1. Введение
Добро пожаловать на вводную главу Практики в области недвижимости, созданную специально для того, чтобы подготовить вас к Квалификационному экзамену для адвокатов (SQE). Целью этого курса является предоставление вам знаний и навыков, необходимых для компетентной работы в качестве нового квалифицированного адвоката в сфере права собственности.
Практика собственности является одним из предметов функциональных юридических знаний (FLK), оцениваемых в SQE1. Он находится рядом с другими практическими предметами и рассматривается с помощью вопросов с одним лучшим ответом (SBAQ), заданных в реалистичных клиентских сценариях. В этой главе рассказывается, что SRA ожидает от вас, основные области знаний, которые охватывает курс, и междисциплинарный способ, с помощью которого вас проверяют на экзамене.
SQE вознаграждает не только запоминание. Он проверяет, можете ли вы применить нормы права собственности к ситуации клиента. В этой вводной главе изложен объем того, что вам необходимо освоить, чтобы каждую последующую главу можно было поместить в общую структуру сделки с недвижимостью и цели оценки SRA.
2. Цели оценки SRA
Управление по регулированию деятельности адвокатов (SRA) требует от кандидатов продемонстрировать способность эффективно применять основные правовые принципы и правила к реалистичным клиентским и этическим сценариям. Приведенные ниже цели оценки определяют полный объем того, что исследуется в сфере недвижимости.
1.1.1 Подробное описание целей оценки
Сделки с правом владения и аренды — понимание ключевых элементов сделок с жилой и коммерческой недвижимостью, независимо от того, право собственности или аренда.
Расследование прав собственности — освойте методы расследования как зарегистрированных, так и незарегистрированных прав собственности, включая анализ записей Земельного кадастра и выведение права собственности на основе описания правового титула.
Обыски и запросы перед заключением контракта — узнайте диапазон, цель и результаты поисков и запросов перед заключением контракта, а также определите кто несет ответственность за их проведение.
Переход к обмену контрактами — ознакомьтесь с этапами, ведущими к обмену контрактами, включая стандартные условия продажи и специальные условия.
Шаги перед завершением — понимание формальностей, ведущих к завершению, таких как форма передаточного акта и обыск перед завершением.
Завершение и пост-завершение – усвойте методы и последствия завершения, а также необходимые последующие шаги.
Коммерческая аренда — понимает предоставление и переуступку коммерческой аренды и субаренды, включая ключевые арендные соглашения и средства правовой защиты в случае их нарушения.
Гарантии владения — узнайте о Законе о арендодателях и арендаторах 1954 года, в котором основное внимание уделяется гарантиям владения в соответствии с Частью II Закона.
Налогообложение — приобретите знания о налогообложении сделок с недвижимостью, включая Гербовый сбор на земельный налог (SDLT), Налог на земельные операции (LTT), Налог на добавленную стоимость (НДС) и Налог на прирост капитала (CGT).
Профессиональное поведение – соблюдайте Принципы SRA и Кодекс поведения, демонстрируя честность и порядочность во всех отношениях.
{"headers": ["Цель оценки", "Основная тема", "Ключевые ссылки"], "rows": [["Сделки с правом владения и аренды", "Жилая и коммерческая недвижимость; право собственности и аренда", "—"], ["Расследование права собственности", "Зарегистрированное и незарегистрированное право собственности; краткое описание правового титула", "Земельный кадастр; Закон о регистрации земли 2002 года"], ["Предварительный поиск и запросы", "Ассортимент, цель, результаты; кто их осуществляет", "—"], ["Обмен договорами", "Шаги обмена; стандартные и специальные условия", "Стандартные условия продажи"], ["Предварительное завершение", "Передаточный акт; предварительные поиски", "—"], ["Завершение и после завершения", "Методы и эффекты; последующие шаги", "—"], ["Коммерческая аренда", «Грант и переуступка; соглашения; средства правовой защиты от нарушений», «—»], ["Гарантия владения", «Коммерческая аренда», «Закон о арендодателях и арендаторах 1954 года, Часть II»], ["Налогообложение", «SDLT, LTT, НДС, CGT», «—»], ["Профессиональное поведение", «Честность и добросовестность», «Принципы SRA; Кодекс поведения SRA»]]}
3. Основные области знаний
Курс будет посвящен основным областям права и практики в сфере недвижимости без права собственности и аренды. Приведенный ниже список не является исчерпывающим, но включает основные темы, которые вы будете изучать и по которым вы можете сдать экзамен.
