимите последващи стъпки.
Търговски лизинг — разберете предоставянето и прехвърлянето на търговски лизинг и договори за поднаем, включително ключови споразумения за лизинг и правни средства за тяхното нарушаване.
Сигурност на владението — научете за Закона за наемодателя и наемателя от 1954 г., като се фокусирате върху сигурност на владението съгласно част II от закона.
Данъчно облагане — придобийте познания за данъчното облагане на сделки с имоти, включително Поземлен данък с гербов налог (SDLT), Данък върху транзакция на земя (LTT), Данък върху добавената стойност (ДДС) и Данък върху капиталовите печалби (CGT).
Професионално поведение — придържайте се към Принципите на SRA и Кодекса за поведение, демонстрирайки честност и почтеност във всички отношения.
{"headers": ["Assessment goal", "Core theme", "Key references"], "rows": [["Freehold & leasehold транзакции", "Жилищни и търговски; freehold и leasehold", "—"], ["Проучване на собственост", "Регистрирано и нерегистрирано право на собственост; олицетворение на право на собственост", "Поземлен регистър; Закон за поземлената регистрация 2002"], ["Претърсвания и запитвания", "Обхват, цел, резултати", "—"], ["Размяна на договори", "Стандартни условия за продажба"], "Акт за прехвърляне; търсения преди завършване", "Завършване и търсене след завършване", "Методи и ефекти; последващи стъпки", "Търговски лизинг", "Преотстъпване на средства; средства за защита при нарушение", "Сигурност на владението", "Закон за наемодателя и наемателя от 1954 г., част II"], "Данъчно облагане", "SDLT, LTT, ДДС, CGT", "—"], ["Професионално поведение", "Честност и почтеност", "Принципи на SRA; Кодекс на поведение на SRA"]]}
3. Основни области на знания
Курсът ще се задълбочи в основните области на законодателството и практиката върху недвижимите имоти за безвъзмездна собственост и лизинг. Списъкът по-долу не е изчерпателен, но обхваща основните теми, които ще изучавате и по които може да бъдете изпит.
Финанси — източници на финансиране и видове ипотеки.
Действащ за заемодател — изискванията на заемодателя, когато адвокат действа от заемодателя.
Договори — подготовка и размяна на договори.
Формалности преди завършване — необходимите стъпки между размяната и завършването.
Отложено завършване — наличните правни средства, когато завършването е забавено.
Лизингови договори — структурата и съдържанието на лизинговия договор.
Процедура за лизинг — процедурните стъпки за предоставяне, възлагане и прекратяване на лизинг.
Сигурност на владение — сигурност на владение по бизнес лизинг.
Планиране — основните принципи на закона за планиране в Англия и Уелс.
Данъчно облагане — данъчните аспекти, свързани с имуществото.
Помага да си представите тези основни области по времевата линия на сделката: финанси и изисквания на заемодателя → подготовка и размяна на договори → формалности преди завършване → завършване (с средства за защита, ако се забави). Лизинги, сигурност на владение, планиране и данъчно облагане след това се наслагват върху този гръбнак. Картографирането на всяка тема върху времевата линия прави въпросите за сценария много по-лесни за навигиране.
4. Интердисциплинарен подход
От кандидатите се очаква да интегрират знания от различни области на правото и практиката. Въпросите могат да се основават на всяка комбинация от предметни области, които могат да се срещнат в реалната практика.
SQE умишлено отразява реалността, че въпросът за един клиент рядко стои добре в рамките на един предмет. Сделката с собственост може да включва едновременно Поземлено право, Доверителни фондове, Договор, Завещания и управление на имоти, Търговско право и Професионално поведение. Следователно трябва да сте готови да комбинирате Практика в областта на собствеността с други функциониращи предмети с правни познания, когато отговаряте на въпроси по сценарий.
До края на този курс трябва да сте добре подготвени да се справите с изпита SQE с увереност, въоръжени със задълбочено разбиране на тънкостите на практиката на собственост в Англия и Уелс.
5. MCQ практика — Пет въпроса в стил SQE
Всеки от следващите пет въпроса отразява стила, дължината и трудността на въпросите с най-добър отговор на SQE1 FLK2 относно обхвата и структурата на практиката за собственост. Опитайте всеки въпрос затворена книга, запишете отговора си, след което обърнете към ключа за отговор, който обяснява защо всяка опция е правилна или неправилна.
А. Кандидатите трябва да изрецитират по памет пълния текст на Стандартните условия за продажба и Закона за наемодателя и наемателя от 1954 г.
Б. Кандидатите трябва да прилагат ефективно основните правни принципи и правила към реалистични клиентски и етични сценарии.
C. Кандидатите трябва да демонстрират само академично разбиране на историята на поземленото право.
D. Кандидатите трябва да извършат реална сделка за прехвърляне под надзор, преди да се явят на оценката.
Д. Кандидатите трябва да могат да идентифицират съответния статут, но не се изисква да го прилагат към каквито и да е факти.
Answer & explanation
Б е правилно — SRA изисква кандидатите да демонстрират способността да ефективно прилагат основни правни принципи и правила към реалистични клиентски и етични сценарии.
A е неправилно — SQE не изисква дословно рецитиране на устава или Стандартните условия; тества приложение.
C е неправилно — чисто академично или историческо разбиране не е изискване за оценка.