Финансы — источники финансирования и виды ипотеки.
Действуя от имени кредитора — требования кредитора, когда адвокат выступает на стороне кредитодателя.
Контракты — подготовка и обмен контрактами.
Формальности перед завершением — этапы, необходимые между обменом и завершением.
Отложенное завершение – средства правовой защиты, доступные в случае задержки завершения.
Аренда — структура и содержание аренды.
Процедура аренды — процедурные действия для предоставления, переуступки и прекращения аренды.
Гарантия владения — гарантия владения в рамках коммерческой аренды.
Планирование — основные принципы закона о планировании в Англии и Уэльсе.
Налогообложение — аспекты налогообложения, связанные с имуществом.
Это помогает представить эти основные области на сроке сделки: финансы и требования кредитора → подготовка контрактов и обмен ими → формалистики перед завершением → завершение (с средствами правовой защиты в случае задержки). Аренда, гарантии владения, планирование и налогообложение затем накладываются на этот позвоночник. Отображение каждой темы на временной шкале значительно упрощает навигацию по вопросам сценария.
4. Междисциплинарный подход
Ожидается, что кандидаты будут интегрировать знания из различных областей права и практики. Вопросы могут основываться на любой комбинации предметных областей, которые могут встретиться в реальной практике.
SQE намеренно отражает тот факт, что вопрос одного клиента редко четко укладывается в одну тему. Сделка с недвижимостью может одновременно включать Земельное право, Трасты, Контракт, Завещания и управление имуществом, Коммерческое право и Профессиональное поведение. Поэтому вы должны быть готовы объединить практику в сфере недвижимости с другими действующими предметами юридических знаний при ответе на вопросы сценария.
К концу этого курса вы должны быть хорошо подготовлены к уверенной сдаче экзамена SQE, вооружившись глубоким пониманием тонкостей практики недвижимости в Англии и Уэльсе.
5. Практика MCQ — пять вопросов в стиле SQE
Каждый из следующих пяти вопросов отражает стиль, объем и сложность вопросов с лучшим ответом SQE1 FLK2, касающихся объема и структуры практики в сфере недвижимости. Попробуйте ответить на каждый вопрос закрытой книгой, запишите свой ответ, затем перейдите к ключу ответа, который объясняет почему каждый вариант правильный или неправильный.
А. Кандидаты должны прочитать наизусть полный текст Стандартных условий продажи и Закона о арендодателях и арендаторах 1954 года.
B. Кандидаты должны эффективно применять основные правовые принципы и правила к реалистичным клиентским и этическим сценариям.
C. Кандидаты должны продемонстрировать только академическое понимание истории земельного права.
D. Кандидаты должны завершить реальную операцию по передаче имущества под присмотром перед сдачей экзамена.
E. Кандидаты должны быть в состоянии определить соответствующий закон, но не обязаны применять его к каким-либо фактам.
Answer & explanation
Б верен: SRA требует, чтобы кандидаты продемонстрировали способность эффективно применять основные правовые принципы и правила к реалистичным клиентским и этическим сценариям.
Ответ неверен: SQE не требует дословного изложения законов или Стандартных условий; он тестирует приложение.
C неверно: чисто академическое или историческое понимание не является требованием для оценки.
D неверно: завершение реальной транзакции не является предварительным условием оценки SQE1.
E неверно: простого указания закона недостаточно; кандидат должен применить его. (См. раздел 1.1.)
A. Гербовый сбор на землю (SDLT), поскольку SDLT применяется на всей территории Соединенного Королевства.
B. Налог на сделки с землей (LTT), поскольку недвижимость находится в Уэльсе.
C. Налог на прирост капитала (CGT), поскольку клиент приобретает долю в земле.
D. Налог на добавленную стоимость (НДС), который всегда заменяет SDLT на коммерческую недвижимость.
E. Коммерческая недвижимость в Уэльсе не облагается налогом на сделки с землей.
Answer & explanation
Правильный вариант Б: для земли в Уэльсе соответствующий налог на сделки с землей составляет Налог на сделки с землей (LTT). В целях оценки SRA прямо указаны SDLT, LTT, НДС и CGT в качестве налогов, имеющих отношение к сделкам с недвижимостью.