D е неправилно — извършването на реална транзакция не е предварително условие за оценката SQE1.
E е неправилно — самото идентифициране на устава е недостатъчно; кандидатът трябва да го приложи. (Вижте раздел 1.1.)
A. Гербов данък върху земята (SDLT), тъй като SDLT се прилага в цялото Обединено кралство.
Б. Данък върху сделките със земя (LTT), тъй като имотът е в Уелс.
C. Данък върху капиталовите печалби (CGT), тъй като клиентът придобива дял в земя.
D. Данък върху добавената стойност (ДДС), който винаги замества SDLT върху търговски имоти.
E. Не се прилага данък върху сделките със земя за търговски имоти в Уелс.
Answer & explanation
B е правилно — за земя в Уелс съответният данък върху сделките със земя е Данък върху сделките със земя (LTT). Целите на оценката на SRA изрично изброяват SDLT, LTT, ДДС и CGT като данъци, приложими към сделките с имоти.
A е неправилно — SDLT се прилага в Англия (и Северна Ирландия), а не за кацане в Уелс.
C е неправилно — CGT обикновено се начислява при разпореждане (обикновено върху печалбата на продавача), а не като данък върху сделката със земя на купувача при придобиване.
D е неправилно — ДДС не „заменя винаги“ SDLT/LTT; това е отделен данък, който може да се отнася за определени търговски имоти и не измества данъка върху сделките със земя.
E е неправилно — в Уелс се прилага данък върху сделките със земя (LTT). (Вижте раздел 1.1, Данъчна цел.)
A. Завършване и последващо завършване, защото регистрацията следва завършването.
B. Предварителни търсения и запитвания, тъй като епитомът е форма на търсене.
C. Разследване на право на собственост, включително разследване на нерегистрирано право на собственост и извеждане на собственост от олицетворение на право на собственост.
Г. Сигурност на владението, тъй като имотът може да бъде предмет на наем.
Д. Професионално поведение, защото адвокатът трябва да действа почтено.
Answer & explanation
C е правилно — целта на SRA за разследване на заглавие изрично обхваща разследване на регистрирани и нерегистрирани заглавия, включително извеждане на собствеността от олицетворение на заглавие.
A е неправилно — завършването и последващото завършване засягат стъпките след обмен, а не проучването на заглавие от епитом.
B е неправилно — въплъщение на заглавие е пакет от документи, използвани за извеждане и разследване на нерегистрирано заглавие; това не е преддоговорно търсене на трета страна, като например местна власт.
D е неправилно — сигурността на владението засяга бизнес наемите съгласно LTA от 1954 г., а не разследването на правото на собственост.
E е неправилно — въпреки че почтеността винаги се прилага, целта, най-пряко ангажирана тук, е разследване на собствеността. (Вижте Раздел 1.1, Цел на разследването на заглавието.)
A. Стъпки преди завършване, съгласно Закона за поземлената регистрация от 2002 г.
B. Сигурност на владението, съгласно част II от Закона за наемодателя и наемателя от 1954 г.
C. Разследване на собствеността, съгласно Стандартните условия за продажба.
Г. Данъчно облагане, съгласно законодателството за данък върху добавената стойност.
E. Финанси, съгласно стандартните изисквания на кредитора.
Answer & explanation
B е правилен — целта на SRA относно сигурност на владението се фокусира върху Закона за наемодателя и наемателя от 1954 г. и по-специално сигурност на владението съгласно Част II от този закон, която може да даде на квалифицираните бизнес наематели право да останат в професията.
A е неправилно — стъпките преди завършване засягат акта за прехвърляне и търсения преди завършване в транзакция, а не правото на бизнес наемател да остане.
C е неправилно — разследването на собствеността и Стандартните условия за продажба не уреждат сигурността на владението.
Г е неправилно — данъчното облагане (ДДС) не е релевантната цел за продължаване на договора за наем.
E е неправилно — финансите и изискванията на заемодателя не са свързани със законното право на наемателя да остане. (Вижте раздел 1.1, цел Сигурност на владението.)
A. Тъй като SQE възприема интердисциплинарен подход: въпросите могат да се основават на всяка комбинация от предметни области, срещани в реалната практика.
B. Тъй като SRA има за цел всеки въпрос да тества само едно тясно правило изолирано.
C. Защото Property Practice няма собствени правила и трябва да заимства от други теми.
Г. Тъй като на кандидатите е позволено да отговарят, използвайки темата, която намират за най-лесна.
Д. Тъй като SQE проверява само професионалното поведение и третира всички други теми като фон.
Answer & explanation
А е правилно — от кандидатите се очаква да интегрират знания от различни области на правото и практиката, а въпросите могат да се основават на всяка комбинация от предметни области, които могат да се срещнат в практиката в реалния свят (интердисциплинарният подход).
B е неправилно — SQE умишлено тества проблемите в комбинация, а не винаги изолирано.
C е неправилно — Property Practice има свой собствен съществен набор от правила; интердисциплинарният подход отразява как нещата се припокриват, а не липсата на правила.
D е неправилно — кандидатите трябва да прилагат правилния закон, а не кой предмет е най-лесен.
E е неправилно — професионалното поведение е един важен елемент, но SQE тества всички съответни предметни области. (Вижте раздел 1.3.)