Ответ неверен: SDLT применяется в Англии (и Северной Ирландии), а не в Уэльсе.
C неверно: CGT обычно взимается при выбытии (обычно с прибыли продавца), а не в качестве налога покупателя на сделку с землей при приобретении.
D неверно — НДС не «всегда заменяет» SDLT/LTT; это отдельный налог, который может применяться к определенной коммерческой недвижимости и не заменяет налог на сделки с землей.
E неверно: в Уэльсе применяется налог на сделки с землей (LTT). (См. раздел 1.1 «Цель налогообложения».)
А. Завершение и пост-завершение, поскольку регистрация следует за завершением.
Б. Поиски и запросы перед заключением контракта, поскольку описание — это форма поиска.
C. Расследование правового титула, включая расследование незарегистрированного правового титула и определение права собственности на основании его краткого описания.
D. Гарантия владения, поскольку имущество может передаваться в аренду.
E. Профессиональное поведение, поскольку адвокат должен действовать добросовестно.
Answer & explanation
C верен: цель SRA в отношении расследования прав собственности прямо охватывает расследование как зарегистрированных, так и незарегистрированных прав собственности, включая выведение права собственности на основе описания правового титула.
Ответ неверен: завершение и последующее завершение касаются шагов после обмена, а не исследования права собственности на основании описания.
B неверно: описание правового титула — это пакет документов, используемых для установления и расследования незарегистрированного правового титула; это не предконтрактный поиск третьей стороны, например, местных властей.
D неверно: гарантия владения касается аренды бизнеса в соответствии с ДСС 1954 года, а не расследования права собственности.
E неверно — хотя честность всегда применима, наиболее непосредственно рассматриваемая здесь цель — расследование титула. (См. раздел 1.1 «Цель расследования».)
А. Этапы подготовки к завершению строительства в соответствии с Законом о регистрации земли 2002 года.
B. Гарантии владения в соответствии с Частью II Закона о арендодателях и арендаторах 1954 года.
C. Исследование прав собственности в соответствии со Стандартными условиями продажи.
D. Налогообложение в соответствии с законодательством о налоге на добавленную стоимость.
E. Финансы, в соответствии со стандартными требованиями кредитора.
Answer & explanation
Б прав: цель SRA в отношении гарантий владения сосредоточена на Законе о арендодателях и арендаторах 1954 года и, в частности, на гарантиях владения в соответствии с Частью II этого Закона, которые могут предоставить квалифицированным бизнес-арендаторам право оставаться на своем месте.
Ответ неверен: шаги перед завершением сделки касаются передаточного акта и предварительных поисков в сделке, а не права арендатора бизнеса остаться.
C неверно: исследование прав собственности и Стандартные условия продажи не регулируют гарантии владения.
D неверно: налогообложение (НДС) не является важной целью для продолжения аренды.
E неверно: финансы и требования кредитора не связаны с законным правом арендатора остаться. (См. раздел 1.1, Цель «Гарантии владения»).
A. Поскольку SQE использует междисциплинарный подход: вопросы могут основываться на любой комбинации предметных областей, встречающихся в реальной практике.
Б. Потому что SRA предполагает, что каждый вопрос будет проверять только одно узкое правило в отдельности.
C. Потому что практика собственности не имеет собственных правил и должна заимствовать их у других субъектов.
D. Потому что кандидатам разрешается отвечать, используя тот предмет, который им легче всего.
E. Потому что SQE проверяет только профессиональное поведение и рассматривает все остальные предметы как фоновые.
Answer & explanation
Верно: кандидаты должны интегрировать знания из различных областей права и практики, а вопросы могут основываться на любой комбинации предметных областей, которые могут встретиться в реальной практике (междисциплинарный подход).
B неверно: SQE намеренно проверяет проблемы в комбинации, а не всегда по отдельности.
C неверно — Практика собственности имеет свой собственный существенный свод правил; междисциплинарный подход отражает то, как вопросы перекрываются, а не отсутствие правил.
D неверно: кандидаты должны применять правильный закон, а не тот предмет, который проще всего.
E неверно: профессиональное поведение является одним важным элементом, но SQE проверяет все соответствующие предметные области. (См. раздел 1.3.)